一戸建ての査定で価格はどう決まる?損をしないための方法を紹介

不動産を売却する際には、多くの方が不動産会社の査定を利用します。不動産会社の査定を取ることで物件のおおよその売却価格も分かりますし、取得した査定や不動産会社の対応を比較するおとで良い不動産会社を見つける事が出来ます。

しかし査定の価格は不動産会社が独自に行なっているため、不動産会社によって価格に違いがあります。そのため物件毎の査定額がどのようにして決められているか、気になる方も多いでしょう。マンションの価格であれば、チラシなどを目にする機会も多くなんとなく分かりますが、一戸建ての場合は物件によって違います。

今回の記事ではそのような一戸建て査定額の出し方について詳しく解説をしていきます。一戸建てをお待ちの方や今後一戸建てを売却する予定のある方は、ぜひご覧ください。

一戸建ての査定で価格はどう決まる?

どう決まる

早速一戸建ての査定額の出し方を説明していきますが、その前に物件の評価方法について紹介します。不動産の価格は一物四価とも五価とも言われるように、同じ物件であっても様々な評価方法があります。更に相場や経済情勢の影響を受けて常に価格も変動するため、はっきりとした価格を決めるのは難しいです。

そこで考えられたのが、目的に応じた物件の評価方法です。不動産は自分が住むために買う場合もあれば、投資用で買う場合もあります。同じ不動産でも購入目的が違えば、当然物件の評価も変わります。そのため物件を評価する際には使用目的に応じた評価方法で価格を算出する必要があります。目的や切り口に応じた物件の評価方法があり、不動産の使用目的に応じた評価方法を参考にすることで、正しい評価額を知ることが出来ます。

物件の価格は3種類の評価方法で決まる

物件の評価方法には様々なものがありますが、良く使われる評価方法としては原価法・取引事例比較法・収益還元法の3種類があります。それぞれの特徴や、どのようにして評価を行っているのかを見ていきましょう。

原価法

原価法とは主に建物を評価する際に使われる評価方法で、再調達価格とも言われます。「最調達」という名前の通り、その建物をもう一度建てるとしたらいくらぐらいかかるか、というのが評価の基本的な考え方です。

具体的な計算方法としては、同じ建物を新しく建築する際に必要な価格を出して、その価格から実際の築年数や物件毎の条件による価格調整を行なって算出をします。この評価方法で算出をした建物価格に、公示価格から算出した土地価格を合計したものを積算価格と言います。

積算価格は他の評価方法に比べると比較的価格が低めに出る傾向があります。そのため銀行が融資の担保として不動産を評価する際には、積算価格を使用するケースが多いです。

取引事例比較法

取引事例比較法とはマイホームなどの査定の際によく使われる評価方法です。名前の通り実際に行われた取引事例の価格を参考にして物件の評価額を算出しますので、実勢相場に近い価格が算出出来るのが特徴です。取引事例比較法を使って算出した評価額は、比準価格と呼ばれます。

具体的な評価方法としては、まずは取引事例を集めます。取引事例は出来るだけ近隣の、もしくは同一商圏の事例で条件の近いものを集めます。この際競売などの特殊な事情のある事例は除きます。参考にした事例と、評価する物件を比較して個別の条件によって価格を調整して評価額を算出していきます。不動産会社の査定の多くは、この取引事例比較法を使って価格を算出しています。

収益還元法

収益還元法は投資用の物件を評価する際によく使われる評価方法です。評価する物件から生まれる収益、つまり賃料に着目して評価額を算出する方法で、収益還元法で算出した価格は収益価格と言われます。原価法や土地引き事例比較法とは違う感が方で評価をするため、同じ物件であっても原価法や取引事例比較法による評価額とは大きく結果が異なります。

一般的には物件の利回りが良いほど評価額が高くなるのが特徴で、築年数や物件毎の個別要因はあまり反映されないという特徴があります。

査定額とは?評価額との違い

このように物件の評価は、物件毎の用途などに応じて様々な評価方法を使って算出されます。しかしここまで説明してきた手法は、物件の「評価」をする際の方法です。今回の記事で解説している査定とは、何が違うのでしょうか。

評価と査定の一番の違いは、評価は客観的な事実に基づいて価格が算出されるのに対して、査定は不動産会社の意向や考えが反映される点です。査定は不動産会社にとってはサービスの一環で、査定をするだけで報酬を貰える訳ではありません。では何故無料で査定を行うかと言うと、査定を行った物件の売却を依頼してほしいからです。

査定した物件の売却を依頼してもらえれば、自社で仲介を決める可能性が高まって仲介手数料を受け取るチャンスが出て来ます。このような事を期待して行うのが査定ですから、不動産会社としては何とか売却を依頼してもらえるように査定を行います。そのため査定額は不動産会社の思惑が入ってしまい、相場よりも高めになってしまう場合もあります。

査定額はこのようなに不動産会社にとっては営業ツールの一環であり、査定を依頼する際には評価額とは違う点は認識しておきましょう。

一戸建ての査定は近隣事例を参考にする

それでは実際に一戸建ての査定額はどのように決まるのでしょうか。一戸建てに限らずマイホームなどの居住用の物件の査定価格は取引事例比較法を使って算出する方法が一般的です。しかし査定額は不動産会社の裁量によるところも大きいので、取引事例比較法のようにきっちりと評価を出す訳ではなく、近隣の事例と不動産会社の経験を活かしながら算出をしているようなケースもあります。

そのため査定額は不動産会社よってバラつきがあるのが一般的です。評価額と違って査定額は○○万円~○○万円にように幅を持って算出することもあるため、1社だけの査定では正確な金額が分かりずらいこともあります。後ほど上敷く説明をしていますが、査定を取る際には必ず複数社から査定を取って比較することが、正確な価格を掴むためのポイントです。

マンションよりも個別性が強い

一戸建ては、マンションと比べると個別性が強いという特徴があります。マンションの場合は同じ物件であれば階数や部屋の位置でおおよその価格は算出することが出来ますが、戸建てはそうはいきません。例え隣同士の物件であっても、北向きか南向きかで価格は何百万も変わります。土地の形も広さも日当たりも、建物の劣化や間取りも全ての物件で違うため物件毎の個別性を加味した査定が必要になります。

そのため戸建ての査定を依頼する際には、そのエリアの戸建てに強い不動産会社に依頼することが重要です。普段マンションの売買を中心に行っているような不動産会社では、戸建ての正確な査定額を出すことは難しいからです。このように物件の個別性も、不動産会社の特徴も出やすいのが戸建ての特徴と言えます。

一戸建ての査定で損をしないための方法やポイント

一戸建て 査定 損をしないポイント

査定価格はこれまで説明したように不動産会社によってバラつきがあり、かつ不動産会社によってはあえて高めの価格で出して来るケースもあるなど客観的な評価ではない場合もあります。しかし査定額は低いよりも高い方が良い場合が多いのも事実です。何故なら、査定額は買主との価格交渉のたたき台の一つとなるためです。

あまりにも相場とはかけ離れた高い価格では意味がありませんが、それなりに根拠のある査定額であれば高い査定額を出してもらった方が売主としては損をしにくいと言えます。そのため査定を取る際には、出来るだけ高い査定額を出してもらうようなポイントを押さえておくことが重要になります。ここでは査定で損をしないためのポイントについて紹介していきます。

境界を確定する

一戸建ての場合、建物よりも土地の価格がとても重要になります。マンションと違って一戸建ては木造で建築されれている場合が多く、価格に占める割合がどうしても土地の方が高くなってしまいがちです。そうすると土地の広さや形などがとても重要になって来る訳ですが、土地の評価で大事なのが隣地との境界です。

いくら広い土地あったとしても、隣地の所有者が納得していなければどこまでが自分の土地が分からないため、誰も欲しがりません。都心部などの不動産価格の高いエリアになれば、1m隣地との境が違うだけで価格は数百万もの違いが出る事もあります。

そのため売却をする前には隣地との境界確定を行ってから売却する方が良いでしょう。時には境界確定をしていない状態で売買を行うケースもありますが、買主としては買いにくいですし境界確定をしていない分価格が低くなってしまうケースもあります。境界確定をするには数十万もの費用がかかりますが、それでも境界確定を行ってから売却を行った方が良いでしょう。

清掃やハウスクリーニングを行う

こちらは一戸建てに限らず不動産全般の査定の際に言えることですが、査定の際には室内を清掃して綺麗にしておくようにしましょう。室内に汚れや劣化している箇所があればその分査定額が落ちてしまう可能性もありますし、物件を見た際の印象が悪くなってしまいます。訪問査定の際には室内の清掃を行い、ひどい汚れなどが有る場合はハウスクリーニングを行っても良いでしょう。

一戸建てならではの査定ポイントを理解しておく

査定で損をしないためには、査定の際にどのようなポイントを見られているかを知っておくことも重要です。不動産会社が査定を行うために現地を訪問した際には、様々な項目をチェックしています。特に戸建ては先ほど説明したようにマンションと比べると個別性が高いので、チェックする項目も多くなってしまいます。

査定の際には不動産会社がチェックをしている項目には、下記のようなものがあります。

  • 家の築年数
  • 室内の劣化状況
  • 雨漏りの有無
  • シロアリ被害の有無
  • 水回り設備のグレードや作動状況
  • 外壁の塗装や汚れ、カビなどの有無
  • 屋根や雨どいの傾き
  • 土地の形
  • 日当たりや眺望
  • 日当たり(南向きか、北向きか)
  • 接道状況
  • 周辺環境(買い物施設の有無、学校の有無)
  • 駅からの距離
  • 境界確定や越境の有無

このように実にたくさんのポイントがあります。査定の際にはこれらのポイントを自分でもチェックしておき、改善出来る箇所は改善をしておくことで査定額を高く出来る場合もあります。

土地の相場を把握しておく

一戸建ての場合、物件価格に占める土地の割合が高いことは先ほども説明をしました。そのため査定額の大半が土地の価格によって決められるというケースもあり、建物の築年数が古くなるほどその傾向は強くなります。土地の価格は下記の通り常に変動をしていますから、周辺の土地相場をある程度調べておくことは重要です。

参照:国土交通省「公示価格」

土地の相場を調べるには、周辺の公示価格を調べるのが分かりやすい方法です。公示価格は国土交通省毎年発表している価格で、実際に取引される時価に準じる価格として発表されています。全国の多くの地点で発表されていますので、土地の相場を調べるには適しています。

戸建に詳しい不動産会社を見つける

一口に不動産会社と言っても、実は業務内容は様々です。物件の仲介を専門に行っている会社もあれば、賃貸物件を専門に扱っていたり管理を行っている会社もあります。また業務だけでなく取り扱っている物件やエリアにも得意不得意があり、マンション専門業者や地域に密着して営業を行っている不動産会社もあります。

一戸建ての査定を依頼する際には、戸建てに強い不動産会社を見つけることがポイントです。査定額には不動産会社の思惑が反映されやすいことは先ほども説明しましたが、一戸建てに不慣れな不動産会社に依頼をしてしまうと相場とは大きくかけ離れた査定額が出てくる可能性もあります。

このような事を防ぐためには、査定を取る際には必ず複数の不動産会社から取ることです。一社だけでなく複数の不動産会社の査定を比較して、説明を聞くことで正確な査定額が分かります。査定を比較する際には、査定額の根拠を不動産会社に訪ねて見ると良いでしょう。査定額の説明にあまり根拠がなく、かつ査定額が相場から大きくかけ離れている場合は、その不動産会社はあまり戸建ては得意ではない可能性があります。

一戸建ての査定は一括査定がおすすめ

一戸建て 査定 おすすめ

査定で損をしないためには、複数の不動産会社から査定を取ることですが、複数の不動産会社から査定を取ることは簡単ではありません。不動産会社に査定を依頼するには、不動産会社と連絡を取り図面や謄本などの資料を渡す必要があり、これを何社も行うのは大変な手間と時間がかかってしまいます。

そこでおすすめなのが不動産の一括査定サイトです。こちらのサイトを使えば、一度の依頼で複数の不動産会社へと一括で査定依頼を行うことが可能になります。依頼方法も簡単で、ネット上での質問に答えていくだけで依頼が出来るので初めての方にも使い安いです。

依頼出来る不動産会社の数が多いのも特徴で、大手の不動産会社だけでなく地元に密着している不動産会社にも査定依頼をすることが出来ます。一括査定を使えば効率良く戸建てに強い不動産会社が探せるので、査定を依頼する際にはおすすめです。

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まとめ|一戸建ての査定で損をしないには一括査定が最適!

まとめ

一戸建てに限らず不動産を売却する際には、不動産会社の査定を取る場合が多いでしょう。査定額は近隣の取引事例などを参考にして決められるケースが多いですが、不動産会社によって価格が違います。不動産会社が売却依頼を受けやすくするために、あえて相場よりも少し高めに査定額を出す場合もあるからです。また場合によっては依頼をした不動産会社が一戸建てには詳しくないかもしれません。

特に戸建てはマンションに比べると物件の個別性が強く、査定の際にチェックする項目も多岐にわたります。そのため一戸建ての査定を依頼をする際には、複数の不動産会社に査定依頼をすることがおすすめです。複数の不動産会社から査定を取る際には、記事でも紹介した一括査定サイトの利用が便利です。

一度の依頼で複数の不動産会社の査定が取れるので比較がしやすく、また提携している不動産会社も多いので査定を比較する際には最適です。適切な査定額を知ることで、相場よりも安く売ってしまって損をしてしまうような事も防げるので、一戸建ての売却の際にはぜひ活用すると良いでしょう。

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