専属専任媒介契約について~他の契約方法との違いを比較しました

専属専任媒介契約

ここでは専属専任媒介契約と他の媒介契約との違いを比較してみましょう。他の契約方法とは、一般媒介契約と専任媒介契約です。

まず比較する前に、専属専任媒介契約とはどんな媒介契約なのか見ていきましょう。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは三種類ある媒介契約のなかで、もっとも縛りの厳しい契約方法です。ただ、基本は専任媒介契約と変わらず、専任媒介に許している自己発見取引を不可とし、レインズへの掲載を5日以内にすることで、専任媒介から専属専任媒介契約にほぼなります。

専属専任媒介契約の概要
他業者への仲介依頼 不可
文書による報告業務(頻度) 週間に1回以上
自己発見取引による直接契約 不可
レインズへの登録 契約日から5日以内
契約の有効期間 3ヶ月以内

専任媒介同様、専属専任媒介契約も依頼する不動産業者を1社に絞った契約であり、その分、より丁寧なケアが求められます。それがレインズへの5日以内の掲載や、1週に1回の業務状況の報告などです。

また、専属専任媒介契約は、窓口を1社に絞ってじっくり検討できる分、業者を見誤る危険性がないとは言えません。それは一般媒介契約との比較で分かってきます。

専属専任媒介契約と一般媒介契約を比較

専属専任媒介契約と一般媒介契約は性格を全く異にする契約です。

一般媒介契約は、三種類の媒介契約のうちもっとも縛りは緩く、他業者への仲介依頼は自由に行えます。そのため、業者を1社に絞る他の2つの契約方法に比べて売主へのケアも少なく、業務処理状況の報告はしなくても良く、レインズへの掲載登録も義務ではありません。

専属専任媒介は信頼できる業者が見つかったら契約を考えてみよう

専属専任媒介契約は契約を結ぶと、売主はその業者一択となり、業者は売却業務に集中できるなど、様々な利点を生かしやすいと言えます。

いっぽうで一般媒介契約は宅建業者が競合する可能性があり、売主にとっても何かと落ち着かない環境を強いられます。

双方に良い面と悪い面がありますが、信頼できる業者が見つかったら専属専任契約を組んでみれば良いでしょうし、まだ業者選びが完全ではないなら、一般媒介契約で様子を見てみたら良いでしょう。あとで、一般媒介を契約解除してから専属専任にスイッチすることは、非常に簡単ですし、売主にもコストはかかりません。

専属専任媒介契約はレインズへの登録義務や売却活動の報告について

一般媒介は顧客から申し出がなければレインズへの登録義務はありません。したがって、専属専任媒介や専任媒介では当たり前に行われている、売却活動の報告もしなくて良いことになっています。

これに対して、専属専任媒介契約(専任媒介も)は、所定の日数以内で1週に1回以上(専任媒介は2週に1回以上)の売却活動の報告をしなければいけません。この縛りがあるのとないのとでは、違いは大きいでしょう。

専属専任媒介契約は自由競争のメリットが生かされない

一般媒介契約は複数の宅建業者と取引ができますので、とくに売れる物件の場合は、業者間の自由な競争が生まれやすくなります。

いっぽう、専属専任媒介契約は、選択できる宅建業者が1社に限られるため、業者間の自由競争が生かされんません。専属専任媒介契約は、競合がないことで宅建業者が売却業務に集中できる反面、他の業界では当たり前の、競合や自由競争で生じる自浄効果も生かされにくくなります。

専属専任媒介契約は「囲い込み」を促すことにつながる

専属専任媒介契約は売主が業者を独り占めできますが、同時に業者が売主を独占してしまうことにもなります。そして、これがこうじると、最終的には「囲い込み」を促すことにもつながります。

「囲い込み」は一般媒介契約では起こりませんが、売主を独占してしまう専属専任媒介契約では起きてしまいます(同様に専任媒介でも起きる)。

「囲い込み」をする業者は、せっかくレインズに登録しても、売主が仲介を依頼した物件の取引のチャンスを奪います。もしそれが、自分で媒介契約を結んだ業者だとしたら最悪です。「囲い込み」は素人にはわかりにくいため、くれぐれも注意してください。

専属専任媒介契約と専任媒介契約を比較

専属専任媒介契約と専任媒介契約は非常によく似ていることは冒頭でも伝えましたが、ここでは違う箇所について、細かくみていきましょう。

二つの媒介契約の違いは自己発見取引の可否

専属専任媒介と専任媒介のいちばんの違いは自己発見取引の可否です。もちろん、専属専任媒介は自己発見取引ができません。できるのは専任媒介です。

自己発見取引とは、業者の手を借りず、売主自ら買主を見つけてきます。友人や親戚がお客の場合が多く、仲介手数料はもちろんかかりません。

専属専任媒介は顧客を自己発見しても仲介する権利は業者に移ります。つまり専属専任媒介では仲介する権利はすべて宅建業者にあるわけです。

業務処理状況の報告頻度が異なる

業務処理状況の報告は、専任媒介契約が2週に1回以上ですが、専属専任媒介は1週間に1回以上となり、負担は重くなります。

ただし業務処理状況の書式をみると、それほど面倒な書式ではありません。そのため、たとえ件数がかさんでも言うほどの負担にはなりません。たまに報告をしないことで、売主から契約解除を言い渡される営業担当者もいるようですが、呉々も注意してください。

レインズへの登録が5日以内と7日以内で違いがある?

専属専任媒介契約では契約日から数えて5日以内にレインズへの登録を済ませなければなりません。また、専任媒介契約では7日以内となっています。この期間に何をするかと言うと、大体内覧会などを組んで早々と売却してしまいます。

この期間であれば、レインズに登録しなくても良いので、客付業者を気にせず売却できます。しかも成約すれば両手仲介になります。売主にとっても早く結論が出るのに越したことはありません。その期間が7日あるか5日なのかの違いです。

ここは、タイミングにもよりますが、もちろん7日間猶予がある専任媒介を好む業者が多いことは言うまでもありません。

まとめ|専属専任媒介契約は最も「囲い込み」に近い契約形態

いかかでしたでしょうか。

専属専任媒介契約は、三種類ある媒介契約のなかでいちばん縛りが厳しいですが、同時に売主をいちばんコントロールできる契約形態です。また、他の契約形態と比較して分かったことは、専属専任媒介契約がもっとも「囲い込み」に近い契約形態だということです。

しかし、専属専任媒介を選ぶことが、「囲い込み」の濫用を増長することではありません。専属専任媒介契約は媒介契約のひとつであり、ほかの契約方法と特別変わりないことを最後に付け加えておきます。

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