新居購入費用が間に合わない場合は「つなぎ資金」を使おう!

住宅購入資金

マイホーム買い換えの基本は「売却代金を購入資金にあてること」。しかし売却と購入を同時に進めるのは難しく、資金繰りに頭を悩ませるのが現実です。

住みたい家が見つかったけれど現在の住まいが売却できず購入資金が用意できない場合は、新居をあきらめるしかないのでしょうか?このようなケースの助け船となるのが「つなぎ資金」の利用です。

つなぎ資金の特徴やメリット・デメリットについて、ご紹介していきましょう。

購入を先行すると資金繰りが大変!つなぎ資金の活用を

マイホームの買い換えは「売却先行型」「購入先行型」の2種類がある

マイホームの買い換える手順として、住んでいる家を先に売却する「売却先行型」と新しい家を先に購入する「購入先行型」があります。売却と購入を同時に行うことが理想ですが、不動産取引の性格上なかなか難しいのが現実です。

売却先行型の場合は現在の家に住みながら売却活動を行い、売却が決まってから新しい住まいを探します。生活している状態で内覧に対応するのはストレスが多く、売却価格にも不利な影響を与えることがあります。

売買契約から引き渡しまでは通常で1~2ヶ月、長くて3~6ヶ月程度なので、希望に見合った家を見つけるための時間が少ないこともデメリットです。

新しい住まいが見つからないまま売却した家を引き渡し、しばらくの間は賃貸物件での仮住まいを選ぶ方も多くいらっしゃいます。その場合は2度の引っ越し費用、仮住まいの家賃など余計な費用がかかることになります。

「購入先行型」は資金繰りがネック

新しい住まいを購入し引っ越しを済ませた後で元の家を売却する場合、空き家の状態で内覧に対応できるのでストレスが少なく買主へも好印象を与えることができます。すでに住む場所が決まっているので、仮住まいの心配もありません。

購入先行型は「資金繰りが難しい」という最大のネックがある

新しい家を購入するための十分な資金が手元にあるなら、そのような心配はありません。しかし何千万円という貯蓄を自由に使える人はめったにいません。

買い換えを検討する多くのお客様は、売却を先行し売却代金を次の住まいの購入資金にあてています。購入先行型の買い換えが売却先行型と比べて難しく、不動産業者の多くが売却先行のスケジュールをおすすめするのはこれが理由です。

購入先行なら「つなぎ資金」を利用しよう

購入先行の買い換えは無理?

住みたい家が先に見つかって買い換えを決断した場合、他に買い手がつく前に購入するためにはどうしても購入先行型になってしまいます。

住みながらの売却が現実的でなく、引っ越ししてリフォームなどの手入れをしてから売却したい場合も同様です。

元の家を売却する前なので手元に資金がありませんが、金融機関の「つなぎ融資」でつなぎの資金を用意する方法があります。

注文住宅の建築に利用されていた「つなぎ融資」

「つなぎ融資」は、注文住宅の着工金や中間金の支払いに利用されてきました。

住宅ローンは原則として完成した建物に対して融資するという決まりがあり、未完成の時点で支払う必要のある着工金や中間金は融資の対象にはなりません。そこで、建物が完成して正式に住宅ローンが融資されるまでの間、つなぎの資金として借入れするものが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資の借入はごく短期間で、借入期間中は金利のみを支払い、建物完成時に融資される住宅ローンで清算する形になります。

マイホーム買い換え時の「つなぎ融資」の特徴

購入先行型のマイホーム買い換えに利用するのは「買い換えつなぎ」とも呼ばれています。買い換えつなぎの場合は、新居の購入費用を借入れて元の家の売却代金で清算することになります。

通常の住宅ローンと違うのは、借入額が「元の家はいくらで売れるのか」を元に査定される点です。借入期間は最長12ヶ月程度が目安となり、期限内に売却が成功しない場合は不動産業者が買取する「買い換え保証」に加入することが条件とされます。

買い換え保証に加入できる物件には一定の条件があるので、どのような物件でもつなぎ融資を受けられるわけではありません。

つなぎ資金を利用するメリット・デメリット

つなぎ資金を利用するメリット…スケジュールに余裕を持って買い換えできる

つなぎ資金を利用して購入先行で買い換えを行えば、仮住まいの必要なくスムーズに引っ越しすることができます。

時間をかけて新しい住まいを探すことができるので、買い換えの満足度も高くなります。

購入を先行する買い換えのテクニックで、「買い換え特約」を結ぶ方法もあります。この場合、一定の期限内で売却が成功しなければ新居の購入もなかったことになってしまいます。

また売却が成功するまで引き渡しは受けられないので、引っ越しして空き家で売却することもできません。つなぎ資金を利用すれば、余裕を持って売却活動を行い結果的に高い金額で売却できる可能性が高くなります。

デメリット…予定通りに売却できなかったら?

つなぎ資金は元の住まいの売却査定額をもとに借入額が決められます。

万が一スケジュール通りに売却できなかった場合、借入額を返済できない危険があります。このようなリスクを回避するために、不動産業者の「買い換え保証」への加入が条件とされています。

買い換え保証とは、期限内に売却が成功しなければ不動産業者が物件を買い取るという取り決めです。一見親切なサービスですが、物件が希望額で売却できないというデメリットがあります。

不動産業者の買取価格は、通常の取引の70~80%程度になってしまうためです。つなぎ融資を受けた場合は不動産業者を途中で変更することもできません。信頼できる業者や担当者を慎重に選ぶことが重要です。

まとめ【新居購入費用が間に合わない場合の「つなぎ資金」】

マイホームの買い換えで購入を先行し売却までのつなぎの資金を用意したい場合、「買い換えつなぎ融資」を利用します。

つなぎ融資は最長12ヶ月程度の短期の融資で、元の住まいの売却代金を返済にあてます。そのため、借入額は元の住まいの売却査定額をもとに審査され、売却が成功しなかった場合は不動産業者の買取が条件とされています。

不動産業者の買取額は通常の取引価格より低いので、売却しにくい物件にはつなぎ融資は不向きです。

つなぎ融資を受けるかどうか、資金繰りを検討しメリット・デメリットを比較したうえで慎重に判断しましょう。

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