新しいマンション、一戸建て住宅を「買い換える」場合には住宅ローンの返済を考えて

住宅ローン

新築マンションや一戸建て住宅を購入し、すぐに買い換える人は意外に多いものです。

マイナス金利政策を皮切りに、住宅市場における買い換えのニーズが高まりを見せつつあります。何年も前に購入したマンション一戸建て住宅と同じような広さで、設備の新しい物件が大きな負担なく手に入るとあれば、ときめいてしまうのも無理はありません。

買い換える場合は新たに購入する場合と違って、すでに持っている物件の処分や住宅ローンの手続きなどが必要になります。マンションや一戸建て住宅を買い換える場合の手続きを、順を追ってご説明していきましょう。

マンション買い換えの基本は売却からの購入

買い換えの際注意しなければならない点は、資金計画です。新しい住宅の場合住宅ローンの残債が多く残っているでしょうから、基本的に売却を完了してから次の物件を購入しましょう。間違っても「これくらいでこれくらいまでには売れるだろう」という予想に基づき、物件を購入するのはやめてください。

マンションを買い換えを検討中なら「一括査定」は必須

買い換えを検討している段階で、一度は不動産の一括査定を行うようにしてください。査定は無料ですし、何より「イザ売ろうと」とした時の売却価格と大きなズレが生じる可能性を減らせます。購入資金の把握や現在住んでいるマンションの売却価格を確認するためにも、検討段階から査定は必須になります。

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マンションや一戸建て住宅は希望通りの期間や価格で売れるとは限りません

余裕を持った資金計画を組んでいるつもりでも、思ったより安く売れたり手数料がかかったりして、「頭金が思うように入れられなかった」となりうる可能性があるのです。

1軒目の住宅ローンがたくさん残っているときは特に慎重になり、先に物件が売れてから次の物件購入に踏み切るようにしましょう。売却が先であれば、余裕をもって焦ることなく購入希望者と交渉することができます。購入の資金計画と実際のプランに、ズレが生じることもありません。物件が住宅ローンの残債より高く売れれば、その資金を次の物件の頭金として活用することもできます。

次の物件の購入契約を先に済ませていると、「思ったより安かったから、買い換える物件を変更しよう」といった融通が利きません。「購入の日程=代金の支払い日程」なので、焦って売却活動を進めることに。提示された購入希望価格が希望より安くても、新居の支払期限が迫っていたがためにその金額で売却してしまうケースもよくあります。

マンションの住宅ローンを2件分払うのは厳しい

前の住宅ローンをそのまま残して2件分の住宅ローンを支払っていると、生活にも心にも余裕がなくなります。年収に対する住宅ローンの返済額の割合が高くなるので、銀行の審査も厳しくなる場合がほとんど。「希望する金額が借りられない」というケースも出てくるでしょう。

その一方で売却・引渡し後に物件を購入する場合は、新しい物件が決まるまで仮住まいが必要になり、一定の費用が掛かります。引越し代金も2回分支払わなければなりません。

それでも物件を少しでも高く売りたい方や、住宅ローンを二重で抱えることに不安を覚える方には、売却からの購入という流れがおすすめです。

住宅ローン完済物件ならマンション購入後に売却のパターンも可能

新しいマンションや一戸建て住宅ではあまりありませんが、買い換え時点で住宅ローンを完済している物件なら、新しい物件を購入したあとにもとの物件を売却することも可能です。住宅ローンを二重で返済する期間の心配がないため、売却があとになっても比較的余裕をもって購入希望者と交渉できるためです。

住宅ローン完済していれば、負担は少ない

残債を完済できるだけの現金が手もとにある方も、同じく新居購入後に売却に踏み切っても問題ないでしょう。売却金額をすぐに一部繰上げ返済に充てることで、新居の住宅ローン元本を一気に減らすことができるかもしれません。住宅ローンの完済実績があれば、新規に借入する住宅ローンの審査に有利に働く可能性もあります。

住宅ローン控除と金利負担額の関係によっては、住宅ローン控除の終了する10年後まで現金を定期預金などでキープしておき、控除の恩恵を享受したあとで繰上げ返済をしてもよいでしょう。完済後の物件では、さまざまな選択肢が考えられます。

マンションの「買い換え特約」とは

そうはいっても、「気に入った物件と出会ったから買い換えたいと思ったのに」という方もいらっしゃることでしょう。そんな方におススメの契約が、「買い換え特約」です。

買い換え特約とは、新たに購入する物件の売買契約書につける特約です。「持っている不動産が●●までに●●円以上で売却できなかったら契約を解除します」という内容です。期間内に物件が売れなかったり安く売れてしまったりしたときは、購入契約を白紙に戻すことができます。これなら期限がはっきりとしているので、安心して次の物件の購入を申し込むことができますね。

実際に買い換え特約を行使して契約を解除する例は決して多くありませんが、極端に予定よりも安く売れてしまった場合などを考えると、やはりこの特約はあったほうが安心です。

買い換え特約をつける場合は、次の項目を不動産売買契約書に明記しておきましょう。

  1. 解除権が発生するための条件(対象となる手持ちの物件、売却の価格、期限など)
  2. 解除権を行使した場合の手付金や代金の返還条件(契約を解除した場合に返還すべきかどうか)
  3. 解除権を行使した場合の買主の義務(損害賠償義務の免除など)

安全に契約を進めるうえで頼りになる「買い換え特約」

しかし売主にしてみれば、この特約をつけるといつ契約を解除されるかわからず不安です。売却活動には時間とお金がかかっており、白紙撤回されて一から買い手を探すとなるとかなりの痛手。そのため、特約によって契約を解除するとなれば売主からも不動産会社からも、かなり強く引き留められます。

この特約に頼るのはあくまでも売却の目途が立っている場合にとどめましょう。むやみに使うことはおススメしません。

マンションの「買替えローン」「住替えローン」は担当者に注意

住宅ローンが残っている物件を売却して新しい物件を購入する場合、「買替えローン」や「住替えローン」と呼ばれるローン契約をする方法もあります。

具体的には現在の住宅ローン残債から売却金額を引き、そこに新しい物件の購入費用をプラスした金額を新たな住宅ローンとして組む形です。まだ新しいマンションや一戸建て住宅を買い換える場合、非常に現実的な手法といえるでしょう。返済期間や毎月の返済金額がアップする可能性はありますが、これなら2本の住宅ローンを同時に返す必要がありません。

「買替えローン」「住替えローン」は通常の売却に比べ、手続きがかなり複雑

媒介契約(不動産仲介業者に売却活動を依頼する契約)を結ぶ際は、そういった契約の取り扱い実績があり、スムーズに手続きを進めてくれる担当者のいる業者を選びましょう。

「買い換得たい物件は決まっているけど、住宅ローンがまだたっぷりある」「何度の引越しをしたくない」などの事情がある人には、おススメの形といえます。

まとめ|マンションを買い替えるなら住宅ローンを基準に考える

まだ新しい一戸建て住宅やマンションの買い換えにあたり、おススメの手続きの流れや注意点などをご紹介しました。

買い換えでは基本的に売却が完了してから購入を進める方法がおすすめです。しかし資金に余裕がある場合は、それほどこだわる必要はありません。支払期限が決まっていて契約を焦るような状況だと、損をしてしまう可能性が大。買替えローンも検討し、無理のない返済プランを組みましょう。

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