売却活動は物件情報の広告から始まります。広告ががうまく行かなければ、現地を内覧して購入を検討してもらうことができません。仲介を依頼した不動産業者がしっかりと広告活動を行っているかチェックしたいものですが、ふと気になるのはその費用ですね。

チラシを印刷してポスティングするにもインターネットの不動産サイトに広告を出すにも、お金が必要です。不動産の広告にはどれくらいのお金がかかり、誰が負担するのでしょうか。

不動産物件の広告費(広告料)は不動産業者が負担する

広告費は仲介手数料に含まれている

宅地建物取引業に関して国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款には、「特別に依頼した広告」の料金は依頼者(売主)が宅建業者にその実費を支払わなければならない旨を規定した条項があります。裏を返せば、不動産売買仲介における広告料は「特別に依頼した広告」以外は宅建業者が負担し、依頼者に請求するものではないということです。

また宅地建物取引業法においては、宅建業者が成約時に受け取る仲介手数料(媒介報酬)の上限が定められ、この報酬以外に受け取ってはならない旨も規定されています。不動産業者はこの仲介手数料から、広告費や人件費、契約書作成などの事務手数料を出費しなければなりません。

不動産業者によっては「広告費」や「事務手数料」と称して、仲介手数料以外の費用を別途請求してきた事例が報告されています。

媒介契約時に説明があるならまだしも、売買成立後に初めて「広告費が別途かかる」と告知してくる悪質なケースもあります。媒介契約を結ぶ際には、広告費や販売活動経費を負担の範囲を明確にしておきましょう。

「特別に依頼した広告」とはどういうケース？

では、宅建業者が売主に料金を請求できる「特別に依頼した広告」はどのようなものを指すのでしょうか。

昭和57年に行われた裁判の判例によると、

「一般に宅建業者が土地建物の売買の媒介にあたって通常必要とされる程度の広告宣伝費用は、営業経費として報酬の範囲に含まれているものと解されるから、報酬告示第７が特に容認する広告の料金とは、大手新聞への広告掲載料等報酬の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金を意味するものと解すべきであり、また、報酬告示第７が依頼者の依頼によって行う場合にだけ広告の料金に相当する額の金員の受領を許したのは、宅建業者が依頼者の依頼を受けないのに一方的に多額の費用を要する広告宣伝を行い、その費用の負担を依頼者に強要することを防止しようとしたものと解されるから、特に依頼者から広告を行うことの依頼があり、その費用の負担につき事前に依頼者の承諾があった場合又はこれと同視することのできるような事後において依頼者が広告を行ったこと及びその費用の負担につき全く異議なくこれを承諾した場合に限り、広告の料金に相当する額の金員を受領することができるものと解すべきである」

とされています。

まとめると、

• 通常の仲介業務に含まれないものであること
• 売主の依頼によって発生したもの、または売主の承認を得たものであること
• 実費であること

の3点が満たされた場合に限定されることになります。

具体例をあげると、依頼者の希望によって遠隔地の購入希望者と交渉を行った際の出張旅費などについては、仲介手数料と別途に請求することが認められています。

報酬の範囲内で不動産業者が行う不動産物件広告の種類

REINS(レインズ)への登録

不動産の売却依頼を受けた不動産業者は、まず「REINS（レインズ）」という不動産業者向けのデータベースに登録します。

レインズとは、Real Estate Information Network Systemの略で、不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムです。ここに物件を登録すると全国の不動産業者向けに情報が配信され、物件を探している不動産業者が必要に応じて参照することで売主と購入希望者をつなぐ役目を果たします。

仲介を依頼した不動産業者以外の業者の目に触れるため、売れる確率が格別に上がります。専属専任媒介契約および専任媒介契約の場合は、レインズへの登録が義務付けられています。

店頭紹介、既存の見込み客への紹介

不動産業者のお客様の中に条件の合いそうな見込み客がいれば、そのお客様に売り出し物件の紹介をします。

店舗に来店した新規のお客様にも紹介できるよう、店頭でも貼り紙やファイルなどで物件情報を掲示します。来店したお客様にしか情報が届かないためあまり効率的とは言えない方法ですが、不動産業者の持っているお客様の幅によってはスムーズに売却が進みます。

チラシのポスティング、新聞への折込広告

物件の周辺エリアを中心にチラシや折込広告で物件情報を広告し、潜在的な購入検討者にアピールします。

店舗に来店するような積極的な購入検討者以外にも物件の情報を届けることができます。不動産業者の経験から効果のあるエリアや特定のマンションを指定して広告するので、効率の良い方法でもあります。ただし近隣住民に売却活動が知られてしまうため、秘密で売りたい人には向いていません。

現地看板による不動産物件広告

不動産は現地を見てもらうのが一番の広告です。

現地や周辺エリアでの看板広告は売り出す商品が一目瞭然で、潜在的な購入検討者を掘り起こす効果も高い方法です。ただし看板の設置個所は法律・条令・マンション管理組合のルールで制限されるため、注意が必要です。

インターネットの不動産物件広告

不動産業者の自社サイトや、「ヤフー不動産」「アットホーム」「ホームズ」「スーモ」等の不動産物件情報サイトに物件情報を掲載します。インターネット広告は条件検索でヒットしたお客様が物件情報を閲覧します。

そのため掲載する物件情報の内容の豊富さ、正確さが売却につながる鍵となります。インターネット広告は必要と思った人が自分からサイトに行かないと見られない広告ですから、積極的に購入を検討している確度の高いお客様が集まります。

まとめ｜不動産物件の広告費(広告料)は不動産業者が支払うのが一般的

通常の売却活動にかかる広告費は媒介報酬に含まれており、基本的に別途で売主に請求されることはありません。
通常の売却活動には、レインズの登録、店頭での案内、チラシや折込広告、看板、インターネット広告などがあります。

遠隔地の物件で別途の広告費や手数料が発生する場合は、売主の承諾が必要です。

悪質な不動産業者が勝手に行った広告費を請求した際は毅然とした態度で断り、執拗な請求には法律の専門家に相談するなどして対応しましょう。