一般媒介契約のメリット~不動産の売却で仲介業者を利用する

契約

不動産売却の媒介契約は、次の三種類に分かれます。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

媒介契約については、すでに「不動産売却、仲介契約の種類は三種類ある!」のなかで解説済みですが、ここでは一般媒介契約だけを取り上げて、契約内容やメリット・デメリットについて見ていこうと思います。

一般媒介契約はもっとも縛りの緩い媒介契約

一般媒介契約は、三つのなかでもっとも縛りの緩い媒介契約です。そのため不動産売買や媒介契約自体になじんでもらうために、もっと積極的に活用してもらいたい契約でもあります。

メリットのところでも書きましが、はじめは一般媒介契約で業者の動きを観察してから、信頼できる業者に専任媒介を契約しても良いわけです。そのような使い方がしやすいのが、一般媒介契約なのです。

以下の表にその概要をまとめておきましょう。

一般媒介契約の概要
他業者への仲介依頼 可能
(明示型の場合は、他社に依頼した場合は通知義務あり)
文書による報告業務(頻度) なし
(任意)
自己発見取引による直接契約 可能
レインズへの登録 登録義務なし
(ただし、売主の任意で登録できる)
契約の有効期間 法令上の制限はないが行政指導上は3ヶ月以内

一般媒介契約の明示型・非明示型について

一般媒介契約には明示型と非明示型があります。

明示型の場合、媒介する不動産業者以外に、ほかに依頼している業者があるのかを媒介契約する業者に通知する義務があります。いっぽう非明示型の場合、ほかに重ねて仲介を依頼している不動産業者がいるか、またそれがどの業者なのかを通知する義務を負いません。

なお、非明示型の場合は契約時に特約事項として含めなければなりません。

細かいところですが押さえておきましょう。

不動産業者が一般媒介契約を勧めてくることはまずない

これから、一般媒介契約のメリット・デメリットについて見ていくわけですが、その前に言っておきますと、特別な場合を除いて不動産業者側から一般媒介をすすめてくることはまずないと思ってください。一般媒介契約は九割がた、売主の意向で決まったものです。宅建業者としては、売主の同意を得て、専属や専任媒介にやはり持ち込みたいのです。

一般媒介契約は、売り上げ確保の意味での契約としては少し弱すぎると言わざるを得ません。専属や専任媒介は、契約まで持ち込むと、余程のことが起きなければおおよそ売り上げの目処がつきます。他業者が競合する一般媒介では、たとえ媒介を得たとしてもそこまで安心はできません。

もちろん、自社の利益だけを考えて、業者は専属や専任媒介だけを狙っているわけではありません。しかし、業者の方針で一般媒介契約をすすめてくることはまずないと思ってもらって良いと思います。

一般媒介契約のメリットとデメリットとは

本題の一般媒介契約のメリットとデメリットです。

どんな項目が並んでいるでしょうか。

一般媒介契約のメリット

メリットが少ないと思われる一般媒介契約ですが、そんなこともありません。それでは、順番に見ていきましょう。

1.1社に絞らず検討できる

仲介業者(不動産会社)を選定できていないうちから、無理に依頼業者を1社に絞ることはありません。特に時間が掛かっても構わない場合は、一度、一般媒介契約で業者の動きを見てから、専属や専任媒介契約に変えても良いでしょう。

2.契約を解除しても違約金は発生しない

一般媒介契約は、不動産会社との取り決めがなければ、契約解除で違約金が発生する期間に制限を設けていません。このため、契約解除が行われたのが契約から3ヶ月未満であっても、違約金が発生しないことになります(違約金を発生させず、1の「一般媒介契約で業者の動きを見てから、専属や専任媒介契約に変え」られるということです)。

専属や専任媒介では、これが効きませんので、仮に業者選択を間違ったとしても、少なくとも3ヶ月は我慢しなければいけません。これは、一般媒介だけのメリットとなるでしょう。

3.自己発見取引も可能

一般媒介契約は自己発見取引も可能です。

自己発見取引とは、自分で買主を探して取引を成立させることです。自己発見取引は専任媒介でも可能となっていますが、専任媒介の場合は、「業者は契約の履行にために要した費用の償還(実費)を請求」できるのですが、一般媒介は費用の償還も特に規定されていません。これも一般媒介だけのメリットです。

4.売却金額がそれほど下がらない

媒介契約のデータを見ると、一般媒介契約はほかの二つの媒介契約と比較して、売却金額がそれほど下がらないと考えられます。

ranking

データだけでは断定はできませんが、少しでも高く売るために(業者から値引き提案されない)一般媒介契約を選択する人もいます。

5.不動産会社が互いに競合する気持ちが生じる

一般媒介契約は売主が複数の不動産会社から1社を選ぶ構図となるため、うまく機能すれば不動産会社が互いに競合する気持ちが生じることも考えられます。

6.一生懸命買主を探してくれる業者が見つかるかもしれない

一般媒介は業者からすすめられない媒介形態です。ただし、そんな中でも一生懸命探客する仲介業者が出てくる可能性があります。これも、一般媒介契約のメリットだと考えられます。

一般媒介契約のデメリット

仲介業者から嫌がられる(?)一般媒介契約ですから、デメリットの数もそこそこあります。

1.仲介業者の協力が得難い

一般媒介のデメリットは、何と言っても不動産会社を1社に絞っていないことから、仲介業者の協力が得難いことがあげられます。そのため、売却活動にも時間が掛かります。一般媒介が選べるのは、売却に費やせる時間に余裕のある方に限られるでしょう。

2.優先順位がつく広告などはいつも後回しになる

営業は一般媒介以外にも、同時に専属専任や専任などの案件を抱えていますが、広告を載せる場合でも、どれを優先するかというと、やはり専属専任や専任の案件です。一般媒介は、すべてにおいて、後回しになりやすいのです。

3.依頼窓口が分散しやすい

1社に絞らないことはメリットにもなりますが、窓口がいくつもあると情報も分散してしまいます。

4.レインズへの掲載義務がない

一般媒介契約はレインズへの掲載義務がありません。(ただし、売主が希望すると仲介業者はレインズに登録しなければなりません)

5.売却活動の報告義務がない

売却活動の報告義務がないのも一般媒介契約だけです。これも、確実に売却活動に響いてきます。

専属専任・専任媒介でも営業次第ではいつまでも売れない

やはり、社内的にも売却活動に力を入れられない一般媒介案件ですが、それでは専属専任・専任媒介になれば、売却にかかる時間を短くできるかと言えば、そんなことはありません。やはり、いちばんには、市場のニーズに合致した売りやすい物件であること。そして、最終的には、営業マンの力量が物を言います。

専任媒介案件でも、価格設定や販売戦略が未熟だと、時間も掛かり大幅に値下げしなければ売れなくなります。ですから、専属専任・専任媒介だから、早く売れるとは思わないことです。

このサイトで繰り返し言及していますが、やはり不動産売却は営業のウェイトが大きくなってきます。営業マンの選別には細心の注意がほしいところです。

まとめ|約3割強のユーザーが一般媒介契約を使っている!

媒介契約のデータを見ると、約3割強のユーザーが一般媒介契約を使っているようで、確かにデメリットも多いのですが、相変わらず人気の高さを示しているのが一般媒介契約です。

とくに売りを急いでいない場合は、高値で売却できる可能性が高い一般媒介契約で様子を見てみるのも良いのではないでしょうか。

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