不動産売買前に不動産業者の免許番号と、行政処分歴を確認しよう

不動産業者

不動産業者を使うのが初めての方は、業者が悪徳業者かどうか心配される方もいるでしょう。でも、実際に不動産業者と売却期間を通じて付き合っていくと、不動産業者に悪徳業者紛いのものがいないことはわかるはずです。

不動産売買する前に不動産業者について調べて置こう

もちろん、不動産業者選択には注意しなければなりません。不動産業者とユーザーの間に何もトラブルがないかと言えばそれは違います。

不動産業は法人も相手に商売するケースもありますが、圧倒的に多いのは個人のユーザーです。しかも、個人の取引では最も高額となる家や不動産を扱います。ちょっとした行き違いが元で信頼関係にヒビがが入りやすいことから、不動産や建築業界は顧客とのトラブルに繋がりやすい職種と考えて間違いありません。ですから、誠実な業者を選びたいものですし、何かおきた場合でも逃げずに対応してくれる会社や営業マンを選択しなければなりません。

不動産業者すべてが悪徳業者ではない

しかし「不動産業者」=「悪徳業者」と言う心配をしているとしたら、それは時代錯誤です(もちろん、裏組織の一員が町の不動産業を営んでいた時代は遠いむかしのことです)。

ここでは、タイトルにもある通り、不動産業者の行政処分歴を確認する方法を取り上げてみますが、後半では、実際に売却活動を通じて私たちが不動産業者に抱く思いとはどういう感情か、詳らかにしています。

不動産売買前に「行政処分歴」「営業年数」は必ず確認!

不安を感じたら行政処分歴や営業年数を最低限チェックしてみよう

あなたがアプローチする町の不動産業者が悪徳業者かもしれない確率は、現状ではかなり低いと思います。

ただし、万が一、不安を感じた場合、最低限チェックしておくことで、その業者がまともな業者かどうか見分けがつくと思われる方法があります。それが過去に行政処分を受けていないかを調べることです。業界ではよく知られた有名な方法ですので、覚えておくと良いでしょう。

国土交通省の「ネガティブ情報検索システム<宅地建物取引業者>」で行政処分を確認してみる

「ネガティブ情報検索システム<宅地建物取引業者>」は、「本システムで提供する行政処分等情報は、国土交通大臣、各地方整備局長、北海道開発局長及び沖縄総合事務局長が宅地建物取引業者に対して行った行政処分等を定期的にとりまとめたもの」としており、直近5年分の行政処分等情報を公開しています。「ネガティブ情報検索システム」を使えば、不動産業者の不法行為等を検索できます。

また、「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」のトップページを見ていただくとわかりますが、不動産鑑定士(業者)、マンション管理業者、住宅性能評価機関の行政処分も掲載しているほか、一級建築士や建設業者の行政処分情報も掲載していますので、宅建業者以外の家の建築設計に関わる業者の行政処分情報も調べられます。

行政処分を課せられた業者がすべて悪徳業者のレッテルが貼られるわけではありませんが、業者選択の指針にはなるでしょう。

営業許可の更新数で営業経歴がわかる

また、意外に見落としてしまうのは、免許更新数のチェックです。

不動産業は地方自治体や、監督官庁から許認可を必要とする業種で、国土交通省の大臣が管轄しており、都道府県知事の許認可が必要です。

また一定期間ごとに、定期的に免許資格要件に合致するか否かを判断することになっており、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に更新の手続き済ませなければなりません。(免許の有効期間は5年と定められており、万が一手続を怠った場合は免許失効となります。手続をしないで宅建業を営むと無免許営業により罰則が科されます)

たとえば、東京都知事免許(4)第◯◯◯◯◯◯号 △△不動産 とあった場合、(4)が免許更新数ですから、この数が大きいほど営業年数が長い事務所ということです。

しかし、よほどのことがないと、免許を剥奪されることはありませんので、更新歴が淀みなく継続していたとしても、これだけで業者の良し悪しは判断できません。ただし、「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」とセットで頭に入れておくと、何かの役に立つこともありますので業者選択の際に使ってみると良いでしょう。

データから読み取れる不動産営業の注意するべきクセとは

「家を売ったことがある人にとことん調査!どんなサイトで調べ、どんな不動産業者との付き合い方をしてる?/HOME’S PRESS」という記事があります。こちらは、不動産売却について参考なるデータがほかにもありますので、引用させていただきます。

この記事は、2015年にHOME’S PRESS編集部が、不動産の売却を経験したことのある20代~60代までの男女541人を対象に調査した結果を載せたものですが、参考になるデータをたくさん残しており、実情に沿ったリアルな感想を集めることに成功しています。

今回引用したデータには、あまり認識されていない不動産業者の特性がよく表われています。それは、営業する立場の不動産営業が、あまり営業したがらないという特性と言えば良いでしょうか。

「あまり営業したがらないという特性」と聞くと、一般の人には誤解を招きそうですが、営業は結果が出る案件を優先して仕事を進めるのですね。ただし、営業ですから効率を求めてしまうのはわかりますが、それが行き過ぎると、顧客に不公平感を生んでしまいます。割合としては決して大きなものではありませんが、注意するべき問題だと言えるでしょう。

引用表

「不動産売却活動の報告が少なかった」には営業マンが陥る3つの特性が隠れている

宅建業法で「縛り」がある不動産営業は、顧客が託してくれた不動産物件の売却活動を、顧客と締結した媒介契約に基づいた決まりにしたがって報告しなければなりません。「売却活動の報告が少なかった」ということは、媒介契約で決められた数より報告が少なかったのでしょう。

なお、このデータは営業マンが陥りやすい3つの特性を示しています。不動産業界の特性と言っても良いかもしれません。

  1. 中小規模の不動産営業は売却専門で活動できる人は少ない
  2. 営業マンは売却活動の報告を面倒だと感じている
  3. 一度媒介契約を結ぶと売却活動はおざなりにする傾向がある

不動産営業は大きな組織以外、売却専門で活動できる人は意外に少なく、売買と賃貸を兼務している方が少なくありません。とくに賃貸需要が高まるシーズンは、売買専門の営業マンでも、賃貸に引っ張られることがあります。

ただし、いくら売買専門で活動できないからと言って、そのことが売却活動の報告が少なくなる理由にはなりません。それより、活動の報告が少なくなる理由は、売却活動が首尾良く進んでいないことが考えられます。これが顧客から、怒りを買うことにもつながります。

また、一度媒介契約を結ぶと、不動産営業はこれで売上が確保できると考える傾向があるようです(とくに専任媒介を結び、売主が売り急いでいない場合は、その傾向がさらに強くなるでしょう)。

売却活動が放置されていると感じたら、契約の見直しを

私たちが売却活動が放置されていると感じた場合は、更新時に契約を見直してみましょう。次の更新で専任から一般媒介に契約を変えてしまうか、不動産業者を変えるなどのアクションを取ってみることもひとつです。

「売却をお願いした後はまったく連絡がなかった」は営業としてあってはならないこと

「売却をお願いした後はまったく連絡がなかった」(8.3%)は、比率としては少ないですが、営業会社がとる対応としては失格というべき項目です。

不動産営業を悪く言うつもりはありませんが、不動産ポータルサイトが育ったことで、メディアに掲載しているから売却活動が終わりだと考え、営業マンが自身のスキルを駆使することを忘れてしまったとしたら非常に残念です。

このような会社(営業)とは、媒介契約を締結しない方が良いのですが、契約した場合でも「決して売り急ぐつもりはないが、定期連絡だけは欠かさず入れて欲しい」と釘を刺しておくことです。また先ほども書きましたが、媒介契約は適宜見直す旨を付け加えることも大事です。

売却に手間取る主な原因は「売れる価格」が提示されていないから

「売却から完了に至るまで、スムーズに進められたか」という調査データで、ほとんどのユーザーが「全く手間どらなっかった」(24.2%)「さほど手間取ることはなかった」(49.2%)と肯定的だったのに対して、少ないながらも否定的な意見もあります(「少々手間取ることがあった」(21.8%)、「非常に手間取った」(4.8%))

どういったことが問題になったかというと、不動産の売却は「思っていたより時間がかかる」という意見です。

引用表

もちろん比較的早く売れる物件もあるのですが、標準的な物件で価格調整をしない場合は、少なくとも売却完了までに1年ぐらいはかかりますし、更地などは2年ぐらいかかる場合があります。これを縮めるためには、価格を下げるか、セールスパーソンの営業努力が欠かせません。

とくに価格については、不満を感じている方が多いようですが、「売れる価格」を提示することはある程度仕方がないことです。

したがって、売主と仲介者とのはじめの面談で、適切な価格を探る努力が必要です。はじめに付けた価格が明らかに高いと、不動産の売却は「思っていたより時間がかかる」ことになりますし、売主も仲介者もお互いにとって不幸となると考えられます。

「特に不動産業者に対する不満はなかった」との評価に救われる

「不動産業者からの対応で不満だったこと」で最も多い回答が、「特に不動産業者に対する不満はなかった」(55.8%)です。

つまり、売りに関しては今ひとつだったと言わざるを得ませんが、総合的に判断すると、現状、不動産業者、あるいは営業マンは及第点をあげられるぐらいのレベルのようです。

ただ、ここで思い出して欲しいことは、不動産業は、一方では行政処分歴や営業経歴をチェックすべき業界だとされているということ。しかし、現実には「特に不動産業者に対する不満はなかった」する人が55.8%もいる業界なのです。

まとめ|不動産業者に不満を感じたら媒介契約の見直しを

不動産業界は確かに業者選択が大事だと言われていますが、この業界だけが行政処分歴や営業経歴をチェックすべきとされるとしたら、それは誤りだと考えなければいけないでしょう。

また、営業姿勢に不満を感じた場合は、本文中にもある通り、媒介契約の見直しを行うことも大切です。一般に費用も掛かるため、なるべく変更はしたくないものですが、必要とあらば行うべきではないでしょうか。

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