マンション売買「引き渡し&契約」で気をつけたいポイントは3つ

マンション契約

マンションを売りに出し、何とか買い主が見つかり、売却価格のおりあいもついた。となると、最後のステップとなるのが契約と引き渡しです。せっかく希望の価格で購入してくれる人を見つけても、ここでしくじってしまっては元も子もありません。ここでは契約と引き渡しにおいて気をつけるべき3つのポイントを紹介します。

マンション売買契約書の確認はぬかりなく

買い手との間で金額などの条件で折り合いがついたら、いよいよ売買契約を結びます。契約は通常、仲介をした不動産会社で行われ、契約書を確認のうえ署名・押印をし、手付金の授受が行われます。

重要な書類は基本的には不動産会社が用意をしてくれますが、売り主が用意しなくてはならないものもあるので、不動産会社から指定された書類は早めに準備しておきましょう。

マンションの売買契約は大きな金額の取引なので、一度契約を結ぶと自分の都合だけで簡単に解除することはできません。売買契約書を結ぶさいは、自分が希望する条件がきちんと記載されているか、自分にとって不利になる条件はないか、不明瞭な条件はないかなどをしっかりと確認します。とくに金額や日付、独自の決め事である「特約」に関しては念入りにチェックをしておきましょう。

マンション売買契約書でチェックすべき主な項目

物件の情報

売却するマンションの所在地などの基本情報が間違いないか。

支払い代金と時期

手付け金の額、支払い代金の内訳、支払い方法、支払い日に間違いはないか。

契約解除や違約金について

引き渡し日や支払い期日を守らなかったときに、契約解除や違約金はどうなるのか。通常、違約金は代金の20%以内に設定されています。

瑕疵担保責任の期間

契約書に明記していないと、欠陥が発覚したときにトラブルになります。

公租公課の精算法と金額

税金や光熱費などの精算をどうするか。通常は引き渡し前日までは売り主が、引き渡し後は買い主が負担します。

マンション売買契約の手付金と瑕疵担保責任について注意を

売買契約において、とくに気をつけたほうがよいのが手付金をいくらにするか、また瑕疵担保責任をどうするかです。この二つは契約によって自由に決められる要素なので、自分が不利になることがないよう気をつけましょう。

売買契約の手付金について

マンションを売るときには、たいてい買い主から売る主に対して手付金が支払われます。手付金には契約を結んだことを証明する「証約手付」、契約を解除できる「解約手付」、違約があったさいに没収できる「違約手付」の三種があります。

不動産売買契約の場合、とくに定めがなくても通常は「解約手付」と見なされます。金額は一般的には売買価格の5〜10%程度ですが、最近は住宅ローンを全額借り入れする人も増え、手付け金は50〜100万円ほどと低額化する傾向にあります。

手付金が少ないと、買い手が安易に手付解除をしやすくなります。ただ、売り主都合で契約をキャンセルする場合、手付け金の2倍を違約金として買い主に支払わなくてはなりません。手付金として400万円受け取っていると、800万円も払わなくてはならないのです。そのため売り手にとっても、手付金は低めに設定しておいたほうがよいケースもあります。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、売ったマンションに隠れた瑕疵があった場合に、売り主が買い主に対して負う責任のことをいいます。買い主が購入時に知らなかった雨漏りや耐震強度の不足などが発覚した場合、買い主は売り主に対して補修や損害賠償を求めることができます。とくに重大な瑕疵によってそのマンションに住むことができない場合は、契約の解除を求めることもできます。

ただしマンションを売って以降、何十年もずっとこの責任を負わされ続けるのでは、売り手は安心して物件を売ることができません。そこで一般的な中古マンション取引では、瑕疵担保責任を免除したり、期間を引き渡しから1〜3か月などと取り決めていることが多いようです。売り主が瑕疵担保責任を負うか、引き渡しからどれくらいの期間まで責任を負うのかは、売り主と買い主とのあいだで自由に決めることができます。

期日までにマンション(物件)の引き渡しを

売買契約を結ぶと、通常は1ヵ月後くらいに引き渡しを行います。引き渡し日はたいてい売却契約を結んださいに決められています。売り主はその日までに物件を引き渡さなくてはなりません。期日までに物件を引き渡すことができなかった場合、債務不履行で違約金を払わなくてはならないこともあるので、余裕をもって準備を進めましょう。

マンション引き渡しの流れ

通常、物件の引き渡しでは、売り主、買い主、不動産会社、司法書士、銀行担当者が集まり、買い手が住宅ローンを借りる金融機関で行われます。まず銀行から買い主にローンが融資され、それが売り主へと振り込まれます。それを確認したうえで売り主から買い主へ、所有権移転登記に必要な書類や鍵が渡われます。これで引き渡しは完了となります。

所有権移転のための必要書類はたいてい不動産会社を通して司法書士に依頼することになります。この書類に不備があると期日までに所有権の移転ができないので、余裕をもって準備を進め、事前に内容をきちんと確認しておきましょう。

登記記録の内容と事実が違う場合や、登記識別情報や権利証をなくしてしまってない場合などは、特別な手続きが必要になるため、早めの準備が必要です。

マンション売買から引っ越しする際の注意点

鍵の引き渡しが終わると、物件へは一切立ち入りができなくなります。とうぜんですが、引き渡しまでに引っ越しは済ませておかなければなりません。引っ越しは、とくに繁忙期などは予定通りに進められないことがあるので、早めに見積もりをとり、スケジュールの調整をしっかりしておきましょう。

また照明器具やエアコンなどの付帯設備が、売買契約書で売却の範囲になっている場合は、物件と一緒にそのまま引き渡さなくてはなりません。誤って撤去してしまわないよう気をつけましょう。
引っ越したあとは物件の状況を最終確認し、簡単な掃除をしておきます。

まとめ|マンション売買契約時に注意すべき事は3つ

マンションを売る際の契約や引き渡しについては、基本的には仲介をする不動産会社の指示に従って準備を行えば問題はありません。気をつけるべきポイントは①契約書をしっかりチェックすること②手付金の額と瑕疵担保責任の内容を明確にすること③期日までに引き渡すこと、の3つです。分からないことや不安なことは遠慮せず早めに不動産会社に確認しましょう。

はてなブックマーク

マンション売却額がわかる!
カンタン60秒査定

全国1000社以上の優良業者を徹底比較、最大6社の査定書を即日お取り寄せ!

この記事に関連する記事

あなたの不動産今売ったらいくら?かんたん60秒査定
マンション売却額がわかる!カンタン60秒査定