住宅ローンの残債がある場合マンションは売却できる?~繰上返済の方法と、必要な手数料

マンション

マンションを売却したいけど、住宅ローンがまだ残っている。そんなときはどうすればいいのでしょう。そもそも住宅ローンが残っているマンションを売ることはできるのでしょうか。ここでは住宅ローンが残っているマンションを売るための方法と、その際に有効な全額繰上返済について解説します。

住宅ローンが残っているマンションは売却できるのか?

まずはそもそも、住宅ローンが残っているマンションを売ることはできるのでしょうか。原則としては、住宅ローンが残っている不動産物件を売ることはできません。住宅ローンが残っている物件には抵当権が設定されているからです。

抵当権とは

抵当権はローンの返済ができなくなったときに、債権者がその物件を取り上げて処分できる権利のことです。仮に住宅ローンが残っていて抵当権が設定されたままの物件を、ある人が買ったとします。その場合、買った人は自分の住宅ローンをきちんと払っていたとしても、前のオーナーが住宅ローンの残債の支払いを滞納したら、その家は債権者に没収されてしまうのです。そのような物件をわざわざ買う人はまずいません。

住宅ローンが残ったままマンションを売却するケースは多い

ただ現実には、住宅ローンが残ったままのマンションが当たり前のように売却されています。それは中古マンションの売買取引では、決済と「所有権の移転」「抵当権の抹消」をほぼ同時に行っているからです。買い主から売却金額が売り主に支払われた段階で、すぐに売り主はそのお金で自分のローンを完済し、抵当権を抹消しているのです。

ようはマンションを売却して得られる代金で、ローンの残債を確実に完済でき、抵当権を抹消できることがわかっていれば、売買契約の時点でローンの残債があってもマンションは売ることができるのです。

マンションの売却金で住宅ローンを完済できない時は?

ただ1つ注意しなくてはならないことがあります。売却代金すべてをそのままローンの支払いに当てられるわけではないということです。マンションを売るには仲介手数料や登記費用などの諸費用が必要となります。売却代金からこれら諸費用を引いたお金で、ローンの残債を完済できなくてはなりません。

また現実には、売却価格は実際に売れるまでいくらになるのかわかりません。想定していた額より値引きして売らざるを得ないケースもあります。また諸費用は売却価格によっても変わってきます。そのため売却代金を住宅ローンの完済にあてるには、査定額や相場より低めの売却金額を想定し、その金額でローンが完済できるかどうかを見極めておく必要があるのです。

そのうえで、売却代金でローンが完済できないときはどうすれば良いのでしょう。預貯金でその分を補填するか、何らかのかたちで資金を調達する必要があります。

買い換えローンを利用してマンションを売却

最近は多くの金融機関が、マンションを買い換えた際に、前の住宅で残ったローンを新しい家のローンに組み入れることができる買い換えローンや住み替えローンを用意しています。ようは前の物件と新しい物件のローンを1本化してくれるのです。

このようなローンを使えば、マンションの売却金でローンを完済できなくても、今の家を売って新しい家に住み替えることが可能です。ただし、借り入れ総額が増えるため審査は厳しくなります。また今の物件の売却と、新しい家を探して購入するタイミングを上手く合わせなくてはなりません。新たに負担の大きいローンを組むことになるので、本当に返済できるのか慎重に検討する必要もあります。

ちなみにマンションを買い換える際には、売却より先に住みたい家が見つかり、売買契約を結ばざるをえないケースがあります。しかしそのさいにタイミングよく自宅が売却できなければ、2重ローンとなってしまいます。そこでそのような場合は、「いつまでにこの金額で売却できなかった場合は契約を白紙撤回する」といった特約を結んでおきます。そうすれば万が一、売却に失敗した場合も売買契約を破棄できます。

任意売却でマンションを売却する

また何らかの事情で住宅ローンの返済が苦しくなり、マンションを売却したいと思っているものの、売っても多額のローンが残ってしまう。預貯金での穴埋めや買い換えローンも利用できない、といった場合もあるでしょう。そのようなケースでは任意売却をするという手もあります。

この制度は何らかの理由でローンの返済が難しくなり、滞納している人の救済策で、債権者の同意のもとローンの残債があるまま抵当権を解除します。そのためマンション自体は、ローンを完済した物件同様に、一般的な市場価格で売却することができます。

そのうえで、残債は無理のない範囲で少額に分割して返済していくことになります。場合によっては、残りの支払い額を減額してもらえる場合もあります。ただこの制度はあくまでも住宅ローンを滞納して支払えなくなった人のための救済策なので、滞納情報が信用情報機関に登録されて新たなローンが組めなくなるなどといったデメリットがあります。

マンション売却時の住宅ローンの全額繰上返済と手数料

最後に、売却代金で足りない分を補うだけの預貯金がある場合は、残高のすべてを一括して返済する「全額繰上返済」をすると良いでしょう。この場合、本来支払う予定だった利息を大幅に減らすことができます。

ただし金融機関によっては手数料がかかることがあります。また手数料の額についても、金融機関や利用しているローンによってさまざま異なります。一般的には、数万円程度の手数料が必要となることが多いようです。

また金融機関によっては、通常の繰上返済はネットでできても、全額繰上返済は書面での手続きが必要な場合もあります。また申し出から実際に完済できるまでに一定の期間が必要な場合もあります。まずは利用している金融機関に全額繰上返済することを伝え、手数料を含めた返済金額や、返済の方法や手順を教えてもらいましょう。

まとめ【住宅ローンの残債、繰上返済について】

住宅ローンの残債があったとしても、売却代金でローンを完済できる場合はマンションを売ることができます。ただし必ずしもマンションが想定していた金額で売れるとは限らず、売却のための経費もかかるため、売却代金で完済できるかどうかの見極めは慎重に行う必要があります。売却代金だけでは完済できない場合は、預貯金があるなら全額繰上返済、預貯金がない場合は借り換えローンを利用するといった手もあります。

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