住宅ローンの繰り上げ返済まとめ|期間短縮型と返済額軽減型について徹底解説

マイホームを持っている方にとっては、住宅ローンの返済は切っても切れない悩みです。住宅ローンは35年の長期にわたるローンですから、まさに住宅ローンを完済することが人生において大きな目標の一つと言えるでしょう。その住宅ローンを少しでもお得に返すための方法が、繰上返済です。

住宅ローンを借りている方の中には実際に繰上返済を検討している方も多いと思いますが、実際繰上返済を行うとどれくらい得になるでしょうか。繰上返済を行うには当然手元資金が減ってしまうことになるので、繰上げ返済を躊躇している方も多いでしょう。

今回の記事では住宅ローンの繰上返済について、メリットやデメリット、手数料などについて詳しく解説をしていきます。住宅ローンを借りている方は、ぜひ今回の記事を読んで参考にして下さい。

住宅ローンの繰上返済は2種類ある

計算機と木の家
今回の記事では住宅ローンを繰上返済した場合のメリット・デメリットや、実際どれくらいお得になるかを説明して行きますが、その前に住宅ローンの返済の仕組みについて説明をしておきます。住宅ローンの毎月の返済額は元利均等方式という計算方法で計算され、毎月の返済額が決まります。
表(返済額と返済期間)

元利均等返済は上記のように毎月の返済額は一定であっても、上記のように毎月利息と元金の内訳が変わっていきます。始めの内は利息の支払いが多く元本の返済に充当される部分が少ないですが、期間が経過するにつれて徐々に利息部分が減っていきます。このように始めの内は利息の負担部分が高いのが住宅ローンの特徴なので、繰上返済は早い時期に行うほどお得になります。

住宅ローンの繰上返済とは名前の通り残債を繰り上げて返済をすることを言いますが、繰上返済には住宅ローンの残高全てを返済する全額繰上返済と、残高の一部を返済する一部繰上返済があります。今回の記事では主に一部繰上返済について、説明をしてきます。

そして一部繰上返済には、返済方法によって期間短縮型と返済額軽減型の2種類の方法があります。それぞれの特徴について見て行きましょう。

期間短縮型

まず初めに説明をするのは、期間短縮型です。期間短縮型とは名前の通り、繰上返済した金額の分だけ全体の返済期間を短縮する方法です。この方法で繰上返済をした場合は、毎月の返済額は繰上げ返済前とは変わりませんが、最終返済期日と残りの返済回数が短くなります。

期間短縮型(返済額と返済期間)

返済額軽減型

続いては、返済額軽減型です。返済額軽減型は繰上げ返済した金額を、毎月の返済額を軽減する方へと充当をします。残りの返済回数は変わりませんが、繰上返済をした金額だけ毎月の返済額が軽減されるので繰上返済をした効果が実感しやすいとも言えます。

返済額軽減型(返済額と返済期間)

期間短縮型と返済額軽減型の違い・選び方

指さす女性
繰上返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類があることは先ほど説明をしましたが、繰上返済をする際にどちらの方法を選べば良いでしょうか。それぞれの方法には違いや特徴があるため、繰上返済をする方の事情に応じて適切な方法を選びことが大切です。

総支払利息と返済額の軽減が大きな違い

期間短縮型と返済額軽減型の違いは、繰上返済をした後の効果に違いがあります。一つ目の違いが毎月の返済額です。返済額軽減型は繰上返済をした金額に応じて毎月の返済額が軽減されるのに対して、期間短縮型は毎月の返済額は変わりません。毎月の返済額はすぐにでも分かる効果なので、分かりやすい特徴と言えます。

二つ目の違いは、総支払利息です。同じ金額を繰上返済をした場合、期間短縮型と返済額軽減型のその後の総支払利息を比べると、期間短縮型の方が総支払利息は安くなります。期間短縮型は返済の期間を短くするため、元本の返済ピッチが速くなり利息の発生を抑えることが出来ます。つまり、期間短縮型の方が返済額軽減型よりもお得という事になります。
期間短縮型と返済額軽減型の違い
このようにそれぞれ特徴のある二つの繰上返済方法ですが、どのような場合でどちらを選ぶべきかを見て行きましょう。

総支払利息を抑えたい人は期間短縮型がおすすめ

繰上返済を行う場合は、やはりお得に返済をしたいというのが目的の方も多いでしょう。とにかく利息の負担を押さえて、繰上返済をお得なものにしたいと考える方にとっては期間短縮型がおすすめの方法です。毎月の返済額は変わらないため、繰上返済をした効果が分かりにくいですが、繰上返済の効果を最大限に受けることが出来ます。

他のローン返済がなかったり、教育費も必要ないなど毎月の収支に現状の返済額でも余裕があって、繰上返済を活用してとにかくお得に返済を終わらせたいと考える方にとっては、期間短縮型がおすすめの方法と言えるでしょう。

毎月のキャッシュフローを改善したい人は返済額軽減型がおすすめ

まだまだ子供も小さく、教育費や学費が今後もかかるなど毎月の収支に余裕がないような方の場合は、返済額軽減型の方がおすすめです。返済額軽減型は何よりも住宅ローンの毎月の返済額を軽減できることが特徴です。繰上返済を行って、毎月の返済を1万円でも2万円でも減らせると、家計はとても楽になるでしょう。

全体の総支払利息を押さえる効果としては小さいですが、無理に期間短縮型を選択して毎月の収支が逼迫しては意味がありません。家計の状況にもよりますが、毎月の返済額を軽減できるというメリットを取ることも、支払額の総額という数字以上のメリットがあると言えるでしょう。

住宅ローン繰上返済のメリット

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これまでは繰上返済の仕組みや種類などについて説明をしてきましたが、繰上返済は何故行った方が良いのでしょうか。繰上返済を行うことによって様々なメリットがあるため、多くの方が繰上返済を検討していると言えます。繰上返済を行うことによってどのようなメリットがあるかを整理していきましょう。

毎月の返済額や利息を軽減できる

繰上返済を行う一番のメリットとしては、やはり返済をお得に行うことが出来る点です。期間短縮型であっても返済額軽減型であっても、繰上返済をしない場合とした場合では毎月の返済額や総支払利息の負担は大きく違います。繰上返済をすることで毎月の返済や利息の負担を軽減できることは、一番のメリットと言えます。

保証料が戻ってくる

もう一つのメリットとして、保証料が戻ってくることがあります。当初住宅ローンを借りる際に、保証料を一括で払っている場合に限りますが、繰上返済をすることでその保証料が戻ってくるというメリットがあります。保証料は保証会社に払うための費用で、借入期間や金額に応じて所定の金額を払っています。そのため途中で繰上返済をすることで、期間や金額が減少するため保証料の戻しがある場合があります。

戻し保証料がどのくらいの金額になるかは分かりにくいですが、思っているよりも金額は少ない点に注意でしておきましょう。当初払った金額と戻し保証料は金額や期間に比例をしている訳ではありません。借入残高が多い始めの頃ほど保証料が高くなるため、戻し保証料のイメージは下記の通り返済した期間には比例していません。
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借入期間の半分で繰上返済をしたとしても、戻し保証料は当初の半分以下の金額です。このように戻し保証料は、期間や金額に比例して戻ってくる訳ではない点には注意しておきましょう。

住宅ローン繰上返済のデメリット

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繰上返済はメリットだけのように感じてしまいがちですが、実はデメリットもあります。繰上返済をすることで経済的にも損してしまう可能性もあるため、繰上返済を行う際にはデメリットも理解しておくことが重要です。繰上返済のデメリットには、次のようなものがあります。

住宅ローン控除が使えなくなる場合がある

住宅ローンを借りている方の中には、住宅ローン控除を毎年利用している方も多いでしょう。住宅ローン控除とは、一定の要件を満たした住宅ローンの借入がある方が受けることの出来る税制優遇の制度です。年末の住宅ローン残高の一定割合が所得税や住民税から控除される仕組みで、毎年数十万もの税額が還付される場合もあります。

この住宅ローン控除を受けるための要件の中には、借入期間が10年以上という項目があります。そのため繰上返済を期間短縮型で行う事によって、住宅ローンの残り期間が10年を切ってしまった場合は住宅ローン控除を受けられなくなってしまいます。住宅ローン控除を受けている状態で、期間短縮型で繰上返済を行う場合にはこの点には良く注意をしておくようにしましょう。

一度短くした期間は伸ばせない

こちらも期間短縮型で繰上返済を行った場合に発生するデメリットですが、一度短くしてしまった期間は簡単には伸ばすことが出来ません。期間短縮型で繰上返済を行うと、最終返済期日までの期間が短くなります。しかしその後返済が苦しくなってしまった場合でも、元の期間に戻すことは簡単ではありません。

繰上返済で短くした期間は、何となく後で元に戻せそうな気がしてしまいますがそんなことはありません。再度元の期間に戻すとなると、リスケジュールという手続きになってしまって個人信用情報機関などにも登録をされてしまいます。そのため期間短縮型で繰上返済をする場合には、慎重に行うようにしましょう。

住宅ローン繰上返済の手数料・利息

計算機と木の家
繰上返済はとてもメリットのあることはこれまで説明してきた通りですから、もし家計に余裕があるのであれば繰上返済を検討しても良いでしょう。繰上返済が出来る最低金額も以前は100万円以上と決めている金融機関もありましたが、現在ではインターネットを使えば1万円から返済が出来るところもあります。そのためこまめに行って行くのが賢い繰上返済方法ですが、都度手数料がかかるので事前に確認しておきましょう。

繰上返済の手数料

繰上返済の手数料は金融機関によって違いがあり、多くの金融機関ではインターネット経由での手数料を低めに設定をしています。また一部繰上返済と全額繰上返済で手数料が違う場合もあるので、混同しないように注意しましょう。下記に主要な銀行の繰上返済手数料を紹介致します。

金融機関名 一部繰上返済手数料 全額繰上返済手数料
三菱UFJ銀行 インターネット 無料

電話・テレビ窓口 5,500円

窓口 16,500円

インターネット 16,500円

テレビ窓口 22,000円

窓口 33,000円

三井住友銀行 インターネット 無料

窓口(専用パソコン) 5,500円

窓口 16,500円

インターネット 5,500円

窓口(専用パソコン) 11,000円

窓口 22,000円

みずほ銀行 インターネット 無料

窓口 33,000円

33,000円
りそな銀行 インターネット 無料

窓口(変動金利選択中) 5,500円

窓口(固定金利選択中) 33,000円

窓口(変動金利選択中) 5,500円

窓口(固定金利選択中) 33,000円

ARUHI フラット35 無料

フラット35以外 インターネット 無料

フラット35以外 11,000円or33,000円

フラット35 無料

フラット35以外 55,000円

イオン銀行 インターネット・窓口 無料 55,000円
住信SBIネット銀行 無料 変動金利選択中 無料

固定金利選択中 33,000円

楽天銀行 無料 無料

ボーナス払いがある場合は利息に注意

繰上返済をする際、ボーナス併用払いを利用している方は利息の払い方について注意が必要です。住宅ローンの利息は毎月の後払いが一般的です。毎月の返済日が30日の場合、4月30日の返済では4月1日~30日までの利息を払っていることになります。

しかしボーナス払いの場合は、6ヶ月に1回の後払いとなります。例えば6月30日と12月30日の年2回ボーナス返済がある場合、6月30日の返済で1月1日~6月30日までの利息を、12月30日の返済で7月1日~12月30日までの利息を払うことになります。

このようにボーナス返済がある状態で、例えば4月30日に繰上返済を行うと1月1日から4月30日までのボーナス払い分の利息の清算をする必要があります。この利息のことを、経過利息と言います。この経過利息はボーナス払いの有無に関係なく発生する可能性はありますが、ボーナス払いを併用しているケースの方が金額が大きくなりまやすいので注意しましょう。

住宅ローン繰上返済のシミュレーション

計算機と家とお金
ここまで今回の記事では住宅ローンの繰上返済の仕組みやメリット・デメリットについて解説をしてきました。繰上返済がとても効果があることについて紹介をしてきましたが、実際にどれくらいの効果があるのでしょうか。ここからは住宅ローンの残高別に、実際に繰上返済を行った場合のシミュレーションを見て行きましょう。

住宅ローン残高が4,000万円の場合

まずは住宅ローンの残高が4,000万円程度ある場合のシミュレーションを行って見ます。4,000万円も残高がある場合は、住宅ローンを借りて間もないケースが多いですから、下記の前提条件でシミュレーションを行います。

当初借入金額 4,000万円
当初借入期間 35年
経過年数 1年
残り年数 34年
金利 1.0%

当初4,000万円を期間35年で住宅ローンを借りて、1年を経過後に繰上返済を行った場合のシミュレーションを行います。繰上返済の金額別に、下記のような結果になります。
表(期間短縮型・返済額軽減型)
繰上返済を行った場合の結果が、上記の表の通りです。今回のシミュレーションでは、今回の繰上返済以外は繰上返済を行わず、完済まで通常返済を行った場合のシミュレーションになります。

期間短縮型で100万円繰上返済を行うと、約38万円もの利息の発生を今後抑えることが出来ます。つまり100万円を繰上返済することで、138万円分の返済額を減らすことが出来ます。このように繰上返済の効果はとても大きいことから、繰上返済がお得であることが分かります。

更に返済額軽減型に比べると期間短縮型の方が、繰上返済の効果が大きいことも特徴的です。一方で返済額軽減型は毎月の返済額が目に見えて下がるので、繰上返済の効果が分かりやすいことが分かるでしょう。

住宅ローン残高が3,000万円の場合

続いて住宅ローンの残高が、約3,000万円の場合のシミュレーションを行っていきます。3,000万円の場合もまだまだ借り始めてからそう長くはない場合がおおいですから、下記の前提でシミュレーションを行います。

当初借入金額 3,500万円
当初借入期間 35年
経過年数 5年
残り年数 30年
金利 1.0%

当初3,500万円を35年で借入をして、5年を経過したタイミングで繰上返済を行った場合のシミュレーションを行った結果が下記になります。
表(期間短縮型・返済額軽減型)
同じ金額を繰上返済をしても、先ほどの4,000万円の場合の繰上返済の効果と比較してみると今回の方が効果が少ないことが分かります。このことからも繰上返済は、出来るだけ早く残高の多い内に行った方がより効果的であることが分かります。

住宅ローン残高が2,000万円の場合

次は住宅ローンの残高が約2,000万円程度の場合のシミュレーションを行っていきます。このぐらいの金額になると、ローンの返済も大分進んでいる場合が多いので、下記の前提条件でシミュレーションを行っています。

当初借入金額 3,500万円
当初借入期間 35年
経過年数 15年
残り年数 20年
金利 1.0%

先程と同じく当初3,500万円を35年で借入をしたケースで、借入時から15年経過後に繰上返済をしたという前提でシミュレーションを行っていきます。各金額別と、返済方法別の結果は下記のようになります。
表(期間短縮型・返済額軽減型)
3,000万円のシミュレーションと比較をすると、どのケースでも更に繰上返済の効果が薄れてしまっていることが分かります。この時期になると住宅ローン控除も終わっている場合が多いので、もし余裕があるのであれば期間短縮型で行うことを検討しても良いでしょう。

住宅ローン残高が1,000万円の場合

続いて残高が1,000万円程度の場合のシミュレーションを行っていきます。残り1,000万円となると大分返済も進んでいます。シミュレーションの前提は、先ほどと同じく下記の内容で行います。

当初借入金額 3,500万円
当初借入期間 35年
経過年数 25年
残り年数 10年
金利 1.0%

これまでと同様に3,500万円で当初借入をして、25年を経過した状態で繰上返済を行ったと仮定してシミュレーションを行います。繰上返済の金額別の結果は、下記の通りです。
表(期間短縮型・返済額軽減型)
この時期になると更に繰上返済の効果は薄れています。一方で、返済額軽減型の場合の毎月返済額の減り方が大きくなっているのが特徴です。今回のシミュレーションでは1度だけ繰上返済を行ったという前提で総返済額を計算していますが、実際にはこまめに早めに行うことでよりお得に返済をすることが出来ます。

インターネット経由であれば、繰上返済手数料が無料の金融機関も多いので繰上返済もお手軽に行えるようになっています。余裕のある範囲内でこまめに繰上返済を行うことが、お得に返済出来るポイントです。

困ったら不動産会社に相談する

繰上返済は出来るだけ行った方がお得になりますが、無理をしてまで行ってしまわないようにしましょう。まだまだ子供が小さかったりするご家庭であれば、教育資金も必要になります。繰上返済を優先するあまり、住宅ローンより金利の高い教育ローンを借りることになってしまっては意味がありません。

そのため繰上返済は慎重に行うことが重要ですが、判断に迷ってしまう場合もあるでしょう。金融機関には気軽には相談しずらいでしょうから、困ったら付き合いのある不動産会社に相談をしてみるのも良いでしょう。不動産会社の担当によっては住宅ローンアドバイザーなどの資格を持っている方も多く、普段から住宅ローンには接しています。

そのため適切なアドバイスをもらえる場合もあるので、気軽に相談をしてみるのも良いでしょう。また住宅を購入する際の不動産会社選びは、住宅ローンに詳しい会社を選ぶと良いでしょう。不動産会社選びの際には、下記の一括査定サイトを使えば複数の不動産会社に一度にコンタクトが取れるので便利です。

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まとめ|繰上げ返済は慎重に行うことが重要!

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人生の大きな目標の一つとも言える住宅ローンの完済を、少しでもお得に行えるのが繰上返済です。繰上返済は一度に大きな金額をするよりも、こまめに前倒しで行って行く方が効果が大きいです。そのため家計に余裕があるのであれば、早めの繰上返済を行っていくことがポイントです。

しかし注意したいのが、あまりに繰上返済を優先しすぎない事です。教育資金やマイホームの修繕などが必要になった際、手元資金がなければ借入をしなければなりません。教育ローンやリフォームローンは住宅ローンに比べると金利は高いのが一般的ですから、繰上返済を優先しすぎてこれらの借入をしてしまっては意味がありません。

また期間短縮で繰上返済をした場合、後で期間を延ばすことは簡単には出来ません。そのため繰上返済をする際には、このように慎重に判断することも重要です。繰上返済に困った場合は、身近な不動産会社に相談をしてみるのも良いでしょう。繰上返済を検討している方は、ぜひ今回の記事を参考にして検討してください。

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