不動産仲介業者選びで、最も便利な不動産一括査定について(仕組みと特徴)

不動産一括査定

2001年に株式会社NTTデータ・スマートソーシングから国内初の一括査定サービス「HOME4U」が発表されて以来、2010年以降、急激にサイト数が増えだしたのが不動産売却の一括査定サイトです。ここでは、一括査定サイトの仕組みと特徴を中心に、最終的に不動産業者を選ぶところまでをまとめてみました。

いまでは、不動産売却を進める上で欠かせない一括査定サイトですが、どのように利用していけば良いかみていきましょう。

不動産売却の一括査定サイトとは

不動産売却は不動産会社に査定を出してもらう必要があります。売却金額は売主の一存で決まるものですが、仲介業者である不動産の専門家に査定を出してもらうのが一般的です。

不動産査定というのは、この物件ならこの価格で売れるとする、言わば「売却価格の見積もり」です。そして、査定を複数の会社に出してもらい、その中でベストの査定を付けた(高いと言う意味ではありません)会社と媒介契約を締結し、不動産会社に物件の売却を進めてもらいます。

2000年代に入り不動産売却の分野にも、保険の一括見積もりと同じようなサービスがオンラインで提供されるようになりました。HOME4Uは日本で初の一括査定サイトとして2001年よりサービスを展開していますが、その後も同様の一括査定を行う不動産マーケティングやウェブ広告を進める企業が誕生し、一括査定をうまく使いこなすことが、不動産売却を進める上でも欠かせない手順になっています。いまでは、ウェブ上で一括査定を行うサイトは多く誕生し、不動産売却のみならず、賃貸や不動産投資の分野にもマッチングビジネスが誕生しています

それでは、代表的な一括査定サイトをこちらにまとめておきましょう。

一括査定サイト 不動産会社数 最大査定数
(1回あたり)
運営会社 主な事業名 サイト開設年度
イエウール 1400 6社 株式会社Speee Webマーケティング事業、インターネットメディア事業 2013年
イエイ 1000 6社 株式会社Q Webマーケティング事業、インターネットメディア事業 2008年
スマイスター 800 6社 株式会社シースタイル Webマーケティング事業、インターネットメディア事業 2014年
HOME4U 500 6社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング Webマーケティング事業、インターネットメディア事業 2001年
O-uccino(オウチーノ) 500 株式会社オウチーノ Webマーケティング事業、インターネットメディア事業 2008年
マンションnavi 500 9社 マンションリサーチ株式会社 Webマーケティング事業、インターネットメディア事業 2011年

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不動産一括査定サイトのメリット・デメリットは?

いまや、不動産売却に欠かせないものとなった一括査定サイトですが、私たちはこれを便利だと意識することなく使っています。

しかし、不動産一括査定サイトは非常にメリットの多いサービスだと言うことに気づきます。ここでは、まずメリットを中心にあげてみましょう。

h3>1.査定に掛かる時間を大幅に節約できる

複数の不動産会社から査定を集めるには、ウェブを使わなければ相当な時間が掛かります。不動産一括査定サイトを使えば、時間短縮効果は絶大です。

2.しつこい営業を掛けられる心配はない

不動産一括査定はサイトによって違いはあるものの、査定を依頼した会社からしつこく営業を掛けられることはありません。

詳しく話を聞きたい、また訪問査定を依頼した場合は、アポイントを取るための電話がかかってきますが、それ以外はメールのみと考えれば良いと思います。

3.個人情報の管理がしっかりしている

個人情報は外部に漏れないよう、しっかり管理されています。

4.不動産査定サイトは優良不動産会社でなければ登録できない

不動産査定サイトは基本的に優良不動産会社でなければ登録できません。とくにHOME4Uは、サイト開設以来、徹底した独自の基準で業者選定を進めていることでも知られています(表に掲げた代表的な一括査定サイトですが、悪徳業者を掴む心配はありません)。

5.担当する営業はほとんどが中堅クラス以上の経験者

担当する営業はほとんどがある程度経験を積んだ者です。全くの新人が担当することはまずありません。

6.まだ首都圏・都市部向きのサービスと言わざるを得ない面が残念

不動産一括査定サイトの唯一のデメリットと言えるのは、営業エリア外が多い地方都市になるほど、対応できる不動産会社どうしても少なくなってしまうことです。

不動産流通6社が開設した不動産売却ポータルサイト「すまい Value」とは

また、2016年10月には「すまい Value」という大手6社だけの一括査定サイト(不動産売却ポータルサイト)も開設されています。サイトを構成する大手不動産流通会社は以下の通りです。

  • 小田急不動産
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村不動産アーバンネット
  • 三井不動産リアルティ
  • 三菱地所ハウスネット

大手の強みは、不動産売却で言えば、やはりマンションの買主リストを多く抱えていることです。条件が合致するリストがあれば、早期成約の可能性が高いことは十分期待できます。

ただし、地方の大手未出店地域の方には「すまい Value」の恩恵はほとんど関係ないと思います。ただ、この時期に、主力6社だけを結集した一括査定サイトを作ったのですから、この手のビジネスモデルが、まだ伸び代があることを示しているのだと見て取れます。

それでも、不動産売却は、基本的に大手と中小を混ぜて査定させることが非常に大事です。大手中心に「すまい Value」を使った場合でも、地場の中小業者の査定も、別の一括査定サイト使ってでも揃えておくことをおすすめします。
(なお、首都圏の中古マンションの売却は、地場の中小業者の査定を含める必要はありません)

机上査定と訪問査定

不動産一括査定サイトを正しく使ってもらうために、査定には2つの方法があることをまず理解しなければいけません。2つの方法とは、机上査定と訪問査定です。

ここでは、机上査定と訪問査定の違いについて簡単に説明しておきましょう。

相場を知るために不動産一括査定サイトで「机上査定」をしてもらう

机上査定は一括査定サイトなどでは、お試し査定・簡易査定とも呼ばれるものです。

通常の査定は現地調査をして進めます。いっぽう机上査定は現地を見ないで行います。つまり、机上査定とは、現物は見ないで、地図(公図)や測量図で土地・建物の面積や方位を確認し、路線価や公示価格、また周辺の売出事例や過去の成約取引事例(取引事例比較法と言います)からおおよその売却金額を算出します。

不動産会社が机上査定を進める場合は、チェックするデータは決まっていますので、机上査定を複数の会社に依頼しても出てくる査定額はそれほど大差はありません。順序とすれば、まず正しい相場を知るために、一括査定サイトで机上査定を出してもらうようにすれば間違いありません。ただ、査定額にそれほど差がでないため、最大6社で査定を出さないでも良いと思います。

訪問査定をしないと不動産の売却金額を導き出せない

訪問査定は現地を訪問して査定が行われます。不動産会社は、机上査定を頼んでいなくても、訪問査定に出向く前に、机上査定と同じことをやっていますし(いまではインターネットで調査データを拾えます)、法務局や必要なことは役所に出向いて資料などを取得しています。

そして、現地を訪問する際は、役所調査漏れがない状態で現地に訪問しています。

訪問して見るところはたくさんあります

建物に入る前に前面道路の接道状況(前面道路に広さは4メートル確保されている公道かどうかなど)、宅地を前提として売り出す更地なら、敷地内に止水栓が入っているかも大事です(万一入っていなければ、前面道路に水道本管が入っているかもチェックしなければなりません)。もちろん、周辺環境などでプラスに査定できる点があるかも見なければいけません。

建物に入れば、まず陽当たりが良いかをチェック

もちろん、間取り上の使い勝手や設備の状態なども見ます。そして、意外に大事なのは、きれいに使われているかということです。マンションなど、日頃の管理が悪い物件は、どんなベテラン営業でも希望価格で売り切れません。内見の際、買主に嫌われるからです。

築年数が経っている物件でも、きれいに掃除が行き届いている物件やリフォームされている場合は、訪問査定した際にプラス査定される場合もあります。また、査定上はプラスにならない場合でも、早期売却に繋がりますし、物件を勧める立場としても力が入ります。日頃から住まいの清掃・管理には気をつけたいものです。

マンションや戸建てなどの住宅は、訪問査定をしなければ最終的な売却金額を導き出せません。売却する意思が固まったら、かならず訪問査定をしてもらいましょう。

不動産訪問査定で準備しておくと良いもの(戸建住宅の場合)

訪問査定で準備しておくと良いものをあげておきますが、最終的には不動産会社に確認してください。

設計図書一式・仕様書

  • 周辺見取図
  • 配置図
  • 平面図(各階)
  • 立面図
  • 仕様書

一応ここまでが設計図書一式・仕様書です。

これらすべてが揃っている必要はなく、なければ住宅の基本情報等はヒアリングで確認して行きます。ですから、平面図と仕様書があれば十分かもしれません。

ただ、比較的新しい住宅の場合は、構造や性能等で普通の住宅よりグレードが上がる場合があります。これが文書で証明できると、掃除や簡易リフォームとは違い、明らかにプラス査定となります。

グレードアップする要素は、各種図面、仕様書に明記されていると思いますので<設計図書一式・仕様書>を準備としました。パンフレットがあれば、それも用意しておきましょう。該当すると思われる方は、構造や性能等でプラス査定になるかもしれない部分をしっかりアピールしてください。

不動産売却業者数は何社に絞るのが良いか

はじめての不動産売却の場合は、近隣でも不動産業者の特徴も分からないと思いますので、それを見るためにも、最大6社に査定してもらいます。

逆に言うと最大6社と出てくるのは、不動産会社の数が豊富なエリアのことで、地方になるほど、登録業者数が一番多いイエウールを使っても、4社2社と減って行きます。

はじめから、業者数を絞るのではなく、出てきた業者を見てから必要に応じて減らしていくと言う考えで良いと思います。それより、業者数を絞るデメリットを考えたほうが良いでしょう。

売り物件が中古マンションの場合、大手・中堅業者を中心に見れば良いでしょうし、それ以外の特別な場合を除くなら、大手・中堅クラス、そして中小の不動産業者も入れて幅広く検討します。そうすると、同じエリアなら、どこに声を掛ければ良いか大体分かってきます。業者を絞るというのは、不動産売却が2回目以降での発想です。

正しい不動産業者選択を可能にする2つの質問とは

査定にあたって、同時に不動産業者を選択することになります。不動産売却は業者選定で決まると言いますが、結論から言うと、2つの質問をすれば正しい業者選択は可能です。

2つの質問とは、どうしてその査定に至ったのか、根拠を聞いてみることと、売却活動ではどういった販売戦略(販売方法)を取っていくのか。これを営業マンに聞いてみてください。そうすれば、業者選択をそれほど迷わず行えるはずです。

営業マンにその不動産査定額の根拠を聞いてみよう

査定が出たら、大切なのは、その価格にする根拠をきいてみて、それにあなた自身が納得できるところがあるかどうかです。

もちろん、相手は百戦錬磨の不動産営業です。素人のあなた前で嘘をつくぐらい朝飯前かもしれません。ですから複数の不動産営業に同じ質問をし、比較することが大事なのです。複数の不動産営業に同じ質問をすることで、誰の言っていることが本当なのかが大体分かってきます。

相場より明らかに高い査定がついたら

不動産会社は大体相場よりも少し上の金額を狙って査定を提示します。ただ、その中でもひとつ飛び抜けて、高い査定額をつけて出してくる業者もいます。高い査定額を提示すると、査定になれていない顧客ほど、それに近い金額で売ってくれると信じやすいのです。

机上査定で出てきた相場よりも、割高な査定を出す業者は、2つパターンが考えられます。ひとつは理由や根拠があって、割高な査定でも買ってくれる人がいる場合と、もうひとつが具体的な理由や根拠が見られない場合です。

たとえば、机上査定では見えなかったプラス要因があり、高値でも売れると判断できるのなら、その査定は嘘ではないと考えられます。たとえば、訪問に出向くと、物件は断熱性能が非常に高いことで有名な中古の戸建でした。その住宅であれば、夏でも冬でも外気温の影響を受けにくく、冷暖房費も年間を通じて抑えられるとしたら、査定が相場より高くても優良な省エネ住宅として売れると予測できます。

ただ、そうした特徴もない普通の住宅なのに、明らかな過剰査定がついている場合は、後々値下げしなければ売れなくなってしまいます。しかも、そういう売り出し方をすると、買い手が多少気に入ったぐらいではもう売れなくなります。なぜなら、買う側の心理は、まだ待てば価格が下がると考えてしまうからです。

今の時代、根拠もなく値下げすればいつかは売れると考えているとしたらそれは安直すぎます。このような不動産会社は検討から除外しておきましょう。

不動産業者の販売戦略とは

相場より高い査定がつく物件は根拠も大切ですが、その前に販売戦略を立てなければいけません。この例のように、省エネ性能が高い物件は、いろんな戦略が考えられるために間違いなく売れますが、特徴に乏しい普通の住宅は、はじめに相場から離れた価格を設定してしまうと後で苦しみます。依頼物件を3ヶ月で売り抜くには、とにかく相場観を大事に価格設定をおこない、なおかつ正しい販売戦略を立てることです。

他社を巻き込む販売戦略こそ大事なワケ

では、不動産業者が行える販売戦略とはどういうものでしょうか。

  1. 自社で登録している不動産ポータルサイトに物件資料を掲載する
  2. 物件資料に写真を多く掲載する
  3. 別の不動産会社にも買主探しを手伝ってもらう(両手仲介に拘らない)
  4. 知り合いの住宅営業マンにも買主探しを手伝ってもらう
  5. 物件を見てもらうことで売れると踏んだ場合は特別内覧会を行う

もちろん、このほかにも不動産業者が行える販売戦略はあります。ただし、3や4が行えるということは、同業者や関係業者を活性化することにも繋がりますし、自社で登録している以外のポータルサイトにも物件資料を掲載できるため、かえって販売期間を短縮できます。

そして注目して欲しいのは、この他社を巻き込む販売戦略だと両手仲介は狙えなくなることです。ただし、売主の利益を考えたなら、販売戦略はこうあるべきではないでしょうか。そして、両手仲介に拘っていないことは、販売戦略からわかります。販売戦略を質問する場合は、別の不動産会社にも買主探しを手伝ってもらうなど、協力会社があることも聞き取るようにしてください。

片手仲介を自社のウリにしているソニー不動産が話題となっていますが、それ以前でも、不動産業界には買主の客付けを他社に任せている業者は現実にいることを忘れなで欲しいと思います。

顧客の利益を尊重しながら、仲介業者が両手仲介と片手仲介を使い分けることを否定はしません。しかし、両手仲介を狙ったまま売却を進めることは、売却活動を長引かせる原因にもなっていることは業界全体で気づいて欲しいものです。

※両手仲介とは、ひとつの仲介業者が売主・買主双方から媒介契約を締結すること。片手とは、その半分のことで、売主・買主どちらか片方と媒介契約を締結すること。両手仲介は取得できる仲介手数料も2倍になります。

まとめ|不動産一括査定サイトなら売却相場を簡単に把握できる

売出金額を決めるには相場の把握が欠かせません。不動産一括査定サイトを使えば、一歩も外出せず机上査定から相場を把握できます。まずこの作業をやりながら、不動産一括査定サイトの使い方にも馴染んでみると良いのではないでしょうか。

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