マンション売却の費用は、いつ受け取れるのか(不動産契約から支払いまでの期間)

不動産契約

マンションを買い換える際に気になるのは、資金繰りがうまくいくかどうかです。現在のマンションを売却して新居の購入資金にあてる場合、売却代金がいつ受け取れるかによってスケジュールが変わってきます。

基本的に、不動産の売買契約時にすべての代金を受け取ることはありません。その代わり、不動産の契約時には買主から売主に対して手付金が支払われることになります。手付金と残代金の受け取りのタイミングについて詳しくご説明します。

マンションの売買契約時には手付金が受け取れる

マンション売買契約の手付金の役割

売買契約締結時点では、代金の全額ではなく「手付金」を受け取るのが一般的です。手付金は契約の証拠として取り交わし、キャンセルなどがないよう保証するお金です。売主が個人の場合、手付金の額に法的な決まりはありません。

しかし手付金の額があまりに少ないと、売主も買主も簡単に契約を取りやめてしまい手付金の意味がありません。そのため、手付金は売買代金の5~10%程度、またはキリ良く100万円とするケースが良く見られます。

手付け金は「保証金」のようなもの

手付金の本質は、契約時から売却代金支払い時まで売主に預けられる「保証金」です。本来は売買代金支払い時に買主に返還されるものですが、面倒なので慣習として売買代金の一部として充当されています。

契約書を見ると「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」と書かれています。売却代金が3000万円の場合、300万円を手付金として受け取り、残り2700万円を後日引き渡しと同時に受け取ります。

手付金は使っても大丈夫?

中古マンションの売買で交わされる手付は「解約手付」が一般的です。

解約手付の場合、売主は手付金を倍返しすること、買主は手付金を放棄することで契約を解除することができます。これを手付解除と言い、手付解除できる期間は売買契約後2週間と定めるのが一般的です。売主の事情で契約の解除を申し出る場合には、受け取った手付金の倍額を支払わなければなりません。

「住宅ローン特約」や「買い換え特約」を結んでいる場合

もう一つ気を付けたいのは「住宅ローン特約」や「買い換え特約」を結んでいる場合です。

買主の住宅ローン審査が通らなかった場合や一定期間に買主の自宅が売却できなかった場合に、売買契約を白紙撤回できるという取り決めです。この特約によって契約が解除された場合は、売主に何の落ち度がなくても手付金を全額返還しなければなりません。

住宅ローン審査には通常2~4週間程度かかりますが、その間に手付金を使ってしまうと買主に返還できず困ることになります。

マンションの売買契約が済んで安心してしまい、引っ越し費用などにお金を使ってしまう売主もいらっしゃいます。手付金はあくまでも「預かっているお金」と考え、残代金の決済まで大切にとっておくようにしましょう。

残代金の決済はマンション引き渡しは同時に行う

売買契約から決済・引き渡しまでは1~1.5ヶ月

マンション売買代金から手付金の金額を引いた残代金の支払いと、物件の引き渡しは同時に行うのが鉄則です。現金一括での売買であれば契約と決済・引き渡しを同時に行うこともありますが、通常の中古住宅の売買では非常にまれです。

なぜかと言うと、買主が住宅ローンを利用して代金を支払う場合は本審査は契約締結後に行われるため、契約時に決済できません。

住宅ローンの本審査が承認され、融資が実行される日が決済日となります。本審査には通常2~4週間程度かかるため、決済・引き渡しは売買契約から1~1.5ヶ月後が目安となります。

売買契約から決済・引き渡しのまでの間に、売主は物件に設定された抵当権を抹消する手続きをとります。

住宅ローンを利用している銀行へ連絡し、売却代金でローンを完済する旨と決済日を伝えます。銀行が手続きに必要な書類を準備するのに10営業日程度かかるので、早めに動きましょう。

マンション引き渡しに猶予期間を設けることも

売主や買主の事情で引き渡しに猶予期間を設けるケースもあります。

買主が自宅を売却した代金で物件の購入代金を用意する予定なら、契約時に「買い換え特約」を求められることがあります。これは、一定の期間内に買主の自宅が想定価格で売れなかった場合は契約を解除するという取り決めです。

契約は「なかったこと」にされるので、手付金も返還しなければなりません。

逆に売主が次の住まいを購入しないまま売却が決まった場合、新居探しの猶予期間として引き渡しを3~6か月後と長めに設定することもあります。

契約前に決済・引き渡し日を確認しよう

決済・引き渡し日は売買契約書に明記される重要事項の一つ。一度取り決めてしまうと簡単に変更できません。

万が一予定通りに引き渡しできない場合、債務不履行として契約書に定めた違反金を支払わなければなりません。住宅ローンの進捗状況や買い換え・引っ越しのスケジュールを考慮して、契約前に交渉しておきましょう。

決済・引き渡し当日の流れ

決済・引き渡しは買主が利用する住宅ローンの金融機関で行うため、平日の午前中に行うのが一般的です。当日中に司法書士が法務局に向かい、所有権移転登記の申請を行います。

1.物件の確認

売主・買主の両者立ち会いのもと、物件の最終確認を行います。

2.登記関係書類の確認

所有権移転登記申請に必要な書類を司法書士が確認します。

3.残代金の受領

買主の口座に住宅ローンが融資されたら、次は売主の口座に振込みを行います。代金のやりとりは伝票で行い、現金がやりとりされることはありません。

4.各種負担金の清算

固定資産税やマンションの場合は管理費等の負担金の清算を行ないます。引渡し前日までは売主様の負担、決済当日は買い主負担として、365日で日割り計算します。

5.鍵の引渡し

売主は玄関の鍵だけでなく、トランクルーム、駐車場など部屋の鍵以外も一緒に引き渡します。買主は鍵の受領書に署名します。

6.諸費用の支払い

不動産会社への仲介手数料、司法書士へ報酬などの支払いを済ませます。

まとめ|マンション売買契約から引き渡しのスケジュールはしっかり確認を

マンションを売却したときには、売買契約時に手付金を、引き渡し時に残代金を受け取ることになります。契約から引き渡しは通常1~1.5ヶ月で、買主の住宅ローン審査の進捗状況に合わせます。

売主や買主の買い換えスケジュールの都合で、引き渡し日い特約を設けるのも珍しいことではありません。引き渡しスケジュールについては契約前に交渉し、無理のない日程を設定しましょう。

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