不動産売却の種類|マンションや一戸建て住宅の売却、土地を売るポイント

不動産売却の種類

「不動産の売却」とひと口にいっても、マンションや一戸建て住宅、土地など、売却対象となる不動産の種類はさまざまです。自分で購入した物件の場合もあれば、相続や贈与で取得した物件という場合もあるでしょう。

物件の種類や売却の状況によって、有利に売却を進めるための注意点も違ってくるということをご存じでしょうか? こちらでは不動産売却の基本的な知識に加え、物件の種類ごとに売却のポイントをかいつまんでご紹介していきます。

どのような物件を売却する場合も、一社だけの不動産会社に依頼する方法はおすすめできません。複数の業者を比較するために活用していただきたいツールが、無料の「一括査定」です。無料一括査定を120%活用するためのコツも、合わせてご紹介します。

不動産売却の方法とポイント

不動産の売却方法は、主に「業者買取」と「仲介売却」の2種類です。業者買取は不動産会社を対象に、仲介売却は一般の消費者を対象に物件の所有権を移転する方法です。

業者買取は、いわば店頭に並べる商品をお店側がメーカーから仕入れるような取引の方法です。業者は買い取った物件にリフォームを施すなどして、一般の消費者に転売することを目的としています。そのため、値段の付け方もどちらかというとシビアです。あまり高く売れる方法ではありません。

業者買取の最大のメリットは、現金化までの期間が短いということ。数日で取引が終了する業者もあるほどで、値段よりも買取のスピードを重視する方にはこちらの方法がおすすめです。

それに対して仲介売却の対象は、ほとんどが一般の消費者です。自ら住むための住居として物件を探している人は、それほどシビアな値引き交渉をしてこないことも。取引価格を重視する人は、仲介売却を選びましょう。不動産経営をする投資家が、賃貸用物件として購入するケースもありますが、その場合は比較的大幅な値引きを迫られることが多いようです。

業者買取 仲介売却
メリット 現金化までの期間が短い
宣伝広告をしないので、周囲に売却を知られない
住宅ローンの残債について業者が交渉してくれるケースも
売却価格が高くなりやすい
デメリット 売却価格が一般的に仲介取引より低くなる 売却に時間がかかるケースがある

無料の不動産一括査定を利用するメリットとポイント

無料の一括査定とは、提携する複数の不動産会社に対して、ひとつの物件の査定依頼を同時に出すことのできるイエポタ(当サイト)のサービスです。査定依頼を受けた業者に利用者が入力した物件情報などが通知され、それに対する査定額が提示されます。

一括査定を使えば、物件情報の入力が一度にすみ、業者ごとの営業エリアや連絡先を自分で調べる必要もありません。しかしそれ以上に大きなメリットは、取引を有利に進められるということです。

業者買取の場合は「査定額=買取額」となるので、できるだけ多くの業者の査定額を比較する必要があります。サービスを利用している時点で他社と比較していることが明らかなので、それを意識した査定額も期待できます。

仲介売却の場合でも、業者ごとの比較は欠かせません。ただし仲介売却と業者買取の大きな違いは、「査定額=売却金額」ではないということです。つまり、査定額の高さだけで業者を選んではいけません。

こちらの機嫌を取ろうとむやみに高い査定をつける業者に依頼すると、長く売れ残ったり、大幅な値引きを迫られたりする可能性があります。得意とする物件の種別やエリア、対応の正確性やこちらの取引方針に対するヒアリングなど、査定時のやり取りでさまざまな要素を加味し、依頼先の業者を判断しましょう。

複数の業者と接触することでやり取りに対する目が養われ、相場も把握しやすくなります。つまりどちらの取引方法であっても、一括査定は効果的なツールなのです。

マンション売却のポイント

住宅ローンの残債

マンションは住宅なので、住宅ローンを組んで購入している人も多いでしょう。その物件を手放す場合、基本的にローンの残債より低い金額で売却してはいけません。もしそうなった場合、差額を一括で現金によって支払う必要があります。

また、意外と見落としがちですが、売却には諸費用がかかります。諸費用のうち最大の項目となる仲介手数料の上限額は、物件価格が400万円を超える場合、{(税抜物件価格の3%+6万円)+消費税}です。売却価格がそのまま手もとに入ってくるわけではありません。その点に留意し、資金計画を立ててください。

築年数やエリアによる人気度の判断

当然のことですが、マンションは新しいものほど人気で高く売れます。その一方、近年では築年数が経過したマンションをリノベーションして住む層も増えてきました。古いマンションを自分でリフォームしたとしてもその分高く売れることはほとんどないので、そのままの状態もしくは壁紙の張替程度で、価格を抑えて売りに出しましょう。

マンションの人気度にはエリアの利便性も大きく影響します。古くて不便な場所にあるマンションは、なかなか買い手がつかないことも。この場合、割り切って業者買取を利用したほうがよいかもしれません。愛着のある物件であっても、冷静に人気度を判断することが大切です。

一戸建て住宅売却のポイント

住宅ローンの残債や人気度の判断に関して、一戸建てはマンションとそう変わりません。ただし、一戸建てはマンションに比べて流動性が低い(=すぐに売れにくい)といわれています。次のような点に注意しましょう。

外観も含めて第一印象をアップ

内覧に来た購入希望者が真っ先に目にするのは、内装ではありません。庭に花が咲いていたり、すっきりと片付いていたり。それだけで印象がアップします。家の中を片づけたり掃除したりすることはもちろんですが、家の周りにも同じように整理整頓して印象をアップしましょう。

躯体の状態をチェック

木造住宅は雨漏りやシロアリなどの被害で、気付かぬうちに建物自体の強度が落ちていることもあります。売却後に発覚した場合、「瑕疵(かし)担保責任」を問われて補修費用の負担を求められることに。売却前にチェックし、問題があればきっちりと補修しておきましょう。その情報を伝えれば誠実な姿勢が伝わり、購入希望者へのアピールにもなるかもしれません。

土地売却のポイント

「管理している」という印象を

更地の場合、長期間放置していて雑草だらけになっているケースがよくあります。そうなると不法投棄の温床になることも。価格交渉の材料とされやすいので、現地案内の前にきれいに草を刈ったり片づけたりしておきましょう。

古家の対処は業者と相談

そのままでは使えないような古い家が建っている土地を売却する場合、一戸建て住宅ではなく「古家つき土地」として売りに出す方法があります。どちらが売りやすいかは状況によって異なるので、不動産会社の担当者と相談して決めましょう。

古家つき土地を購入した人はリフォームして使うかもしれませんし、壊して新しい建物を建てるかもしれません。解体には坪単価で概ね4万円前後かかるので、1軒につき100万円以上はかかると考えましょう。その分の価格交渉を受ける可能性もあります。

相続した土地の売却には登記が必要

土地に限ったことではありませんが、相続によって取得した不動産の売却の前には「相続登記」が必要です。相続後に何年も名義を書き換えていない物件も多いですが、登記によって自分名義に書き換えておきましょう。手続きは自分でもできますが、書類が複雑で時間がかかる場合も。弁護士や司法書士に依頼した場合、5~7万円程度で引き受けてくれることが多いようです。

まとめ|不動産売却は無料の一括査定を活用!

ここでは不動産売却の基本的な知識や、物件の種類ごとの注意点をご紹介しました。いずれの物件であっても、有利に売却するためには複数の業者の査定比較が欠かせません。無料の一括査定を上手に活用し、より有利に売却活動を進めていきましょう。

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