不動産売却のために不動産業者に仲介を依頼すると、少なくない額の仲介手数料を支払わなければなりません。中には売却が成功しなかったにもかかわらず、数百万の仲介手数料を請求され困惑して弁護士に相談に向かうお客様もいらっしゃいます。

仲介手数料をめぐるトラブルはさまざまな事例があり、裁判になるケースも珍しくありません。無用なトラブルに巻き込まれないよう、仲介手数料の基本と自衛の方法について勉強していきましょう。

不動産売却の仲介手数料は「成功報酬」

仲介手数料は売買契約成立の報酬

仲介手数料は法律的に「媒介報酬」と言い、その名の通り「媒介が成立した際の成功報酬」です。あくまでも成功報酬なので、売買契約が成立しなければ仲介手数料を請求できません。これが仲介手数料の基本的な考え方です。

不動産業者と媒介契約を結んでも買い手が見つからないまま販売活動を中止した場合には、仲介手数料は発生しません。

しかし悪質な業者になるとキャンセル(解除・解約)をしても、「広告費」や「事務手数料」などの名目でキャンセル料を要求してきます。

媒介契約を結ぶ際には、このような不当な請求の取り決めがないかチェックが必要です。

不動産売却の仲介手数料の内訳は？

宅地建物取引業法では仲介手数料の上限が「売却価格×3.15％＋6万3000円」(売買価格が400万円を超える場合)と定められています。この中には広告費、人件費、契約書など書類作成の手数料などが含まれています。

宅地建物取引業法において、宅建業者は仲介手数料以外の報酬を受け取ってはならないとされています。ただし、依頼者(売主)から特別の依頼があって発生した費用については、この限りではありません。

仲介手数料の支払いのタイミング

仲介手数料の支払いのタイミングは媒介契約にて取り決めます。

法律的には売買契約と同時に仲介手数料の全額を請求することが可能と解釈できますが、不動産業者によって対応が違います。不動産売買契約締結時に50％相当額、決済・引き渡し時に残りの50％を支払うのが一般的です。

決済・引き渡しまでは売買が成立したとは言えないという考えで、引き渡し後に100％の支払いとしている業者もいます。

不動産売買契約をキャンセル(解除・解約)した場合、仲介手数料は返ってくる？

売買契約前に売却を中止したなら、仲介手数料は発生しません。問題は売買契約後に売却をキャンセル(解除・解約)した場合です。

キャンセルの事情によって仲介手数料の扱いが変わってきます。

それぞれのケースごとに見ていきましょう。

売主または買主の債務不履行による契約解除

債務不履行とは、故意または過失によって自分の債務を履行しないことを指します。

わかりやすい例をあげると、売主の不注意による火災で建物が焼失してしまった場合がこれにあたります。仲介業務に落ち度がなければ、仲介手数料は支払われるべきと考えられます。

手付倍返しまたは手付放棄による解除

不動産業者によって解釈が分かれるケースです。

不動産売買契約時に買主から売主に対して手付金が支払われますが、売主は手付の倍額を返還すること、買主は手付を放棄することで契約を解除することができます。

手付金には売主・買主の契約の意志を確認する意味があり、一度契約が成立しているため仲介手数料は支払われるべきと解釈できます。一方で手付解除は契約書に定められた権利であり、決済・引き渡しまで取引が完了したとは言えないとして仲介手数料を返還する不動産業者もいます。

売主と買主の合意解除

売主と買主の話し合いで平和的に契約を解除した場合は、一度契約が成立していれば仲介手数料が発生します。解除の原因に不動産業者の詐欺行為や義務違反があると、仲介手数料の支払いは必要なしと判断されることがあります。

「住宅ローン特約」による契約の解除

住宅ローンの本審査は売買契約締結後に行われます。そこで売買契約者には、ローンの審査が通らなかった場合は売買契約を白紙解除することを取り決めた条項を盛り込むことがあります。これが「住宅ローン特約」です。

このような形態の契約は「解除条件付き契約」といい、条件(この場合は住宅ローン審査の棄却)が成立するとその契約が初めからなかったことになります。

「住宅ローン特約」による契約の解除は仲介手数料が発生しない

契約の成立がなかったことになるので、仲介手数料は発生しないという解釈が一般的です。

不動産業者と交わした媒介契約が「国土交通省の定める標準媒介契約約款」に基づくものであれば、仲介手数料を支払う必要はありません。すでに支払われた分の仲介手数料は、全額返還されます。

「買い換え特約」による契約の解除

「買い換え特約」とは、買主が自宅を売却した代金で住まいの買い換えを検討している場合、期日までに売却が成功しなければ契約を白紙解除する取り決めです。このような形態の契約を「停止条件付の売買契約」といい、条件(この場合は買主の自宅の売却)が成就するまで契約の効力は停止されています。

「買い換え特約」による契約の解除でも仲介手数料は発生しない

契約が成立がストップしているため、仲介手数料は発生しないという解釈が一般的です。

不動産業者と交わした媒介契約が「国土交通省の定める標準媒介契約約款」に基づくものであれば、仲介手数料を支払う必要はありません。すでに支払われた分の仲介手数料は、全額返還されます。

媒介契約時に仲介手数料の扱いを確認しよう

仲介手数料の扱いについては法律家の間でも解釈が分かれ、裁判の結果もさまざまです。結局のところ、判断の基準となるのは不動産業者と依頼者(売主)の間で交わされる「媒介契約」の内容です。

媒介契約の書面は不動産業者が用意するため、業者に有利な取り決めを盛り込むことができます。そのため、裁判所から仲介手数料の支払いを命じる判例が多くなってしまいます。

このような不動産業者に有利な媒介契約を防ぎ、消費者が不利益を受けないよう国土交通省が定めたものが「標準媒介契約約款」です。

標準媒介契約約款を使用しない業者には特に注意が必要

媒介契約を締結する際に契約の内容をよく確認しなければ、仲介手数料に関するトラブルに発展する可能性が格段に高くなります。契約の内容によっては他の業者に依頼することを検討するのがよいでしょう。

まとめ｜契約時にキャンセル(解除・解約)時の仲介手数料の取り決めはしっかりと確認を

仲介手数料は売買契約成立に対する成功報酬です。買い手が見つからないまま売却を中止した場合には、仲介手数料を支払う必要はありません。

売買契約成立後にキャンセル(解除・解約)した場合、仲介手数料の扱いは媒介契約時の取り決めに従います。

仲介手数料の支払いで不利益をこうむらないよう、十分に内容を確認の上で媒介契約を結びましょう。