不動産を購入すると土地や建物の所有権を移転する登記手続きをする必要があります。こうした手続きには、どのくらいの費用がかかるのでしょうか？
土地・建物の所有権移転にかかる費用
不動産の購入にあたり、土地や建物の所有権を移転する必要がありますが、通常所有権移転時には司法書士に依頼して手続きを行います。そのため、土地・建物の所有権移転にかかる費用は、司法書士に払う司法書士報酬と、登記を移すための登録免許税の2つを支払う必要があります。
所有権移転登記について
土地や建物など不動産は、登記簿にその不動産に関する権利関係や不動産の現況が記載されます。
所有権移転登記は、その名の通り不動産の所有権が売主から買主に移るなど、現在の名義人から他人に所有権が移る際に取る手続きです。不動産の売買自体は契約書を交わすだけで有効なのですが、この登記をしておかないと第三者に対抗することができなくなります。
どういうことかというと、不動産売買においてAさんからBさんに所有権が移転した場合に、登記をしておかないとAさんが同時にCさんに売却してしまった場合に、どちらが真の所有者か分からなくなる、という事態に陥ってしまいます。
こうしたことを防ぐために、不動産売買においてお金の入金と同時に所有権移転登記を行い、登記された人が真の所有者ということにするのです。
所有権移転登記は自分でできる？
先ほど、所有権移転登記は一般的に司法書士に依頼して行うとお伝えしましたが、司法書士報酬を支払わなければならないということもお伝えしました。つまり、自分で所有権移転登記をすることができれば司法書士報酬を支払う必要がなくなります。
しかし、素人が所有権移転登記の手続きをするとスムーズに売買が進まず、トラブルに発展する可能性もあるため嫌がられることがほとんどでしょう。特に、住宅ローンを利用して不動産を購入する場合には金融機関からだめだと言われる事も多いです。
また住宅ローンを利用する場合は所有権移転登記と同時に抵当権設定登記もする必要があります。
抵当権設定登記とは
不動産売買における抵当権設定登記は、金融機関から借りたお金の担保として購入した不動産を提供する登記手続きのことです。抵当権を設定することで、住宅ローンの返済が滞った時、金融機関はその不動産を差し押さえて住宅ローンの返済費用に充てることができます。
司法書士報酬はどれくらいかかる？
司法書士報酬は、登記を依頼する司法書士によって異なります。
登記手続きはどの司法書士を利用しても結果は同じですが、登記に必要な書類をどこまで用意してくれるかや、登記手続きに際してどの程度動いてくれるかは司法書士によって異なります。
特に知り合いがいなければ不動産会社の勧める司法書士を利用すると良いでしょう。
司法書士報酬の相場はだいたい以下のようになっています。
- 所有権移転登記（贈与）＝3.5万円
- 所有権移転登記（売買）＝4万円
- 抵当権設定登記（住宅ローン）＝3万円
登録免許税はどれくらいかかる？
登記手続きには司法書士報酬と登録免許税がかかります。
司法書士報酬は依頼する司法書士によって金額が異なりますが、登録免許税はどの司法書士に依頼しても同じ金額です。また、自分で所有権移転登記を行う場合でも登録免許税は同じ額を支払う必要があります。
所有権移転登記の登録免許税
登録免許税は、以下の計算式で計算することができます。
所有権移転登記の登録免許税＝固定資産税評価額×税率
売買による所有権移転登記の倍率は20/1000ですが、平成29年3月31日まで、土地の税率は15/1000で利用できます。また、床面積50㎡以上等一定の要件を満たすことで、建物の登録免許税を3/1000で利用することができます。
中古住宅の場合築年数の制限もあり、マンション等耐火建築物であれば築後25年以内、木造等耐火建築物以外であれば築後20年内であるか、そうでない場合には新耐震基準に適合していることについて証明されたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している必要があります。
なお、相続による所有権移転登記の場合税率は4/1000、贈与や遺贈による所有権移転登記の場合税率は20/1000で軽減税率の適用はありません。
抵当権設定登記の登録免許税
抵当権設定登記にも登録免許税がかかりますが、その計算式は以下の通りです。
抵当権設定登記の登録免許税＝債権金額×税率
税率は、4/1000となっていますが、所有権移転登記と同様の条件を満たすことで1/1000で利用することができます。
所有権移転登記にかかる費用のシミュレーション
それでは、実際に所有権移転登記をする場合の費用のシミュレーションをしてみましょう。
3,000万円のマンションの所有権移転登記にかかる登記費用
ここでは、土地の固定資産税評価額2,000万円、建物の固定資産税評価額1,000万円のマンションの所有権移転登記を、満額住宅ローンを組んで司法書士に依頼して手続きした場合の金額を計算してみます。
土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は2,000万円×0.3%(軽減税率適用)=6万円、建物の所有権移転登記にかかる登録免許税は1,000万円×1.5%=15万円、抵当権設定登記にかかる登録免許税は3,000万円×0.1%(軽減税率適用)=3万円で、合計は24万円となります。
さらに、司法書士に平均額通りの報酬を支払った場合、所有権移転登記(売買)で4万円、抵当権設定登記で3.5万円の合計7.5万円で、上記登録免許税と合わせると合計31.5万円の費用がかかることになります。
現金購入で、自分で所有権移転登記を行う場合
さらに、同じマンションを現金で購入し、自分で所有権移転登記をする場合で考えてみます。
土地の所有権移転登記にかかる登録免許税と、建物の所有権移転登記にかかる登録免許税は同額で、合計が21万円となります。また、抵当権を設定しないため登記費用はかからず、司法書士に報酬を支払う必要もないため所有権移転登記にかかる費用は21万円ということになります。
司法書士を利用した場合の登記費用が31.5万円、利用しなかった場合の登記費用が21万円と費用を削減することができますが、自分で登記手続きをするのは非常に大変です。
費用と手間とを比較してみて、どうしてもやってみたいのであれば不動産会社や金融機関に相談してみると良いでしょう。
まとめ
今回は、所有権移転登記にかかる費用と、抵当権設定登記にかかる費用をご紹介しましたが、実際の登記手続きでは上記以外にも保存登記や住所変更登記などいくつかかかることもあります。早い段階で登録免許税や司法書士報酬の計算をするか、司法書士に見積もり依頼を出しておくと良いでしょう。
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