不動産売却の相場について|いくらで売れるか先に知っておこう!

不動産売却の相場

マンションや一戸建て住宅、土地といった不動産には、お店に置いてある家電や雑貨などのような「定価」が存在しません。売主と買主との間で同意が得られれば、その価格で取引されることになります。

売出価格を決めるうえで参考になる数字が「相場」です。売却活動を始める前には不動産会社の査定額や積算価格、類似物件の取引価格を参考に、相場を把握しておきましょう。

無料の「一括査定」を活用することで、この相場を把握しやすくなります。

最高売却額がわかる!
カンタン60秒査定

全国1000社以上の優良業者を徹底比較、最大6社の査定書を即日お取り寄せ!

こちらでは不動産価格の相場や、実際の取引における価格の決まり方をご紹介していきます。

不動産の積算価格と収益価格とは

不動産投資の世界では、物件価格に大きく分けて2つの決まり方があります。それが「積算価格」「収益価格」です。

積算価格とは

積算価格とは土地と建物の価値を算出し、それらを合計して物件の価値を算出する方法です。土地の価格は路線価や国土交通省の公示価格に面積をかけ、駅からの距離や土地の形状、道路との関係性などでプラスマイナスして割り出します。建物の価値は経年劣化で減少するので、現時点での残存価値を算出しなければなりません。

収益価格とは

収益価格は物件を賃貸に出した場合の家賃など、収益面に着目します。例えば家賃12万円の物件を表面利回り(物件価格に対する1年間で得られる家賃の割合)10%で売り出す場合、1440万円という価格がつくことになります。表面利回りの相場はエリアによって異なっているため、有利に取引するには地域の利回り相場を把握しましょう。

自己居住用の物件価格は、基本的に積算で算出します。金融機関から住宅ローンを借りる場合は対象の物件を担保に入れるのですが、金融機関は積算価値の高い物件を「安全性が高い」と評価します。積算価値の高い物件は、借入審査でも有利に働くといえるでしょう。売却の際も買主の多くが住宅ローンを利用するので、無関係ではありません。

不動産売却の売却相場を把握する方法

不動産を売却する場合、相場を把握する方法には次の3つがあります。できれば3つとも実行し、不動産会社の担当者と交渉できるよう準備してください。「自分ならこの価格だったらほしいけど、この価格だったら高いと思う」といった、感覚も大切です。

不動産売却には一括査定を活用

一括査定とは、複数の不動産業者に一度に物件の査定依頼が出せる便利なサービスです。入力の手間が減らせるだけでなく、査定額を比較することで相場の把握が可能となり、有利に取引できる可能性が高まります。

こちらが口にしなくても他社と比較していることが相手に伝わるため、交渉が苦手な人にもおススメ。売却の際は、積極的に活用しましょう。

最高売却額がわかる!
カンタン60秒査定

全国1000社以上の優良業者を徹底比較、最大6社の査定書を即日お取り寄せ!

ライバル物件の情報収集

主にインターネット上の不動産情報サイトをチェックし、エリアや面積、築年数などの条件が近いライバル物件の売出価格を書き留めておきましょう。特に大型マンションの場合、同じ建物内に条件の近い部屋が安く出ていると、なかなか売れない可能性や大幅な値引き交渉を受ける可能性が高まります。売出時期をずらすなどの対策も考えましょう。

不動産売却の積算価格を算出

先ほどご紹介したように土地部分は評価額に面積をかけて算出し、建物部分は耐用年数に応じた残存価格を算出します。

土地の評価額の基準となる数値は、主に次の4つです。これらの数字は、資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」から調べられます。平方メートル単価に面積をかけて算出しましょう。例えば、路線価が20万円の整形地であれば、土地面積100平方メートルあたりの積算価格は2000万円です。旗竿地や北向き、傾斜地は価値が低くなるなど、条件によって数割程度価値が変動します。

  • 国税庁の「相続税評価額路線価」
  • 市町村の「固定資産税路線価」
  • 国土交通省の「公示価格」
  • 都道府県の「基準地価」

建物の積算価格は、「再調達価格×延べ床面積×(残耐用年数/耐用年数)」で算出します。再調達価格(新築した場合の必要額を便宜上一定に定めたもの)は構造によって異なり、1平方メートルあたり鉄筋コンクリート(RC)造なら20万円、木造なら15万円です。

法定耐用年数はRC造なら47年、木造なら22年です。自己居住用物件では耐用年数が1.5倍されるので、それぞれ70年、33年になります。例えば築年数35年の自己居住用RC造マンションであれば、残価率は「(70-35)/70=50%」となります。延床面積が70平方メートルであれば、積算価格は「20×70×50%=700万円」です。

耐用年数を超えた建物の場合、積算上の価値はありません。土地の価格だけで積算価格を算出しましょう。

不動産の査定方法「机上査定」と「訪問査定」

不動産業者による査定には、「机上査定」「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は物件のエリアや面積、築年数から求められる積算価格に、駅からの距離などの条件を加味して割り出します。不動産会社の担当者は現地を訪問しません。

訪問査定は机上査定の数値に、実際の物件の劣化状態などを加味して算出します。担当者が現地を訪れ、躯体の傷みや通気、日当たりなどの周辺環境もチェックするので、あまりズレがありません。

実際に売却を依頼する際は、事前に訪問査定が必要になります。机上査定で対応がよく、相場に近い査定額を提示してくれた2~3社に依頼先を絞り込み、訪問査定の結果を見て依頼先を決定しましょう。

まとめ|不動産売却では相場を知ることが重要

こちらでは不動産売却の相場を把握していただくため、積算価格と収益価格の違いや、実際の相場を調べる方法、査定の種類などについてご紹介しました。

相場を調べる方法は、どれもすぐにできるかんたんなものばかりです。不動産は大切な資産。損をしない価格でスムーズに売り出せるよう、事前に相場を把握する努力しておきましょう。

実際に売却活動をはじめてからも、不動産会社にまかせきりではいけません。媒介契約(売却活動の依頼)を結んだ業者には、定期的に売却活動の進捗状況を報告する義務があります(ただし一般媒介契約をのぞく)。熱心に売却を進めてくれない業者や、やたらと大幅な値引きばかり持ちかける業者だと、契約先を変更することも検討しなければなりません。

不動産会社とのやり取りに慣れるためにも、複数の業者を比較しておくことは大切です。一括査定サイトの活用で、満足のいく売却を目指しましょう。

はてなブックマーク

最高売却額がわかる!
カンタン60秒査定

全国1000社以上の優良業者を徹底比較、最大6社の査定書を即日お取り寄せ!

この記事に関連する記事

この記事と同じカテゴリーの記事

あなたの不動産今売ったらいくら?かんたん60秒査定

最高売却額がわかる!カンタン60秒査定