専任媒介契約を利用するメリットとデメリット~不動産の売却

専任媒介契約

媒介契約には一般媒介契約以外に、専任媒介契約と専属専任媒介契約があり、この2つは非常に似た契約形態となっています。ここでは2つのうち、専任媒介契約のメリット、そしてデメリットについてみていきましょう。

なお、三つの媒介契約の概要については、本サイトの「不動産売却、仲介契約の種類は三種類ある!」に詳しく解説しています。そちらも併せてご覧ください。

不動産の専任媒介契約は三つの媒介契約の中間的な存在

一般媒介契約はどういう契約なのか、大体わかるのですが、専任媒介契約は専属専任媒介と混同してしまう方もいるようです。

媒介契約は三種類ありますが、一般→専任→専属専任の順番で仲介業者に縛りが強くなります。専任媒介契約は三種類あるうちのちょうど真ん中に当たりますから、中庸な媒介契約です。

専任媒介契約の概要
他業者への仲介依頼 文書による報告業務(頻度) 自己発見取引による直接契約 レインズへの登録 契約の有効期間
不可 2週間に1回以上 可能 契約日から7日間以内 3ヶ月以内

表にもある通り、専任媒介は自己発見取引が許されています。文書による業務報告の頻度も2週に1度となっていますし、レインズへの登録も丸々7日間の猶予を与えられています。専任媒介契約は専属専任とは違い、そのぐらい融通の効く媒介契約です。そのため、業者からも選ばれる機会の多いのも特徴といって良いでしょう。

専任媒介の契約期間の更新と契約解除について

専任媒介契約のメリット・デメリットに進む前に、契約の有効期間の更新や契約解除について触れておきましょう。

契約期間の更新はについて

専任媒介(専属専任媒介も含む)と一般媒介は契約の有効期間について内容が少し違っています。

一般媒介契約の契約期間は特約で自動更新が可能

一般媒介契約は法令上、契約の有効期間の制限はありません。ただし、国土交通省が定めた標準媒介契約約款によれば、3ヶ月を超えない範囲で決めるとなっており、実務上も3ヶ月としています。また、これを超えた場合はどうなるかですが、もともと法令上の制限はありませんから、3ヶ月を超えた場合でも有効です。そして、ここが大事なところですが、一般媒介契約の場合、特約で自動更新もできるのです。

専任媒介は3ヶ月を越えて契約はできない

これが、専任媒介や専属専任媒介との違いで、専任媒介や専属専任媒介では自動更新ができません。また、特約で3ヶ月を超える契約期間を定めたとしても、宅建業法では3ヶ月を越えないようになっています。

専任媒介や専属専任媒介は、契約期間についてそれだけ厳しい縛りを課していることになります。つまり、長く契約期間を取りたくても3ヶ月を越すことはできないのです。当然、期間の自動更新もできません。そのため、契約更新には売主からの書面による申し出が必要になります。

では、どのように更新するかと言うと、手続き上それほど難しくはありません。契約期限近くになると、不動産業者から更新に関する連絡があり、業者から書面が送られてきます。売主は、これに署名捺印すれば簡単に契約更新できてしまいます。

販売活動に疑問があり、業者を見直してみたいという方は、安易に契約更新しないことも考えてみると良いでしょう。

専任媒介契約の契約解除について

ここも迷う部分ですが、契約期間内に契約解除しても違約金は徴収されたりはしないのでしょうか。
結論からいうと、違約金は取られることはありません。ただし、契約解除の理由が第三者の立場からも正当性があり、止むを得ない事由であることが前提です。

なお、専任媒介契約や専属専任媒介の場合、売却活動に使った広告費を請求される可能性があります。これと混同してしまうのが、専任媒介契約で自己発見取引を成立させると営業経費の支払いが発生する場合があるというものですが、これは、媒介契約を結ぶ際に、仲介業者に確認しておくと良いと思います。

ちなみにこの場合、どうなるかと言いますと次のようになります。

契約解除 売却活動に使った広告費を請求される可能性は少ない。
自己発見取引 自己発見取引で契約まで成立すると、広告費を支払う可能性は少ないが否定できない。

つまり、「自己発見取引で契約まで成立」したほうが、「契約解除」より広告費を請求される可能性があるということです。ただ、契約解除に関しては広告費などを請求される事案は過去の例でも見当たらないことから、これについては心配はいりません。

不動産の専任媒介契約 メリットとデメリットとは

前置きが長くなりましたが、記事の本題にあたる専任媒介契約のメリット・デメリットについてみていきましょう。

専任媒介契約のメリット

1.窓口が1ヶ所になるため、売主に情報が伝わりやすい

一般媒介契約とは違い窓口が1ヶ所になることは、さまざまなメリットを売主にもたらします。なお、ここで言う情報とはどういうものがあげられるでしょう。

  • 広告からの反響
  • 買主候補者からの問い合わせ
  • ほかの不動産会社からの問い合わせ
  • 物件案内時のユーザーの反応

これらの情報がひとつの業者を通じて集まりますので、物件の人気度も分かってきます。

2.レインズに登録義務が発生するため売却活動に力が入る

結局、媒介契約というのは、レインズとの関わりと連動しています。
レインズへの登録義務が発生する専任媒介は、一般媒介契約より、綿密な戦略や販売計画を立てるようになります。一般媒介契約では、なかなかそこまで細かくやれない面が出てきてしまいます。

3.業者に2週間に1回以上の業務処理状況の報告義務を課している

これもレインズとの連動を示したものですが、もちろん、業者に業務処理状況の報告義務を課したことはメリットのひとつだと言えます(この2週間には業者の休業日を含みません)。

業務処理状況は文書のほかにもEメールでの報告も可能です。簡単なものですが報告をまとめる書式もあります。それほど細かな書式ではありませんから、売却活動を行なっている人なら、報告義務は十分果たせるはずです。

4.自己発見取引が認められている

専任媒介は自己発見取引が認められています。知り合いなど、探客に人脈を使える方なら、自己発見取引を使えることはメリットだと言えるでしょう。ただし、営業経費の支払いが発生する可能性がゼロではないので、媒介契約を結ぶ際に確認しておきましょう。

5.専任媒介は契約解除できる

先にも書いたことですが、専任媒介は契約期間が満了していなくても契約解除でます。しかも、売却活動に使った広告費を請求される可能性はほぼありません。

販売計画が当初聞いていたものと明らかに異なる場合や、業務処理状況の報告義務を果たしていない場合は、相手の業者に契約解除を申し出てみると良いでしょう。

専任媒介契約のデメリット

1.専任媒介でも売却に時間が掛かる場合がある

媒介契約は一般媒介ではなく専任媒介を選ぶと、売却期間が短縮すると考える方もいます。ただ、残念ながらそうとは限りません。

売却するまでにかかる時間は、物件の市場性と売る側の販売力に左右されます。媒介契約の種類で変わるわけではありません(すべてではありませんが…)。

物件の市場性は変えることはできないので、売却期間が短縮するには、営業の売り方に注意するしかありません。

2.専任媒介は仲介業者を他社に依頼できない

専任媒介は仲介業者を他社に依頼できません。他社に仲介を依頼できるのは一般媒介契約を選んだ場合だけです。他のどの業界にも競合は存在します。自由競争のメリットを生かせないのは、不動産業界独特のものです。専任媒介はまだ自己発見取引ができますが、専属専任は1社独占状態です。

また、他社との競合が無いため、販売状況を客観的に見られないなどの弊害もあります。

3.「売り止め」や「囲い込み」を行いやすい

一般媒介と違い、専任媒介(専属専任媒介も)は「売り止め」や「囲い込み」が行いやすい契約形態です。

「売り止め」は、状況に応じて、客付からの問い合わせや商談の申し入れをいったんストップすること。正規の理由があれば、「売り止め」は行っても構わないのですが、「囲い込み」を目的とした「売り止め」を装うケースもあります。

「囲い込み」とは、客付仲介から物件に関する問い合わせがあっても「すでに別の商談が進行している」などとして、他社からの商談のチャンスを拒否する行為を言います。なぜ、「囲い込み」をするかと言うと、やはり両手仲介を狙っているわけです。

一般媒介を選べば、「売り止め」や「囲い込み」は行えませんが、専任媒介や専属専任媒介は良くも悪くも売主を独占しやすく、不正行為を誘発しやすいと言えます。大手に多いと言われる「囲い込み」ですが、十分に注意してください。

「囲い込み」を阻止するために一般の利用者ができること

「囲い込み」を阻止するために一般の利用者ができることを考えてみました。

1.物件の相場を把握する

査定の段階で相場をしっかり掴んでください。そして、根拠もないにも拘わらず、相場からかけ離れた金額で査定を提案してくるところは、「囲い込み」をしてくる可能性があります。したがって、媒介契約は注意したほうが良いでしょう。

2.3ヶ月ごとに不動産業者を見直す

今回の説明でも分かる通り、媒介契約の期間は3ヶ月が基本です。その際、安易に契約を更新せず、不動産業者を見直してみましょう。「囲い込み」によって、自分の物件が機会ロスをおこしているとしたら最悪です。

いちばん良いのは、客付仲介を装って不動産会社に電話を入れてみることですが、なかなかそうもいかないと思います。でも、正しく相場を把握したり不動産業者をこまめにチェックすることはできないことではありません。ぜひ、これらを取り入れて見てください。

まとめ|不動産の専任媒介契約はメリットとデメリットの両方ある

不動産の専任媒介契約は「丁寧に物件を売り込める」という意味では、一般媒介契約と比べると格段に充実した契約形態ですが、一部の不動産業者によっては「囲い込み」を行うために業者一択とする専任媒介契約や専属専任媒介契約を売主に選ばせる者もいるようです。

ビジネス誌のある記事によって「囲い込み」の実態が明らかになりましたが、これを機に、「囲い込み」の件数が減少し、専任媒介契約が正しく使われることが望まれます。

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