不動産取得税の仕組みと税額について|不動産を売った後、売却後

不動産取得税

不動産を購入したり、贈与を受けたりして取得すると1度だけ不動産取得税を納める必要があります。不動産取得税は固定資産税評価額の3%~4%と高額なのですが、一定の要件を満たすことで軽減を受けることができます。

今回は不動産取得税の仕組みと税額についてお伝えします。

不動産取得税とは

不動産取得税は売買や贈与等、何らかの方法により不動産を取得したときや新築、増築した時に課税される税金です。
つまり、不動産取得税は不動産を購入した側が支払う税金となります。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は、土地や建物の固定資産税評価額の4%が税額となります。また、平成30年3月31日までは土地および住宅の取得に関しては3%に軽減され、さらに宅地であれば固定資産税評価額を1/2とすることができます。

例えば、一戸建てを購入する場合には宅地の固定資産税評価額が600万円、建物の固定資産税評価額が1,200万円であれば、土地の不動産取得税は600万円×1/2×3%=9万円、建物は1,200万円×3%=36万円で合計45万円を支払う必要があります。

新築住宅およびその敷地の税額の軽減

また、平成30年3月31日であれば新築住宅とその敷地に対して一定の要件を満たすことで軽減を受けることができます。

建物の軽減は、住宅全般に適用される特例で床面積が50㎡~240㎡であれば固定資産税評価額から1,200万円の軽減を受けることができます。
土地の軽減は、土地取得から3年以内に建物を新築することを条件として、以下の計算式の内多い方の控除を受けることができます。

  • A=45,000円
  • B=(土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2)×(建物の床面積×2(200㎡まで))×3%

Bの計算式に数値を当てはめてみると、例えば土地の固定資産税評価額が600万円、土地面積が200㎡、建物面積が100㎡であれば、(600万円÷200㎡×1/2)×(100㎡×2)×3%=9万円となります。
また、別の例で計算すると土地の固定資産税評価額が600万円、土地面積が300㎡、建物面積が150㎡であれば、(600万円÷300㎡×1/2)×(150㎡×2(200㎡まで))×3%=6万円となります。
前者であれば(600万円×1/2×3%)-9万円=0万円、後者であれば(600万円×1/2×3%)-6万円=3万円となります。
この式から分かるように、宅地に対する不動産取得税は建物が100㎡以上であれば、宅地面積が200㎡以下であれば不動産取得税が非課税となる計算となります。

中古住宅の場合

また、中古住宅でも軽減を受けることができ、土地の控除額は同じですが建物の控除額は新築日によって控除日が異なります。

1997年4月1日以降 1,200万円
1997年3月31日以前 1,000万円
1989年3月31日以前 450万円
1985年6月30日以前 420万円
1981年6月30日以前 350万円
1975年12月31日以前 230万円
1972年12月31日以前 150万円
1954年7月1日~
1963年12月31日
100万円

中古住宅では昭和57年1月1日以降に新築されたものが対象となりますが、それ以前の建物でも新耐震基準に適合していることについての証明や既存住宅売買瑕疵保険に加入している場合い適用を受けることができます。

固定資産税評価額について

不動産取得税の計算には固定資産税評価額が用いられますが、この固定資産税評価額は実際に契約を交わして支払った額とは異なります。
固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づいて市町村の自治体の担当者が一つ一つ確認して決定しています。

土地の固定資産税評価額について

土地の固定資産税評価額は、土地の地目や面積、宅地が存在する地域、土地の形に応じて点数が定められます。また、対象となる土地の近くにある標準宅地の単価と比較して計算するなど、複数の方法で計算していくこととなります。

建物の固定資産税評価額について

建物の固定資産税評価額は、固定資産税評価基準において「各個の家屋について評点数を付設し、当該評点数に評点一点あたりの価額を乗じて各家屋の価額を求める方法によるものとする。そして、評点数は当該家屋の再建築評点数を基礎とし、これに家屋の損耗の状況による減点を行って付設するものとする。」と書かれています。

具体的には、屋根や基礎、外壁などそれぞれに評点を付け、それと同じ建物を再建築した場合に掛かる費用から、時の流れによる劣化分を減らして評価することで算出します。

固定資産税評価額と実勢価格の関係

固定資産税評価額は、実際に取引される金額である実勢価格とは価格が異なります。

実勢価格は買主と売主お互いの希望価格で定まるものなので、確実な数値ではないのですが、概ね固定資産税評価額は実勢価格の5割~7割程度になるよう定められています。

なぜ5割~7割程度になっているかというと、全ての宅地を正確に評価することはできずおおざっぱな面があり、またおおざっぱな評価で実勢価格より高くなってしまっては不満につながることが考えられるからです。

不動産取得税のシミュレーション

ここまでご説明してきたように、不動産取得税は不動産を購入したり贈与を受けたりして取得した人に対して課税されるもので、売却した時に発生するものではありません。
ただし、マイホームを売却して新しくマイホームを購入する時など譲渡所得税に関しては軽減措置がありますが不動産取得税に関しては通常の取得と同じ扱いとなります。

ここでは、不動産を取得した時の不動産取得税のシミュレーションをしてみます。

自己居住用の新築マンションを購入した場合

床面積が100㎡、建物の固定資産税評価額が1,000万円、土地面積が80㎡で土地の固定資産税評価額が2,000万円の新築マンションを購入した場合、建物も土地も軽減措置を受けることができます。

建物の不動産取得税 1,000万円-1200万円×3%=0万円
土地の不動産取得税 2,000万円×1/2×3%-(2,000万円÷80㎡)×1/2×(100㎡×2)×3%=0万円

この場合不動産取得税は0円となります。

自己居住用以外の新築マンションを購入した場合

床面積が120㎡、建物の固定資産税評価額が1,300万円、土地面積が70㎡で土地の固定資産税評価額が3,000万円の新築マンションを、自己居住用以外の目的で取得した場合不動産取得税の軽減を受けることはできません。

建物の不動産取得税 1,300万円×3%=39万円
土地の不動産取得税 3,000万円×1/2×3%=45万円

この場合支払う不動産取得税は84万円となります。

まとめ|不動産取得税は非課税にすることができる

不動産取得税は軽減適用の要件を受けることができ、土地面積が200㎡までであれば、ほとんどの場合非課税とすることができますが、自己居住用でない場合など適用の要件を満たさない場合には大きな額を支払わなければなりません。

不動産取得税の仕組みと税額についてしっかり理解して準備するようにしましょう。

はてなブックマーク

最高売却額がわかる!
カンタン60秒査定

全国1000社以上の優良業者を徹底比較、最大6社の査定書を即日お取り寄せ!

この記事に関連する記事

この記事と同じカテゴリーの記事

あなたの不動産今売ったらいくら?かんたん60秒査定
最高売却額がわかる!カンタン60秒査定