自宅を高く売るコツ|不動産の売却相場を調べて一括見積もり!

一生住むつもり買ったマイホームでも、会社の都合による転勤やもっと広い家に住み替えたりなど、様々な事情で売却することがあります。せっかく買った自宅ですし、長い間住んでいれば愛着も沸いているでしょうから、どうせ売るなら少しでも高く売りたいのが本音です。

不動産の売買価格には決められた価格というものはありません。売主が自ら値段を決めて売りに出し、買主との交渉を通じて価格が決まります。そのため売り方や買主との交渉次第では、相場よりも高く売れることもあれば安くなってしまう可能性もあります。

そのため自宅を売りに出す場合にはコツを押さえた売り方をすることが重要です。今回の記事では自宅を少しでも高く売るためのコツや、足元の不動産相場なども含めて詳しく解説をしていきます。これから自宅を売却する予定のある方はぜひご覧ください。

自宅を売却するならまず相場を知っておこう

相場

自宅を高く売却するコツを紹介する前に、不動産の相場を調べる方法を紹介していきます。自宅を売却する際には、まず押さえておくべきなのが不動産の相場です。冒頭説明したように不動産の価格は買主との交渉によって決まりますので、相場を調べておくことはとても重要になります。

相場を知ることが売却成功の秘訣

自宅を高く売るためには、売却しようとしている自宅の価格や今の不動産相場を正しく理解しておくことが重要です。足元の相場や将来の動き、近隣の成約事例などの価格を知っておかなければ、買主との交渉で失敗をして相場よりも安く売ってしまうかもしれません。

逆にあまりにも強気な価格設定をしすぎても、買主が全く見つからないという事にもなってしまいます。このように足元の不動産の相場を知っておくことで、売却に失敗することを少しでも防ぐことが出来ます。相場については不動産会社が詳しく、もちろん親身になって価格などの相談に乗ってもらえますが、やはり一度は自分で調べておいた方が良いです。

【2020年】足元の相場は上昇している

2020年12月現在の足元の相場を見てみますと、下記の通り上昇が続いている状況です。不動産の価格が上昇に転じたのは2013年頃からです。2013年は政府による大規模金融緩和は始まった時期であり、現在でもその緩和が続いています。

つまり金融緩和によってあまったお金が不動産に向いていることが、現在の不動産価格の上昇の要因の一つになっていると言えます。このように不動産価格は不動産そのものの需要だけでなく、景気や経済情勢によっても動くことが分かります。

参照:国土交通省「不動産価格指数」より当方作成

不動産の価格は戸建て・土地・マンションによって価格の動きが違いますが、上記のグラフから分かる通りマンションの価格が他と比べても突出して上昇していることが分かります。これは戸建てなどと比較すると、マンションが投資用としてのニーズが高いことが要因です。

マンション価格は近年上昇が続いているので、値上がりを期待した国内や海外の投資家や富裕層が購入をするケースが増えているのです。実際都内の新築分譲マンションなどでは、投資用として複数戸をまとめて購入する方も珍しくありません。

戸建てと違って自宅用だけでなくマンションはこのようなニーズが強くあるため、価格が上昇をしていると言えます。つまり株式などと同じように、投資の対象となっています。株価とマンション価格指数の動きを見てみると、下記のように価格推移が連動していることが分かります。


足元ではコロナ禍による不景気が騒がれていますが、世界各国の大規模金融緩和のおかげで株価は堅調に推移をしていることからも、当面は不動産価格も今の水準が続くと予想されます。しかし以前のようなインバウンド需要は当面戻ることはなく、コロナの影響がより深刻になってくれると相場が大きく変わる可能性もあるので注意は必要と言えます。

相場を調べるならレインズがおすすめ

不動産の相場を調べるには色々な方法がありますが、おすすめなのはレインズの情報です。レインズとはReal Estate Information Network Systemの略で、指定流通機構という機関が運営している不動産情報を登録するためのシステムです。

不動産の売り情報や買い情報をレインズに登録することで、不動産の流通を円滑に行うことを目的としており、不動産会社が見ることが出来ます。そのため素人が相場を調べる際にレンズを見ることはできませんが、レインズには成約情報を公開している下記のようなサイトがあります。

こちらのサイトでは戸建てとマンション別に、成約事例を多数紹介をしていますので今回売却する自宅周辺の事例を確認することで、概ねの相場が分かるのでおすすめです。上記以外では国土交通省が運営している下記のサイトも合わせて確認すると良いでしょう。

こちらも戸建てやマンションなどの事例を確認することが出来るので、相場を確認する際にはとても便利です。

一括査定も便利

相場を調べる際には、不動産会社の査定を活用するのも良い方法です。査定は不動産会社が物件を見て、「これぐらいの価格なら売れそうだ」という価格を査定します。実際に現地や室内を見て査定をする場合もあるので、物件毎の事情も考慮した具体的な価格が知ることが出来ます。そのため自宅を売却するする際には、不動産会社の査定も取っておくと良いでしょう。

査定を取る際には、一括査定サイトを使うことで簡単に複数社から依頼を取ることが出来るので便利でおすすめです。複数の不動産会社から査定を取ることで、より正確な相場が分かるので自宅の相場調査の際には一括査定が便利です。

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自宅を1円でも高く・楽に売るためのコツ

高く売るコツ< 自宅周辺の相場を調べたら、いよいよ自宅を売却する際のコツを紹介していきます。自宅を売却する際には高く売るだけでなく、出来るだけ楽をして売ることも大切です。何度も不動産会社に通ったり、買主との交渉を長期間にわたって何度も行ったりなどの苦労をしないで、かつ高く売ることが出来れば売却に成功したと言えます。 とても難しいことのように感じるかもしれませんが、ここで紹介していることは誰でも出来る簡単な事ばかりです。売却をする前に一度目を通しておいて、売却活動の参考にするだけで高く楽に売れる可能性が高まります。ぜひ売却の際の参考にして下さい。

資産価値の高い内に売る

自宅は戸建てであってもマンションであっても、年数の経過とともに資産価値が下落をしていきます。特に戸建ての場合は木造で建築されている物件が多いので、マンションに比べると建物価値の減少スピードが速いです。下記は国土交通省が発表している戸建てとマンションの資産価値の下落のイメージ図です。

参照:国土交通省「中古住宅、リフォーム市場の現状」

マンションも価値は下落をしていますが、木造の方が下落スピードがかなり速いことが分かります。木造の物件の法定耐用年数は22年と言われていますから、築20年や築30年を経過した戸建て物件の場合は、建物の価格は殆どつかない場合もあります。

そのためいずれ不動産を売却することが決まっているのなら、早めに売却をした方が良いです。「もう少し様子を見てから」とか「忙しいから」という理由でなんとなく先延ばしにしている方は、早めに決断をした方が良いです。特に空家にしている場合は、建物の傷みが居住している場合よりも早いですから、資産価値の高い内に売却をするようにしましょう。

相場を見極める

これは戸建てよりも、どちらかと言えばマンションの場合に当てはまるコツです。先ほど売却は資産価値が下落する前に行った方が良いと説明をしましたが、都心にある立地の良いマンションでは不動産の相場によっては価格が上昇をすることもあります。特に現在のようにマンション価格が上昇している局面では、もう少し売却のタイミングを待った方が高く売れる可能性もあります。

しかし相場を見極めるのは、素人には簡単なことではありません。そのため売主としては先ほど説明したようなに相場を調べて、不動産会社に相談をすることがポイントです。売却しようとしている自宅が、都市部にある立地の良い物件の場合は、このようなことも頭に入れておくと良いでしょう。

売り急がないで売る

続いてのコツは、売り急がないことです。売却するなら早い方が良いという先ほどの説明とは矛盾するように感じるかもしれませんが、そうではありません。売り急いでないという姿勢で、買主との価格交渉を行うことが重要なポイントです。

価格交渉を行う中で、どうしても早く売りたい気持ちが強すぎてしまうと、価格交渉が弱くなってしまいます。買主からすれば、売り急いでいる売主は値下げ交渉に応じてくれやすいという風に見えてしまいます。価格交渉を有利に進めるためにも、「別にあなたに買ってもらわなくても、他にも希望者はいますよ」という姿勢で臨むことが重要です。

ただし、これは比較的売りやすい物件の場合に限ることは注意しておきましょう。山間部や田舎にあるような物件だと、次の買主を見つけるのはそう簡単ではありません。一度逃してしまうと、何年も売れないままになってしまう場合もあります。このあたりも不動産会社とも相談しながら、対応を決めていくと良いでしょう。

信頼出来る不動産会社を見つける

不動産を高く楽に売るための続いてのコツは、信頼出来る不動産会社を見つけることです。今回の記事でも説明しているように、自宅の売却における不動産会社の果たす役割はとても大きいです。査定などの相場調査から始まって、売却の仕方や価格交渉などの際にも相談に乗ってくれるのが不動産会社です。

買主を見つけてくるのも不動産会社の役目ですし、売買の事務や仕切りを行うのも不動産会社です。そのため不動産売却を成功させる否決は、信頼の出来る良い不動産会社を見つけることです。信頼の出来る不動産会社かどうかを見極めるには、やはり複数の不動産会社を比較するのが一番良い方法です。複数の不動産会社とコンタクトを取ってみて、下記のような点をチェックしながら比較をすると信頼の出来る不動産会社を見つけやすいです。

  • こちらの話をきちんと聞いてくれる
  • 査定価格の説明に根拠がある
  • 説明が二転三転していないか
  • 店内の整理整頓は出来ているか
  • 他社の悪口を言わないか
  • 契約を急がせないか
  • こちらの依頼に対してレスポンスが早いか

自宅を売却する際に知っておきたいポイント

ポイント
これまでは自宅売却について相場の調べ方や、高く売るためのコツについて紹介をしてきました。自宅の売却をスムーズに行うためには、他にも知っておくべきポイントはあります。ここでは自宅を売却する際に押さえておいた方が良いポイントについて、解説をしていきます。

売却までの平均期間

一つ目のポイントは自宅売却にかかる期間です。不動産の売却は金額が高額なことから様々なプロセスがあり、売り始めてから売却完了まではそれなりに時間がかかります。戸建てやマンション、物件の立地によっても売却の期間は変わってきますが、スムーズに売却出来た場合で3~6ヶ月程度です。

売却に関する詳しい流れは後ほど詳しく説明をしていますが、おおまかなプロセスとそれぞれにかかる期間は下記のようになっています。


一番時間のかかるのは、買主を見つけるまでの売却活動にかける時間です。いかに早く買主を見つけて、価格交渉をまとめられるかが、早く売るためのポイントです。

売却期間が長くなると良くない?

ちなみに、売却期間があまり長くなってしまうことはあまり良くないと言われています。何故かと言うと、あまり長い期間売却情報を出していると、「売れ残っている」物件と思われてしまうためです。戸建てやマンションなどのマイホームを探している買主は、同じエリアで物件を探し続ける方が多いです。そのため、長い間売り出し情報が載っていると、同じ物件の情報を何度も目にすることになり、売れ残っているという印象を持ってしまいます。

売れ残っている物件だと、どうしても「何か悪いところがあるのではないか」と思ってしまうので、ついつい敬遠をしてしまいます。実際に売却期間が長くなるほど価格が下がるというデータがあるので紹介します。下記のデータは中古マンションの成約までの期間と、当初の売り出し価格と成約価格のかい離率をまとめたグラフです。

参照:不動産ジャパン「中古マンションの売却期間と価格かい離率」

成約までの期間が長くなるほど価格が下がっていることが分かります。上記のグラフの横軸は、売却活動にかかる期間ですから、売却活動にかかる期間が3ヶ月を超えると(売却までの期間でいうと6ヶ月)価格の下落が大きくなっていることが分かります。

売却にかかる費用

続いてのポイントは、売却にかかる費用です。売却する際には仲介手数料などの諸費用が必要になります。一般的には諸費用は売却価格の5~7%程度と言われています。不動産は取引価格が大きいため、諸費用も高額になってしまいがちです。

不動産の価格交渉の際には、諸費用のことも頭に入れて売却価格を決めていく必要があります。せっかく売却を出来たとしても、諸費用のことを忘れてしまっていてはもしかしたら損をしてしまう事にもなってしまいます。不動産を売却する際には、下記のような諸費用が必要になるので事前に認識しておきましょう。

書費用の内容 諸費用相場
仲介手数料 (売却価格×3%+6万円)+消費税
印紙代(契約書貼付) 下記参照
抵当権の抹消登記 2~3万円程度(司法書士報酬込み)
ハウスクリーニング費用 下記参照
解体費用(戸建ての場合) 下記参照
境界確定(戸建ての場合) 40~80万円

諸費用に占める金額の中では、不動産会社に払う仲介手数料が大きな割合を占めていることが分かります。契約書に貼る印紙代は、売却価格によって決められており下記のようになります。

参照:国税庁「印紙税」

また自宅を売却する際、リフォームまでは行わなくとも室内の汚れ具合に応じてハウスクリーニングを行った方が良い場合もあります。ハウスクリーニングをどこまで行うかは、物件の状況にもよりますが実施する箇所によっては下記のような費用がかかります。

実施する場所 クリーニング相場
キッチン回り 15,000円~
換気扇 15,000円~
お風呂 15,000円~
トイレ 10,000~15,000円~
洗面台 10,000円程度
エアコン 15,000~20,000円
8,000~15,000円(6畳)

また戸建ての場合は、建物の築年数があまりにも古い場合は売主負担で解体を行う場合があります。更地にしてからの方が売れやすいこともあるため、解体を行うかどうかは不動産会社とも相談をしましょう。解体にかかる費用は、下記が一般的な相場です。

構造 床面積30坪の場合 床面積50坪の場合 床面積80坪の場合
木造 100~150万円 200~250万円 250~300万円
鉄骨 150~200万円 250~300万円 350~500万円
RC造 200~300万円 300~400万円 500~800万円

所得税や住民税も意識しておく

自宅を売却した際には、売却価格によっては所得税や住民税の支払いが必要になる可能性があります。このあたりの税金は普段不動産に慣れていない方によっては、あまり意識をすることがない点ですのでしっかりと確認をしておくことが重要です。

自宅を売却した場合に税金が発生をするのは、基本的には利益(=所得)が発生した場合です。つまり購入した価格よりも高く売れた場合に、税金が発生する可能性があると認識しておきましょう。具体的な所得の計算方法ですが、不動産を売却した際の譲渡所得(=利益)は下記の計算式で計算をします。

譲渡所得=売却価格−(購入価格+諸費用)

諸費用についてはここで説明している物の中でも、計算に入れれるものと入れれないものがあります。詳細は国税庁のホームページを確認すると良いでしょう。

上記の計算式で計算した譲渡所得に対して、所定の税率で計算をした税金が発生することになります。税率は売却をした自宅を所有していた期間が5年を超えるかどうかで、短期譲渡と長期譲渡に分かれます。

所得税 住民税 合計
短期譲渡 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡 15,315% 5% 20.315%

上記の所得税は、復興所得税も含んだ数値になっています。5年以内に売却をした場合は利益の約4割、5年を超えていれば利益額の約2割の税金がかかることになります。しかし自宅を売却した際には、様々な税制優遇の制度があるので、それらを活用することで支払う税金を大幅に抑えることが出来ます。

また税制優遇の制度の中には、売却によって損をした際にも使える制度もあります。これらの制度は知らなければ適用になることは出来ません。

つまりお得な制度を利用出来るかどうかは、自分で調べるかどうにかかっていますので、自宅などの不動産を売却した際には何か使える制度はないか一度は確認をしておくことをオススメします。詳しい制度の詳細などは、国税庁のホームページで確認すると良いでしょう。

売却までの流れ

続いてのポイントは、自宅を売ることを決めてから売却が完了するまでの具体的な流れです。自宅の売却プロセスにはたくさんのやるべき事があります。そのため全体の流れを最初に知っておくことで、スムーズに売却を進めることが出来ます。

特に初めて売却を行う方は、一度全体の流れを頭に入れておいた方が良いでしょう。全てのケースで同じ流れになる訳ではありませんが、概ね下記のような流れになります。

  1. 自宅の売却を決めたら、まずは売却の理由を整理したり自分なりに相場を調べます。
  2. 合わせて売却に必要な書類などを準備します。
  3. 不動産会社の無料査定を行います。この際必ず複数の不動産会社を比較しましょう。
  4. 不動産会社を比較して、売却を依頼する不動産会社を決めます。
  5. 不動産会社と媒介契約を締結します。
  6. 調べた相場や売却理由などに基づいて、最低売却価格を決めておきましょう。
  7. 売却活動を行います。
  8. 買主候補者が内覧に来た場合は対応をします。
  9. 買主候補が見つかったら、価格交渉をします。
  10. 価格の合意が出来たら、売買契約を締結します。
  11. 売買契約後、1~2か月後に支払いの決済と物件の引き渡しを行います。
  12. 譲渡所得発生した場合は、確定申告を行います。

自宅の売却は複数の不動産に依頼を出せる一括査定が最適

一括査定
ここまで説明してきたように、自宅の売却の際に不動産会社の果たす役割はとても大きいです。そのため信頼出来る不動産会社を見つけることが、売却成功のコツであることは先ほども説明をしました。しかし日本には不動産会社は約12万社もあるとも言われており、数ある不動産会社の中から信頼出来る不動産会社を探すことはとても大変です。

そこで今回紹介をしたいのが、不動産会社の一括査定です。この一括査定サイトを利用することで不動産会社の比較が簡単に出来て、信頼出来る不動産会社探しを効率良く行うことが可能になります。

無料査定とは

一括査定とは、名前の通り不動産会社の無料査定を一括で取ることが出来るサービスですが、そもそも無料査定とは何でしょうか。無料査定はおおよその売却価格を不動産会社が査定をするサービスであることは、先ほども説明をしました。

では何故不動産会社がわざわざ無料で査定を行うかと言うと、物件の売却を依頼してもらうためです。不動産会社が不動産の売買に伴って受け取れるのは、仲介手数料のみです。そのため不動産会社にとってはいかに売却の依頼をうけるかがとても重要になって来ます。

無料査定は不動産会社にとっては営業の一環であり、売却の依頼を受けるための重要な仕事です。そのため出来るだけ対応を良くするでしょうし、査定もしっかりと行うと言えます。このような査定を複数の不動産会社と比較することで、物件の正しい相場とそれぞれの不動産会社の特徴が分かります。

不動産会社によって得意分野が違う

複数の不動産会社を比較すると分かりますが、同じ物件でも査定の金額にはバラつきがあります。中には他の会社の査定額と大きくかい離している金額を出して来る不動産会社もるかもしれません。何故かと言うと、不動産会社にも特徴があり、それぞれ得意な分野やエリアが違うからです。

一口に不動産会社と言っても業務内容な様々で、戸建てが得意な会社やマンションが得意な会社、投資用不動産専門の会社もあります。また物件の仲介ではなく管理が専門の会社などもあります。そのため査定を依頼した物件が得意な不動産会社もあれば、不得意な不動産会社もあります。

中には売却の依頼を受けたいために、あえて高めの査定額を出してくることもあるでしょう。複数の不動産会社の査定を比較して、各社にはそれぞれの査定額の根拠を聞いて見ると良いでしょう。査定額について根拠のある説明が出来ない会社は、もしかしたらその物件が得意ではない可能性があります。不動産の売却を依頼する際には、このように不動産会社毎の特徴を見極めることも重要です。

一括査定で信頼出来る不動産会社を見つける

このように一括査定サイトを使って複数の不動産会社を比較することで、信頼出来る不動産会社選びを効率良く行うことが出来ます。もし一括査定サイトを使わない場合は、複数の不動産会社全てにコンタクトを取って、査定に必要な情報や書類を一社ずつ提出したり相談したりする必要があります。特に初めて不動産を売却する方にとっては、不動産会社と普段接する機会も少ないですからとてもストレスに感じてしまいます。

一括査定サイトを利用することで、このような手間とストレスを掛けることなく効率良く不動産会社選びを行うことが出来ます。査定依頼の方法も簡単で、質問に答えていく形式で依頼が出来るので初めての方でも使い安いです。また提携している不動産会社の数が多いので、全国展開をしているような大手不動産会社から、地域に密着している不動産会社まで選ぶことも出来ます。

このようにとてもメリットのあるサイトなので、自宅を売却する際にはぜひこちらのサイトを活用して見ると良いでしょう。

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まとめ|自宅の売却には不動産会社選びが重要

まとめ

自宅を売却する際には、出来るだけ高く・楽に売れる方が良いです。そのためには、自宅の売却を決めたらまずは相場を調べることから始めましょう。レインズなどの情報を調べて周辺の相場を知ることで適切な売却価格が分かり、買主との価格交渉も強気に行うことが出来ます。

そして売却する際のコツは売り急がないことと、相場を見極めること、それと信頼の出来る不動産会社を見つけることが重要です。自宅の売却活動において不動産会社の果たす役割はとても大きいため、信頼の出来る不動産会社を見つけられるかどうかはとても重要なポイントです。

信頼出来る不動産会社を見つけるためには、複数の不動産会社から査定を取って査定額に対する説明や対応などを比較すると良いでしょう。査定額について根拠のある説明が出来るかどうかは、重要なポイントです。複数の不動産会社から査定を取ることは大変ですが、記事中でも紹介した一括査定を活用すると良いでしょう。一括査定サイトを使うことで、効率良く不動産会社を比較することが出来ます。

自宅を売却する際には、不安も多い中売却活動を始める方も多いです。これから自宅を売却する方は、ぜひ今回の記事を参考にして信頼の出来る不動産会社を見つけると良いでしょう。そうすることで自宅を高く・楽に売ることが出来るでしょう。

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