2018年10月18日 | 132view ｜ マンション査定・売却のすべて

家売却の費用は、自分が思っているお金が手元にすべて入るとは限りません！多くの方は不動産会社へ依頼し、家売却の仲介に入ってもらうと思います。

不動産会社へお願いすると仲介手数料、売買取引の印紙税や利益が出たときに支払う譲渡所得税など、諸費用がたくさんかかります。

今回は、家売却したときにどんな費用を支払うのか、手元に渡るお金の利益率を1円でも多くする方法についてご紹介します。

不動産会社への仲介手数料

家売却で不動産へ依頼したときに発生するのが「仲介手数料」です。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法により上限があります。また、家売却の費用によっても計算式が異なるため、まずは仲介手数料の金額がどれくらいなのか覚えておきましょう。

※売買価格には消費税が含まれていません。
※報酬額には消費税が別途必要です。

2000万円で家売却をしたときの仲介手数料

仲介手数料は家売却の費用によって異なりますが、もし2000万円で家売却をする予定なら、以下のような計算式になります。

【式】
売買価格×3％＋6万円＝仲介手数料

【例：2000万円で家売却】
2000万円×3％＋6万円＝66万円

上記計算はあくまで例なので、実際の仲介手数料に誤差が生じる場合があります。

この例で紹介した家売却の費用2000万円から、まずは仲介手数料である66万円を不動産会社へ支払わなくてはいけません。

仲介手数料を支払うタイミングは3つ！

仲介手数料の支払いは、買主側が不動産会社へ都合のよい日でお願いすることが可能です。仲介手数料の支払いは、基本的に以下の3パターンで取引されています。

• 売買契約時に一括払い
• 決済や引き渡しで一括払い
• 売買契約と決済や引き渡し時に1/2ずつ支払う

このほかにも、不動産によって仲介手数料の支払うタイミングを細かく設定している可能性もあるので、まずは相談してみましょう。

仲介手数料は値引きできない！

仲介手数料は法律で設定された上限があり、不動産の多くが上限額で請求します。不動産にとって、仲介手数料が収入源となるため値引きはできません。

ほとんどの不動産で仲介手数料を上限額で請求しますが、会社によっては上限額以下で支払いを求めるケースもあります。家売却するときは、いくつかの不動産会社へ査定してもらい、手数料などについても相談してみると失敗しませんよ。

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売買契約に必要な印紙税

家売却して買い主が見つかったとき、売り主と顔を合わせて売買系客を結びます。この売買契約書には税金が必要となるのですが、そのときに印紙を張ることで納税したという証明を行います。

印紙代は、不動産会社の売買契約書に記載されている金額に合わせて、印紙代が変わってきます。

※https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf
※2020年3月31日までは印紙税の軽減処置の税額です。

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利益が発生したときの譲渡所得税

家売却するときは、建物代と土地をほかの方へ譲渡したということで「譲渡所得税」が発生します。こちらの額は、ほかの所得と別で所得税と住民税が計算されます。また、譲渡所得がマイナスの場合は、課税されません。

譲渡所得税の計算は、家売却をした年の1月1日現在で5年を超えているかで異なります。

• 保有期間が5年以上：長期譲渡所得
• 保有期間が5年以内：短期譲渡所得

譲渡所得は3つの費用で計算される

不動産の譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

取得費－譲渡費用－特別控除額＝譲渡所得金額

それぞれの用語と内容は、以下の表をご覧ください

譲渡所得税の計算

譲渡所得税の計算は、上記でお伝えした「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」のどちらかで、計算する税率が異なります。それぞれの税率は以下の表をご覧ください。

税額の計算は、「取得費－譲渡費用－特別控除額＝譲渡所得」に上記表で当てはまる税額を掛けて計算されます。
※https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

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ローン返済が終わっていない場合の抵当権抹消登記費用

売却しようとしている家をローン購入すると、抵当権といって住宅ローンの返済不能となったとき、金融機関が購入した家を担保とします。

つまり、住宅ローンが残った状態で家売却すると抵当権があるため、登録の抹消手続きが必要となるのです。

抵当権抹消登記費用には、以下の費用がかかります。

抵当権抹消登記費用は、司法書士費によって合計額が変わってくるのですが、平均すると約2万円前後が多いでしょう。

家売却の準備をする測量費や解体費

一戸建ての家売却をするとき、古い建物付きで売るよりも、解体して更地の状態で土地を売る方が早く売り主が見つかる場合があります。

このようなとき、解体費用は売主側が支払うこととなるため、家売却の費用から差し引いて計算しなくてはいけません。

また、土地の面積を測ってから売却しなくては行けないケースもあります。昔と違って現在は、隣人との境界線などしっかりと書類に記載しないといけないため、専門業者へ測量の依頼が必要となります。

家売却の費用を少しでも高くしたい！利益率をあげる方法

家売却費用には、仲介手数料や譲渡所得税など諸費用の負担が大きくのしかかってきます。家売却を依頼する不動産会社の選び方で、受け取れる費用に差をつけられるのはご存じですか？

家売却で手元に戻ってくるお金を少しでも高くしたい方は、これからお伝えする3つのポイントを確認してみましょう。

決算期などのキャンペーン時に依頼する

基本的に仲介手数料の値引きはできませんが、不動産会社は宣伝のために仲介手数料キャンペーンを実施するケースが多いのです。

キャンペーンが行われる時期で多いのが、決算期や繁忙期です。この時期を狙って売却予定の家やマンションの査定をしてもらうと、利益率を通常より高くできます。

家売却を両手取引で行う不動産会社に依頼する

少しでも高く家売却をするためには「両手取引」と「片手取引」のどちらで行う不動産会社なのか、知っておくと損しません。それぞれの特徴は以下の表をご覧ください。

「両手取引」はひとつの不動産が売り主と買い主を仲介しますが、「片手取引」は2つの不動産が売り主と買い主を仲介します。どちらもよく見かける売買取引ですが、家売却で少しでも費用の利益率を高めたいなら「両手取引」で依頼することです。

不動産は売る・買う側のどちらからも仲介手数料を貰えるため、収入源が多くなります。

しかし、両手取引は一概に家売却費の利益率を高くできるとは言い切れません。まずはメリットとデメリットを確認しておくことをおすすめします。

※囲み物件とは、別の不動産会社から物件購入を希望という話が来ても、両手取引を成立させるために家売却を依頼した不動産が「その物件は交渉中なので紹介できません」などと嘘をつき断る。

売買契約書の印紙代を節約

家売却で買い主が見つかると、売り主と買い主が1通ずつ売買契約書を用意して契約手続きをします。このとき、売却費用に応じた印紙を張るのですが、同じ内容の契約書であれば、1通だけ印紙を貼り納税することができます。

ただし、同じ契約書でも1通を控えとして利用するときに限ります。

もし、控えとして保有する売買契約書へ新しく署名したり印鑑を押したりした場合は、契約を証明するものとされてしまうため、印紙を貼り納税しなくてはいけません。

まとめ｜家売却費用の利益率をあげるなら3つのポイントを確認しよう

家売却でもっとも大きな費用といえば、不動産会社への仲介手数料です。売却にはさまざまな方法があるので、依頼方法によって受け取れる金額を高くすることも可能です。

家売却の費用を少しでも高くするために、「仲介手数料キャンペーンを利用する」「両手取引で依頼する」「印紙代を節約」の3つのポイントをまずは確認してみましょう。

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