不動産売却の流れ|無料の不動産一括査定から売却手続き、費用の受け取りまで

不動産の売却

不動産の売却は、一生のうちに一度も経験しない人も多い取引です。初めて経験する人は流れがわからず、どこから手をつけるべきか迷われることが多いのではないでしょうか。

不動産売却には「業者買取」「仲介売却」という2つの方法があり、どちらを選ぶかによって流れが変わってきます。今回は2つのパターンに分け、一括査定から売却の手続き、費用の受取までの不動産売却の流れをご紹介します。

事前に流れを把握することで。取引を有利に進めましょう。

不動産業者買取と不動産仲介売却の違い

不動産を売却する場合、主に「業者買取」と「仲介売却」の2種類の方法があります。業者買取は不動産会社と直接売買契約を結ぶ方法で、仲介売却は不動産会社の探してくれた購入希望者と売買契約を結ぶ方法です。

不動産業者買取

不動産業者買取は業者にとって販売用物件の仕入れなので、仲介売却に比べて売却価格が安くなります。状況によって異なりますが、概ね仲介売却価格の7割前後になると考えればよいでしょう。査定から現金化までの期間が短いのが最大のメリットで、最短数日で取引が終了します。

不動産仲介売却

仲介売却は、一般の消費者を対象としています。そのため、売却価格が高めになることも多いのですが、実際の売れるまで時間がかかることも少なくありません。最短でも1か月程度かかり、売却時期や物件の状況、エリアによっては1年以上かかることもあります。焦って安く手放さなくてよいよう、ある程度期間に余裕をもって取り組むことをお勧めします。

不動産売却の流れ

不動産を売却する流れは、業者買取と仲介売却で異なります。取引を有利に進めるために、この流れの違いを知っておきましょう。

不動産業者買取の場合

  1. 査定
  2. 不動産売買契約締結
  3. 売却金額の支払い、引渡し

業者買取は業者に物件の査定を依頼し、査定額に納得がいけば業者との間で不動産売買契約を締結。査定額がそのまま手もとに入ってくるので、一括査定サイトを活用して多くの業者に査定を依頼し、その中から一番査定額の高い業者を選んで売却しましょう。

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不動産仲介売却の場合

  1. 査定
  2. 媒介契約締結
  3. 売却活動開始
  4. 購入希望者による内覧
  5. 買付証明
  6. 購入申し込み、不動産売買契約締結(手付金の支払い)
  7. 売却金額・仲介手数料の支払い、引渡し

仲介売却では、査定に基づき不動産会社との間で売却活動を依頼する「媒介(ばいかい)契約」を締結。売主が業者と相談して売り出し価格を決め、業者はさまざまな広告宣伝によって購入希望者を探します。

購入希望者が見つかれば内覧を行い、物件が気に入った場合は買主が買付証明書を提出して条件交渉を開始します。価格や取引条件にお互い納得いけば、買主と売主との間で不動産売買契約を締結します。

買主は売主に購入代金を支払い、売主は不動産会社に対して売却仲介手数料を支払います。買主も不動産会社に対し、仲介手数料を支払わなければなりません。買主と売主を担当する業者が別々で、業者間で交渉を進めるケース(片手取引)もあれば、同じ業者が両者を仲介し、双方から手数料を受け取るケース(両手取引)も存在します。

その他

住宅ローンの支払いに行き詰って売却する場合には、「任意売却」や「競売」という方法になります。任意売却は債権者(金融機関)の同意を得ることで、抵当権が設定されている不動産を、ローン残債を下回る金額でも売却できる方法です。競売は抵当権によって担保物件を差し押さえられ、裁判所によって処分される状態です。

競売に比べると、任意売却のほうが有利に売却できるといわれています。しかしこれらはどちらにしろ、売主に有利な売却方法ではありません。住宅ローンの返済が目的で売却する場合は、これらの方法をとらなくてすむよう、支払いが滞る前に売却に向けて行動をはじめましょう。

無料の不動産一括査定利用ススメ

提携する複数の不動産会社に対して、ひとつの物件の査定依頼を同時に出すことのできるサービスが「不動産一括査定」です。登録している不動産会社には広告料金が請求されますが、実際に物件を売る利用者には一切利用料がかかりません。

不動産一括査定を使えば、一度の入力で複数の業者に査定が依頼できる

しかも、取引を有利に進められるというメリットがあります。業者買取は「査定額=買取額」です。不動産一括査定を利用すれば他社と比較していることが明らかなので、安い査定に対するけん制となります。

仲介売却でも、複数の業者を比較することは大切です。仲介売却は業者買取と違い、「査定額=売却金額」ではないので、査定額の高さだけで選んではいけません。査定時のやり取りや相場価格との差異、過去の取引実績など、さまざまな要素を加味して業者を決めましょう。

相場を把握しておくことは、売出価格を決める上でも重要です。不動産一括査定の査定結果に加え、不動産情報なども活用して周辺の情報をチェックしておきましょう。

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不動産売却にまつわるお金と注意点

手付金

現金での一括支払いという場合を除き、不動産売買契約を締結した時点で売主は買主から手付金を受け取ります。その後はどちらかの都合で契約をキャンセルする場合、手付金の額に応じた違約金を支払わなければなりません。つまり買主がキャンセルした場合は手付金が返ってこなくなり、売主がキャンセルした場合は手付金を倍にして返すことになります。

手付金の明確な金額は決まっていませんが、物件価格の5~10%が目安で、双方の同意によって決定します。以前は1割から2割の手付金を支払う取引も多くありましたが、近年では住宅ローンで全額支払う人も増えているため、手付金の金額は減ってきました。キャンセルした場合は自分が負担することとなる金額なので、不動産会社の担当者と相談して決定しましょう。

仲介手数料、印紙税

売買契約の場で、仲介手数料の半額を業者に支払います。また契約書に貼付する印紙代(印紙税)もその場で支払うので、担当者に金額を確認して用意しておきましょう。

売買代金

入金までの期間は、買主側の住宅ローンの手続きによって異なります。通常は仮審査が終わっているので1か月程度ですが、仮審査前であれば2か月以上かかることも考えられます。買付証明書を受け取った時点で、住宅ローンの申し込み状況を確認しておきましょう。

不動産売買には「ローン特約」がつきます。契約後であっても、万が一住宅ローンの審査に通過しなければペナルティなしで契約が解除されるという特約です。この場合、手付金を没収することもできません。ぬか喜びしないために、確認が重要です。

決済と同時に物件を引き渡すこととなり、手続きには売主、買主、不動産会社、司法書士、金融機関の担当者が一堂に介します。場所は通常、買主が住宅ローンを借り入れる金融機関です。住宅ローンの融資が実行され、買主はそれを売主に支払います。固定資産税や管理費などは、日割り計算で清算する方法が一般的です。仲介手数料の残り半額を業者に支払いましょう。

売主は決済に必要な書類を担当者にわたし、物件のカギを買主にわたします。勝手口なども含め、すべてのカギを渡さなければなりません。その後は一切物件内に立ち入ることができません。

その他諸費用

不動産売却では不動産会社への仲介手数料や印紙代のほか、次のような諸費用がかかります。売買価格の5%前後かかると考えておきましょう。

  1. 住宅ローンの返済手数料
  2. 登記関連費用(抵当権抹消、司法書士報酬)
  3. 引越し費用
  4. 譲渡税(売却益が出た場合)

まとめ|不動産売却は一括査定を上手く活用するのが成功ノカギ

こちらでは不動産売却の方法ごとに、一括査定から売却の手続き、費用の受取までの流れをご紹介しました。

売買契約は仲介に国家資格が必要であるほど、複雑な取引です。取引にまつわる法律などを、すべて知っておく必要はありません。ただポイントを押さえて売却活動を進めることで、少しでも有利な取引につなげましょう。不動産一括査定を上手に活用することが、成功のカギとなります。

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