きちんと払っていますか?不動産売却と税金に関するトラブル

不動産売却と税金

不動産売却時にはさまざまな経費がかかりますが、その中でも譲渡所得税は大きな金額となることが多く、事前に把握しておかなければトラブルとなってしまう可能性があります。

今回は不動産売却と税金に関するトラブルとして、特に譲渡所得税についてお伝えします。

不動産売却で発生する譲渡所得税

不動産購入時にさまざまな諸経費がかかるように、不動産売却時にも各種手数料や税金がかかります。その中でも、特に金額が大きくなるのが譲渡所得税です。

譲渡所得について

譲渡所得税は、不動産を売却したことによって生じた所得に対して課される税金で、譲渡所得は以下の計算式で計算されます。

譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入

譲渡収入は、土地や建物を売却したことによって得られる金額に固定資産税や都市計画税の内支払いを受けたものが対象となります。

取得費

取得費は、売却した不動産を購入した時に要した費用から、建物の減価償却費を差し引いて計算します。

取得時に仲介手数料や登記費用を支払っていればそれらの費用を計上することもできますが、領収書や契約書等が残っていなければならず、そうした書類がない場合には譲渡収入の5%を計上する概算法を採用することもできます。

譲渡費用

譲渡費用は、不動産を売却する際に要した費用で、仲介手数料や登記費用を計上することができます。

譲渡所得税について

上記計算で算出した譲渡所得に税率をかけた金額が譲渡所得税となります。

譲渡所得税の税率は、その不動産を5年超所有していたか、5年以下の所有だったかで異なります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

不動産を売却した年の1月1日時点において、その不動産を所有していた期間が5年超である場合長期譲渡所得、5年以下である場合短期譲渡所得となります。

長期譲渡所得の場合税率は20.315%(所得税15.315%、住民税5%)、短期譲渡所得の場合税率は39.63%(所得税30.63%、住民税9%)となります。

居住用財産の特例

売却した不動産がマイホームであった場合、一定の要件を満たすことで各種譲渡所得税の軽減を受けることができます。その中でも一番簡単で大きいものが、3,000万円の特別控除で、譲渡所得が3,000万円までであれば無税となります。

この3,000万円の特別控除を受けるための条件は以下の通りです。

  • 現在マイホームか、居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却すること。
  • 家屋を取り壊した場合は、上記条件の範囲内で家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されていること。
  • 転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋の売却も上記条件に含まれる。
  • 譲渡する相手が直系血族や生計を一にする親族でないこと。

不動産売却時の譲渡所得税に関するトラブル

不動産を売却した際に支払う譲渡所得税は、事前に税務署や市役所等から連絡があるわけではありません。

譲渡所得税は不動産を売却した年の翌年2月16日~3月15日に確定申告して納付する必要があります。この申告時には、最初に所得税を支払い、その申告書を元に市町村役所が計算した住民税に関する納付書が6月頃に送られてきます。

売却してから納付まで期間が空くことから、事前に資金を用意しておかなければなりません。

不動産を売却した場合の譲渡所得税のシミュレーション

ここでは、不動産を売却した場合の譲渡所得税のシミュレーションをします。

土地価格2,000万円、建物価格1,000万円で売却できた場合の譲渡所得税

一戸建てのマイホームを、購入してから15年後に土地価格2,000万円、建物価格1,000万円で売却できた場合で、この不動産の取得費が1,000万円、取得費用として100万円かかった場合を想定してみます。

まず、譲渡所得は3,000万円-(1,000万円+100万円)=1,900万円となります。

次に、税率は所有期間が5年超となるため、長期譲渡所得の税率20.315%(所得税15.315%、住民税5%)となります。また、マイホームの売却であるため3,000万円の特別控除を受けられます。

上記計算すると、譲渡所得税は3,000万円-(1,000万円+100万円)-3.000万円(特別控除)×20.315%=0万円と、税金を納める必要は無くなります。

相続した物件を土地価格2,000万円、建物価格1,000万円で売却できた場合

次に、自分の持家があるものの、ご両親の他界により実家を相続し、3年間所有後その物件を土地価格2,000万円、建物価格1,000万円で売却した場合を考えてみます。この物件の取得費は、ご両親が取得した時の費用を計上することになりますが充分な資料を見つけることができず、概算法を適用し、3,000万円×5%=150万円を計上します。

また、取得費用として100万円かかったとすると、譲渡所得は3,000万円-(150万円+100万円)=2,750万円となります。

そして、税率は相続してから3年ですが、相続や贈与を受けた場合は元の所有者の所有期間を計上することができます。実家は30年前から住んでいる物件であり、長期譲渡所得の20.315%が税率となります。

上記計算すると、譲渡所得税は2,750万円×20.315%=約558万円(所得税約421万円、住民税役137万円)となります。この場合、売却した年の翌年2月16日~3月15日までの間に確定申告し所得税421万円を、その後6月頃に送られてくる住民税の納付書を持って137万円支払う必要があります。

売却した不動産がマイホームでない場合、かなり大きな額の税金が必要となることが分かります。

売却した資金で新しく不動産の購入を考えている場合等注意が必要でしょう。

5,000万円のマンションを売却する場合

最後に、12年間住んできたマンションを7,000万円で売却できた場合を考えます。このマンションの取得費が2,500万円、譲渡費用が200万円と計算できた場合、譲渡所得は7,000万円-(2,500万円+200万円)=4,300万円となります。

居住用不動産であるため3,000万円の特別控除を受けられ、また所有期間が5年超のため長期譲渡所得の税率20.315%となります。

また、マイホームの譲渡所得税は譲渡所得が6,000万円以下の場合に限り税率を14.21%(所得税10.21%、住民税4%)とする特例の適用を受けることができます。

上記計算すると、譲渡所得税は7,000万円-(2.500万円+200万円)-3,000万円×14.21%=約184万円(所得税約132万円、住民税約52万円)となります。

このようにマイホームでは大きな額の控除を受けられますが額が大きい場合には税金が発生する場合があります。

また、マイホームの場合3,000万円の特別控除以外に、売却後不動産を取得する場合課税を繰り延べられる特例等もあるため、場合によって税金を納める必要がなくなる場合もあります。

まとめ|不動産売却時に税金トラブルにならないために

不動産売却時には譲渡所得税が発生します。

マイホーム売却の場合3,000万円の特別控除を受けられますが、そうでない場合には大きな額の税金を納めないといけなくなるケースも多く、不動産を売却して新しく不動産を購入する場合等、納税額を事前に用意しておくことが大切です。

トラブルを避けるためにも売却前にしっかり計算しておくようにしましょう。

はてなブックマーク

最高売却額がわかる!
カンタン60秒査定

全国1000社以上の優良業者を徹底比較、最大6社の査定書を即日お取り寄せ!

この記事に関連する記事

あなたの不動産今売ったらいくら?かんたん60秒査定
最高売却額がわかる!カンタン60秒査定