マンション売却にかかる費用まとめ|費用相場や計算方法・シミュレーション

転勤や相続など、様々な理由でマンションを売却をすることがあります。マンションの売却は言うまでもなく普段は目にすることのない大きな金額の取引になりますし、マンションの取引に慣れている方も少ないためどうしても売却価格ばかりが気になってしまいます。

しかしマンション売却の際には、諸費用が必要になることを忘れてはいけません。マンション価格が高額になるため、諸費用もどうしても高額になってしまいます。マンション売却の際には、高額な諸費用を踏まえたうえでの価格設定をする必要があります。

今回の記事ではマンション売却に伴う諸費用について詳しく解説をしていきます。諸費用だけでなく、戻って来る費用や節税についても詳しく解説をしていきますので、マンション売却をする予定のある方はぜひお読みください。

マンション売却で発生する費用の一覧(概算)

マンション 売却 費用(必要経費)

マンションを売却する際には様々な手数料が必要になり、一般的には売却価格の5~7%が必要経費と言われています。5,000万円で売却した場合は300万円程度の諸費用が必要になることになります。このように多くの諸費用が必要になることから、マンションの売却価格を決める際には諸費用の金額も意識しておくことが重要です。マンション売却の際に必要になる諸費用について、一つずつ見て行きましょう。

仲介手数料

仲介手数料とはマンション売却を仲介してくれた不動産会社に払う報酬のことです。不動産会社が行う査定などのサービスは基本的には無料ですから、不動産会社の報酬は仲介手数料が全てになります。不動産会社からすれば、いくら売却を依頼してもらっても売買が成立しなければ報酬を受け取ることが出来ないことになります。

そのため不動産会社にとっても売買を成立させることがとても重要になってきます。仲介手数料の詳しい計算方法は後ほど詳しく解説をしますが、売却に関する諸費用の中でも大きな割合を占めるのがこの仲介手数料になります。

印紙税

続いての諸費用は印紙税です。印紙税とは経済活動に関わる文書を作成した際に課税される税金のことで、マンション売却の際には売買契約書がその文書に該当します。印紙税は契約書に収入印紙を貼付することで、税金を納付したことになります。

普段あまり気にすることなく貼付している印紙ですが、きちんと貼付しないと税金を納めてないことになってしまいますので注意しましょう。印紙を貼付けする際に忘れてはならないのが割り印です。印紙を貼付けしたら、契約書に押印した印鑑で割り印を忘れないようにしましょう。

割り印がない収入印紙は印紙を貼付していないと見なされ、印紙税を納付していないことになります。印紙税の納付漏れが後で分かった場合には、過怠税などの対象になってしまいますので注意しましょう。しかし万が一印紙を貼り忘れてしまった場合でも、契約は有効とされています。

登記費用

日本の不動産は全て法務局に所在地や所有権などの概要を記録してあり、これを登記と言います。マンションを売却する際には登記の変更をする必要があります。売却に伴って行う登記の変更は大きく二つあり、所有者の変更登記と抵当権が付いている場合の抹消登記です。

このうち所有権を買主へと変更する変更登記は一般的には買主が費用負担をするので、マンションの売主が負担する必要はありません。もう一つの抵当権の抹消登記については、売主の負担で行う必要があります。もし抵当権の抹消が出来なければ、買主は所有権を自分に移転することが出来ないため売買を成立することが出来ません。

抵当権を抹消する費用はそこまで大きな費用ではありませんが、抵当権を抹消することは売却においてはとても重要な事項です。

ローンの返済費用

売却するマンションに住宅ローンが残っている場合は、売却するまでにローンを繰上返済をする必要があります。先ほど登記費用の説明で抵当権の抹消が必要なことは話しましたが、ローンの残高が残っている状態では金融機関は抵当権の抹消に必要な書類を発行してくれません。

そのため売却するマンションにローンが残っている際には全額繰上返済をすることが必要になりますが、その際には所定の手数料がかかります。繰上返済に必要な手数料は金融機関によって違いますが、数千円~数万円程度です。金融機関毎の手数料など、詳しくは後ほど説明をしています。

引っ越し費用やハウスクリーニング費用

マンションを売却する際には、室内を出来るだけ綺麗にする必要があります。基本的には清掃を徹底して丁寧に行えば良いですが、あまりにも汚れがひどい場合にはハウスクリーニングを行った方が良い場合もあります。特に水回りなど汚れが目立ちやすい場所をハウスクリーニングを行っておく事で、内覧の際の印象を良くすることに繋がり売却もしやすくなります。

ハウスクリーニングに費用をかける際は、あくまで売りやすくするための必要費用と認識しておきましょう。いくらお金をかけてハウスクリーニングを行ったとしても、その費用の分だけ高く売れる訳ではありません。あくまで売却をしやすくするための経費と割り切っておきましょう。

そのため売却の際にあハウスクリーニングを行えば十分で、リフォームまでは必要ありません。中古マンションの買主はリフォームを前提としている方が多いため、売主がリフォームを行ってしまうとかえって買主を狭めてしまうことになるので注意しましょう。

居住していたマンションを売却する際には、引っ越し代も必要になります。引っ越し代もハウスクリーニングの費用と同様に、高く売却することに繋がる費用ではありません。そのためこれらの費用は次に説明する税金の計算の際には、経費としては認められません。

所得税・住民税

最期の費用は、税金です。マンションを売却した際に、売却価格によっては所得税・住民税が必要になる場合があります。どのような場合に税金の支払いが必要になるかと言うと、マンションの売却によって所得(=利益)が発生した場合です。

マンションの売却に伴う所得を譲渡所得と言い、譲渡所得は下記の計算式で算出します。

譲渡所得=売却した価格−(購入した価格+売却にかかった費用)

上記のように譲渡所得税は、マンションを売却した価格からマンションを買った価格と、売却にかかった費用を引いてもプラスになった場合に必要になります。譲渡所得を計算する際に計上出来る売却にかかった費用とは、具体的には次のようなものと国税庁によって決められています。

  • マンション売却にかかった仲介手数料
  • 売主の負担した印紙税
  • 立ち退き料
  • 建物の取り壊し費用
  • (借地の場合の)名義書換料

詳細は下記の国税庁のホームページで確認することが出来ます。

参照:国税庁「譲渡費用となるもの」

今回諸費用としているハウスクリーニングや引っ越し代、ローンの繰上返済手数料などは所得税の計算の費用には入れることが出来ません。

上記の計算式で計算した譲渡所得に対して税率を掛けて税額を算出しますが、税率は売却したマンションを保有していた期間によって下記のように定められています。

所得税 住民税
短期譲渡所得 30% 9%
長期譲渡所得 15% 5%

売却したマンションを5年超保有していた場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。短期と長期では税率も倍近く違うので、売却する際には出来るだけ長期譲渡に該当してからにした方が節税になります。また現在は上記の所得税・住民税とは別に2.1%の復興特別所得税も課税されます。

1点注意しておきたいのが、所有期間を判定する際には売却をした日ではなく、売却をした年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定する点です。この点は間違いやすい点ですのでよく確認しておきましょう。

このようにマンション売却にともなって課税される税金は高額になりやすく、特に現在のようにマンション価格が上昇している局面では税金が発生しやすくなります。しかし居住していたマンションを売却した場合は、税金を抑えることの出来る特例もたくさん制定されています。マンション売却に伴う税金の特例については後ほど詳しく解説していますので、ぜひ合わせてお読みください。

マンション売却で戻ってくる費用

マンション 売却 費用(必要経費) 戻って来る

これまではマンション売却に伴って発生する費用について解説をしてきましたが、実はマンション売却に伴って戻って来る費用もあります。中には大きな金額が戻ってくる可能性のあるものもありますので、マンション売却の際にはこちらも良く確認しておきましょう。

住宅ローンの保証料

売却するマンションに住宅ローンの残債が残っている場合は、全額繰上返済が必要なことは先ほど説明しました。実は住宅ローンを全額繰上返済を行った際に、当初支払っていた保証料が戻って来る場合もあります。

通常住宅ローンを借りる際には、保証会社の保証が付くことが一般的です。保証料とはその保証会社宛に払った手数料のことで、住宅ローンの借入金額や借入期間に応じて支払っています。保証料の払い方には大きく二通りあり、借入時に一括で払っている場合と金利に上乗せする場合です。

もし、住宅ローンを借りる際に保証料を一括で支払っている場合は、繰上返済に伴って保証料が戻ってくることになります。住宅ローンの借入金額にもよりますが保証料は数十万にもなる大きな金額を払っていますから、戻し保証料も大きく戻って来る可能性もあります。しかし戻し保証料の計算は単純に期間按分ではなく、年数が経過するほど戻ってくる金額が少なくなることは認識しておきましょう。

具体例を見てみましょう。5,000万円の住宅ローンを35年で借入した場合、当初の保証料は約103万円になります。その後繰上返済をした場合の経過年数毎の戻し保証料は下記のようなイメージになります。

このように、年数の経過とともに戻し保証料は大きく低下しています。保証料や戻し保証料の計算方法は金融機関によっても違いますが、どこの金融機関でも概ね上記のような戻し保証料になります。実際の戻し保証料がどれくらいの金額になるかは、ローンを借りている金融機関に問い合わせをするのが一番良いでしょう。

火災保険の保険料

マンションを売却すると、それまで加入していた火災保険も解約をする必要があります。火災保険も保証料と同様に契約時に一括で払っている場合が多いです。そのため途中で解約をした場合には、残り期間に応じて支払った保険料が返戻されます。

住宅ローンの保証料が期間按分ではなく、期間が経過するほど戻し保証料が低くなるのに対し、火災保険は期間に応じて比較的按分に近い割合で返戻されるのが特徴です。返戻金の細かい計算方法は保険会社によっても違うので、不明な場合は契約している保険会社に問い合わせしましょう。

また売却するマンションの火災保険を解約するのは、必ず引き渡しが終わってからにしましょう。早めに解約をしてしまうと万が一引き渡しまでに火災などが発生してしまうと保険が適用できなくなってしまいます。

固定資産税・都市計画税の清算金

続いての戻って来る費用は固定資産税と都市計画税です。固定資産税・都市計画税は不動産を所有している人に課せられる税金で、納税義務者は1月1日時点で不動産を所有していた方になります。通常は4~5月頃に納税通知書が送られ、一括または分割で納税を行うことになります。

マンションを売却した場合は、この固定資産税・都市計画税については日割りで清算をすることになります。売却をしてもその年の1月1日時点の所有者である売主に納税通知書は送られて来ますから、買主は日割りで計算をした税額を物件の引き渡しと同時に売主へと払うことになります。

売主からすれば既に年間の固定資産税・都市計画税を払い終わっていた場合には、日割りの固定資産税・都市計画税が戻ってくることになります。

管理費・修繕積立などの清算金は戻ってこない

これまでマンション売却に伴って戻ってくる費用を説明をしてきました。これまでの説明でマンションの購入や維持に関する費用が売却に伴って戻ってくることがお分かり頂けたかと思います。しかし注意が必要なのが、マンションの管理費や修繕積立金です。

固定資産税や都市計画税が戻ってくるのであれば、管理費や修繕積立金もなんとなく戻ってくるようなイメージもありますが、それは違います。管理費はマンションの共用施設などを管理・維持するために使われた費用ですから、売却をしても戻って来ることはありません。

一方で修繕積立金は大規模な修繕へ供えた積立です。そのため売却した際に大規模修繕を行っていなければ積立金が戻ってくると思ってしまいますが、修繕積立はいったん支払ってしまうとマンション管理組合の財産になります。将来大規模な修繕を行う際に使われる費用ですから、こちらも売却をしても返還されることがありません。管理費や修繕積立金については、マンションを保有している間の必要経費と割り切るようにしましょう。

仲介手数料などの売却費用を値引きしてもらう方法

マンション 売却 費用(必要経費) 値引き

マンションを売却する際には、様々な必要経費があります。そのためマンションを売却する際には、高く売ることも重要ですが出来るだけ費用を抑えることも同じくらい重要になります。費用を抑えることが出来れば、その分高く売却するのと同じ効果があることになります。

マンション売却に伴う費用について、値引きをすることは出来るでしょうか。ここではマンション売却に関する費用について、少しでも安くするための方法について見て行きましょう。

値引きが出来ない費用もある

結論から言うと、売却時の費用を値引きすることが可能です。しかし全ての費用が値引き出来る訳ではありません。今回説明した費用の中で値引きが可能な費用は、仲介手数料とハウスクリーニング費用、引っ越し費用のみです。その他の印紙代やローンの繰上返済手数料は値引きが出来ません。

繰上返済手数料は税金である印紙代と違って、民間の金融機関に払う手数料ですから値引きが出来そうな気がしないでもないですが、値引き交渉をしても金融機関が応じることはないでしょう。金融機関からすれば値引きをしてまで繰上返済に応じるメリットがないからです。

登記費用も厳密に言うと、登記費用に含まれている司法書士の報酬部分の値引は可能です。しかしそもそもの金額が大きくないため、値引きの効果としてはとても薄いでしょう。

仲介手数料を値引きする方法

諸費用の中でも大きな割合を占めるのが仲介手数料ですから、ここが値引き出来ると大きなメリットがあります。仲介手数料を値引きするためのコツは、売買契約時ではなく媒介契約を結ぶタイミングで交渉をしておくことです。

マンションを売却する流れは、不動産会社を媒介契約を結んで、買主が見つかったら売買契約を結ぶという流れになります。つまり売買契約の際には買主も決まっており、後は契約をするだけという状態ですから不動産会社も強気で値引き交渉には応じないでしょう。

しかし媒介契約のタイミングでは、不動産会社としてはまずは媒介契約を結ばなければ先へ進めませんから値引き交渉に応じてくれる可能性があります。仲介手数料を値引きする際には、このように出来るだけ早いタイミングで交渉を行うことが重要です。

一方で値引きによるデメリットを理解しておくことも重要です。不動産会社にとっては仲介手数料が報酬の全てです。その仲介手数料が予定通りもらえないとなると、物件売却の優先順位は下がる可能性があります。不動産会社としては仲介手数料が満額もらえる物件の方を優先しますし、広告などにも力を入れることが出来ます。

人気のあるブランドマンションなどであればすぐに買主も見つかるので仲介手数料を値引きしても影響は少ないと言えますが、そうでない場合は値引きをすることによるデメリットの方が大きい場合もあります。値引きをする際にはこの点にも注意が必要です。

不動産会社を慎重に選ぶ

仲介手数料の値引に応じてくれるかどうかは、不動産会社にもよります。一般的には大手不動産会社よりも地域密着の不動産会社の方が、値引きには柔軟に対応をしてくれやすい傾向にあります。大手の場合は社内手続きなども組織化されているので、担当者の一存では決めることが出来ません。

また物件によっては、大手よりも地元密着の不動産会社の方が売却が早い場合もあります。何故なら地元に密着している不動産会社ほど、そのエリアならでは買主候補となる顧客を抱えているからです。そのため大手のように広告費をかけなくでも売却を決めることが出来るので、仲介手数料の値引にも応じてくれやすくなります。

このように売却時の諸費用を抑えるには、不動産会社選びを慎重に行うことが重要になります。不動産会社を比較する際には、下記のような一括査定サイトを使うと便利です。一度の依頼で複数の不動産会社に査定を依頼することが出来るので、不動産会社を比較するには最適です。

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マンション売却で知るべき節税の特例

マンション 売却 費用(必要経費) 節税

マンションの売却には、税金が課税される場合もあることは先ほども説明しました。マンションの価格は数千万という高額になるため、課税される税金もどうしても高額になってしまいます。税金は必要経費とも言えますが、あまりにも高くては不動産の円滑な流通を妨げてしまいます。そのためマンションを売却した際には税金を安くするための特例がたくさん制定されています。

これらの特例は知らなければ適用になることはありません。制度をよく理解して所定の手続きをすることで節税へと繋げることが出来ます。マンションを売却した際に使える特例について見ていきましょう。

3,000万円の特別控除

この特例は居住していたマンションを売却した際に使える特例で、売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除することが出来ます。つまり買った価格よりも3,000万円以上の利益を出して売却しない限り、この特例を使えば税金がかからないことになります。

この特例は売却したマンションの所有期間に関わらず適用できるのも特徴で、幅広く適用出来る特例となっています。また直前まで居住していなくても、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すれば適用することも出来ます。

マイホームを売却した際の節税にはとても役立つ制度となっていますから、ぜひ適用するようにしましょう。この特例を適用するには確定申告をすることが必要です。他にも適用するには詳しい条件があるので、下位の国税庁のホームページを参照するようにして下さい。

参照:国税庁「マイホームを売ったときの特例」

10年超保有した場合の軽減税率

不動産を売却した際の税率は、5年を境に短期譲渡と長期譲渡に区別されそれぞれ税率も大きく違います。5年を超えて売却をした方が税率が安くなる訳ですが、この税率を適用することで10年超保有していた場合に限って更に税率を下げることが出来ます。

この軽減税率が適用出来るのは、所得額に制限があり下記のようになっています。

所得金額 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円超の部分 15% 5%

所得が6,000万円以下の部分については更に低い税率が適用出来ます。更にこの制度は先ほどの3,000万円の特別控除と併用が出来るのも特徴で、長年住んでいたマンションを売却した際にはぜひとも覚えておきたい制度です。こちらの制度も利用するためには確定申告が必須です。詳しくは国税庁のホームページ「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を参照してください。

買い替えの場合の特例

続いての特例はマンションを買い替えた場合に使える特例です。この特例を使えば買い替えに伴って発生した所得税を、買い替えをしたマンションを売却する時まで繰り延べることが出来ます。あくまで繰り延べであるため、減税ではない点に注意が必要です。

分かりやすく説明するために、具体例で見てみましょう。1,000万円で購入したマンションを5,000万円で売却をして、7,000万円のマンションに買い替えたとします。本来は譲渡所得の4,000万円に対して課税されますが、この制度を使えば、買い替えをした7,000万円のマンション売却時まで課税を繰り延べすることが出来ます。

将来7,000万円で購入したマンションを8,000万円で売却したとすると、この際の譲渡所得1,000万円に繰り延べをしていた4,000万円を合算して、合計5,000万円に対して課税されることになります。

参照:国税庁「特定のマイホームを買い替えたときの特例」

上記の例とは違い、売却価格よりも低い価格のマンションに買い替えた場合もこの特例は使えます。このような場合は売却価格と買い替えたマンションとの差額を収入として、譲渡所得を計算することになります。

具体例を見て見ましょう。1,000万円で購入したマンションを1億円で売却し、7,000万円のマンションに買い替えたとします。通常であれば1億−1,000万円で9,000万円が譲渡所得になりますが、この特例を使えば1億−7,000万円で譲渡所得は3,000万円となります。

こちらの制度も、他の制度と同様に適用するには確定申告が必要になります。特例の詳しい内容や詳細については国税庁のホームページ「売った金額より少ない金額でマイホームを買い替えたとき」を参照してください。

損失が出た場合の特例

売却によって利益が出た場合だけでなく、損失が出ても実は使える制度があります。それが「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除」と、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算と繰越控除」です。

マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除

この制度は5年超保有していたマイホームの買い替えに伴って譲渡損失が出た場合に使えます。譲渡損失ですから、買った価格よりも低い価格で売却をしたことになり税金は発生しません。この制度は買い替えに伴って発生した損失分を、給与所得などの他の所得と通算することが出来る制度です。

これを損益通算と言って、この制度を使うことで給与所得などの他の所得金額を減らすことが出来るので、結果として税金を抑えることが出来ます。更にその年で損益通算を行っても、まだ損失が残っている場合はその損失を翌年以降に繰り越して、翌年の所得と損益通算をすることも可能です。これを繰越控除と言って最長で3年間も繰り越すことが可能になります。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算と繰越控除

買い替えの際だけでなく、住宅ローンが残っているマイホームを売却した際に発生した譲渡損失も損益通算および繰越控除が可能です。この制度を使うと譲渡損失の内、売却価格と住宅ローンの差額を上限とした金額が損益通算および繰越控除が可能になります。

参照:国税庁「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算と繰越控除

上記の例で説明をすると、6,000万円で購入した自宅を2,000万円で売却しているので譲渡損失は4,000万円になります。4,000万円がそのまま損益通算が出来る訳ではなく、住宅ローンの残高3,000万円と売却価格2,000万円との差額の1,000万円が損益通算と繰越控除が出来る金額となります。

他にもある!売却時の税金を抑える方法

このようにマイホームの売却を行うと、利益が出ても損失が出ても使える制度が数多くあります。これらの特例を活用することで税金を大きく節税することが可能になりますが、他にも税金を抑えることが出来る方法があります。マンションを売却する際に使える節税方法について見て行きましょう。

5年経過してから売却する

一つ目はこれまで説明したような特例ではないですが、長期譲渡所得を活用する方法です。先ほども説明したように譲渡所得の税率は短期と長期では税率が大きく違います。そのためマンションなどのマイホームを売却する際は、出来るだけ長期譲渡所得になるタイミングで売却するようにしましょう。

長期譲渡を活用する際にポイントは、所有期間の判定が売却した年の1月1日時点での所有期間で判定される点です。具体例で見てみましょう。

購入年月日 売却年月日 実際の所有期間 税務上の所有期間(1月1日時点) 所得の種類
2010年11月1日 2015年12月1日 5年1ヵ月 4年2か月 短期譲渡
2010年11月1日 2016年1月1日 5年2か月 5年2か月 長期譲渡所得

同じ2010年11月1日に購入したマンションであっても、2015年12月に売却してしまうと実際の所有期間が5年を超えていても税務上は短期譲渡になってしまいます。しかし売却時期を1ヵ月ずらして2016年1月に売却することで、長期譲渡所得に該当するので税金を抑えることが出来ます。

このように売却する時期によって税率が大きく違ってくるので、売却する前に良く確認しておくことで節税へと繋げることが出来ます。

取得費をしっかり残しておく

続いては取得費に関する方法です。譲渡所得の計算は売却価格−取得費で計算をします。この際の取得費は実際に物件を購入した価格になる訳ですが、それを確認するためには購入した際の売買契約書が必要になります。確定申告をする際に売買契約書を添付することで、取得費の証明をすることが出来るのです。

万が一売買契約書を紛失している場合、取得費の証明が出来ないため「概算取得費」を使って譲渡所得を計算することになります。概算取得費は下記の通り売却価格の5%とされていますから、5,000万円で売却した場合で250万円、8,000万円で売却した場合は400万円となります。

【概算取得費】

売却価格×5%

このように概算取得費はとても低い価格に設定されており、概算取得費を使って譲渡所得税を計算すると税金がとても高額になってしまうというリスクがあります。このような事態を防ぐためには、売買契約をしっかりと保管しておくことが重要です。万が一売買契約書が無くても、領収書や通帳の写しなどで代用できる場合もありますので、税務署や税理士に相談をしてみると良いでしょう。

相続税を加算する

この特例は売却するマンションなどの不動産を、相続で引き継いでいる場合に使える特例です。この特例が適用されると相続で引き継いだ際に支払った相続税の取得費に加算することが出来るようになるため。譲渡所得の金額を押さえることが出来ます。

しかしこの適用を使うためには、相続が発生した後3年10ヵ月以内に売却をする必要があります。また取得費に加算出来る相続税額も全額ではなく、下記の計算式で算出した部分のみに限られます。

【取得費加算額】

この適用を利用する人の相続税額×売却した不動産の相続税評価額÷この適用を利用する人の相続税課税価格

少し分かりにくいですが支払った相続税の内、売却する不動産に相当する部分の金額について取得費として加算出来ることになります。こちらも適用には細かい要件が定められていいますので、適用になるかどうかは下記の国税庁のホームページを参照してください。

参照:国税庁「相続財産を譲渡譲渡した場合の取得費の特例」

マンション売却の費用の計算方法

マンション 売却 費用(必要経費) 計算方法

今回の記事ではマンション売却に伴う諸費用の種類について詳しく解説をしていますが、実際にどれくらの費用が必要になるかが気になるところでしょう。ここまで諸費用などの種類について詳しく解説をしてきましたが、ここではそれぞれ計算方法について紹介をしていきます。

仲介手数料

売却の関わる諸費用の代表例と言っても良いのが仲介手数料です。仲介手数料の金額は宅建業法という法律で上限金額が決められており、下記の計算式で算出することが出来ます。

仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)+消費税

概ね売却価格の3%が仲介手数料として必要になることが分かります。冒頭に、マンション売却の際には売却価格の5~7%の諸費用が必要になると説明しましたが、その内の約半分以上が仲介手数料が占めていることになります。マンションの価格が高額になるほど仲介手数料の金額も大きくなるので、売却の際にはあらかじめ認識しておくようにしましょう。

印紙税

印紙税の金額はマンションの売却価格によって下記のように決められています。また不動産の売買契約書においては現在は軽減税率が適用されており、令和4年3月31日までは軽減後の印紙税が適用されます。

売買価格 印紙代 軽減後の印紙代
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

マンションの売却の際の売買契約書は2通を作成し、売主と買主が印紙代を双方負担することが一般的です。また売却と同時に買い替えをするようなケースだと、購入する売買契約書や住宅ローンの契約書にも印紙税が必要になります。

印紙と言うと日常では数百円程度の印紙しか目にすることはないですが、マンションなどの不動産売買の際には数万円単位での印紙が必要になります。印紙代は値引きをすることも出来ませんので、必要経費と割り切って準備しておきましょう。

登記費用

抵当権の抹消にかかる登記費用は司法書士にもよりますが、通常2~3万円程度です。この中には司法書士の報酬や登録免許税、登記完了後の謄本の取得費用も含まれています。抵当権の抹消は数ある登記の中でも、比較的簡単な登記なので自分で行う方も多いです。

法務局に自ら出向き、登記手続きを行うことでさらに費用を安くすることが出来ます。その場合は数千円まで費用を抑えることが出来ます。

ローンの返済費用

抵当権の抹消を行うために、マンションを売却する際にローンが残っていれば売却と同時に完済が必要です。繰上返済する際に手数料は金融機関によってそれぞれ定められており、主要な金融機関では下記のようになっています。

金融機関名 繰上返済手数料
三菱UFJ銀行 窓口33,000円、インターネット16,500円
三井住友銀行 窓口22,000円、インターネット5,500円
みずほ銀行 窓口33,000円、インターネット0円
りそな銀行 固定金利選択中33,000円、変動金利選択中11,000円
イオン銀行 55,000円
住信SBIネット銀行 固定金利選択中33,000円、変動金利選択中0円
auじぶん銀行 固定金利選択中33,000円、変動金利選択中0円

メガバンクではインターネットで手続き出来るのが特徴で、窓口で行うよりもインターネットで行う方が手数料が安くなります。しかし売却に伴う完済の場合は、抹消書類の受け渡しなど細かい調整が必要なため窓口で手続きを行う場合が多いでしょう。

また変動金利期間中と固定金利期間中で手数料が違う銀行が多いことも特徴です。ひと昔前までは、繰上返済は変動金利中しか出来ませんでした。これは固定期間中に繰上返済をされてしまうと、金融機関側に損が出る場合は出るためです。

そのため以前はどうしても固定金利期間中に繰上返済を行う場合は、違約金などの名目で手数料を大きな金額に設定していた金融機関が多かったです。しかし近年では住宅ローンの競争激化によって固定金利期間中の手数料もかなり下がってきました。金融機関によって変動金利期間と固定金利期間で手数料が違うのは、昔の名残と言えるでしょう。

引っ越し費用やハウスクリーニング費用

マンション売却に伴って、ハウスクリーニングや引っ越し代が必要になるケースも多いでしょう。それぞれ費用は家族構成やシーズンによって大きく変わります。まずはハウスクリーニングの費用から見て行きましょう。

ハウスクリーニングの費用は、マンションの間取りなどによって変わりますが一般的には下記のような金額が目安です。

間取り 空室の場合 居住している場合
ワンルーム 20,000~30,000円 30,000~50,000円
1LDK~2LDK 30,000~70,000円 45,000~80,000円
3LDK~4LDK 60,000~90,000円 70,000~100,000円
5LDK以上 80,000円以上 100,000円以上

空室の場合と居住中に行う場合では費用が違います。また特定の箇所だけ行う場合は下記のようになります。

ハウスクリーニングする場所 費用相場
台所シンク 15,000円以上
換気扇 15,000円以上
お風呂 15,000円以上
トイレ 10,000~15,000円以上
洗面台 10,000円程度
エアコン 15,000~20,000円
8,000~15,000円(6畳)

続いて引っ越しの費用を見てみましょう。引っ越しの費用の平均は移動距離や引っ越しの時期、荷物の量によって価格が違います。入学や転勤で引っ越しする人の多い3月や4月は引っ越しのピークで、その分価格も高くなります。4人家族での引っ越しをする場合の費用の目安は下記のようになります。

通常期 繁忙期
同一県内への引っ越し場合 75,000~110,000円 110,000~190,000円
県外への引っ越しの場合 100,000~250,000円 220,000~350,000円

上記の通り遠方に家族で引っ越す場合などは引っ越し代も大きな金額になりますので、しっかりと事前に確認しておきましょう。

5000万円でマンションを売却した場合のシミュレーション

マンション 売却 費用(必要経費) シミュレーション

今回の記事ではマンションを売却した際の諸費用の種類や計算方法について、詳しく解説をしてきました。しかし実際にはどれくらいの金額になるのかが気になる方も多いでしょうし、計算方法の説明だけではピンと来ない方も多いでしょう。

ここでは実際に必要な金額を分かりやすくするために、5,000万円でマンションを売却した場合のシミュレーションをしてみましょう。このシミュレーションを見ておおよその金額を把握するとともに、計算方法の流れもぜひ理解します。

シミュレーションの前提として、売却するマンションは15年前に1,000万円で購入しローンの残債は有り、家族4人で居住していたものを売却したと仮定します。

売却時の諸費用

まずは、諸費用からみていきましょう。5,000万円のマンションを売却する際の一般的な費用は下記のようになります。

費用の種類 計算方法等 金額
仲介手数料 5,000万円×3%+6万円 156万円
印紙税 表を参照 1万円
登記費用 抵当権抹消 3万円
ローンの返済費用 表を参照 3万円
ハウスクリーニング費用 水回りを中心に実施 6万円
引っ越し費用 繁忙期に県外へ引っ越し 30万円

以上の諸費用を合計すると199万円、売却価格のおよそ4%の金額になっています。売却時の諸費用はこれだけではなく、税金も考えておく必要があります。

売却時の税金

続いて売却時の税金がどれくらいになるかをシミュレーションしていきましょう。5,000万円で売却して、購入価格が1,000万円、譲渡所得の計算で計上出来る費用は仲介手数料と印紙代の157万円ですから、譲渡所得は下記のようになります。

【譲渡所得】

5,000万円−(1,000万円+157万円)=3,843万円

譲渡所得が3,843万円になりますが、このまま課税される訳ではありません。マイホームの売却ですから、3,000万円の特別控除が適用となり、譲渡所得は下記になります。

【譲渡所得】

3,843万円−特別控除3,000万円=843万円

上記の譲渡所得に税率を掛けて計算をします。所有期間が5年を超えていますから、本来であれば長期譲渡所得の税率をかけて計算をすれば良いのですが、このケースでは更にここでも特例が適用出来ます。所有期間が10年を超えていますので、所得が6,000万円以下の部分に対しては軽減税率を使うことが出来ます。

【税額】

843万円×14%(所得税10%+住民税4%)=118万円

上記の計算の通り、所得税と住民税の合計118万円の税金が必要になります。実際には所得税と住民税の他に、今は復興特別税も必要になりますが、一時的な時限税制のためこのシミュレーションでは計算してません。

売却時の費用合計

5,000万円のマンションを売却した場合には、今回のシミュレーションによると諸費用で199万円・税金で118万円、合計317万円の諸費用が必要になることが分かります。この価格は売却価格と比較すると約6%にもなる高額な費用となっています。

このようにマンションを売却した際には、条件によっても違いはありますが数百万円にもなる諸費用が必要になります。マンション売却の際の諸費用と聞くと、マンション価格に比べると小さな金額と思ってしまいがちですが、実はこのように大きな金額が必要経費であることを理解しておきましょう。

まとめ|マンション売却時は費用や税金も意識しよう!

マンション 売却 費用(必要経費)まとめ

今回の記事ではマンション売却に伴う費用や税金について詳しく説明をしてきました。マンションの売却となると、とても高額な取引になるためどうしても諸費用までは気が回らないことも多いです。しかし諸費用と言っても、取引金額が大きいだけに大きな金額になってしまいます。

このことをしっかりと理解したうえでマンションの売却価格を決めていく必要があります。売却にかかる諸費用は必要経費と割り切ったうえで、売却価格を交渉していくことも重要です。しかしあまり諸費用を軽く見てしまっては、場合によっては損失を生んでしまう可能性もあります。

そのような事態を防ぐためには事前に諸費用や税金の計算方法をしっかりと把握して、出来るだけ具体的に金額を掴んでおくことが重要です。今回の記事では諸費用や売却に関する税金を詳しく解説していますので、マンションを売却する前にはぜひ参考にして下さい。

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