賃貸中の物件を売却する!「売りに出す方法」と、取引での注意点について

賃貸中の物件を売却

「自宅を賃貸に出しているが、そのまま売却することができるかどうか」というご質問を受けることがあります。転勤で自宅を離れてしまい一時的な処置として賃貸に出すことを選んだものの、転勤先に落ち着くことになり新居の購入のために売却を検討したいというお客様が多いようです。
賃貸中の物件を売りに出すことは可能です。

ただし注意すべき点がいつくつかありますので、ケースごとに解説したいと思います。

賃貸中の物件を売りに出す2つの方法~売却までの道~

賃貸中のまま売却するか、空き家にして売却するか

賃貸中の物件を売りに出す方法は、大きく分けて2つあります。

ひとつは賃貸中のまま投資用物件として売りに出す方法で、不動産業界では「オーナーチェンジ」と呼ばれています。
買主は自分自身の居住するためではなく、賃料で収益を得るために購入します。すでに入居者のいる賃貸物件は購入したその日から賃料が入るため、喜んで購入する投資家も多いです。

もうひとつは、入居者に退去してもらい空き家にして売却する方法です。家を探している人の多くは自分が住むための家を探しているので、投資用として売り出すより買い手が見つかりやすくなります。

投資用か居住用かで物件の査定方法も変わる

投資用物件として売るか居住用物件として売るかで、売却額の査定方法が大きく変わります。そのため売却額にも開きが生じ、居住用として売却するようが割高になる傾向にあります。

投資用物件を査定する場合は、収益還元法を用いて売却価格を算出します。

収益還元法とは

収益還元法とは、対象物件が物件が将来生み出す収益の予測に基づいて不動産の価格を決定する方法です。簡単に言うと、高い賃料で借り手のつく物件は高く評価され、低い賃料しかとれない物件はそれなりの価格での売却になります。

取引事例比較法とは

居住用物件として売却する場合の売却額の査定は、取引事例比較法という方法がとられます。

近隣エリアの過去の取引価格をベースに、対象物件の立地・環境要因や建物の保全状態によって価格を調整します。中古住宅の「相場」と呼ばれる価格は、この取引事例法で算出された価格です。

投資用物件として売却する場合の注意点

入居者がいる賃貸中の物件は内覧が困難

売却予定の物件が賃貸中で入居者がいる場合、原則として内覧のために室内に踏み入ることができません。

買主は外観を見るだけで物件の購入を判断しなければなりません。現在の入居者が退出する際に壁紙やフローリングなど室内の傷みが発覚し、リフォームに多額の金額が必要となるリスクをはらんでいます。

売却後に入居者からエアコンが故障していると連絡が入り、エアコンはいつ壊れていたのか、修繕の費用が売主と買主のどちらが負担するかでトラブルになるケースもあります。付帯設備の状況や故障した際の責任の範囲について、明確な取り決めを行うよう注意しましょう。

内覧できないことを理由に値下げを要求されることもあるので、リフォームの記録を提示してフォローしたり瑕疵担保責任を免責を求めたりなどの交渉力が必要です。

物件の売却理由を明確に説明しよう

賃貸中の投資用物件を案内すると必ず聞かれるのが、「なぜ現オーナーはこの物件を手放すのか」という質問です。

安定して収益が上がっているはずの物件を手放すには、隠れたデメリットが理由なのではないかといぶかしんでいるのです。
家賃の滞納をはじめとした入居者とのトラブルや、管理組合など近隣住民との関係に問題がないかと疑われる可能性があります。
売却の理由をわかりやすく明確に説明することで、買主の不安を取り除くようにしましょう。

物件の売却後は入居者にオーナー変更の通知を

売却によってオーナーが変わることについて、入居者の事前の承諾などは必要ありません。

売却後に売主と買主の連名でオーナー変更の通知を行い、家賃の振込先や連絡先などを知らせるのが一般的です。

賃貸借契約時に売主が預かった敷金は新しいオーナーである買主に承継されます。敷金の返還は新しいオーナーに請求するようはっきり伝えておくと良いでしょう。

居住用物件として売却する場合の注意点

賃貸借契約の内容を確認しよう

賃貸中の物件を空き家にして売却したいときは、まず現状の賃貸借契約の内容を確認しましょう。期間の定めのある「定期借家契約」の場合、契約期間が満了すれば普通に退去してもらえます。

入居者の退去を待って不動産業者に査定を依頼し、売却を進めていけばよいだけの話になります。

「定期借家契約」でない一般的な借家契約の場合、契約期間が満了しても入居者の希望による更新が可能です。一方で、オーナーから更新を断るには「正当な事由」が必要とされています。

「正当な理由」に物件の売却は含まれません

売却のために入居者に退去してもらうには、事情を説明して入居者の承諾を得るしか方法がありません。

退去の交渉は慎重に行う

入居者との間に良好な関係が築かれていると、事情を話すだけで納得して退去してもらえることもあります。

入居者は次の住まいを探さなければならないので、十分な時間の猶予をもってお願いしましょう。法律では、契約満了の1年前から6ヵ月前までの期間に更新しない旨を告知するよう決められています。

入居者に引っ越しの意志がない場合は、立退料を支払ったり引っ越し代を負担したりすることで交渉を進めていきます。

強引に話を進めると関係がこじれてしまい、裁判となってしまうこともあります。裁判になると判決が出るまでに時間がかかり、弁護士費用など金銭的な負担も余計にかかります。

トラブルのあった物件は買い手がつきにくくなるので、退去の交渉は誠実に丁寧の行うよう心がけましょう。

入居者に購入を持ちかけてみよう

長く住んでいる入居者がいる場合には、入居者に購入を持ちかけてみるのも手です。

月々の家賃を払い続けるよりも購入してしまった方が総支払額が安くなるので、入居者にとっても悪い話ではありません。現状では住宅ローンが低金利なので、月々の支払額も家賃より低く抑えられる可能性が高いです。

物件が自分のものになれば、DIYやリフォームが自由にできるメリットもあります。

まとめ|賃貸中の物件を高値で売却するなら居住用として売り出す

賃貸中の物件を売却するには、賃貸中のまま投資用として売却する方法と空き家にして居住用に売却する方法があります。

投資用と居住用とでは査定方法が異なり、空き家にして居住用として売却する方が高値がつきます。
空き家にして売却するには入居者に退去してもらわなければなりませんが、入居者の権利は保護されているため慎重な交渉が必要です。

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