不動産業者の得意分野を知る!~マンション・一戸建て・土地の売却買取

不動産業者

不動産の売却を進める場合、私たちは不動産会社の力を借りなければどうにもなりません。

不動産の取引は難解な言葉が使われますし、決済時には大きな金額が動きます。物件を売買するだけでも大変なのに、無事契約を済ませてからも様々な手続きが待っています。手数料は負担しても、なぜプロの不動産業者に依頼するのかがわかります。

そこで、私たちは不動産会社のウェブサイトをチェックし、実際に店舗に出かけて話だけでも聞いてみようとするわけですが、営業マンからは無料査定をしてみてはどうかと持ち掛けられるばかり。何を基準に業者を選んだらいいか、皆目見当もつかない方がほとんどではないでしょうか。

いったい何がわかれば、不動産の業者選びがもっとスムーズに進むのでしょうか。

不動産会社の仕事や得意分野をつかもう

売却を考えている場合、シンプルに仲介(売買)が強い会社を選べば良いわけですが、単純にそれだけではないようです。しかし、もう少し広い視点に立てば、不動産業界の仕事がどう言う仕組みで成り立っているか理解でき、それらが密接に繋がっていることがわかります。

不動産会社の職務領域は「3つの仕事」に集約される

不動産の仕事は実に多種多様です。そのため、ある不動産会社がどの領域に強いか(あるいは何を得意としている会社か)が非常にわかりにくい構造になっています。

ただし、一見複雑に見える不動産の仕事も、大きくは以下のたった「3つの仕事」に集約されます。

「不動産の『3つの仕事』とは」

  • 不動産開発
  • 不動産流通
  • 不動産運営管理

これを覚えておくと、つい混乱しそうになっても、すぐ原点に立ち返ることができますし、業者によって得意分野に違いがあるのもわかってきます。業界に所属していなくても覚えておくと便利です。

1.不動産開発

不動産開発とは「街づくり」のことです。
ただ、これだけではわかりませんから、身近な例をあげましょう。建物がついていないものだと、分譲地・造成地の開発も不動産開発の仕事ですし、上物付きのものだと大型商業施設の建設なども不動産開発の仕事です。

不動産開発を行う会社は、一般にデベロッパーと呼ばれていますが、「街づくり」の計画に基づいてはじめは地権者との交渉を行い事業に適した土地を取得していきます。そして事業に必要な土木工事や建設工事をコーディネイトしていくのがこの開発の仕事の概要です。

私たちには無縁と思える不動産開発ですが、結果、作り出された不動産は私たちの生活と密接に関わるものが多く、仕事としても分譲地やマンションも開発された産物だと考えると、不動産開発がなければ仲介や販売の仕事はもちろん、物件管理の仕事も枯渇してしまいます。ですから、新しい不動産開発があるかあら、この仕事は回っていけるのだとも言えるでしょう。

【開発不動産 例】

  • ホテル・リゾート開発
  • アウトレットパーク
  • 大規模ショッピングセンター
  • 分譲地
  • ブランドマンション
  • オフィスビル

2.不動産流通

不動産流通とは売買仲介(賃貸仲介もある)の仕事のことで、不動産会社ではなくてはならない部門です。

売買仲介の仕組みについては、知っていますか? 

不動産会社は自社で所有している物件もありますが、ほとんどは売りたいと考えている不動産オーナーの物件を、買いたいと考えている方に告知して販売しています。ですから、売上金はそのままオーナーの手に渡るのですが、物件や購入客の紹介から契約条件の調整、また引き渡しまでを担っている不動産会社は、定められた金額を仲介手数料として受け取れるのですね。

なお、大手の不動産会社は不動産流通会社を別会社で運営しています。例えば、三井不動産で言えば「三井不動産リアリティ(三井不動産販売)」が「三井のリハウス」という名称でマンションや戸建住宅、土地の仲介業務を行っていますし、住友不動産は「住友不動産販売」という不動産流通会社があります。会社の販売力を求めるなら、こうした大手の不動産流通会社は売却依頼候補に入れたいとこです。

【不動産会社とは別名の不動産流通会社があるところ】

  • 三井不動産 ⇒ 三井不動産リアリティ(三井のリハウス)
  • 住友不動産 ⇒ 住友不動産販売
  • 三菱地所 ⇒ 三菱地所リアルエステートサービス
  • 東急不動産 ⇒ 東急リバブル
  • 長谷工コーポレーション ⇒ 長谷工リアルエステート

不動産査定会社一覧

3.不動産管理

不動産管理とは賃貸住宅・アパートなどの総合的な管理のほか、オーナーが所有するオフィスビルや商業施設、マンションなど、あらゆる不動産の管理業務を行う仕事です。

不動産管理は清掃や修繕、設備の保全などと言った基本的なことから、大掛かりなリノベーションなど、専門的な技術陣を動かしての業務に及ぶものも含まれます。したがって、不動産会社によっては大工さんや工務店自体を自社の下請けとしているところもありますし、中小の不動産会社になると、建築部門を自社内に設置しているところもあります。

そのほか、賃貸物件ではセキュリティや入居者管理(賃料回収も含む)なども運営管理の仕事ですし、ビルや商業施設に対してテナント誘致や管理ルールを策定するなど、当該不動産がより効果的に活用されるように仕向けるのも不動産運営管理の重要な仕事です。

業務の種類

  • 分譲・賃貸(アパート・マンション・一戸建て)物件の建物管理や清掃
    入居者管理、マンション管理規約の策定など
  • 商業施設等の建物管理や清掃、集客計画立案、テナント誘致など

不動産会社は「業者の規模」で3タイプに分かれる

ここまでは、「3つの仕事」をある意味で正面から見てきましたが、今度は「業者の規模」と言う異なるバイアスを用いてそれぞれの業態の中身を覗いてみましょう。

「不動産会社は「業者の規模」で3タイプに分かれます」

  • 大手不動産会社
  • 中堅不動産会社
  • 中小の不動産会社

1.大手不動産会社

三井不動産や住友不動産のほか、マンションの設計・施工で有名な長谷工コーポレーション(長谷工リアルエステート)も大手不動産会社です。
大手不動産会社の特徴は、不動産会社の「3つの仕事」がグループ内でそれぞれ別会社として存在しています。そのため、三井不動産で売却物件を検索する場合、「三井不動産リアルティ(グループ内の不動産流通会社)」の「三井のリハウス」のホームページで検索します。

大手ということですから、掲載されている売買物件にも違いがありそうに思うかもしれませんが、列挙されている物件は基本的に中小も大手も変わりません。
ただし、大手不動産会社は、広くは政令指定都市までしか現在のところ店舗を展開していません。そのため最寄りに店舗がない場合は、特別な事情がなければ自ずと検討先から除外してしまうでしょう。それでも、マンションを売りたいと考えている場合は、エリア外でも一度査定をかけてみることをお勧めします。

2.中堅不動産会社

中堅不動産会社は、近県に支店展開(多いところでは10店舗前後)をしているため、大手に次ぐ規模があります。
また、大手以外は「3つの仕事」を同じ会社で行なっていますが、中堅不動産会社の中には、開発・流通は同じ社で行なっており、管理だけは別会社にしているところもあります。

中堅不動産会社の特徴は、会社の販売力もそこそこ備わっていますが、営業マン個々の営業力の高さにあります。エリアに比較的評判の良い中堅不動産会社がある場合は、ぜひピックアップしてみると良いでしょう。また、得意物件について不得意分野はほとんどありませんが、このクラスの不動産会社は中古マンションの売買に長けています。売却希望物件が中古マンションという方は、大手と併せて中堅不動産会社に査定見積もりを出してみましょう。

3.中小の不動産会社

中小の不動産会社は、支店を持たないか、支店があっても2、3店舗までの不動産会社のことです。
中小の不動産会社は、大手が参入しているエリアに出店している場合と、大手も中堅も参入していない地域で展開している場合に分かれます。
大手や中堅が参入していないエリアでは、地域に根ざした中小の不動産会社が、全ての業務(3つの仕事)を社長以下、10数名ほどでこなしているところもあり、実力は中堅クラスと比較しても遜色ない会社もあります。
なお、地方における中小不動産会社の開発は、おもに分譲地造成に費やされます。その意味では、地元の住宅関連各社からの信頼も厚いと言えるでしょう。

中小の不動産会社の特徴は、良くも悪くも、得意分野が地域特性に縛られるということがあげられます。売買物件もマンションより戸建てが圧倒的に多いため、3業態の中ではマンションの販売力は最も乏しいと言えます。そのかわり、中小の不動産会社は、戸建てや土地の売買については高い能力を持っています。売り先を不動産会社の営業エリア内で考えている場合は、中小の不動産会社も検討先として十分考えられるでしょう。

各業態のバランスこそ大事

このように、不動産の仕事は「3つの仕事」に大別され、販売する「業者の規模」でも3タイプに分かれることがわかりました。
そんな中、お持ちの不動産の売却先を検討する場合、不動産流通の中でも売買仲介に力を入れているところを中心に当たっていくことが定石だと考えて間違いありません。

ただし、大手なら不動産開発や運営管理も長けた会社が不動産流通にも強いように、仕事が見えにくいと言われる中小の不動産会社も、それぞれの業務が堅実に回っている会社こそ流通部門も好調なはずです。つまり、業者ごとの得意分野を理解した上で、それぞれの業務がバランスよく回っている会社こそ最強の不動産会社だということは、頭の片隅に入れておくと良いと思います。

3つの業態から均等に査定を集めてみよう

売却をスムーズに進めるため、販売力のある大手に依頼したほうが良いのかと考えてしまいますが、そんなことはありません。不動産を買う側にとっては少しでも安く買いたいと願っていますので、地元をよく知っている地域に密着した中小の不動産会社は中古物件の売買には、かえって向く場合あります。

まして、いまはまだ机上査定の段階です。ここから営業規模だけで小さな会社を見切ってしまうことは勿体なさ過ぎます。まずは、大手、中堅、中小の不動産会社から均等に査定を集めてみましょう。不動産会社が多い地域なら、6社ぐらいから査定を取っても良いでしょう。

【物件別】不動産査定依頼の注意点

基本点には大手、中堅、中小の不動産会社から満遍なく査定資料を集めて良いわけですが、物件によっては注意が必要になる場合があります。
最後に、マンション、一戸建て、土地を売却する場合の注意点をまとめておきます。

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1.マンション査定

マンションは、大手不動産会社はもちろん、比較的マンションの売買を多く扱っている中堅クラスの不動産会社から査定を取ってください。地域にもよりますが、中小の不動産会社の中には、これまで中古マンションの売買を扱っていない場合があります。

首都圏に住んでいる方はびっくりするかもしれませんが、政令指定都市以外の地域になると、中古マンションは大京(現在は大京穴吹不動産)のライオンズマンションぐらいしか見当たらない場合があります(もちろん現在では、新築のマンションの数も増えていますが…)。

また、大手不動産会社のマンションを売却する場合は、かならず分譲会社(新築分譲時における売主)に売却したい旨を問い合わせてみましょう。これは、不動産会社にもよりますが、出来るだけ高い値がつくように、例えば設備を最新機種に交換してくれる場合があるからです。

2.戸建て住宅査定

戸建て住宅の場合はマンションほど面倒ではありません。なぜなら、戸建て住宅はマンションほど地域差がないため、大手から中小の不動産会社まで、幅広く売買の事案を扱っているからです。ですから、この章で述べたように満遍なく査定を依頼すると良いでしょう。

3.土地査定

土地も戸建て住宅と同じように、売買市場で広く取引されていますので、大手、中小問わず、査定を依頼してみましょう。なお、むかしより土地だけの動きは全体的に鈍くなっていますので、売り出し価格の設定に注意しなければいけません。

不動産業者の得意分野のまとめ

不動産の仕事は大きくは「3つの仕事」に分かれ、不動産会社も規模として3つのタイプに分かれるということでしたが如何でしたでしょうか。
業者の得意分野を知るということは、不動産業界の仕事の全体像をつかんでもらう必要があります。そのために不動産開発や流通、また運営管理について触れてみました。

なお、机上査定の次は外観査定・訪問査定に進んでいきます。業者選択がうまく進むことを祈っています。

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