マンション「売却と賃貸」得をするのはどっち?~それぞれのメリットとデメリットをチェック!

マンション

「子供が増えたので広い家に住み替えたい」「転勤で引っ越しをしなくてはならない」「田舎の実家で両親と暮らすことになった」ーーそのような理由で、今、住んでいるマンションを処分しなくてはならなくなった。そんな時、マンションは売却したほうがよいのでしょうか、それとも賃貸に出したほうがよいのでしょうか。

そのような問題で悩む人は少なくないようです。そこでここでは、マンションの売却と賃貸ではどちらが得なのかを考えてみます。

マンションを賃貸するメリット・デメリット

まずはマンションを賃貸に出す場合のメリット・デメリットをあげてみます。

マンションを賃貸するメリット

  1. 毎月家賃が入ってくる
  2. 金利や税金が経費になる
  3. 賃料を高めに設定できる

まず賃貸に出した場合の最大のメリットは、毎月、決まった家賃が入ってくることです。給料があがりづらくなり、年金受給額も下がり気味の今の時代、将来にわたる副収入源を確保できることは、大きな安心となります。マンションを売却してしまえばそれまでなので、長い目でみたときに家賃収入が入り続けることのメリットは大きいといえるでしょう。

また賃貸に出すと、住宅ローン金利や毎年かかる固定資産税、管理費や修繕積立金などを経費として計上することができ、節税効果があります。分譲マンションは賃貸用のマンションより設備や仕様がよいため、賃料を高めに設定することができるといったメリットもあります。

マンションを賃貸するデメリット

  1. 改装費用がかかる
  2. 空室のリスクがある
  3. トラブルが起きやすい
  4. 売却時の査定が下がる
  5. もう一度住むのが難しい

マンションを賃貸に出す場合は、壁紙の張り替えやハウスクリーニングなどの改装費用がかかります。これらはその後、入居者が替わるたびに必要になります。また原状回復のための費用、水回りやエアコン等の修繕費もオーナー持ちとなります。

賃貸には空室リスクもあります。すぐに入居者が見つかるとは限りませんし、入居者がずっと暮らし続けてくれるとも限りません。入居者の入れ替え時には、たいてい家賃が入らない空室の期間が生じます。とくに住宅ローンが残っている場合、空室になると、新しい家の分と合わせた2つのローンを支払い続けなくてはならない、なんてケースになることもあります。

賃貸マンションには、何かとトラブルがつきものです。自分のマンションを賃貸に出すと、オーナーとして入居者からのクレームに対応したり、トラブルに悩まされたり、わずらわしいことが増えます。そのようなことを避けるために不動産会社に管理を頼めば、毎月それなりの管理費を支払わなくてはならなくなります。

一度賃貸に出したマンションは売却するとき、投資用の収益物件ととらえられてしまいます。そのため査定が厳しくなり、次に売るとき、売却額が低くなってしまうこともあります。

また賃貸に出す人のなかには、とりあえずしばらく人に貸しておいて、いずれまた自分が住むことになったら入居者に出て行ってもらおうと考えている人もいるかもしれません。でも現在の日本の法律では、借り手は手厚く守られています。借りている人が「このマンションを気に入っているので出て行かない」と言い出せば、たとえ持ち主でも、強制的に借り主を追い出すことはできません。

よって転勤などで、いずれまた賃貸に出したマンションに住むつもりなら、期間を限定した定期借家契約を結ぶ必要があります。この契約によって5年や10年といった期間を定めておけば、この期間が過ぎると自動的に契約は解除され、借り手は退去しなくてはなりません。

マンション売却のメリット・デメリット

マンション売却のメリット

  1. まとまった売却代金を得られる
  2. 維持費や管理費が不要になる
  3. 賃貸のようなわずらわしさがない

賃貸に比べた売却のメリットは、まずまとまった売却代金を得ることができることです。また固定資産税や管理費、修繕積立金などを支払う必要もなくなります。また何といっても、空室リスクや入居者とのトラブルなどといった、わずわらしい面が一切ないのがメリットです。

マンション売却のデメリット

  1. 不動産資産が残らない
  2. 定期収入が入らない

デメリットとしては、せっかく買ったマンションが、不動産資産として残らないことです。また賃貸に出したときのような定期収入を得ることもできません。

安易なマンション賃貸は避けよう

以上、見てきたように、賃貸にも売却にもそれぞれメリット、デメリットがあります。また金銭的な損得においては、エリアや物件、マンション所有者のライフスタイルや価値観によって状況がまったく異なるため、一概にどちらが得とは言えません。

ただ最近は、自分のマンションはいくらで売れるのか、いくらで貸せるのかを、複数の不動産会社から簡単に一括査定できます。これらを活用して、自分のマンションを売った場合と、貸した場合の相場を比較してみるのもいいでしょう。

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ただその結果から、「賃貸のほうが得だから賃貸にする」というのは大変危険です。今まで見てきたように、マンションを賃貸に出すことには多くのデメリットやリスクがあります。マンションを賃貸に出すということは、立派な不動産経営です。経営者として、物件の費用や税金の管理、クレーム対応など、雑多な作業も責任をもって行わなくてはなりません。

最近は空室率が高く、これから人口も減少していくので、賃貸経営はますます大変になっていくことが予想できます。「とりあえずしばらくの間、賃貸に出してみるか」などといった安易な考えの人は、売却を選んだほうが無難でしょう。

もちろん、しっかりとした知識をもち、明確なプランのもとで賃貸に出すなら、場合によっては売却よりよい結果をもたらすこともありえます。今は住宅ローンの金利が非常に低いので、平均的な家賃よりローン返済額のほうが低く、黒字化しやすいといった面もあります。ただ、いずれにしろ賃貸に出すには、自分はこれから不動産経営者になるのだとの覚悟が必要です。

まとめ|マンションを賃貸にする場合には売却よりも大変

自分が住まなくなったマンションを売却するか、賃貸に出すのか。それはどちらが得だと単純に言えるようなものではありません。ただ売ってしまえばそれでお終いの売却に比べ、賃貸が多くの面倒やリスクを背負うことになるのは間違いありません。賃貸を選ぶ際は、それなりの知識と覚悟が必要です。

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