住宅ローンの残債があるマンションの売却手順と売却時の対処法

終の棲家として購入したマイホームであっても、様々な事情で買い替える場合もあります。マイホームを買い替えるとなると、どうしても新生活に目が行ってしまいますから購入の方に気を取られてしまいがちです。しかし買い替えの際に注意したいのが、元の住宅の売却です。

マイホームを購入する際には住宅ローンを利用する方が殆どなので、買い替えに伴って売却する自宅には住宅ローンが残っていることが多いです。そのため買い替えをする際には、元の住宅ローンの返済についても考えておく必要があります。今回の記事ではマイホームの買い替えの際の、元の自宅の住宅ローンの返済について詳しく解説をしていきます。自宅の買い替えを予定している方は、ぜひ今回の記事を参考にして下さい。

マンション売却時に住宅ローンが残っている場合の対処法

札束と人
マイホームを買い替えする際、元の自宅に住宅ローンが残っている場合、住宅ローンはどのようにすれば良いでしょうか。このように疑問を感じる方は多いですが結論を言うと、売却する自宅の住宅ローンは全額返済することが必要となります。

住宅ローンが残っているということは、ローンの担保として自宅に抵当権が設定されています。住宅ローンを全額返済しなければ金融機関は抵当権を外さないですから、売却をすることが出来ません。つまり買い替えをする場合には、必ず元の住宅ローンを全額繰上返済をする必要があるということになります。まずは元の自宅に住宅ローンが残っている場合の、対処法について見て行きましょう。

売却代金をローン返済に充てる

マンション売却をする際に住宅ローンが残っている場合の一番の対処法は、マンションの売却資金でローンの残高を返済する方法です。ローンの残高が残っている場合の方法としては、一番王道の方法と言えるでしょう。住宅ローンは数千万単位の借入が一般的ですから、自己資金で返済をするをするのは難しいです。売却代金でローンを返済すれば、買い替えもスムーズに進みます。

繰上げ返済手数料や登記費用を計算しておこう

住宅ローンを返済する際には、金融機関所定の手数料や抵当権を抹消する費用がかかります。手数料は金融機関毎に決められているので、事前に確認をしておきましょう。主要な銀行の繰上げ返済手数料は、下記のようになっています。

金融機関名 全額繰上げ返済手数料
三菱UFJ銀行 インターネット 16,500円

テレビ窓口 22,000円

窓口 33,000円

三井住友銀行 インターネット 5,500円

窓口(専用パソコン) 11,000円

窓口 22,000円

みずほ銀行 33,000円
りそな銀行 窓口(変動金利選択中) 5,500円

窓口(固定金利選択中) 33,000円

三井住友信託銀行 窓口 22,000円
ARUHI フラット35 無料

フラット35以外 55,000円

イオン銀行 55,000円
住信SBIネット銀行 変動金利選択中 無料

固定金利選択中 33,000円

auじぶん銀行 変動金利選択中 無料

固定金利選択中 33,000円

楽天銀行 無料
フラット35 無料

上記の手数料の他にも、抵当権を抹消する費用が必要になります。抵当権の抹消は司法書士に依頼をする場合が多いですが、司法書士の費用を含めても3~4万円程度とそこまでは高くありません。

足りない分は現金or住み替えローンを組む

マンションの売却代金で住宅ローンを返済する際、マンションの売却代金では住宅ローンの返済には足りない場合もあります。購入時にフルローンで借りていたり、相場が下がっている場合ではこのようなケースが発生する場合があります。しかし金融機関が抵当権を外すには、住宅ローンは全額返済する必要があります。

そのためこのような場合は足らず分を自己資金で賄うか、住み替えローン組む必要があります。住み替えローンは名前の通り住み替えの際に使えるローンで、売却資金で返済出来なかった残債を含めてローンを組むことが出来ます。自己資金では対応できない場合には、とても便利なローンです。

しかし住み替えローンは残債が乗る分借入金額も大きくなるため、通常の住宅ローンよりは審査が厳しくなってしまう傾向にあります。住み替えローンを利用する際は慎重に対応するようにしましょう。

任意売却する

売却代金でマンションのローン残債を払えない場合、任意売却という方法もあります。ただし任意売却は住宅ローンの返済が払えなくなった場合の選択肢ですので、通常の住み替えの場合には住み替えローンなどの利用を検討する方が良いでしょう。

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に金融機関の同意を得て自宅を売却する方法です。良く似た手続きに競売がありますが、競売との違いは金融機関の同意を得たうえで所有者が「任意」に売却をしている点です。競売のように強制的に売却をする場合と違い、一般の売却と同じように市場で売却するので売却価格も高くなるというメリットがあります。

任意売却で残ったローンの残債は、金融機関とも相談しながら分割返済が可能です。毎月の返済額は事情によっても違いますが、返済に無理のない金額に設定することが出来ます。

住宅ローンの残ったマンションを売却する手順

LOAN
それではここからは住宅ローンが残っている状態で、マンションを売却する手順を見ていきましょう。住み替えの場合は売却と同時並行で新居の購入や、住宅ローンの申込なども行う必要があります。やることが多いので事前にしっかりと計画を練っておくことが重要になるので、売却の流れについてもここでしっかりと確認をしておきましょう。

まず相場を調査する

マンションに限らず不動産を売却する際には、まずは相場を調べることが重要です。マンションの売買価格に決まった価格はないため、売主が価格を決めて売り出します。その後買主との価格交渉を経て、ようやく売買価格が決定します。

そのため相場を調べておかなければ、適切な価格で売り出しも出来ませんし買主との交渉も上手く行えません。このようにマンションを売却する際には、必ず相場を調べておくことが重要です。相場を調べる際には周辺の相場と合わせて近隣の同じような物件の、実際の取引事例も合わせて確認しておくようにしましょう。

周辺の取引事例は価格交渉の際の大きな参考指標になりますので、調べておくことでスムーズな交渉が出来ます。周辺の取引事例は、レインズマーケットインフォメーションや国土交通省の不動産取引条件策などで調べることが出来ます。

複数の不動産へ査定を依頼

物件の相場を調べる際には、不動産会社の査定も利用をするようにしましょう。査定は不動産会社が実際の物件を見て、「これぐらいの値段であれば売れるだろう」という価格を算出してくれるサービスです。不動産のプロである不動産会社が出す価格なので、ある程度信頼の出来る価格と言えます。しかし不動産会社によっては得意な物件やエリアなどに違いがあるので、査定価格は不動産会社によっても違います。

そのため査定を依頼する際には、必ず複数の不動産会社から査定を取るようにしましょう。複数の不動産会社の査定を比較することで正しい査定額も分かりますし、マンション売却に強い不動産会社を見つけることも出来ます。複数の不動産会社から査定を取るのは大変ですが、一括査定サイトを活用することで効率よく査定比較が出来ます。下記のサイトは提携している不動産会社も多いので、大手から地域密着の不動産会社まで選ぶことが出来るのも特徴です。

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売却する会社を選んで媒介契約を結ぶ

無料査定を通じて、信頼の出来る不動産会社を見つけたら正式に売却を依頼します。不動産会社に正式に売却を依頼するということは、不動産会社と媒介契約を結ぶことを言います。媒介契約を結ぶといよいよ売却活動がスタートすることになる訳ですが、媒介契約には3種類あります。

どの契約を結んでも不動産会社に売却を依頼することには変わりありませんが、契約の内容によって不動産会社の売却活動に違いがるので、それそれの契約内容の特徴を理解しておくことが重要です。契約の種類と、契約毎の特徴は下記の通りです。
媒介契約の種類と特徴
参照:公益財団法人全日本不動産協会より抜粋

一般的には他の不動産会社と契約出来ない専任媒介で契約をした方が、不動産会社としても動きやすくなるため高く早く売りやすくなります。しかし立地が良い人気マンションのような売りやすい物件の場合は、一般媒介にした方が広く売却活動が行えるため高く売りやすくなります。物件の特性に応じて使い分けると良いでしょう。

売出し価格を決めて売り出す

不動産会社と媒介契約を結んだら売却活動をスタートすることになりますが、まずは売り出し価格を決める必要があります。売り出し価格とはイーンターネットのサイトは販売図面に乗せる金額のことで、この金額を表示して売却活動を行うことになります。

売り出し価格を高くすれば高く売れそうな気がしますが、相場とかけ離れたようなあまりに高い価格では買主がみつかりにくくなってしまいます。逆に低く設定をすると、買主は集まりますが相場よりも安く売ってしまうことにもなりかねません。売り出し価格は不動産会社とも相談しながら慎重に決める必要はありますが、コツは少し高めの価格に設定することです。

売り出し価格で売買が成立するケースは珍しく、買主からは値下げ交渉が入る方が一般的です。そのため多少は値下げに応じれるように、あえて多少は高めに売り出し価格を設定しておくと良いでしょう。値下げに応じることで、買主の印象も良くなり売買が決まりやすくなります。

同時に銀行にも連絡をして住宅ローンの返済手続きをしておく

自宅の売却活動を始めたタイミングで、住宅ローンを借りている銀行にも連絡を入れておくと良いでしょう。この段階ではまだ売却が決まっている訳ではないですが、売却が決まると銀行側も抵当権の抹消書類を準備したりする必要があります。

そのため自宅を売却するために動いていることを銀行に伝えておくことで、いざ売却決まった際の手続きがスムーズに出来ます。売却が決まってから連絡をすれば良いと考える方もいるかもしれませんが、銀行はあまりスピーディーには対応しれくれない場合は多いので、必ず早めに連絡を入れておくようにしましょう。

売却先が見つかったら契約をして売却

売却活動を通じて、買主と価格の合意が出来たらいよいよ売却となります。不動産の売却の場合、価格が合意をしたらすぐに売れる訳ではありません。まずは売主と買主で売買契約を締結し、買主は売主に手付金を払います。契約後は売主と買主はそれぞれ物件の引き渡しに向けた準備を行い、契約から1~3ヶ月後ぐらいに資金の決済と引き渡しを行います。

このようにマンションなど不動産の売却は、契約をしたからと言って終わりではありません。むしろ契約をしてからの動きも重要で、買主・売主ともに引き渡しへ向けた準備で忙しくなります。ここで準備を怠ってしまうと、せっかくの契約がキャンセルになってしまうことおあるので、買主と約束した項目についてはきちんと守るようにしましょう。

売主としてこの期間に行うことは、買主と約束した修繕やハウスクリーニングなどの履行です。また住み替えの場合であれば引き渡し日には物件を引き渡せるように、引っ越しを済ましておく必要があります。このように売主もやることが多いので、契約が終わっても気を抜かないようにしましょう。

売却日に返済と抵当権の抹消が必要

もう一つ重要なのが、住宅ローンの返済手続きをしっかりと行っておくことです。物件を買主に引き渡すには、住宅ローンを全額返済をして抵当権の抹消をすることが前提となります。そのため引き渡し日が決まったら早めに住宅ローン借入先の銀行に連絡をして、繰上返済の手続きと抹消書類の準備をお願いしておきましょう。

引き渡し日の当日は、繰上げ返済と抵当権抹消書類の受け取りなどを同日で行う必要があるため、銀行と事前に打ち合わせをしておくことが重要です。実際の引き渡し日の流れと動きは下記のように、とてもバタバタします。

  1. 買主の指定する場所(買主が住宅ローンを借りる銀行の応接が一般的)に、売主・買主・仲介不動産会社・司法書士が集まる
  2. 司法書士が売買に必要な書類に不足・不備がないかをチェックする
  3. 売買書類に問題なければ、買主側の住宅ローンが実行される
  4. 買主から売主へ売却代金を振り込む
  5. 売主の口座へ着金したら、売主が借入している住宅ローンを完済
  6. 売主or司法書士が売主が借りていた銀行へ出向き、抵当権抹消書類を受け取る
  7. 司法書士が、売主から買主への所有権移転登記と抵当権抹消登記を法務局へ申請
  8. 売買が終了

このように一日でたくさの事が行われるので、事前に入念に準備をしておくことが重要です。

困ったら不動産会社に相談する

買い替えに伴って住宅ローンが残っている不動産を売却するには、事前の段取りと流れを良く確認しておくことが必要です。それでも行うことが多いので、初めての方にとってが戸惑って困ってしまう場面も多いでしょう。今回の記事では売却に伴ってやるべきことを細かく説明をして来ましたが、何も全て自分で行う必要はありません。

信頼の出来る不動産会社に相談をすれば、売買に長けている不動産会社が段取りや行うことをサポートしてくれます。そのため重要なのは、住み替えや住宅ローンの手続きにも詳しい不動産会社を見つけることです。このような不動産会社に売却を依頼することで、不安な手続きや煩雑な流れなども上手にサポートしてくれるので安心して任せることが出来るでしょう。

信頼の出来る不動産会社を見つけて、困った際には不動産会社に相談をすることが住み替えや住宅ローンの残っているマンションを売却する際には重要です。

まとめ|住み替えは段取りと不動産会社選びが成功の秘訣

マンションを案内する男性
住宅ローンの残っているマンションを売却して、住み替えをするにはたくさんのことを一度に行う必要があります。そのため事前に念入りに計画をしておくことが、住み替え成功の秘訣と言えますが何も全ての段取りを自分で行う必要はありません。

住み替えやマンション売却に慣れている信頼の出来る不動産会社を見つけることで、住み替えに伴う煩雑な手続きをサポートしてもらうことが出来ます。そのため住み替えの際にはいかに信頼の出来る不動産会社を見つけるかが重要になりますが、その際には記事中でも紹介した一括査定サイトを活用すると良いでしょう。

一括査定サイトを利用することで効率良く複数の不動産会社を比較することが出来るので、信頼の出来る不動産会社が見つけやすくなります。マンションの住み替えを行う際には、ぜひ今回の記事を参考にして効率良く不動産会社選びを行ってください。

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