不動産を売るだけの場合|売却から、費用受け取りまでの流れ

売却から、費用受け取りまでの流れ

マンションや一戸建て住宅、土地などの不動産を売却する場合、よくあるケースは新しい物件への買い換えです。しかし、転勤による引越しや手持ちの資産を整理するなど、購入をともなわない売却のみのケースももちろん少なくありません。

売却のみを進める場合は、買い換えに比べると手続きの流れは単純になります。「●●までに次の物件の頭金を用意しないと」といった期間の縛りがないため、うまく手続きが進められれば有利な条件で売却できる可能性も。

それでは不動産の売却のみを行う場合、費用受け取りまでの流れはどのように進めていけばよいのでしょうか。かいつまんでご紹介していきます。

不動産売却の進め方

不動産の売却手続きは、不動産業者に購入希望者を探してもらう「仲介売却」か、業者に所有権を直接うつす「不動産買取」かによって違ってきます。

業者買取なら最短数日で不動産が現金化できるので、すぐに物件を現金化したい場合はおススメの方法です。しかし少しでも高く売りたいのなら、一般的に業者を相手にする業者買取よりも素人に売る仲介売却のほうがおすすめ。

比較的高値が付きやすいといわれているので、購入をともなわない売却のみの手続きは基本的に仲介売却を選びましょう。仲介売却は、大まかにいうと次のような流れで進めていきます。

  1. 不動産一括査定による対象不動産の査定依頼
  2. 複数社の査定比較
  3. 売却依頼先(媒介契約先)決定
  4. 動産媒介契約締結
  5. 売却活動開始
  6. 購入希望者による内覧、条件交渉
  7. 不動産売買契約締結、代金の支払い、物件引渡し

賃貸に住替える場合など、住宅ローンの残債が残っている場合は、売却代金の振込後に一括返済を行いますので金融機関への相談も必要です。売却代金が残債に届かない場合、差額を現金で用意しなければ売却が進められません。

新しい物件の購入をともなう買い換えの場合、ここに「住替えローン」の申し込み手続きなども絡んでくるので、手続きがさらに複雑になります。

売却を検討したらまずは一括査定で相場を知る!

不動産売却では基本的に、複数の業者に一度に査定を依頼できる一括査定を活用しましょう。この一括査定なら一度の入力で該当エリアの業者から見積もりをとることができます。一括査定を利用している時点で、他社と比較していることが明確なので、相場を極端に外れた査定額を提示される心配もあまりありません。

業者買取は不動産業者による買い取り査定額をそのまま受け取ることになるので、査定額を比較し、一番高い金額の業者を選べば間違いありません。

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高すぎる不動産査定額には注意が必要なことも

ただし仲介売却の場合、当初の売り出し価格も実際の契約金額も決めるのは売主です。しかも購入希望者との合意に達しなければ、契約にいたりません。売主側の気持ちとしては、つい高い査定額をつけてくれる業者を選びがちですが、相場よりも高い金額を付けると売れ残ってしまう可能性があるのです。極端に高い査定額を提示する業者は、機嫌を取っているだけという可能性が高いので避けましょう。

もちろん、逆に査定額が低い業者も避けましょう。相場よりも安い金額だと早く売れるかもしれませんが、損をしてしまう可能性が高くなります。買い換えのない売却は期間に余裕があるので、早期売却にこだわる必要がありません。

不動産売買の媒介契約の種類

不動産業者と物件の売主との間には、「売却活動を依頼します。購入者が決まったら、見つけてくれたお礼として手数料を支払います」という旨の契約が交わされます。この契約を「不動産媒介契約」といいます。

不動産媒介契約には次の3種類があり、それぞれに異なる特徴や制約があるのでそれらを把握しておきましょう。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他の業者への依頼
できる
×
できない
×
できない
自分で見つけた購入者への売却
できる

できる
×
できない
契約有効期間 特になし 3か月以内 3か月以内
売却活動の報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構(レインズ)への登録義務 ×
なし(任意登録可能)

あり

あり

この中で一番売主への縛りが厳しいのは、専属専任媒介契約です。他の業者に売却活動が依頼できないのはもちろん、自分で購入希望者を見つけたとしても、契約先の不動産業者を通して契約しなければなりません。不動産業者にしてみれば確実に手数料が入るため、比較的熱心に売却活動を行ってくれます。

一方で一般媒介契約の場合、多数の業者に一度に売却活動が依頼できます。購入希望者の目に情報が触れる機会が多くなるわけです。ただし、業者にしてみれば手数料が入るか入らないかわかりません。そのため、宣伝広告費をかけた売却活動はしにくい状態になります。

実際の契約の種類としては、専任媒介契約もしくは一般媒介契約で問題ないでしょう。

  • 物件がまだ新しい
  • デザイン性に優れている
  • 大手デベロッパーブランドのマンションや大手ハウスメーカーの一戸建て住宅
  • 駅から近い
  • 広い
  • 平坦地、整形地
  • 周辺の生活利便性が高い

上記の条件に当てはまる物件は、人気物件になりやすいといえます。そのため、物件の情報が出回れば購入希望者があらわれるでしょう。このように不動産業者が熱心に売り込みをしなくても売れそうな物件の場合、一般媒介契約でも問題ありません。

上記と逆に「狭小地」「古い」といったマイナスの要因がある物件の場合、メリットを売り込んでくれる不動産業者の存在が重要になります。この場合は、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」がおすすめです。「狭いですが、駅から近いので便利です」「古いですが、リノベーション工事をすればこんな風に生まれ変わります」など、購入希望者にアドバイスをして物件を売り込んでくれるでしょう。

契約先の業者は、こちらの要望に沿った売却活動の提案をしてくれるところを選びます。プロの立場から売却価格の付け方にアドバイスをくれるなど、言いなりにならない姿勢も大切。査定の際のやり取りを参考に、誠実な業者を選びとりましょう。

たとえ一般媒介契約であっても、レインズには物件を登録してもらうよう依頼してください。レインズとは、不動産業者だけがみることのできる不動産専用の公的データベースです。

不動産売却の交渉は余裕をもって

不動産売却活動の締めくくりは購入希望者との交渉です。どれだけたくさんの購入希望者が集まっても、購入希望額が目標とする売却金額に届かない可能性も。当初の売り出し価格は、価格交渉によって多少値下げできる価格を設定しておきましょう。

不動産売却のみを進める場合はそれほど焦る必要がないので、相手との交渉に余裕をもってあたることができます。決まった期日までにまとまった資金が必要な場合であっても、不動産業者の担当者などにも伏せておき、できるだけ相手にはそれを諭されないようにしてください。足もとをみられて、極端に安い金額を提示される危険性があります。

このほかにも設備を残していったり入れ替えたり、一部を補修したりしてほしいという要望を受けることがあります。これらの要望にはできる限り応えましょう。

価格面で相手の言いなりになる必要はありません

値切られたらそれに対抗し、少し妥協したこちらの要望を再度相手に伝えます。こういった交渉を何度か繰り返すことで、交渉が成立します。希望額よりも極端に安い金額を提示されても、感情的になることなく、冷静に交渉を続けてください。

まとめ|不動産売却は慌てずしっかりと交渉を

不動産の売却における、査定から費用受け取りまでの流れをご紹介しました。「高く売りたい人」と「安く買いたい人」が交渉するのですから、意見がぶつかることもあるのは当然です。一括査定サイトを通し、そういった交渉でも力になってくれる担当者を見つけてください。

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