2018年10月18日 | 108view ｜ マンション査定・売却のすべて
離婚や住替えなどの理由から、家を売りたいと考えている方も多いのではないでしょうか。
家の売却はバッグなどを質屋に入れるのと違って、簡単に手続きを済ませることができません。また、家は買い物の中でも大きいため、どんな方法で家を売るのかわからない方も多いと思います。
今回は、初めて家を売る方のために売却までの手順と流れや、絶対に忘れてはいけない7つのポイントをご紹介します。
家を売る前に知ろう！家売却のための手順と流れ
まず家を売るには、最低2～7カ月の期間がかかってしまうことを覚えておきましょう。売却できるまでのおおまかな手順をお伝えします。
| 流れ | ポイント | |
|---|---|---|
| 1 | 相場を確認 |
・査定前に事前に相場価格を把握 ・同じエリアや同じ築年数の売家情報を探す |
| 2 | 査定する |
・複数の不動産会社へ査定依頼する ・価格や対応なども同時に比較する |
| 3 | 不動産会社を決める |
・納得できる金額を提示してくれるか ・査定は机上と訪問どちらでおこなわれて算出されたか |
| 4 | 媒介契約する |
・家を売るためにサポートする不動産と契約を結ぶ ・1社と契約する場合は「専任媒介契約か専属専任媒介契約」 ・複数の不動産と契約する場合は「一般媒介契約」で依頼 |
| 5 | 販売活動 |
・物件をネットなどに掲載し募集をかける ・内覧会などをする |
| 6 | 売買契約 |
・購入者が決まったら不動産から「買付申込書」を受け取る ・手付金や引き渡し希望日を決める ・売買契約を結ぶ |
| 7 | 決済引き渡し |
・物件に住んでいる方は引き渡しに間に合わせ引っ越しする ・すでに引っ越している場合は引渡し日を待つ |
「家を売ろう」と考えてから実際に手放すまでには、さまざまな活動をしなくてはいけません。身近な人で売却予定の家を購入したい方がいるなら話は早いのですが、買い手が見つからない状況での販売は、ある程度の時間が必要です。
家を売るためには、最低限の流れとポイントを覚えておきましょう。
家を売るときに絶対忘れてはいけないポイントは7つ！
信頼できる不動産が見つかれば、家を売る手続きのほとんどは担当者の方がサポートしてくれるので、売り主側はとくに頭を悩ませることはありません。
しかし、すべて不動産会社へ任せてしまうと、「買い主がなかなか現れない」や「契約まで話が進まない」など、デメリットになってしまうこともあります。
そこで、家を売るときに絶対に忘れてはいけない7つのポイントをお伝えします。
どこで売却するか数社で査定をする
家を売る手順で大切なことが、自分である程度相場を把握してから「複数の不動産へ一括査定をおこなう」ことです。
たとえば、一括査定をおこなうと家の売却価格が次のように提示されることがあります。
A社：2000万円
B社：3000万円
C社：2500万円
このように、不動産会社によって相場見積もり額は異なるため、1社ではなくいくつかの会社へ依頼してみましょう。不動産へ見積もりを出してもらうときは、インターネットの一括査定サイトを活用すると、時間が短縮できて便利です。
家を売る不動産は査定額だけで絶対に決めないこと
家の売却をサポートしてくれる不動産探しは、査定額だけで判断してはいけません！
査定額はあくまでも簡易的な金額であるため、実際に不動産会社と契約するときに売却価格が低く提示されることもあります。100円単位の差ならまだしも、家の売却価格は100万円と大きな額で誤差が出てきます。
このような失敗をしないためにも、契約する不動産探しは次のポイントを確認しましょう。
- 不動産の売買実績はどれくらいか？
- なぜ査定額がこのようになったのか細かく教えてもらう
- 同じエリアで似たような物件の相場を提示してもらう
- こまめに連絡を取り相談相手に乗ってくれるか少し様子をみる
インターネットの一括査定サイトを利用してみるとわかりますが、査定直後に不動産から連絡をくれるところ、くれないところと大きな違いが出てきます。
査定直後に連絡をくれても、その後に連絡をくれないこともあるでしょう。現在の状況や家を売る側の悩みを、親身になって対応してくれる不動産は、今後も丁寧な対応をしてくれると言えるでしょう。
内覧するために「買いたい！」と思わせる工夫をする
家を売るときに、すでに新しい新居へ引っ越しをしている人や売買契約するまで住んでいる人など、さまざまだと思います。いずれにせよ、家を売るときは買い主側が内覧を希望してきます。
内覧は実際に家の中を見て、買うのかを決める大切な時間です。少しでも早く、そして高い価格で販売するためにも「買いたい！」と思わせるように準備をしておくことが大切です。
新しい物件に住むとき、次のようなことに多くの方に共通しているのではないでしょうか？
- 広くて快適な部屋
- 収納が多く使い勝手がいい
- 部屋全体が明るい
- 水回りがキレイ（掃除しやすそう）
もし、現在も売却物件に住んでいるのなら、部屋の荷物を少しでも減らすようにしましょう。最近はレンタルのトランクルームや貸し倉庫など、個人が利用できる収納場所が増えています。
部屋に荷物が多いと、どうしても狭い家をイメージさせてしまいます。少しでも広く見せる空間づくりとして、背の高い家具やインテリア小物を飾らないこともポイントのひとつです。
また、これから住む部屋が暗いと買主側の印象を悪くしてしまうため、内覧時間は日光が当たる時間帯を選ぶのもポイントです。
ただ、内覧希望時間を相手が指定してきているときは、こちらの都合を押し付けるのではなく、買主側の希望を尊重するようにしましょう。せっかくの購買意欲を低下させる原因にもつながります。
部屋の暗さが目立つ午前中や夕方以降の内覧会をするときは、照明器具を使って明るさを調整してみてはいかがでしょうか。
| 蛍光灯の色 | 色の感じ方 | おすすめの部屋 |
|---|---|---|
| 昼光色 | ・全体的に白く見える ・すがすがしい部屋を演出 ・さわやかな光 |
・リビング ・子供部屋 |
| 昼白色 | ・自然な白い光を演出 ・いきいきとした明るさ |
・トイレ ・寝室 ・キッチン |
| 電球色 | ・黄色みかかった光 ・暖かみのある部屋を演出 ・リラックスできる光 |
・和室 |
電気の色を変えるだけで、部屋全体の見え方が違ってきますよ。
部屋が明るくなると気になるのが汚さです。掃除できる部分は、内覧会の前にキレイにしておきましょう。
掃除をするときのポイントは「女性目線」です。トイレやキッチンなど、頑固な汚れが目立つ部分はハウスクリーニング業者へ依頼するのもおすすめです。
汚れの目立ちは購入額にも影響をあたえる可能性があるため、業者に掃除してもらった方が効率よく部屋をキレイにしてもらえます。
全国に店舗展開しているダスキンのハウスクリーニングの相場を、以下の表にまとめました。
| 場所 | 料金の相場 |
|---|---|
| キッチン | 16,000円 |
| お風呂 | 16,000円 |
| トイレ | 8,000円 |
| 洗面所 | 8,000円 |
| 窓（ガラス・サッシ・網戸） | 960円～ |
※参考：https://www.duskin.jp/servicemaster/
※価格は税抜きです。状況によって価格が異なります。
部屋全体をハウスクリーニングに依頼するとコスト面が心配な方は、汚れが目立ちやすいキッチンやトイレだけをお願いするなど、活用方法を変えてみるという工夫をしてみてはいかがでしょうか。
短期間で家を売ることを考えない
実際に家を販売してから売却されるまで、最低2～7カ月の期間が必要です。家を売るための手順に合わせて、それぞれの期間を確認していきましょう。
| 家を売る流れ | おおよその期間 | |
|---|---|---|
| 1 | 相場を確認 | 1週間 |
| 2 | 査定する | 1週間 |
| 3 | 不動産会社を決める | 4週間 |
| 4 | 媒介契約する | 1週間 |
| 5 | 販売活動 | 3カ月 |
| 6 | 売買契約 | 2週間 |
| 7 | 決済引き渡し | 1～2カ月 |
この中で一番時間を取られてしまうのが「販売活動」と「決済引き渡し」です。販売活動をしてからすぐ売れるとは限らず、何度も広告を出して多くのお客さまに見てもらう必要があります。
また、買い手が見つかったとしても、売買契約後に住宅ローンの申込を買主側がおこなうため、結果を知るまでに1～2カ月の期間を要してしまいます。
短期間で家をどうしても手放したい理由があるのなら問題ありませんが、早く家を売却するには、次のようなデメリットがあることも覚えておきましょう。
- 予定額より安く売れてしまう
- 手続きなどハードスケジュール
短期間で家を売るのはデメリットが多いため、ゆっくりと買い手が見つかるまで待つことも大切です。
家を売るには税金や諸費用が発生する
家を希望額で売っても、すべて自分の元へ入ってきません。日本で家を売ると、譲渡所得税や不動産会社への仲介手数料などの支払いが必要です。
【家を売るときに発生する税金】
- 印紙税
- 登録免許税（不動産登記に必要な税金）
- 譲渡所得税（不動産を売って利益ができたときの税金）など
【家を売るときに発生する諸費用】
- 仲介手数料
- 抵当権抹消登記費
- 各書類の発行費
- 土地の測量費など
家が売れたとき、不動産へ仲介手数料を支払うのですが、この金額が家売却の中でもっとも高い可能性のある費用です。仲介手数料は家の売却価格によって、以下の表のように異なります。
| 売却額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額×5％ |
| 200万円～400万円以下 | 取引額×4％＋2万円 |
| 400万円以上 | 取引額×3％＋6万円 |
※売買価格に消費税は含まずに計算されます。
たとえば、家の販売価格が2000万円だった場合を、計算式に当てはめてみると次のようになります。
2000万円×3％＋6万円＝66万円
2000万円で家が売れると、売り主側は不動産会社へ66万円の手数料を支払わなくてはいけません。
このように、家売却の価格に応じて税金や諸費用などが発生するため、お金がすべて手元に入ってくることはないのです。
リフォームは家を売る前ではなく後で考える
家の査定価格は築年数や実際に不動産の方が訪問して決めるのですが、やはりキレイな室内は査定ポイントが高いです。家を少しでも高く売るために、リフォームをしてから売却査定をした方がよさそうですよね。
ただし、家を売る前のリフォームにはデメリットがあることを覚えておきましょう。
- リフォームには数百万単位で費用が発生する
- リフォーム方法によって好みが異なる
- 買う側は購入後にリフォームを考えている方が多い
リフォームは多額の費用や内装の好みなどが関係してくるため、家を売却してもすぐ買い手が見つかるとは限りません。リフォームをしたことで、売却価格が高くなってしまうと築年数相応と見られず内覧者すら訪れない可能性もあります。
家の売却は築年数が長くなるに連れて、売買取引率が低下する傾向があるので、古い家などリフォームして売却する場合は気をつけましょう。
スムーズに家を売るために必要な書類は事前に用意する
家を売るときに必要となるのが、たくさんの書類です。家の売買は高額な費用が動くため、身分証明書など重要書類が必要となります。
書類は不動産と契約をするとき、買い主側と売買契約をするときに必要です。それぞれの書類を一覧にまとめます。
【不動産会社と契約するとき】
- 実印
- 身分証明書（運転免許書や健康保険証など）
- 印鑑証明書
- 住民票
- 登記済権利書（または登記識別情報）
- 固定資産税通知書
- 固定資産税評価証明書
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 土地測量図（境界確認書）
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
■一戸建てを売るとき
- 建築確認済証（検査済証）
- 建築設計図書
- 工事記録書等
■マンションを売るとき
- マンションの管理規約
【売買契約をするとき】
- 手付金
- 印紙代
- 実印
- 身分証明書（運転免許書や健康保険証など）
- 印鑑証明書
- 登記済証（登記識別情報）
- 固定資産税がわかる書類
- 建築協定書
- 仲介手数料
ほかにも手続きに必要な書類を用意しなくてはいけない可能性があります。用意する書類は、事前に不動産会社へ聞いておくと手続きがスムーズです。
まとめ｜家を売るときは7つのポイントを覚えておこう
今回は、家を売る手順と方法と家を売るために抑えるべき7つのポイントについてお伝えしました。
家を売ると決めてから実際に売却するまで、数ヶ月の月日が経つため、その間の精神面や疲労面に疲れが出てくる方がたくさんいらっしゃいます。
少しでも希望額で販売するために、まずは信頼できる不動産会社を探すことからはじめることをおすすめします。
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