仲介手数料|マンション売却時に支払う手数料をシミュレーション!

仲介手数料

不動産を売却する際、不動産会社に仲介を依頼して売却を進める場合には売買契約成立後に仲介手数料を支払う必要があります。

ここでは、仲介手数料の詳細と事例に基づいた手数料のシミュレーションをご紹介します。

マンション売却の方法は3種類。手数料はどう?

マンションを売却する方法には主に以下のようなものがあります。

  1. 不動産会社による仲介
  2. 個人間売買
  3. 不動産会社による買取

不動産会社による仲介は成功報酬から仲介手数料を支払う

不動産を売却する時多くの方が選択する方法で、不動産の売却を不動産会社に一任して、不動産会社と媒介契約を結んだ後は、不動産会社が広告活動から販売活動、契約手続を行います。

仲介手数料はあるが、売却後の成功報酬で支払える

仲介による方法では、売主から不動産会社へ仲介手数料を支払う必要がありますが、実際に売買契約が締結した後の成功報酬として支払えば良く、販売活動中に発生した広告費や販売活動費用等は不動産会社の負担となります。

仲介による方法では高い価格で売却できる可能性がありますが、いつ売れるか分からないという点がデメリットだと言えるでしょう。

個人間売買なら仲介手数料が不要

個人間売買は不動産を売却する際に不動産会社を介さずに売却する方法です。

通常、不動産売却はできるだけ多くの人に物件情報を伝えることが大切であるため、個人で広告活動をすることは難しく、個人間売買による方法では親戚や知人への売却が一般的です。

仲介手数料がかからないというメリット

個人間売買の最大のメリットは不動産会社に仲介手数料を支払わなくて済むと言う点です。とはいえ、例え親戚や知人に対する売却だとしてもマンション売却には瑕疵担保責任や所有権の問題、建築法規などさまざまな知識を元に調査する必要があるためできれば不動産会社に仲介に入って貰った方が安心して取引ができます。

不動産会社による買取なら仲介手数料はもちろん不要

売却したい不動産を不動産会社に直接買い取ってもらうという方法もあります。

売却額は、仲介で売れた場合に比べて安くなる

この方法では仲介手数料等支払う必要はなく、また広告活動や販売活動することなく即金で現金を受け取ることができますが、基本的に仲介による方法より5割〜8割程度といった安い価格での売却となってしまいます。

このように不動産売却には3つの方法がありますが、仲介による方法で売却活動を行うのが一般的です。

マンション売却時の仲介手数料の3つの形

不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却する場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありますが、その額は宅建業法により以下のように上限が定められています。

仲介手数料の上限について
契約金額 仲介手数料
200万円以下 5%+消費税
200万円を超え400万円以下 4%+2万円+消費税
400万円超 3%+6万円+消費税

例えば、契約金額が3,000万円であれば3,000万円×3%+6万円+消費税=103.68万円が仲介手数料の上限額となります。あくまでも上限額である為、それ以下であれば大丈夫なのですが、何も言わなければ上限額を支払うことが一般的です。

安くして貰いたいのであれば媒介契約前に交渉してみると良いでしょう。

また、仲介手数料には以下の3つの形があり、不動産会社から見ると仲介手数料の受け取り方が異なります。

  1. 片手仲介
  2. 両手仲介
  3. あんこ

片手仲介

不動産売買は売主と買主がいて成り立ちますが、片手仲介の形では、売主にも買主にもそれぞれ仲介手数料がつき、1つの売買契約に売主と買主、売主側の仲介業者と買主側の仲介業者の4者が関わることになります。

売主側の不動産会社も、買主側の不動産会社も契約金額が3,000万円であればそれぞれ103.68万円を上限として仲介手数料を受け取ることになります。

両手仲介

両手仲介は、売主側にも買主側にも同じ仲介業者がつく形で、1つの売買契約に売主と買主、仲介業者の3者が関わります。

不動産会社から見ると、3,000万円の物件の売買契約であれば売主から買主からも103.68万円の仲介手数料を受け取れ、最大で合計207.36万円受け取れることになります。

不動産会社は通常の2倍の仲介手数料を受け取れることになるため、売主側から不動産会社に仲介手数料の値下げなどの交渉がしやすい形だとも言えます。

あんこ

あんこは、売主側、もしくは買主側に2つ以上の不動産会社が関わる形で、1つの売買契約に5者以上が関わる形となります。
契約金額が3,000万円の場合売主、買主がそれぞれ支払う仲介手数料は103.68万円が上限なのですが、不動産会社は関わった業者全員で按分することになります。

不動産会社に支払う仲介手数料のシミュレーション

ここまで書いてきたことを参考に、実際の事例を参考に手数料をシミュレーションしてみましょう。

1,500万円の土地を仲介で売却する場合

父親から相続した土地を、不動産会社に仲介を依頼して最終的に1,500万円で売却できた場合で考えてみましょう。
仲介を依頼した不動産会社はインターネットに物件情報を掲載しており、その情報を見た買主から直接連絡があり、購入の意思表示がありました。
購入の段階で価格交渉がありましたが、まだ売り出したばかりだったこともあり、値下げしなければならないのであれば売却しない意思表示をしたところ値下げなしの1,500万円での購入したいとの連絡がありました。

この場合、1,500万円×3%+6万円+消費税=55.08万円が仲介手数料の上限となります。

5,000万円のマンションを仲介で売却する場合

今までマイホームとして利用していたマンションを、家族が増えたことに伴い売却して一戸建てに住み替えたい、と言う方の例です。

5,000万円で売却に出していたものの、買いたい一戸建てもすでに決まっており、できるだけ早く売りたいと考えていたため、購入希望者からの値下げ交渉に応じ、最終的に4,700万円で売却することとなりました。

この場合、最終的な売買価格4,700万円×3%+6万円+消費税=158.76万円が仲介手数料の上限となります。

2,500万円の中古戸建を仲介で売却する場合

新築で一戸建てを購入していたものの、十数年住んでいる内に不便なことが見えてきて、売却活動をしながら新しい一戸建てを新築したいという方の例をご紹介します。

この方は不動産会社ではなく不動産売却も取り扱っている住宅会社に話を持ち込みました。
住宅会社は不動産売却による仲介手数料だけでなく、住宅新築による利益を得ることができます。そこで、この住宅会社は同時に新築することを条件として2%の仲介手数料で良いという条件を付けてくれました。

無事、2,500万円で物件を売却できたため、仲介手数料の上限は2,500万円×3%+6万円+消費税=87.48万円ですが、実際に支払う仲介手数料は2,500万円×2%=50万円で良いこととなりました。

まとめ|マンション売却時の仲介手数料には上限がある

仲介手数料は数十万円、時には百数十万円と大きな金額を支払わなければならないものですが、法律で定められている額はあくまでも上限額です。
可能であれば事前に交渉するなど工夫してみると良いでしょう。

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