一戸建て住宅を売却する|査定で高値を付けるポイント3つ!

一戸建て住宅を売却

住宅を購入する際は売却することなど考えない方が多いと思いますが、実際には転勤や子どもの学区選択、親の介護といったやむを得ぬ事情で、購入した住宅を手放す方は少なくありません。また、固定資産税や管理の負担を軽減するため、相続したものの使う予定のない住宅を手放す方も多くいます。

一戸建て住宅はマンションに比べて間取りに余裕があるものが多く、騒音などの問題をあまり気にする必要がありません。好みはあるでしょうが、ちょっとした庭があればガーデニングを楽しむこともできます。

しかし、一般的に一戸建て住宅の流動性はマンションに比べて低いといわれています。そんな一戸建て住宅を売却しようと思ったら、どのようなポイントに気を付けるべきなのでしょうか? こちらでは一戸建て住宅の売却にあたり、査定で高値を付けるためのポイントを3つに絞ってお伝えしていきます。

売却における一戸建て住宅とマンションの違い

売却において、一戸建て住宅とマンションの間に大きな違いをもたらす要因は「原価償却年数」と「土地の所有権」です。一般的な木造の一戸建て住宅はマンションよりも早く建物の価値が下がりますが、固有の土地の所有権があるので基本的に価値がなくなることはありません。

これらの特徴から、一戸建て住宅は購入して間もなく売却する場合はマンションに比べてやや不利ですが、長期所有後の売却は有利になりやすいといえます。

減価償却年数

原価償却年数というのは、税制上の価値が0円になるまでの期間を指します。建物は使っているうちに傷んでくるので、だんだんと価値が下がっていき、償却年数を迎えると固定資産税算定上の価値がなくなるわけです。もちろん「減価償却年数=実際の売買で価値がゼロになる年数」というわけではありませんが、この数字はある程度連動しています。

国税庁のオフィシャルサイトでは「耐用年数」とされていますが、減価償却年数を迎えていても使用できる建物はたくさんあります。あくまでも税金の計算をする便宜上定められている数字で、厳密には「減価償却年数=耐用年数」とはいえません。

一方で、税制上土地は使っても傷まないと考えられており、経過年数によって価値が下がることはないとされています。

減価償却年数は次の表のように、建物の構造によって異なります。もちろん鉄筋コンクリート造(RC構造)の戸建て住宅もあるでしょうが、階数が低い戸建て住宅ではそれほど高い強度が必要とされません。そのため、最もよく採用されている構造は木造です。それに対してマンションは基本的に鉄筋コンクリート造です。

国税庁 耐用年数(建物・建物附属設備)
構造・用途 細目 耐用年数
木造・合成樹脂造のもの 店舗用・住宅用のもの 22年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの 住宅用のもの 47年

※一部抜粋

上記表を見ると、木造と鉄筋コンクリート造で耐用年数に倍以上の差があることがわかります。この違いによって、戸建て住宅の価値はマンションよりも早く下がってしまうわけです。

ちなみに建物の減価償却年数は用途によっても異なり、居住用の場合は年数が1.5倍で計算されます。つまり自己居住用に使っていれば、木造の場合「33年」、鉄筋コンクリート造の場合「70年」です(1年未満の端数は切り捨て)。減価償却年数は売却益の計算などに使う数字なので、覚えておきましょう。

土地の所有権

マンションの土地は建物全体の敷地面積のうち、床面積に応じて持分割合を出し、区分所有者の土地の持ち分を決定します。もちろん面積当たりの価値が戸建て住宅と大きく変わるわけではありませんが、実質的にマンションの土地を一部だけ自分の意思で自由に扱うことはできません。

それに対して戸建て住宅の土地は、借地である場合を除き所有権をすべて取得することができます。そのまま住宅に住もうと賃貸に出そうと、建物を壊して新しい住宅を建てようと、所有者の自由に扱うことが可能です。

築年数が経過して建物の価値がなくなった場合、土地を自由にできないマンションは不利になります。「建替え」という選択肢がある戸建て住宅の場合、土地が持つ資産価値がなくなることは基本的にありません。

一戸建て住宅の査定で高値を付けるための3つのポイント

戸建て住宅の売却には、「仲介売却」「業者買取」という2つの方法があります。仲介売却は不動産業者に広告活動を依頼して購入希望者を見つけてもらう方法で、業者買取は不動産業者が買主となり、代金を直接売主に支払って所有権を取得する方法です。

「一刻も早く売りたい!」という方には業者買取がおすすめですが、一般的には仲介売却のほうが、売却金額が高くなるといわれています。こちらでは仲介売却で高値を付けるためのポイントをご紹介していきましょう。

ポイント1 不動産業者の査定を比較!

意外に思われるかもしれませんが、不動産に対する査定額は業者によって大きく異なります。知り合いの業者やテレビCMを盛んに目にするような大手企業に直接頼むのではなく、まずは不動産の一括査定を使って、複数の業者から査定をとりましょう。

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複数査定で相場が分かる

複数の査定額を見比べると、売りたい物件に対する大まかな相場観をつかむことができます。ただ、相場より極端に高い金額を提示する業者は、こちらの機嫌を取っているだけで実際にその金額で売れない可能性が高いので、避けたほうが無難です。逆に低い金額を提示している業者も、損をしてしまう可能性が高いので避けてください。

一括査定を使えば一度の入力で複数の業者に査定が依頼できてかんたんです。しかしそれ以上に大きな効果が、このように相場からかけ離れた金額を提示する業者に対するけん制なのです。サイトを使えば、他社と査定を比較していることが一目りょう然。交渉が苦手な方にこそおすすめです。

ポイント2 住宅診断で状態を把握!

売却するための物件に欠陥があると、大幅な値引き交渉を受ける要因となります。できれば有料の住宅診断(ホームインスペクション)サービスを利用し、第三者機関による公正なチェックで、住宅の状態を正確に把握しておきましょう。

たとえ一部の設備などで傷んだ箇所があったとしても、住宅の構造などの大切な部分がしっかりとしていれば、購入希望者は安心して購入してくれます。購入後に大きな補修箇所が見つかる不安がなければ、価格交渉もあまり厳しいものとはならないでしょう。

大きな瑕疵を発見した場合は、売却前に補修できるチャンス。知らずに売却すると大きなトラブルの原因となることもありますが、そういった問題が防げます。

ポイント3 物件の状態をよく見せる工夫を!

机上査定(築年数や床面積などの条件面のみで算出する査定)の金額には実際の物件の状態が関係しませんが、実際の査定では担当者によって物件の状態をチェックされます。劣化状態の判断などには心象も多少影響するので、査定の際は購入希望者に見せるような気持ちで、部屋の中を整えておきましょう。

また、購入希望者が物件と最初に出会う方法は、インターネット上の情報検索や不動産業者が見せる資料です。そこに載せる写真が魅力的でなければ、購入希望者はあらわれません。

室内写真には明るく見せる撮り方や、広く見せる撮り方などのコツがあります。不動産業者のサイトをチェックし、自分が「買いたい」と思える写真になっているか確認しましょう。そうでない場合は、変更を提案します。戸建て住宅の場合は庭やカーポートなど、建物周辺の情報も重要となります。

もちろん内覧でも、ビジュアルにこだわってください。当日はカーテンを全室全開にし、照明もすべてつけて室内を明るく見せます。ホコリで電球の照度が変わっていることもあるので、一度拭いておくとよいでしょう。

部屋の中は整理整頓し、水周りを中心にきれいに掃除します。水洗金具などの金属部分は、磨いて光らせると印象がアップします。ものが多いと狭く見えて売却価格に影響するので、不用なものは処分しましょう。ものの多さは広さの印象に直結するので、場合によってはトランクルームの一時的な使用を検討することも必要です。

まとめ|一戸建て住宅を売却!査定で高値になるポイント

こちらでは査定で高値を付けるポイントをご紹介しました。

もちろん査定額も重要ですが、一戸建て住宅という大きな資産価値を持つ不動産物件の取引では、価格交渉を受けることが普通です。交渉によっていくらか割り引くことを前提に、実際に売りたい金額に少し上乗せをした価格設定をしておきましょう。売り出し当初の金額設定は売却活動で重要な要素なので、不動産業者の担当者とも打ち合わせが必要です。

売却希望時期が決まっている場合、交渉相手にはその情報を伏せておくことをおススメします。早く売りたいのだと思われると、足元を見られて安い金額を提示されるリスクがあるからです。

交渉当初は希望金額よりも大幅に安い金額を提示されても、感情的になってはいけません。査定からかけ離れていた場合、担当者を通して相手に理由を尋ねてみましょう。こちらからも「いくらなら売れるけれど、それ以下は無理」といった交渉を持ちかけていくことが大切。ある程度の柔軟性をもってそのやり取りを何度か繰り返し、お互いに納得できる落としどころを探りましょう。

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