自宅の売却で得た資金は、今後の「買い換え費用」に充当できるかどうか?

自宅売却

家の買い換えを検討しているお客様に対して、不動産業者の多くは先に自宅を売却することをおすすめしています。「売却した代金を、次の物件の購入資金にあてる」という流れが、資金的にスムーズであることが大きな理由です。ただし、売却で得た資金=新居の購入資金となるわけではありません。

今回は買い換えの場合の資金の流れと、必要となる費用についてご説明いたします。

自宅の売却を先行して買い換えの資金計画をたてよう

買い換えには「売却先行型」と「購入先行型」がある

自宅(マイホーム)の買い換えは「売却先行型」と「購入先行型」のどちらかになります。

住んでいる家の売却後に新居を探すかたちを売却先行型、新居の購入してから住んでいる家の買主を探すかたちを購入先行型といいます。「売る」と「買う」を同時に行うことが理想ですが、特に「売る」のは難しくなかなか思い通りにはいきません。

売買の判断は基本的に買主の意志に左右されます

売主の場合は、売りたいと思ってすぐに買い手が現れるわけではありません。受け身になる売主と比べて、選ぶ立場にある買主の方が自由で発言力があります。家の売買は、「買う」ことより「売る」ことの方が圧倒的に難しいことが分かるかと思います。

まずは難しい売却を済ませてから、安心して新しい住まいを購入する方が買い換えがスムーズに進みます。

不動産業者の大半が売却先行をおすすめするのには、このような理由があります。

「売却先行型」は余裕のある買い換えができる

売却先行の場合、購入を先行するより高値で売却できる可能性が高くなります。

次の住まいや引っ越しの時期が決まっていると、焦って値下げをしてしまうことが多いためです。売却を先行すると、自分のスケジュール感で余裕を持って売却活動を行うことができます。買主との価格交渉も比較的に有利な立場で話を進めることができます。

売却を決まると新居購入の資金が確定し、安心して次の住まいの予算を立てることができます。購入を先行すると、希望価格で売却できなかった場合に資金繰りがショートするリスクを抱えることになります。

自宅の売却代金を購入資金にあてるには

現在の住まいの住宅ローンを完済する

家を売却する場合の基本条件は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消することです。つまり、住宅ローン残債よりも高い金額で売却を成功させなければなりません。

売却代金から住宅ローンを完済し、残りの金額を次の購入資金にあてることになります。ローンを完済して多額の現金が手元に残る場合は少なく、新居の購入には新しく住宅ローンを利用するのが一般的です。

住宅ローンの残債が売却代金を上回る場合は?

住宅ローンは利息を優先して支払っていくため、返済当初はなかなかローン残債が減りません。

新築住宅は引き渡し直後で2割価値が下がると言われるため、多くの物件は担保割れ(物件の価値よりローン残債が多い状態)になってしまいます。このようなケースの対応策として、銀行の「買い換え専用ローン」を利用する方法があります。

買い換えローンは新居の購入資金に加え、物件売却後のローンの残債額を上乗せして借りることになります。通常の住宅ローンと比べると審査や条件が厳しくなるので、不動産業者や銀行の担当者とよく相談して借入を検討しましょう。

自宅の買い換えにかかる諸費用

購入代金に以外に必要な費用がある

売却で得た資金はすべて購入代金に充当できるわけではありません。

初めて家を購入した時と同じように税金や手数料といった購入代金以外の諸費用がかかります。あらかじめ諸費用を見込んだうえで、資金計画を立てる必要があります。

買い換えにかかる税金や手数料

初めて家を購入した時と違うのは、売却に関しても税金や手数料がかかることです。

1つ目に、売却を仲介する不動産業者に支払う仲介手数料があります。金額は「売却価格×3.15%+6万3000円」が上限です(売買価格が400万円を超える場合)。

新居の購入で仲介会社が間に入ると、「売る」と「買う」で2倍の仲介手数料がかかります。

次に、今住んでいる家を売って売却益が出た場合にかかる所得税があります。

売却益(譲渡所得)は「売却価格-取得費(購入価格-減価償却費+購入諸費用)-売却費用」で計算します。

簡単に説明すると、「売却価格から買った価格と諸費用を差し引いた金額」です。譲渡所得への課税にはさまざま特例があり、複雑な仕組みになっています。

住宅の買い換えに関しては「居住用財産の買い換え特例」などで優遇されるため、不動産業者に相談して知識を得ておきましょう。

引っ越しと仮住まいの費用

売却を先行させると、次の住まいが決まらないまま契約を行うことになります。

契約から引き渡しまでに新居が見つかれば良いのですが、万が一の場合は賃貸住宅への仮住まいを検討しなければなりません。2回分の引っ越し費用、仮住まいのための敷金・礼金、家賃を支払う必要が出てきます。

仮住まいの費用をもったいないと見るか、必要経費と見るかはそれぞれ考え方があると思います。

不動産探しは焦ると良いことがありませんので、あらかじめ仮住まいを覚悟して資金を用意しておくことをおすすめします。

引っ越し費用や仮住まいの費用は工夫して節約することが可能

空き家が問題となっている昨今ですから、交渉次第で短期間に安く借りられる物件はそう珍しいものではありません。仲介を依頼した業者に協力をお願いして地元の不動産業者をあたってみると、意外と条件の良い物件が見つかります。

まとめ|自宅の買い換えには購入費以外の負担がある

現在の自宅を売却して住宅ローンを完済し、余剰があれば新居の購入代金にあてることが可能です。しかし、買い換えの場合は税金や仮住まいの費用など購入代金以外のお金も必要になります。

初めて家を買ったときより、年齢を重ねていることも心に留めておきましょう。

定年退職後も住宅ローンの返済に追われることがないよう、返済期間に注意して資金計画を立てなければなりません。買い換えを検討する場合は売却代金をあてにせず、できるだけ貯蓄から頭金を確保して無理のない資金計画を立てましょう。

はてなブックマーク

最高売却額がわかる!
カンタン60秒査定

全国1000社以上の優良業者を徹底比較、最大6社の査定書を即日お取り寄せ!

この記事に関連する記事

この記事と同じカテゴリーの記事

あなたの不動産今売ったらいくら?かんたん60秒査定

最高売却額がわかる!カンタン60秒査定