不動産取引における「不動産媒介」と「不動産仲介」は、似ているようで実は異なる役割を持っています。どちらも売主と買主の間に立って取引を仲立ちすることを指しますが、使われる状況が少し異なります。

不動産取引における「仲介」と「媒介」違いとは

不動産媒介とは

不動産媒介とは、不動産の売主と買主、または貸主と借主の間に立ち、売買契約や賃貸借契約を成立させることを指します。つまり、不動産を売りたいもしくは貸したいオーナーが不動産会社に依頼するときに使われる言葉です。

不動産業界では、「媒介」と「仲介」はほぼ同じ意味を持っていますが、使われる状況が少し異なります。不動産売却の場合の「仲介」は売主と買主の間に立って、双方の契約をさせること、「媒介」は売却をする際もしくは購入の際に売主や買主が不動産会社と結ぶ「媒介契約」として使われます。

不動産売却時に不動産会社と結ぶ「媒介契約」には以下の3種類があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

これらの契約は、その後の不動産売却が高く売れるか、早く売れるかに関わります。不動産会社との媒介契約は、不動産売買において重要な契約となりますので、しっかりと理解しておくことが大切で。また、不動産会社に仲介を依頼した際に、成功報酬として支払う手数料のことを「仲介手数料」または「媒介手数料」と呼びます。

不動産仲介とは

不動産仲介とは、不動産を売買または賃貸する際に、売主と買主、または貸主と借主の間に立って、法的手続きや契約を成立させる業務を指します。具体的には、以下のような役割を果たします。

査定

不動産の適正価格を見極めます。これは、不動産のプロがなせることの一つです。

販売活動

不動産を売りたい人と買いたい人をマッチングさせる役割を果たします。

物件の案内（内覧）

購入検討者と一緒に物件を見て回る内覧における役割は、専門的な部分の説明です。

売買の交渉

売主・買主の間に立って、売買金額や引き渡しの時期、支払い方法などの条件を調整します。

重要事項説明

不動産取引における物件の重要事項説明は、宅地建物取引士の独占業務であり、不動産仲介会社の義務です。

契約サポート

不動産の売買契約は、民法や宅建業法などの上に成り立ちます。
不動産仲介の場には、「宅地建物取引士」、いわゆる「宅建」という資格を持つ人が必要で、また、不動産を仲介する会社は、宅地建物取引業の免許を持っていなければなりません。そのサポートに対する報酬が「仲介手数料」で、売買では、売主／買主どちらも支払うのが通例ですが、賃貸では借主だけが支払うケースの方が多いです。また、仲介手数料の金額は、物件価格や家賃によって上限額が自動的に決まり、その金額になることが一般的です。

不動産売却の仲介契約は3種類

不動産売却における仲介契約は、売主と不動産会社との間で結ばれる重要な契約であり、その種類は大きく分けて三つ存在します。これらは一般媒介契約、専任媒介契約、そして専属専任媒介契約と呼ばれ、それぞれに独自の特徴とメリット、デメリットがあります。一般媒介契約では、複数の不動産会社に仲介を依頼することが可能で、売主は自ら買主を見つける自己発見取引も行えます。これに対し、専任媒介契約は一社のみに仲介を依頼するもので、売主は自分で買主を見つけることができますが、不動産会社は指定流通機構への登録や定期的な報告義務が課せられます。最も拘束力が強い専属専任媒介契約は、一社のみに仲介を依頼し、売主は自分で買主を見つけることができませんが、不動産会社は売却活動に全力を尽くすことが期待されます。

選択する契約タイプは、売却物件の特性、市場状況、売主のニーズによって異なります。例えば、売却を急いでいる場合や特定の不動産会社との信頼関係がある場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約が適しているかもしれません。一方で、時間に余裕があり、より多くの潜在的な買主にアプローチしたい場合は、一般媒介契約が有利になることがあります。重要なのは、各契約の特徴を理解し、自身の状況に最適な契約を選択することです。

不動産売却は複雑なプロセスであり、適切な媒介契約を選ぶことは成功への第一歩です。契約の選択に際しては、法的な側面や市場の動向、自身の財務状況を考慮することが重要です。また、不動産会社とのコミュニケーションを密にし、期待するサービスレベルや報酬体系について明確に合意することが望ましいでしょう。最終的には、売主と不動産会社の双方にとって最良の結果をもたらす契約を目指すべきです。不動産売却の成功は、適切なパートナー選びと正しい契約形態の選択から始まります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、一つの不動産会社とのみ契約を結び、自分で買主を探すことはできない不動産売却の仲介契約の形態です。

• 契約を結んだ不動産会社は、媒介契約締結後から5日以内に指定流通機構への登録が義務付けられています。
• 依頼主への状況報告は１週間に１回と決められています。

この契約形態は、売主が自分で買主を探すことなく、一つの不動産会社に全てを任せたい場合に適しています。ただし、自分で買主を探すことはできませんので、その点を理解した上で契約を結ぶことが重要です。また、不動産会社が定期的に状況報告を行うため、進捗状況を把握しやすいというメリットもあります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、売主が他の業者への依頼をせず、売却活動を一つの業者に完全に任せる不動産売却の仲介契約形態です。以下にその主な特徴を挙げます：

• 契約を結んだ不動産会社は、媒介契約締結後から7日以内に指定流通機構への登録が義務付けられています。
• 依頼主への状況報告は2週間に1回以上と決められています。
• 売主自身が買主を探し、直接契約を結ぶこと（自己発見取引）が可能です。

この契約形態は、売主が自分で買主を探すことなく、一つの不動産会社に全てを任せたい場合に適しています。ただし、他の業者への売却依頼はできませんので、その点を理解した上で契約を結ぶことが重要です。また、不動産会社が定期的に状況報告を行うため、進捗状況を把握しやすいというメリットもあります。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、不動産を売買する際に、売主が複数の不動産会社に同時に依頼できる契約形態です。

• 複数の不動産会社と契約可能：一般媒介契約では、複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができます。
• レインズへの登録や報告義務がない：一般媒介契約では、レインズへの登録や売主への報告の義務がありません。
• 買主を見つけた場合直接取引が可能：買主を自分で見つけた場合、不動産会社を通さずに直接取引が可能です。

一般媒介契約のメリットとしては、複数の不動産会社と契約できるため、不動産会社選びで失敗するリスクを下げられます1。また、不動産会社間の競争が高まりやすいという点もあります1。

一方、デメリットとしては、複数の不動産会社との連絡が手間になること、物件情報が周知されにくいこと、販売状況がわかりづらいことなどが挙げられます1。これらの点を理解した上で契約を結ぶことが重要です1。

具体的な違いについては下記表にまとめています。

媒介契約まとめ

各契約の違いについて

媒介の種類	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
他業者への仲介依頼	不可	不可	可能 （明示型の場合は、他社に依頼した場合は通知義務あり※）
文書による報告業務 （頻度）	1週間に1回以上	2週間に1回以上	なし （任意）
自己発見取引による直接契約	不可	可能	可能
レインズへの登録※	契約日から5日以内	契約日から7日以内	登録義務なし （ただし、売主の任意で登録できる）
契約の有効期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内	法令上の制限はないが行政指導上は3ヶ月以内

※一般媒介契約には「明示型」「非明示型」があります。「明示型」は、他にどの不動産会社へ仲介を依頼しているか示さなくていけませんが、「非明示型」はその必要がない契約形態です。
※レインズへの登録：レインズとは不動産流通機構のことで、売却依頼を受けたら所定の期間内にレインズに売却物件を登録掲載することが宅地建物取引業法により義務付けられています。
レインズに物件を登録掲載すると「登録証明書」が発行されますから、不動産会社から受領してください。なお、レインズの中身（サイト）は通常例外を除き、不動産会社しか閲覧できません（東日本・中部不動産流通機構で、2016年１月より、売主が取引状況を直接確認できるようになりました）。

不動産売買の仲介手数料について

仲介手数料とは

不動産の売買や賃貸の取引を行う際、売主（貸主）と買主（借主）の間に入って案内から契約・引き渡しまでサポートする不動産仲介会社に支払う手数料のことです。
売買契約が成立するまで支払う必要はありません。

仲介手数料の計算式と上限金額

仲介手数料は売買価格に対する比率で決まります。法律で定められた上限金額があります。
不動産売却の仲介手数料については、売買価格の3%に6万円を加えた金額に消費税が加算されます。

1. 売買価格×5%＋2万円（売買金額が200万円以下の場合）
2. 売買価格×4％＋2万円＋消費税（売買金額が200万円超400万円以下の場合）
3. 売買価格×3％＋6万円＋消費税（売買金額が400万円超の場合）

例えば、売買価格が8000万円の場合、仲介手数料は以下のように計算されます。

8000万円の売買価格の場合

仲介手数料 = (8000万円 × 3%) + 6万円 仲介手数料（税込） = 仲介手数料 × 1.1（消費税率）

売買価格が8000万円の場合、仲介手数料（税込）は270万6000円となります。ただし、この計算は課税業者の場合のもので、非課税業者の場合は異なる場合があります。また、具体的な手数料は不動産会社や物件の状況により異なるため、詳細は各不動産会社に確認することをおすすめします。

物件種別と取引態様

物件の種別によって売主と取引態様が異なります。中古マンションや中古一戸建て、土地は「仲介」が一般的です。
新築マンションは「売主」「販売代理」が多く、仲介手数料は発生しません。

以上が不動産の売買時にかかる仲介手数料についての基本的な情報です。詳細な取引においては、不動産会社と相談しながら進めていくことをおすすめします。

また、仲介手数料は、媒介契約を締結すると媒介の種類を問わず、等しく掛かってきます。ただし、値引きも交渉できます。

不動産売買の仲介手数料の値引き交渉はいつすべき？

値引きするなら媒介契約を結ぶ前が最適

仲介手数料の値引き交渉は可能で、そのタイミングは媒介契約を結ぶ前が最適です。値引き交渉は、専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶことを条件にする、他社の査定書を見せるなどの方法があります。ただし、値引き交渉にはデメリットもあり、不動産会社の販売活動や広告の制限に繋がったり、担当者の販売意欲が低下したりする懸念があるため、注意が必要です。

値引き交渉の方法

専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶ

これらの契約は不動産会社1社のみと契約するため、自社での仲介手数料の獲得が確実であるという点から、値引き交渉に応じてもらいやすくなります。

他の不動産会社の査定報告書を見せる

他社の査定結果を提示することで、競争原理を利用した交渉が可能です。

ただし、値引き交渉にはデメリットもあります。不動産会社の販売活動や広告の制限に繋がったり、担当者の販売意欲が低下したりする懸念があるため、注意が必要です。また、一度断られてしまうと、後になってその会社が良かったと思っても再度依頼するのはなかなか難しいでしょう。

じつは不動産の仲介手数料も四種類に分かれる

仲介手数料も、じつは四種類に分かれますので、この機会に少し触れておきましょう。

仲介手数料の四種類とは次の四つのことです。

• 両手
• 片手
• 分かれ
• あんこ

これらは、業界人しか分からない隠語です（両手、片手はすでにこのサイトで何度も登場していますので理解している方が多いと思います）。

両手と片手

両手とは、不動産業者が売主・買主双方から仲介手数料をもらうことで、片手とは売主・買主のうち、どちらか一方から仲介手数料をもらうことです。両手仲介は片手×２です。つまり、両手は（売買価格×3％＋6万円＋消費税）×２ということです。

国内の不動産仲介業では、両手仲介は決してめずらしいことではありません。売れないで困っている仲介物件（土地）を、住宅営業マンが連れてきた顧客が気に入って成約した場合などは両手仲介になります。なぜなら、純粋な住宅営業は宅建業者ではないからで、この場合は売主・買主の仲介手数料を仲介業者がひとり占めできます。

仲介業者が嫌う「分かれ」とは

続いて、「分かれ」ですが、これはある意味で片手と同義です。
不動産仲介業では売主から不動産売却を依頼される業者を「元付」と言い、買主から不動産購入を依頼される業者を「客付」と言います。そして、売却が成立すると、元付仲介業者（不動産業者）は売主から仲介手数料をもらい、客付仲介業者は買主から仲介手数料をもらいます。これが「分かれ」です。

しかし、考えてみると「分かれ」は特別なことではありません。かえってごく普通の取引です。ただ、媒介契約を見ると、一般媒介契約以外の専属専任や専任媒介は、そのまま読むと、両手仲介になりやすい契約形態だと分かります。ですから、レインズに物件を掲載させて広く業者に「客付」させるわけです。

「分かれ」を嫌う仲介業者は、専任媒介契約取り付けると、レインズ登録まで７日間余裕がありますので、その間に売ってしまおうと考えます。たとえば、この７日間のうち、土日を挟めばオープンハウスなどのイベントで売ることも可能です。ですから、条件の良い売れる物件は、専属専任ではなく専任契約で媒介契約を締結したがる場合があるのです。
このように、売却物件にもよりますが、「分かれ」は間接的な「囲い込み」対策にも効果があることになるでしょう。

「あんこ」は仲介業者の仲間に支払う手数料

そして、最後の「あんこ」とは、売主から売却依頼を受けた仲介業者の仲間に支払う手数料のことです。仲間とは、仲介物件の買主発見を手伝ってくれた業者です。ただし、仲間に支払う手数料は仲介業者が受領した仲介手数料から分配されるもで、仲間がいるから余計に手数料を徴収されるものではありません。

不動産売却、仲介契約のまとめ

不動産仲介の媒介契約についてまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか。それぞれの媒介契約のメリット・デメリットについては、後に続く記事で明らかにしています。ここでは、それぞれの契約の内容や、仲介手数料について正確に覚えておくと良いでしょう。