住み替えで成功するコツ3つ~一戸建て住宅を売却する

住み替え

結婚し子供が生まれ、同居する家族の人数が多かった時は一戸建てで暮らすのが最適だといえる時期もあります。

ですが、子供も結婚し同居家族が2人になった際は、一戸建てを売却し住替えを検討しても良い時期と言えるでしょう。

今回はそんな一戸建ての売却と住み替えを成功させるためのコツを3つご紹介させていただきます。

今の家をどうしようかな……と悩んでいる方は必見です。

一戸建て住宅の売却後に住み替え先を購入しよう

住替えをする際には、新居の購入と元々住んでいた家の売却のどちらを先に行うかによって、成功するかどうかが変わってきます。

もちろん理想としてはこの2つを同時に行えることが理想なのですが、実際は多少のタイムラグは出てくることが多いです。

そんな時は「元々住んでいた家を売却してから、住替え先を探す」形をおすすめいたします。

住んでいた家を先に売却するメリットとは

では、先に売却を行うメリットを見ていきましょう。

まずメリットとして考えられるのは、下記の3点です。

  1. 売却金額が確定後物件を探せるため、資金計画が立てやすい
  2. 購入物件の手付金などの資金を準備する必要がない
  3. 売り急ぐ必要がなくなる

以上のように、先に売却を行う場合は金額が確定した後に物件の購入を行え、資金計画が立てやすいという点が一番のメリットです。
また、先に物件を購入してしまうと「◯月◯日までに資金が必要だから急いで売らないと」という気持ちになってしまい、相場よりも安い金額で売却を行ってしまう可能性も高くなります。

上記の点から先に物件を売却されることが成功のコツなのですが、もし住宅の売却価格が今の住宅ローン残額よりも少ない! となってしまった際は「住み替えローン」を使うようにしましょう。

一戸建て住宅の住み替えには、住み替えローンを活用

住み替えをする際に成功するコツ、2つ目はローンの組み方です。

住み替えローンの活用法

基本的には前の家を売却した金額で住宅ローンを返済し、それでもまだ手元に残っているお金(譲渡益)を使って新居の頭金や諸費用に当てます。

もしローンが残ったままではその売却する土地や家に抵当権がついたままの状態になり、その状態では買い手がつかなくなるためです。

多くの場合は一戸建てを売却した売却金でローンを払い終わることが多いのですが、万が一売却金額がローンの残債より少ないとなってしまった際は下記のいずれかを選ぶ必要があります。

  • 自身の貯蓄から切り崩す
  • 親や親類から借り入れをする
  • 新たにローンを契約する

自身の貯蓄から残債を払うことが出来るのであればそれが一番ですが、もし貯蓄や借入が難しい場合は新たにローンを組むことになります。

このローンが「住み替えローン」といわれるものでして、以前の住宅の残債+今回の仲介手数料などの諸費用+住み替え先の費用となります。

新居に住み替えするのでない限り、良いと思った中古物件は1点ものであり、もたもたいしていると売れてしまうものです。
そんな際に今のローンの完済を待たずに住み替えを行うことが出来るのが、この住み替えローンを活用するメリットと言えるでしょう。

デメリットとしては、通常のローンよりも借入額が多くなりますので金融機関は審査に慎重になり、審査が通りづらくなります。
また、自分の今の年齢と返済完了の年齢および家計的な負担が問題がないかどうかという点はしっかりと考慮しましょう。

このようなデメリットも持っているので、まず住み替えをしようと思ったら付き合いの長い銀行や、住み替え先の地方銀行に相談に行ってみましょう。

それぞれの銀行の支店や担当単位で審査の通りやすさが変わってくるということもあるので、審査が通りづらい住み替えローンのような場合は複数の銀行に相談して協力体制を作るようにしましょう。

一戸建て住宅の売却前に一括見積もりで相場を確認して売りましょう

一戸建て住宅の売却価格の相場を知ろう

住み替えに成功するコツ、3つ目は複数の不動産会社で比較検討をすることです。

先程住み替えローンのところでもお話したように、売却する物件のローンは全て完済した状態でないと売却することが出来ません。しかし、急いでいるからといって安く売ってしまっては残債が残ってしまうということになります。

よって、早くかつなるべく高く売ってくれる不動産会社に売却を依頼することが成功の秘訣といえます。

このためには、まず複数の不動産会社から査定をもらい吟味する必要があります。そんな時に1社1社査定依頼をしていては時間がかかりすぎますので、一括見積もりを利用することをオススメいたします。

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まずは必要な項目を入力するだけで訪問してもらう必要がない「机上査定」を複数社に依頼しましょう。この際に見るべきポイントは「実際の相場とかけ離れて高い金額や低い金額を出している会社はいないか」という点です。

一戸建て住宅の査定額を100%信じないように

一括査定の場合、複数社に査定依頼がいっているということは分かっているので、相場よりも多少高めにだすということは多々あります。

しかし、高ければ契約してくれるだろうとありえないような金額の査定を出している業者に依頼してしまうと、結局はすぐに売れずに値下げして再度売りに出すという無駄な時間が発生してしまいます。

よって上記のような業者は省いた上で、次の「訪問査定」を依頼する業者を選定するようにしましょう。なお、当然ですが訪問査定の際に対応する必要がありますので、4社程度に絞っておくことをおすすめします。

この訪問査定の際は、どのような戦略でこの物件を売っていくのかという点を聞くようにしましょう。それを聞くことで、その不動産会社に依頼して早期に売却できるかを判断していきます。

なお、聞くべき事項は以下の通りです。

  • この地域での一戸建て住宅の売却実績があるか
  • 売却時の戦略はどのように考えているか
  • 他社が持っていない独自の売却ノウハウがあるか
  • 売り出し価格と値下げの時期はどう判断しているか
  • 査定をしてくれた人が担当してくれるのか

以上を確認し、信頼できる不動産会社と契約を結ぶようにしましょう。

まとめ|一戸建て住宅の住み替えが成功するかはタイミングが大事に

以上、一戸建て住宅の住み替えで成功するコツをまとめさせていただきました。

住み替えはタイミングによって成功するかどうかが変わってきます。不動産会社を始め、優良なパートナーを多数作り、タイミングよく住み替え出来るようにしていきましょう。

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