不動産売買した後、買手との交渉|土地や建物に関するトラブル

不動産トラブル

不動産の売買にはトラブルがつきもの、と言っても過言ではありません。今回は不動産売買で発生するトラブルの、主なものをご紹介します。

不動産売買で発生するトラブル

不動産はこの世に一つしかなく、また高額であるがために売買後にさまざまなトラブルが発生するリスクを秘めています。不動産売買で発生するトラブルを未然に回避するためには、以下のような事に気を付ける必要があります。

不動産業者に任せっぱなしにしない

不動産売買は専門知識が必要なため、最初から最後まで不動産業者に任せっぱなしにしてしまう方も少なくありません。しかし、不動産業者に任せっぱなしにしてしまったがために、相手方と不本意な契約を結ばされてしまったり、仲介手数料を上乗せされてしまったりと後のトラブルにつながることがあります。

どのような不動産業者に売買を依頼するにしても、不動産売買契約書の内容には必ず目を通し不審な点があれば逐一質問するようにしましょう。

不動産売却では瑕疵担保責任が発生することを知っておこう

不動産売買では、不動産売却後、売主から買主に対して瑕疵担保責任が発生します。

瑕疵担保責任とは、売却した不動産に何らかの欠陥があった場合に売主がその欠陥を補修する義務などを負う責任のことです。しかし、瑕疵担保責任は強力な責任で、売却後ずっとその責任を負わないといけないとなると大変です。

そこで、瑕疵担保責任を不動産の引渡しから1カ月の間にするなど、売主と買主との間で取り決めをし、その内容は売買契約書に記されることになります。

仲介手数料の支払いの時期に注意

不動産売買において不動産業者に仲介を依頼していた場合、契約が成立したら仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、報酬の上限などの取り決めはなされていますが、支払いの時期に明確な決まりはありません。

一般的には売買契約時に半額、残金の支払い時に残り半額を支払うといった形が多いですが、売買契約時に全額とする場合や残金の支払い時に全額とする場合もあるため売買契約書に記載の内容を把握しておくようにしましょう。

土地に関するトラブル

不動産の売買契約は主に登記簿や測量図等公的な資料を元に契約がなされますが、そうした資料と現況との相違や認識の違いからトラブルにつながることがあります。

土地の持ち主が違っていた、というトラブル

これは、主に不動産会社を利用せず個人間で売買をする時に起こる可能性のあるトラブルですが、売主のものだと思っていた土地が、登記簿上は別の人の所有になっていた、というケースです。特に田舎の土地の場合、そこを長年利用していたものの実は親戚の土地の所有だったという事例は少なくありません。

こうした土地の場合、境界線の確定のしづらさも問題となります。
不動産売買時の境界確定は、隣地の所有者との立ち合いのもと行われますが隣地の所有者が遠方に住んでいたり、すでに亡くなっていたりすると手続きに時間が掛かってしまうのです。

不動産売買の話を進める前に、こうした問題を解決しておく必要があるでしょう。

土地の地中に隣地の家のガス管や水道管が通っていた、というトラブル

次に考えられる土地のトラブルとしては、売買した土地の地中に隣地の家のガス管や水道管が通っていたようなケースです。そもそも、不動産売買前にしっかりとした不動産業者を利用していればこのような事態は避けられるはずですが、全ての業者がそうではありません。

こうした事態となった場合撤去費用を求められる可能性があります。

建物に関するトラブル

建物に関するトラブルは、設備の不良や、あると思っていた設備が無かったり、購入後すぐに故障してしまったりした場合に発展する可能性があります。

不動産売買時には付帯設備及び物件状況確認書を作成しているか

不動産売買契約前に物件を見学し、その時にはエアコンがあったものの、引き渡しを受けた段階でエアコンが無くなっていた、といった場合エアコンの返還を受けることはできるのでしょうか。これは、事前に取り決めをしておく必要がありますがそうでない場合には最終的に裁判で争うトラブルに発展する可能性があります。

こうした事態を避けるためにも、売買契約時には付帯設備及び物件状況確認書を作成して、売買契約の対象となる設備を特定しておくようにしましょう。

中古マンション購入後、水漏れが発生した

中古マンション購入後、水漏れが発生したといった場合に備えて保障を受けることはできるのでしょうか。

まず、こうした事態が起こった場合その原因を特定する必要があります。上階に住んでいる人が原因であった場合、水漏れによって生じた損害は上階の人が負担しなければならないでしょう。

一方、水漏れの原因が自分のマンションの専有部分の問題であった場合、自己負担しなければならないこともあります。設備の老朽化が原因だったのであれば不動産売買契約書にどのような記載がなされているかで、売主の負担が発生する可能性もあるため注意が必要です。

トラブル回避のためには、信頼できる不動産業者を選ぶことが大切

ここまで見てきた土地のトラブルにせよ、建物のトラブルにせよ、売却時や購入時には不動産業者の物件の調査が行われ、トラブルに発生する可能性があるのであれば未然に防ぐ対応策の提案を受けられるのが普通です。

不動産会社の担当者が手抜きをしていたり、悪質だったりしても何らかのトラブルが発生した後は基本的には売買契約書に書かれたことで話が進んでいきます。

売買契約書の内容をしっかりチェックすることも大切ですが売主や買主は多くの場合不動産売買の素人で、実際のところ不動産業者に頼りきりになってしまうことがほとんどでしょう。

不動産売買のトラブルを未然に防ぐ一番良い方法は、信頼できる不動産業者を選ぶということだと言えます。

まとめ|不動産売買後のトラブルを避けるためにも契約書の確認を

不動産の売買では売買後、土地と建物それぞれにさまざまなトラブルが発生する可能性があります。トラブルを完全に防ぐことは不可能ですが、事前に防ぐ努力をすることはできます。
また、いざトラブルに発展した際に自分にとって不利益とならないよう売買契約書の内容を良く確認しておくようにしましょう。

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