マンション売却にかかる税金まとめ|売却前に負担額をシミュレーションしておこう

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相続で引き継いだり、引越しなどでマンションを売却することは多いでしょう。マンション売却に関する手続きは不動産会社に任せておけば良いですが、税金の手続きは自分で行わなければなりません。

マンション売却の際にはどのような税金が発生し、どのような手続きが必要になるでしょうか?マンション売却は人生でそう何度も経験する事ではないので、ご存知ない方も多いです。今回の記事ではマンション売却にかかる税金について、詳しく解説していします。

マンション売却にかかる税金は主に5種類ある

一口に税金と言っても、実は税金には様々な種類があります。日常の買い物でも意識することが多い消費税などは最もポピュラーな税金とも言えますが、マンション売却では消費税は発生しません。マンション売却の際に必要となる税金には、主に次の5種類があります。

  1. 譲渡所得税
  2. 住民税
  3. 復興特別税
  4. 登録免許税
  5. 印紙税

上記の税金はマンションを売却した際に必ず発生する訳ではありません。マンション売却に伴って税金が発生するのは、売却によって利益が出た場合のものが多いです。それぞれどのような税金で、どのような場合に必要になるかを見ていきましょう。

譲渡所得税

マンション売却に関わる税金で、一番ポピュラーな税金が譲渡所得税です。所得税とは個人の利益(=所得)にかかる税金で、譲渡とは売却を意味します。つまり譲渡所得税はマンションを売却した利益に対して課税される税金、という意味になります。逆に言えばマンションを売却しても、利益が出ない場合は譲渡所得税は発生しません。

マンションを売却した際に利益がでるかどうかの判断は、分かりやすく言うと買った値段よりも高く売れたかどうかです。不動産の価格は築年数が経過するほど安くなるのが一般的なので、売却の際に利益がでるというとイメージしずらいかもしれません。しかし不動産の価格は常に変動しており、特に立地の良い場所にあるマンションでは価格が上がることも多いです。売却益の具体的な計算方法については、後程詳しく解説していきますのでぜひ参考にして下さい。

住民税

続いての税金は住民税です。住民税も個人の所得に対して課税される税金という意味では、所得税と似ています。しかし所得税と大きく違うのは、所得税が国税(国に納める税金)であるのに対し、住民税は都道府県や市町村などの地方に払う税金であると言う点です。

そのため所得税が日本全国どこに住んでいても同じ税率であるのに対し、住民税は住んでいる場所によっては違う場合もまれにあります。また納税の方法も所得税と住民税では大きく違いますが、この点も後程詳しく解説します。

復興特別税

復興特別税とは、2011年に発生した東日本大震災からの復興の財源を確保することを目的として課せられる税金です。この税金は所得税・住民税にそれぞれ上乗せして課税される形になるので、マンション売却で利益が出た場合には発生することになります。復興特別税は時限税制となっており、所得税は2013年から25年間、住民税は2014年から10年間となっています。

登録免許税

登録免許税とは不動産の登記を行う際に必要になる税金です。登記とは、不動産の広さや築年数、所有者などを記録したもので法務局が管理をしています。マンションを売却した場合は、登記上の所有者を変更することで売買が完了します。登録免許税は法務局へ払う手数料のようなものと考えると分かりやすいでしょう。

そのためこれまでの所得税や住民税などとは違って、利益の有無に関わらず発生します。登録免許税は登記に伴って発生しますが、通常売買の場合の所有権の移転は買主負担で行います。売主に登録免許税が発生するケースとしては、マンションに抵当権などが設定されている際に抵当権の抹消登記を行う場合などです。

印紙税

印紙税とは売買契約書に貼付するための印紙のことを言います。不動産売買の際には必ず売買契約書を作成しますので、これまで説明してきた税金と違い、印紙税は必ず発生する税金と言えます。印紙税の金額は、下記のように売買契約の価格によって金額が決められています。

記載された契約金額 税額
1万円未満のもの 非課税
1万円以上 10万円以下のもの 200円
10万円を超え 50万円以下のもの 400円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 1万円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 2万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 6万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

参照:国税庁「印紙税」より

特別控除や特例を利用して税金負担を減らす

計算機
これまでの説明の通り、マンションを売却するとたくさんの種類の税金が発生します。特に、売却益が出た場合の所得税は大きな金額になる場合も多いです。

このようにマンションの売却に多額の税金が発生してしまうと、マンションの売却をしようとする人が減ってしまい、円滑な不動産流通が行われなくなってしまいます。このような事態を防ぐためにも、所得税には様々なケースで税金を減らせるための制度が作られています。ここでは、マンション売却の際に使える税金控除の制度について紹介していきます。

自宅売却なら3000万円の特別控除が使える

自宅マンションを売却した場合は、売却益から3,000万円を控除出来るというのがこちらの制度です。つまり自宅の売却であれば、3,000万円の売却益までであれば所得税が発生しないことになりますので、効果がとても大きい制度です。適用になるのは自宅のみですから、賃貸に出しているようなマンションだとこの制度は使えません。

この制度のは居住期間に関係なく利用できるのも特徴です。この制度を利用して控除を適用するためには確定申告が必要になります。ここで説明した以外にも、適用するには細かい注意点もありますので詳細は国税庁のホームページで確認して下さい。

買い替えなら買換え特例が使える

先程の特例は自宅を売却した際に使える特例でしたが、買い換えの場合にも使える特例があります。「マイホームの買い替え特例」と言われる制度で、売却した金額よりも高い物件に買い替えた場合には税金が課税されない制度です。この制度の注意点は買い替えの際には課税されませんが、税金が免除された訳ではない点です。将来買い換えた物件を売却した際に、買い替えの際の売却益も上乗せして課税されますので税金を繰延べているだけになります。

例えば1,000万円で購入したマンションを、5,000万円で売却して、6,000万円のマンションに住み替えたとします。通常だと差額の4,000万円に課税されますが、この制度を使うと買い替えの際には課税されません。将来、6,000万円で購入したマンションを売却する際に、この4,000万円が上乗せして課税されることになります。

では売却価格よりも安い物件に買い替えた場合はどうなるでしょうか。このような場合は、売却価格と購入価格の差額に対して課税されることになります。例えば1,000万円で購入したマンションを5,000万円で売却して、4,000万円の物件に買い替えたとします。通常なら売却益の4,000万円に対して課税されますが、この特例を使えば差額の1,000万円のみに課税されることになります。

この制度の適用には売却したマイホームの所有期間が10年を超えているなど細かい条件が定められていますので、こちらも詳細は国税庁のホームページで確認するようにして下さい。

損した場合は譲渡損失や繰越控除の特例が使える

これまで説明してきた税金や控除の制度は、主に売却によって利益が出た場合を中心に説明をしてきましたが、マンション売却の際には損失が出ることも多いです。損失が出た場合でも、税務上の特例を活用することでメリットを得ることが出来ます。

損失が出た場合の特例を活用することで得られるメリットは、損益通算と繰越控除です。損益通算とはマンションの売却によって出た損失を、他の所得から差し引くことが出来る制度です。例えばサラリーマンの方であれば、毎年の給与所得に応じて税金を納付していますが、この制度を使うことで不動産所得のマイナスを給与所得から差し引くことが出来るため、税金の還付を受けることが出来ます。

不動産所得のマイナスの金額が大きい場合、1年では他の所得から差し引ききれない場合もあります。そのような場合に差し引き切れなかったマイナスを、翌年以降に繰り越して損益通算を行えることを損失の繰り越し控除と言います。損失と聞くとマイナスのイメージが先行してしまいがちですが、税務の世界では損失が出ることはそう悪いことではないことを理解しておきましょう。

具体的にこのような損失の損益通算と繰越控除の特例が使えるのは、下記のような場合です。

マイホームの買い替えの場合

居住しているマイホームの買い替えに伴って譲渡損失が出た場合、損益通算と翌年から最長3年にわたって損失の繰越控除が出来ます。この制度を利用するには、売却したマイホームの所有期間が5年以上などの細かい条件があります。詳しくは国税庁のホームページで確認しましょう。

住宅ローンが残っている場合

買い替えでなくとも、譲渡損失がでた際に損益通算や繰越控除が出来る特例もあります。それは売却したマイホームに住宅ローンの残高があり、売却価格が住宅ローンの残高を下回っている場合です。このような場合は住宅ローンの残高と売却価格との差額分のみ、損益通算と繰越控除が適用出来ます。こちらも所有期間が5年超などの細かい条件があるので、必ず国税庁のホームページで確認してください。

売却で利益が出た場合の税金の計算方法

計算機とお金
マンションを売却した際、所得税や住民税などの税金は売却益に対して課税されることはこれまで説明してきた通りです。売却益は買った価格と売った価格の差額ということになりますは、実際にはそれだけではありません。ここでは具体的な売却益の計算方法と、売却益に応じたそれぞれの税金の計算方法を見ていきましょう。

節税にも使える|売却益の計算方法

まずはマンションを売却した場合の売却益の計算方法から説明していきます。マンションに限らず、不動産を売却した際の譲渡所得は下記の計算式で算出します。

【譲渡所得】

売却価格−(物件の取得費+売却にかかった費用)

物件の取得費とは、物件を購入した価格のことです。相続などで引き継いだ物件の場合、相続人の取得価格を引き継ぐことが出来ますが、不明な場合は売却価格の5%を取得費とすることも出来ます。売却価格の5%は、かなり低い価格と言えますので、取得費が分かるように記録を残しておくことは後世のためにも重要です。

また取得費に加算が出来る売却にかかった費用には、具体的には下記のようなものがあります。

  • 売却の際の仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙税
  • 売却のために負担した立ち退き料
  • 売却のために負担した解体費用
  • 測量費
  • (借地の際の)名義書換料

売却益を計算する際には、上記の諸費用も含めて正確に計算するようにしましょう。

譲渡所得税・復興特別税・住民税の計算方法

上記の計算式で算出した譲渡益に対して、各種の税金が課税されます。しかし税金には種類があり、税金の計算方法も税金の種類ごとに違います。それぞれの税金の計算方法について紹介します。

譲渡所得税

各種税金の中でも、一番計算が複雑なのが譲渡所得税です。マンションの売却益に課税される譲渡所得税は、売却したマンションを所有していた期間によって計算方法が変わってきます。売却したマンションを所有していた期間が5年以下の場合は短期譲渡所得になり、5年を超える場合は長期譲渡所得になります。それぞれの税率は下記のようになっています。

【短期譲渡所得】

譲渡所得×30%

【長期譲渡所得】

譲渡所得×15%

上記のように、マンションなどの不動産を売却する際には5年以上保有している方が税金が安くなります。この場合の5年というのは単純に所有期間が5年を超えているかどうかではなく、売却をした年の1月1日時点で5年を超えているかどうかが判定基準になる点にも注意が必要です。

復興所得税

続いて復興所得税の計算方法を見ていきましょう。復興所得税の算出方法は比較的分かりやすく、下記の計算式で算出されます。

復興所得税=所得税額×2.1%

所得ではなく、所得税額に対して2.1%である点に注意が必要です。

住民税

次に住民税の計算方法について説明していきます。先ほど住民税は所得税と同じく、所得に応じて課税されると説明しましたが、厳密に言うと所得税とは計算の過程に違いがあります。住民税は、所得に応じて課税される所得割と所得に関係なく一律に課税される均等割の二つがあります。それぞれの税率は下記のように決められています。

所得割 10%
均等割 5,000円

上記のように所得割と均等割に分かれて計算するのが、所得税との大きな違いです。

税金シミュレーション|マンション売却にかかる所得税を計算

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これまで説明したようにマンションを売却した場合、所得に応じて各種の税金が課税されます。一方不動産の譲渡所得には様々な控除の制度が設けられているため、制度を上手く活用することで所得税を押さえることが出来ます。ここではケース毎に、所得税がいくらになるかをシミュレーションしてみましょう。実際には、復興特別税や住民税も必要になりますが、ここでは便宜的に省略して所得税のみのシミュレーションを行います。

1,000万円で購入した自宅マンションが、4年保有した後に2,000万円で売却した場合

まずは、比較的単純なケースです。1,000万円で購入したマンションが4年後に2,000万円で売却出来たので、所得は下記のようになります。売却の際にかかった費用は100万円とします。

譲渡所得=2,000万円−(1,000万円+100万円)=900万円

上記のように譲渡所得は900万円になり、本来はこの所得に対して課税されますが、売却したのが自宅であれば3,000万円の特別控除が適用出来ます。そうすると譲渡所得は0円となるため、所得税は課税されません。

購入価格が分からないマンションを相続で引き継ぎ、7年住んで4,000万円で売却した場合

続いては、相続で引き継いだマンションを売却したケースです。このケースではマンションの購入価格が不明なため、売却価格の5%が購入価格となります。また居住している自宅ですから、先ほどのケース同様に3,000万円の特別控除が使えますから、所得は下記のようになります。ちなみに、売却かかった費用は先ほど同様100万円としています。

譲渡所得=4,000万円−(200万円+100万円)−3,000万円=700万円

上記のように譲渡所得は700万円となり、これに対して所得税が課税されます。保有期間が7年ですから、長期譲渡所得に該当し税額は下記のようになります。

譲渡所得税額=700万円×15%=105万円

譲渡所得税としは105万円が課税されます。実際には他の所得と通算したり、基礎的な控除などもあるので上記の金額がそのまま課税される訳ではないですが、目安として認識しておくと良いでしょう。

2,000万円で購入し、12年保有した後に1億円で売却、更に1億5千万円のマンションに買換えた場合

続いては、自宅マンションを買い替えたケースです。2,000万円で購入して1億で売却したので、本来であれば8,000万円の譲渡所得が発生しますが、このケースでは買い替え特例が使えます。買い替え特例を適用すれば、売却価格より高い物件を購入した場合は課税は繰り延べされますから、このケースでは譲渡所得税は発生しません。しかし将来買い替えたマンションを売却した際に、今回の8,000万円の譲渡所得が加算されて計算されますのでその点には注意が必要です。

各種税金の納付期限と納付方法

税務署
これまでマンション売却に伴う各種税金や計算方法について説明をしてきましたが、実際に税金を納付する方法や期限は税金毎に違います。それぞれの税金の納付期限と納付方法は下記の通りです。

納付方法 納付期限
譲渡所得税 確定申告 所得が発生した翌年の3月15日まで
復興特別税 所得税と同じ 所得税と同じ
住民税 納税通知書が交付される。給与所得者の場合は天引きも可能 所得が発生した翌年の年4回(6・8・10・1月)
登録免許税 現金又は、収入印紙 登記の都度
印紙税 収入印紙 課税文書の作成の都度

所得税と復興特別税が自ら確定申告をして税金を納付するのに対し、住民税は市町村からの納税通知書を待ってからの納税を行う点が大きな違いです。住民税の確定申告は不要で、所得税の確定申告を行えば住民税の納税通知書が行われることになります。またサラリーマンの場合は、一般的には住民税は給与から天引きになります。

税金以外にマンション売却で発生する4つの費用

木の家とお金
これまでマンション売却に伴う税金について解説をして来ましたが、売却の際には税金以外にも費用が発生します。費用だけでも結構大きな金額になる場合もありますので、売却の際にはどれくらいの費用が必要になるかもしっかりと押さえておきましょう。

①不動産会社の仲介手数料

マンション売却の際の費用の中でも代表的なものが仲介手数料です。仲介手数料はマンションを購入する際にも必要になりますが、同じように売却の際にも仲介をしてくれた不動産会社へと払います。仲介手数料はマンションの売却価格によって決まり、下記の計算式で算出します。

仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)+消費税

上記の通り売却価格の約3%という大きな金額ですから、事前に確認しておきましょう。仲介手数料は通常は、売却価格から差し引いて払うケースが一般的です。

②ローンがある場合は残債返済の費用

売却するマンションに、まだ住宅ローンが残っている場合は売却と同時に残額を返済する必要があります。住宅ローンがあるという事はマンションに抵当権が設定されている状態です。抵当権が設定されていると、所有権の変更が出来ないので売却の際には必ず住宅ローンの返済が必要になります。

住宅ローンを返済する際、金融機関によっては手数料が必要になる場合もあります。通常は繰上返済手数料は数千円程度ですが、固定金利を利用している場合は特に注意が必要です。固定金利を選択している間に繰上返済をした場合、金融機関によっては大きな金額の手数料が必要になるケースもあります。住宅ローンがある場合は、必ず事前に金融機関に連絡をして手数料について確認しておきましょう。

③引っ越し、ハウスクリーニング費用

マンションを売却する訳ですから、引越しの費用も必要になります。引越しは距離や荷物の量によっても値段が違いますし、春先などの時期は引越しが多いため値段も高くなりますので、きちんと予算に入れておきましょう。

また売却の際には、売主負担でハウスクリーニングを行う場合もあります。室内の汚れ具合にもよりますが、部屋が広ければこちらもそれなりの金額になります。一般的な相場としては3LDKのマンションで10万円程度と安くない金額です。引越し費用と合わせて確認しておきましょう。

④住所変更登記の費用

マンションを売却して引越しをした場合、住所変更登記が必要になる場合もあります。売却したマンションは、買主の名義になるので基本的には不要ですが、他に不動産を持っていればそちらの登記住所を変更する必要があります。

住宅変更登記は司法書士に依頼するケースが多く、相場は1〜2万円程度です。登記に詳しい方であれば自分で法務局に行って手続きも出来ますが、慣れていないと書類作成は大変です。しかしその分費用は抑えることが可能です。

マンションを売却する際には、税金や費用だけでなく信頼出来る不動産会社を見つけることが重要です。売却に慣れている実績のある不動産会社であれば、税金面のサポートを行ってくれるところもあります。不動産会社を探す際には、下記のような一括査定サイトを利用すれば、効率良く不動産会社選びを行うことが出来ます。

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まとめ|マンションの売却時は税制を理解して節約することが大事!

女性
マンションの売却は人生でそう何度も経験することではありません。そのため不慣れなままマンション売却を行う方が殆どで、売却の際の諸費用は気にしても税金までは気にされない方も多いです。マンション売却でせっかく利益を出しても、翌年の所得税や住民税を認識していなければ、突然の納税に戸惑ってしまう方も多いでしょう。

マンション売却に伴って利益が出た場合には今回の記事を参考にして、まずは税金がどれくらい課税されるかを正しく認識することが大切です。そのうえで、記事中でも説明した各種の控除制度を上手く活用して節税を行うことが重要です。マンションの売買は高額な取引だけに税額も高額になりますから、いかに税金をコントロールするかで売却の満足度も変わってきます。特に税金は、売却からある程度時間が経過してから課税されますから、事前の準備が大切と言えます。

マンションを売却する際には、ぜひ今回の記事を参考にして税金を上手に納めるようにしましょう。

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