住まいの買い換え検討するお客様は、住んでいる家を先に売却するか新しい家を先に購入するかで迷います。住んでいる家の売却契約の後に新居を探すかたちを売却先行型、新居の購入契約を結んでから売却物件の購入者を探すかたちを購入先行型といいます。

どちらが適しているかはお客様の個々の状況によりますが、多くの不動産仲介業者は売却先行型をおすすめします。

「売る」と「買う」を同時に行うことが理想的ですが、なかなかそう上手くはいきません。「売却を先行させたとして、次の住まいが見つからなかったらどうするのか」とご質問を受けることも多々あります。

なぜ多くの場合で売却先行がおすすめされるのか、買い替えの場合の「売る」と「買う」のタイミングについて、詳しくご説明しましょう。

不動産の売却先行とは、現在の住まいを先に売却し、その後に新しい住まいを購入する方法です。この記事では、不動産の売却先行のメリットとデメリット、注意点や流れを解説します。

不動産の売却先行のメリットとデメリット

不動産の売却先行には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

売却先行のメリット

資金計画が立てやすい

売却金額がはっきりするので、新しい住まいの購入予算や住宅ローンの借入額を決めやすくなります。また、売却金額を自己資金に充てることで、住宅ローンの負担を軽減できます。

売却価格が高くなる可能性がある

売却先行では、売却活動に時間をかけられるので、より高い価格で売れるチャンスがあります。特に、不動産市況が下落傾向にある場合は、早めに売却することで、価格の下落リスクを回避できます。

売却先行のデメリット

仮住まいが必要になる

売却先行では、売却した住まいを引き渡すまでに新しい住まいが見つからない場合や、引き渡し日が合わない場合は、一時的に賃貸住宅などに住む必要があります。その場合、仲介手数料や家賃、引越し費用などの余分な費用がかかります。

新しい住まいの選択肢が限られる可能性がある

売却先行では、売却した住まいの引き渡し日に合わせて新しい住まいを探さなければなりません。そのため、希望に合う物件が見つからない場合や、競争率が高い物件に出会った場合は、妥協することや見送ることが必要になる可能性があります。

売却先行の注意点

不動産の売却先行をする場合は、以下のような点に注意する必要があります。

売却活動のタイミングを見極める

売却先行では、売却活動のタイミングが重要です。売却活動を早すぎると、仮住まいの期間が長くなり、費用がかさんでしまいます。売却活動を遅すぎると、新しい住まいの購入に時間がかかり、売却した住まいの引き渡し日に間に合わない可能性があります。そのため、売却活動のタイミングは、自分の住み替えの目的や状況、不動産市況などを考慮して決めることが大切です。

複数の不動産会社に査定依頼する

売却先行では、売却金額が資金計画の基礎となるので、正確な査定額を知ることが重要です。そのため、複数の不動産会社に査定依頼をすることがおすすめです。査定額は、不動産会社によって異なる場合があるので、比較検討することで、適正な価格を判断できます。また、査定依頼をする際は、売却した住まいの引き渡し日の希望や、新しい住まいの購入の状況などを伝えることも忘れないでください。

減税措置を活用する

売却先行では、売却した住まいの所有期間が5年以下の場合、譲渡所得税の税率が高くなります。しかし、売却した住まいを自分の主たる住居として使用していた場合は、3,000万円控除制度という減税措置があります。
この制度は、売却した住まいの譲渡所得から3,000万円を控除できるというもので、売却した住まいの所有期間が5年以下でも適用されます。ただし、この制度を利用するには、売却した住まいの引き渡し日から6ヶ月以内に新しい住まいを購入し、その住まいを主たる住居として使用することが条件となります。そのため、売却先行をする場合は、この制度の利用を検討することが有効です。

売却先行の流れ

不動産の売却先行をする場合は、以下のような流れになります。

売却活動の開始

売却活動のタイミングを見極めて、複数の不動産会社に査定依頼をします。査定額を比較検討して、売却を依頼する不動産会社を決めます。その際、売却した住まいの引き渡し日の希望や、新しい住まいの購入の状況などを伝えます。

売却の準備

売却を依頼した不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約の種類は、専任媒介契約や専属専任媒介契約などがありますが、売却先行の場合は、専属専任媒介契約がおすすめです。
専属専任媒介契約は、売却を依頼した不動産会社が買主を探すだけでなく、売却先行の状況に応じて、売却価格の交渉や引き渡し日の調整などを行ってくれるからです。また、売却した住まいの売り出し価格を決めます。売り出し価格は、査定額や不動産市況などを参考にして、適正な価格に設定することが大切です。

売却の実行

売却を依頼した不動産会社が、売却した住まいの広告や内見などの売却活動を行います。購入希望者が現れたら、売却価格や引き渡し日などの条件を交渉します。交渉がまとまったら、売買契約を結びます。売買契約では、売買代金や引き渡し日などの重要事項を確認し、売主と買主が署名捺印します。
また、売買契約の際には、手付金という一部の売買代金を買主から売主に支払います。手付金は、売買契約の成立を証明するとともに、売主が他の買主に売却しないことや、買主が購入をやめないことを担保する役割を果たします。

売却の完了

売買契約で決めた引き渡し日に、売却した住まいの引き渡しと残りの売買代金の支払いを行います。引き渡しの際には、売主と買主が現地で立会い、売却した住まいの状態や設備の動作などを確認します。
また、鍵やマニュアルなどの引き渡し物件の確認や、引き渡し証明書の交付などの手続きを行います。残りの売買代金の支払いは、売主と買主が事前に指定した銀行口座に振り込むことが一般的です。引き渡しと支払いが完了したら、売却は完了となります。

以上が、不動産の売却先行の流れです。売却先行は、資金計画や売却価格などのメリットがありますが、仮住まいや新しい住まいの選択肢などのデメリットもあります。売却先行をするかどうかは、自分の目的や状況に応じて慎重に判断することが大切です。不動産の売却先行に関するご質問やご相談がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

引越しは気にせず「売却先行」で進めたい

多くの不動産業者が売却先行を進める理由

「売る」と「買う」には決定的な違いが一つあります。新しい家を購入する判断は自分の意志で決定できます。いつ、どのような物件を、いくらで購入するかはある程度希望通りになります。売却の場合は、売りたいと思ってすぐに買い手が現れるわけではありません。いつ頃、いくらで売却できるかは、不確定な要素が多く必ずしも希望通りにはいきません。

つまり、「買う」判断はいつでもできますが、「売る」タイミングを自分で決めるのは難しいということです。

まずは難しい売却を済ませてから、安心して新しい住まいを購入する方がスムーズにいくことが想像できると思います。次に住みたい家が決まっている場合は別として、多くの不動産業者が売却先行をおすすめするのはこのような理由があります。

売却先行なら高値で売却できる可能性が高い

中古住宅は必ずしも希望の価格で売却できるとは限りません。

次の住まいや引っ越しの時期が決まっているお客様は、急いで売却を進めたいがために売値を下げて対応するケースが多く見受けられます。売却を先行すると、期限に悩まされることなくじっくりと腰を据えて売却活動を行うことができます。

買主との価格交渉にも余裕をもって対応でき、無理な値下げ要求を飲む必要がありません。思ったような価格で売れない場合は住み替えを中止するという選択もあります。

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新居購入の資金が確定してから家探しができる

売却が決まると新居購入にあてられる費用が確定し、安心して次の住まいの予算を立てることができます。現在の住まいがどれぐらいの価格で売れるかわからないまま新居を購入するのは大きなリスクをともないます。

思ったような価格で売却できなかった場合、資金繰りにトラブルが起こる可能性が高くなります。売却を先行すると資金繰りがはっきりするため、無理のない資金計画をたてて住み替えを進めることができます。

住宅ローンの返済中であればダブルでローンを組むことになりますが、二つめのローンは審査も厳しくなります。ローン返済中の物件であればほぼ売却先行での買い替えをおすすめされるでしょう。

「売却先行」の場合、先に家が売れてしまって大丈夫？

売却先行の一番のネックトは、「引っ越しまでの期限」

メリットの多い売却先行型の住まいの買い替えですが、一つ大きなネックがあります。

売却契約を済ませると引渡し日までに次の住まいを探し引っ越ししなければならないことです。短い期間で家探しすることを不安に思い躊躇されるお客様はたくさんいらっしゃいます。数年越しで理想の住まいを探すお客様も大勢いらっしゃるので、当然の心配だと思います。

物件引き渡しまでの猶予期間中に引越しをする

売却先行の住み替えの場合、新居を探す期間として契約から物件引渡しまで猶予を設けます。売買契約書にその旨が記載されますが、長くて3～6か月程度が通常の取り決めです。

購入先行の住み替えの際は、「現在住んでいる家の売却がうまくいかなかった場合には契約を解除する」という「買い替え特約」を結ぶ場合があります。同じように「期日までに住み替え先が見つからない場合、契約を解除する」という特約を定めるのも一つの方法と考えられます。

しかし、先に述べたように「売る」ことは自分で決められないが、「買う」ことは自分で決められるという違いがあります。「買う」ことが決められなかったら契約を解除するという取り決めは不公平感が強く、なかなか受け入れられないのが実情でしょう。

「売却先行」は仮住まいを前提として予算を考える

期限内に次の住まいを購入できない場合は、賃貸物件に仮住まいするという選択もあります。

引っ越し費用や家賃がもったいないと思われるかもしれませんが、必要経費として予算の中に組み込んで考えましょう。短期間の仮住まいであれば広さは妥協できますし、敷金・礼金も交渉が可能です。仮住まいに入らない家具などはレンタルボックス等に預けるという方法もあります。売却を急いで売値が下がることや、希望に沿わない住宅に一生住み続けることと比べると小さな問題でしょう。

短期間の家探しの方が上手くいくことも

家探しの期限が限られることに不安を覚えるお客様が多いのですが、短期間の家探しは悪いことばかりではありません。「良い物件があればいずれ」とのんびり構えているお客様よりも目的意識がしっかりしているため、満足いく物件を見つけられるが方が多い印象です。

不動産との出会いは一期一会ですから、時間をかければかけるほど良い物件が見つかるというものではありません。

短期間での家探しを成功させるには、条件面の優先順位を明確にすることが必須です。売却を先行しているなら予算は立てやすいので、その他に広さ・間取り・エリア・駅距離などの希望を整理しておきましょう。

まとめ｜引越しは気にせず、売却先行で進めよう

中古物件の売却は焦ると上手くいきません。

住まいの買い替えを満足いく結果で成功させたいなら、売却先行で行うことがおすすめです。より高値で売却を成功させ新居購入の予算を引き上げるには、余裕をもって売却活動を行うことが重要です。

次の住まいが見つからないまま売却を先行させるのは不安かもしれません。その時は開き直って、賃貸に仮住まいすると決めておきましょう。仮住まいの予算や時間を前もって計画しておくことで、心にゆとりが生まれます。