不動産売却手続きは本人以外の代理人(第三者)に頼める?委任状の書き方も

委任状

不動産を売却するには、その不動産の所有者が契約を行わなければなりません。しかしさまざまな事情により、売却の手続きを誰かに代わってもらえないかというご相談を受けることがあります。

高齢社会となった昨今では、所有者本人が自由に身動きがとれず、その配偶者やお子さんが売却の相談に訪れるケースも増えました。どうしても本人が売却の手続きを進められない場合、どのような方法で売却が可能かご説明したいと思います。

不動産売却の手続きを第三者に依頼するには

所有者本人でなければ不動産は売却できない

不動産の売却は所有者本人でなければ行えません。売却に必要な所有者の実印と印鑑証明をそろえたとしても、本人の売却の意思がなければ売買契約は無効になってしまいます。そのため、買主や仲介業者、所有権移転登記を行う司法書士などは必ず所有者本人の売却の意思を確認します。

そうはいっても諸事情によりどうしても所有者本人が売却の手続きを進められない状態になることがあります。

本人が遠方にいる場合や高齢で自由に身動きが取れない場合がこれにあたります。

本人が手続きできない場合は代理人を立てる

所有者本人が売却の手続きを進められない場合、代理人を立てて手続きを委任する方法があります。

代理人は委任された権限内で法律行為を行い、代理人が行った行為の責任はすべて委任した本人に帰属します。

代理人が委任されていない行為を勝手に行った場合は、本人にその契約内容に従った債権や債務が発生することはありません。(無権代理)

ただし、相手方(買主)が代理人の権限があると信じる正当な理由が認められると、本人は相手方に対して責任を負わなければならない場合があります。(表見代理)

代理人は「所有者本人の委任状(本人の署名・捺印済み)」「所有者本人と代理人の印鑑証明書」「所有者本人と代理人の本人確認書類」をそろえて代理権を証明する必要があります。また、代理人を立てた場合でも契約や引き渡しの際に本人の立ち会いを求められることがあります。

代理人を通しての取引は相手方にリスクが大きいので、相手方の不安を払拭するよう努力しなければなりません。

不動産売却の代理人は誰に頼めばよいか

代理人は親族や専門家に依頼しよう

不動産の売却は大変大きな金額が動く取引です。

不動産売却の手続きを代理人に任せるということは、無権代理や表見代理などのトラブルに巻き込まれる可能性がゼロではないということです。

代理人には赤の他人である第三者ではなく、できる限り信頼のおける人物に依頼することが重要です。通常であれば、親や子、配偶者など身近な親族に任せるのが良いと思われます。

司法書士や弁護士に依頼することも

身近な親族で代理人の選定が難しい場合は、司法書士や弁護士など法律の専門家に依頼することが可能です。

弁護士というと裁判や調停を扱っているイメージかもしれませんが、不動産売却の代理人を業務として取り扱っている事務所もあります。専門家に依頼するとその分の費用が発生しますが、法律の知識を利用して不動産の売却を有利に進められるメリットもあります。

不動産売却の代理人を頼まれたら注意すること

もしあなたご自身が不動産売却の代理人になる場合、いくつか注意したいことがあります。

委任状は必ず準備を

まず、所有者本人から委任状などの必要書類を必ず受け取らなければいけません。委任状のない状態では代理権は与えられておらず、契約などの法律行為を進めていく権限がありません。

委任状を受け取った後はその内容に目を通し、ご自身にどのような権限があるのかを把握しましょう。無権代理を行ってしまうと、その行為が無効になり関係者に大きな迷惑をかけることになってしまいます。場合によって違約金や損害賠償も発生しますので、委任された権限の範囲を超える行為を行わないよう十分に注意してください。

親族から売却を依頼された場合でも、念のために不動産の所有者名義が本人のものか確認しておきましょう。

不動産物件の名義は要確認

相続が繰り返された不動産は、複数人の共有名義になっている場合があります。親が住んでいる土地であっても、親の兄弟姉妹の共有になっていないか注意してください。不動産が共有名義の場合は、共有者全員の同意がなければ売却できません。

代理人として売却をすすめるには、共有者全員分の委任状と印鑑証明書、本人確認書類が必要です。

委任状の書き方と注意点

委任状の書き方例

委任状に決まった書式はありません。

いつ(日付)、誰が(委任者)、どのような内容を(委任の権限の範囲)、誰に与えたか(受任者)が記載されれば成立します。

以下に一例を上げます。

【例】

  • 日付
  • 委任者の住所・氏名・押印 …自筆での署名、実印での捺印が必要です。
  • 受任者の住所・氏名 …基本的に受任者の署名、捺印は必要ありません。
  • 受任者を代理人と定める旨
  • 該当する不動産の売買契約の権限
  • 所有権の移転登記の権限
  • 売買代金受領の権限
  • 該当する不動産の概要

権限を書き加えられる危険を防ぐため、委任文言を書いたら、余白に止め印をするか「以下余白」と記入します。委任状を書いたらコピーを取り、記載内容を確認できるよう手元に残しておきましょう。

委任状は詳しく記載する

委任状を作成する際は、上記のように委任内容や受任者を詳細に記載します。

まれに委任内容や受任者などを空白にしたまま委任状に署名・捺印する方がいます。このような委任状を「白紙委任状」といい、内容を書き加えることで委任者が想定していない人物が代理人として振る舞ったり、権限を超えた法律行為が行われる危険性が高くなります。

白紙委任状のために所有不動産すべてが勝手に売却され、財産を失っても仕方のない状況になってしまいます。委任状の内容を勝手に書き換えられないようにするために、捨て印も絶対に押さないようい注意してください。

まとめ|不動産売却を代理人に依頼する場合には、親族か専門家に

不動産売却の手続きを所有者本人が行うには、委任状を作成し代理人を立てれば可能です。ただし、代理人は信頼のおける身近な親族や専門家に依頼し、信頼関係の薄い第三者に依頼するのは避けましょう。

委任状を作成する際は、委任する権限の範囲をできるだけ詳細に記載します。委任内容や受任者を空白にした白紙委任状には、絶対に捺印しないよう注意してください。

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