築年数別マンションの売却査定額をアップするポイント~築10年から築40年まで

築年数別マンション

マンションの売却を考えるとき、「築何年か」ということはとても重要です。そこで築浅・築10年・築15年・築20年・築30年・築40年以上とそれぞれの築年数ごとに分けて、マンションを売却する際の査定額を少しでもアップし、できるだけ高く売るためのコツをご紹介しましょう。

築浅のマンションを売却するポイント

<築浅マンション売却査定の現状>築浅物件は人気なので、売却しやすい!興味がある人に購入してもらえるギリギリの査定額をねらいたい

築浅で手放す悔しさはあるものの、売却はしやすい

買って5年もしないのにマンションを売却するというのは、ご本人にとっては悔しい限りですが、購入する側や不動産業者としては大歓迎の物件です。業者に査定をしてもらい、売却に踏み出したとたんに、多くの人の目に留まる物件となるでしょう。特に新築時に人気の高かったマンションであれば、かなりの反響が望めます。

「本当は新築時にあのマンションが欲しかったけれど、高くて躊躇してしまった」という人が、購入を検討する可能性は大です。売却査定額に関しては、あまり強気に出過ぎても無視されてしまうので、「これなら購入してくれるかもしれない」というギリギリの査定額をねらいましょう。部屋を美しくスッキリと整えておくと、高額の査定額が期待できます。

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賃貸マンションに住んでいたと思えば、査定額が安くなるのも諦めがつく

築浅とはいえ中古なので、売却査定額はそれなりに安くなってしまいますが、そのマンションに賃貸で住んでいたらいくらかかるかを考えれば、そこまで損をしたわけではありません。

たとえば4,000万円で購入したマンションを、3年後に3,500万円の査定額で売却に出したとします。購入希望者は、ほぼ新築同然のマンションを500万円も安く買えるのですから、興味津々です。売りに出した側も、同じ物件に賃貸で住んだら1ヶ月15万円以上するところ、13万円台で住めたことになります。

もちろん、新築時には10~50万円程度の修繕積立一時金を払っていますし、購入時と売却時にかかる費用なども計算に入れなければならないので、単純に判断はできません。しかし、築年数が古くなったマンションの値下がり率を考えれば、早期に売却するのは賢い選択といえます。

リフォームをかける必要がないので、無駄な経費がかからない

築浅物件の場合、リフォームをかける必要がないのも、大きな利点です。単純に売却査定価格からもろもろの経費やローンの残債を差し引いたものが、手元に残ると考えて良いでしょう。

これが築10年以上となると、使い方次第ではリフォームが必要になってきます。リフォーム代はちょっとした手直しでもかなりの金額になるので、築浅の売却は経費がかさまない点も魅力です。

<築浅マンション売却の方策>築年数は浅ければ浅いほどいいので、早期の売却に向けて努力を

住み続ける可能性がないのであれば、高値で売却することに固執しないこと

築浅のマンションをあえて売却するにあたっては、転勤や離婚・環境になじめなかったなど、さまざまな事情があるでしょう。もしも「このまま住み続ける」という選択肢がゼロであれば、築年数は浅ければ浅いほど有利なので、早期の売却に向けて積極的に攻勢をかけましょう。

「少しでも高く売りたい」という気持ちはわかりますが、マンションは新築購入直後から10%価格が下落し、さらに1年ごとに1~2%くらい下落すると言われています。さらに中古マンションの購入希望者は「できるだけ安く買いたい」という気持ちが強いので、多少たたかれることも覚悟しなければなりません。

ローンの残債が残っている場合は、厳しい決断になるかもしれませんが、高値で売却することに固執しないことは早期売却の大きなポイントです。

売却理由をしっかりと伝えることが大切

マンションを売却する際には、まず自分が購入する立場になって考えてみることが重要です。そうすると、たとえば築2年のマンションが売却に出ていたとしたら、「何でこんなに早く売却するのだろう?」と、不思議に思うのではないでしょうか。

「何かマンションに欠陥があった?それとも自殺や放火でも?」と、勘ぐり始めれば切りがありません。そこで、築浅マンションを売却する際は、こちらから売却理由をしっかりと伝えて安心させることが大切です。

ただし、何でも馬鹿正直に話せばいいというものでもありません。事故物件などのように告知義務がある場合は、話さなければトラブルの原因になりますが、「お隣の子に娘がいじめられて」などという事情は、相手に不安感を与えるだけです。その辺は不動産業者に相談しながら、適切な理由をきちんと説明する必要があります。

築10年以内のマンションを売却するポイント

<築10年以内のマンション売却査定の現状>築10年は、新築で購入した人が売却を考える節目。買い手も「築10年以内」を望む人は多い

査定額が低くなることから、築10年以内にマンション売却を考える人は多い

マンションを新築で購入した人は、最初の5年間くらいは新しい施設に満足し、充実した生活を送っています。ところが7~8年くらい経ってくると、「このまま住み続けていると、どんどん査定額が低くなってくるのではないか?」という不安が生まれ、「やっぱり築10年以内に売却した方がいいかもしれない」と思い始めます。そういう意味で築10年はマンション売却のひとつの節目であり、また購入する側も、実に半数近くの人が「築10年以内のマンションを買いたい」と希望しています。

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築10年のマンションは、高ければ購入価格の7~8割、安ければ5~6割の売却査定価格となるのが一般的です。具体的にどのくらいの査定額になるか知りたい人は、イエポタの不動産売却査定で、「無料60秒診断」を受けてみましょう。

<築10年以内のマンション売却の方策>築10年以内で探す人が多いということは、築11年になる前にマンションを売却するのがベスト

中古マンションを探す人の半数が「築10年以内」を希望する

中古マンション情報サイトを見ると、「築年数」の欄にカーソルをあてたときに「3年以内」「5年以内」「10年以内」「15年以内」「20年以内」「25年以内」「30年以内」「上限なし」と出てきます。

この中で、最も購入希望者が多いのが「10年以内」です。「5年以内だとさすがに高いけれど、10年以内ならまだ新しいのに安くてお得感がある」ということもありますし、「5年や15年よりも何となく区切りがいい」という、単純な理由もあります。

もちろん、築11年になっても売れないわけではありませんが、10年以内を希望する人の目に留まりにくくなるのは確かです。できるだけ築11年になる前にマンションを売却できるよう、努力しましょう。

ライバルの物件を調査しながら、その中でより魅力ある物件になる努力を

築10年でマンションを売却する場合、利便性や管理状態・街の将来性・競合するマンションの数などを考えて、価値の高いマンションは一般的に新築時の7~8割、それ以外は5~6割という売却査定額になります。さらにそのときの景気の良し悪しも、査定額に影響します。

この時期には、同じマンション内に売却物件が複数発生するケースが多く、同じような間取りと条件であれば最も強力なライバルになります。こうしたライバルの売却額などを調査しながら、自分が売却しようとするマンションがどうすればその中から選ばれる魅力ある物件になれるかを考え、工夫をしましょう。

中古不動産情報サイトに掲載される画像や文章は、かなり重要!

中古不動産情報サイトで、まず興味を引かれるのは「画像」

たとえば中古不動産情報サイトに掲載される際、サイト上にはどんな画像が載っているでしょうか?売却する物件が掲載されると、マンション購入希望者は文字で記載された情報よりも、まずは画像に興味を引かれます。そこに室内の画像が載っていないなどというのは論外で、何枚かある画像の情報を見ながら「こんな部屋に住んでみたい」と思ってもらえれば、見学の有力候補になります。

特に重要なのは、希望する地域や条件などを入れて検索すると出てくる、トップの画像。これを見て購入希望者は「ちょっと興味があるからクリックしてみよう」とアクションを起こします。

中古不動産情報サイトに掲載する画像や文章の提供は、基本的に売却を依頼した不動産業者が行うのですが、担当者によってサービスの質に差があるのが現状です。物が乱雑に置かれた室内をド~ンと載せてしまう人もいますし、せっかく景観がいいのにそこを載せずに、薄暗い室内を中心に掲載してしまう人もいます。

自分の物件が中古不動産情報サイトに掲載されたら、まずは自分の目で見て情報ページを確かめ、本当にその画像でマンション購入希望者を見学にまで至らせることができるかどうかを検証しましょう。そして「ちょっとこの画像では人を呼べない」と思ったら、自分で満足できる画像を撮影して担当者に差し替えてもらいましょう。

室内以外にアピールしたい共有施設や周辺施設なども、掲載されているでしょうか?画像の情報は沢山あってもサラッと見られるので、枚数を気にする必要ありません。アピールしたい部分を、中古不動産サイト上で許せるギリギリの枚数まで載せましょう。

中古不動産情報サイトに書かれている「文章」もチェックを

画像と共に重要なのが「文章」です。特に物件のトップに出てくるキャッチコピーと、それをフォローするサブキャッチコピーは、マンションのイメージを大きく左右します。最近はこうしたキャッチコピーや画像を創意工夫して、魅力あるマンションに見せて売却する中古不動産業者が増えてきたので、その中で負けてはいられません!

中古不動産業者がもしあまりインパクトのないキャッチコピーを載せているようなら、自分で考えたものと差し替えてもらうくらいの努力が必要です。画像を説明するキャプションや、特徴のピックアップ、物件概要などにも目を光らせましょう。

築15年以内のマンションを売却するポイント

<築15年以内のマンション売却査定の現状>築10年に比べてだいぶ値下がりしている、築15年のマンション

購入希望者がグッと減り、売却希望者は増える

築15年以上のマンションは、立地や利便性・耐久性・美しさなどによっても違いますが、一般的には築10年のマンションに比べてだいぶ値下がりしていると思った方が良いでしょう。はっきり言って、売却査定額は新築購入価格の半分か、それ以下になる可能性があります。

購入希望者も築10年以内に比べるとグッと減り、それに対して築15年あたりで売却したい人は増えるので、需給バランスが悪い状態です。

リフォームのタイミングでマンションを売却するという考え方もある

マンションは築15年くらいになると、キッチンのコンロやガス給湯器などを、そろそろリフォームしなければならない時期になります。フローリングや壁のクロス、バスルームの暖房乾燥機、トイレの温水洗浄便座なども、場合によっては交換のタイミングになるでしょう。

そのときに数百万円をかけてリフォームをする経費は、馬鹿になりません。それならば、たとえばリフォームに300万円かかるとしたら、その分だけ安く売却しても損はしないということになります。住宅にはリフォームが付きものなので、新築から15年間住んで一度もリフォームをしないで売却できれば、それはそれでラッキーといえます。

管理費や修繕積立金のアップも視野に入れて

管理費や修繕積立金が増額し始めるのが築15年頃

築15年頃というと、管理組合の中で管理費や修繕積立金のアップが検討される時期でもあります。新築マンションを購入する際に、管理費や修繕積立金の金額を決めるのは入居者ではなく、不動産業者です。

ところが不動産業者は、少しでも早くマンションを売りたいので、管理費や修繕積立金を低めに設定しているケースが多いのです。入居者同士が管理組合を作って話し合ったときに、「この金額では大規模修繕ができない」という意見が多く出るのですが、すぐには改善されません。何度も話し合いを重ねた末、築15年あたりになって増額ということになるわけです。

築15年で手放せば、家計負担増の心配もない

こうした面からも、築15年あたりでマンションを手放せば、月々の管理費や修繕積立金の増額による家計負担増に悩まないまま、退去することができます。

築20年くらいになって、実際に管理費や修繕積立金が増額されてから売却に出すと、「え!月々の支払いがこんなにかかるの?」と二の足を踏まれることもあるでしょう。その前にマンションを手放すのは、賢い選択といえるかもしれません。

<築15年以内のマンション売却の方策>耐震性や設備面などのメリットを前面に出し、売却価格を低くしてコスパを強調する

築15年のマンションは、査定額が急激に下落する真っ只中

マンションは築年数が査定額にダイレクトに響きますが、築15年のマンションも例外ではありません。新築から中古になった時点で査定額ガクンと下がり、その後「築10年以内のマンションに住みたい」という需要を外した時点で、さらにまたガクンと査定額が下がります。

このまま築20年までは急カーブで査定額が下落していくのですが、その下落の真っ只中にいるのが、築15年のマンションです。そのため、不動産業者が査定した金額を「思ったよりずっと査定額が低い」と思ったときでも、同じタイプのマンションの売却実績などと比べながら、冷静に判断することが大切です。

ただし、立地が良かったり、ブランド価値の高いマンションなどは、新築時の70~80%の査定額が出る場合もあります。

マンションを売却するなら築15年以内に!

ここで心しておかなければならないのは、“築15年以内”という枠を過ぎると、購入希望者がまたグッと減るということです。築15年も築16年も現実的にはあまり変わらないのですが、購入希望者の抱く印象はかなり違います。

築16年になった時点で、購入希望者の頭の中では“築20年以内”に分類されてしまい、「古いマンション」に位置づけされてしまうからです。築15年頃に売却を考えるなら、査定額をある程度妥協してでも、築15年以内に売り切るように努力しましょう。

耐震性や設備の良さを前面に出して売却する

築15年でマンションを売却しようとする場合、「築浅」「築10年」といった単純な区切りではないため、新しくもなければ古くもないという中途半端なイメージがあります。

そのため、築15年のマンションの場合は、“コスパの高さ”を強調するのが得策でしょう。たとえば耐震性や設備面で優れたマンションなら、「築15年で新築からだいぶ経ってはいますけど、建物は確かで耐震性に優れて、設備も充実しています。まだまだ30年以上は持ちますし、この建物をこの価格で購入できるのはお得です」という営業トークになってくるかと思います。

実際に営業トークをするのは不動産業者ですが、購入希望者が見学に来たときは、そのことを踏まえてメリットをしっかり説明する必要があります。

実際、2000年以降に建てられたマンションは、現在のマンションと比べてさほど遜色はありません。耐震性が高く、設備も充実しているマンションが多いので、「それなら新築や築浅より、多少古くてもこのマンションの方が良いかもしれない」と選んでもらえる可能性は高いでしょう。

一戸建てから中古マンションに住み替えるシニア層にアピール

マンション購入希望者の中には、一戸建てからマンションに引っ越すシニア層も少なくありません。子育て中に建てた4LDKを売却し、2LDKくらいの中古マンションに住み替え、残ったお金を老後の資金にするのです。

こうしたシニア層にとって、築30年を超えたマンションはやや不安ですが、築15年なら「あと30年間住める」というのが大きな安心感になります。

「リフォーム前の物件を安く買いたい」という需要に応える

中古マンションを探す人は、リフォーム後の美しい部屋を探している人もいれば、リフォーム前の物件を安く買って自分好みにリフォームしたいと思っている人もいます。その後者をねらって売却するというのも、ひとつの方法です。

リフォーム前の物件を売却するという方法は、築20年以上になるとさらに増えていくでしょう。しかし、築15年のマンションなら、リフォーム代もさほど大きくはなりません。購入希望者は「リフォーム代を含めていくらかかるか」という捉え方をするので、リフォーム代が少ないということは、購入額を抑えられることとイコールになります。

築20年以上のマンションを売却するポイント

<築20年以上のマンション売却査定の現状>売却しにくくはなるが、あまり焦る必要はない

マンションは老朽化するが、売却査定額の下落もひと息つく

マンションを売却する際、いよいよ大変になってくるのが、築20年以上のマンションです。大規模修繕などの面倒くささもあり、管理費や修繕積立金が高額になる上に、マンションは老朽化して「ここに住みたい」と思える魅力が減退していきます。

ただし、築20年を過ぎると、急カーブで下落していた売却査定価格もひと息つき、後は穏やかに下っていくという傾向があります。売却する方としては焦らずに、査定額に右往左往することもなく、ゆっくりと納得のいく売却を考えて行けばよいでしょう。3千万円で購入したマンションだったとしても、家賃12万5千円で住み続けていたと思えば、もう元は取っています。売却額が安くても、納得できるというものでしょう。

購入希望者としては、「住宅ローンが何年組めるか」が気になるところ

築20年以上になると、住宅ローンの組みにくさも、購入希望者としては気になるところです。新築時の住宅ローンは、毎月の支払額を抑えるために、35年ローンを組む人が数多くいます。もちろん、築20年だからといって35年ローンが組めないと決まったわけではありません。各金融機関によって、また借り入れる人の年齢や収入などによっても、組める年数は変わってきます。

ただし、築20年になると、35年後には築55年になります。鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年で、一般的には築50年までというのがひとつの目安。ギリギリ築50年まで借りたとしても、築20年の場合は30年間と、通常よく利用される35年ローンより短期間しか組めません。

ある程度の頭金を持っている人なら問題ありませんが、「夫婦でこれから頑張って返していこう」という子育てファミリーは、毎月の返済額が高いことで躊躇する可能性もあります。

<築20年以上のマンション売却の方策>

リフォームをして売却するか、リフォームをしない分安く売却するか?

老朽化した築20年以上のマンションをどうやって売っていくかというと、やはりリフォームをして物件価値を高めるか、リフォームをしないでとことん安く売るかという選択になってくるでしょう。逆に、管理体制のしっかりしたマンションの場合は「築20年以上も経っているのに、ここまで美しい状態を保っている」という評価を受けて、値崩れしない場合もあります。

また、1994年頃から日本はマンション大量供給時代に入り、大型で駅近のマンションもどんどん建設されました。都心で駅近のマンションというのは、新築では少ないので、あえて立地重視で築築20年超のマンションを探している人もいます。

遮音性や断熱性・耐久性に関する補足を忘れずに

築20年以上のマンションは、遮音性や断熱性・耐久性などで劣る物件が少なくありません。見学の際に質問を受けたら、しっかり答えられるよう準備をしておきましょう。

「建物は古いけれど、上階の物音はほとんど聞こえない」「日当たりがいいので、真冬以外はあまり暖房を使わない」といった具体的な話も、購入希望者は興味をそそられます。

築25年以内なら「住宅ローン控除」が受けられることを強調する

中古マンションを扱う不動産業者の中には、“築25年はマンション売却の好機”という考える人もいます。それはなぜかというと、築25年は買い手が住宅ローン控除を受けられるギリギリの築年数だからです。

マンションを買う人にとって、「住宅ローン控除が受けられるかどうか」というのは、非常に重要な問題です。住宅ローン控除を受けられれば、購入金額の1%にあたる金額を、向こう10年間税金から控除してもらえるのですから、家計にとって大きなプラスとなります。

もし買い手が築25年でマンションを購入すれば、築年数が古いので物件をかなり安く買える上に、税金の戻りも期待できるというわけです。築25年以内のマンションなら、これをアピールしない手はないでしょう。

また、築25年超のマンションでも、耐震改修の状況などによっては、住宅ローン控除が受けられる場合もあります。売却するマンションが住宅ローン控除の対象かどうかは、査定額にも影響するので、詳しく調べて置いた方が賢明です。

築30年以上のマンションを売却するポイント

<築30年以上のマンション売却査定の現状>

売却査定価格は下げ止まり、逆にお得感を感じる購入希望者もいる

築30年ともなると、売り主としても「十分このマンションに住んだ」という満足感があり、安値で売ることにあまり躊躇はなくなります。売却査定価格もほぼ下げ止まるので、査定価格を聞いて「そんなに安いはずはない」と驚く人も、そこまで多くはないでしょう。

ある意味、売却する側にとってはそれなりの覚悟があり、購入する側にとっては「購入しても値が下がりにくい」というメリットがあるという、良い関係性があるといえます。

新耐震基準かどうかの差は大きい

1981年に新耐震基準が設けられ、震度6強~7程度の揺れに耐えられるマンションが建てられるようになりました。東日本大震災を機に、新耐震基準を条件にマンションを探す人が増えたため、これ以前のマンションを売却するのは厳しいのが現状です。

1981年以前の新耐震基準に満たないマンションを売却する場合は、業者に相当安い査定額を出されたとしても、仕方ないかもしれません。ただし旧耐震の場合でも、一定の耐震性があると認められれば、相応の査定額が出る可能性はあります。

築30年以上のマンション売却の方策

若いカップルが「最初に購入する住まい」として最適

これから結婚する若いカップルが「最初に購入する住まい」として、築30年以上のマンションは最適といえます。なぜなら、結婚前から新築一戸建てを買うのは勇気がいりますが、築30年以上のマンションなら、1千万円台でも夫婦で暮らせるマンションが手に入るからです。

さらに、自分たちがやがて新築一戸建てを購入して引っ越したときには、そこを賃貸物件として利用することも可能です。こうした新婚カップルの需要を見込んで、室内を魅力的にリフォームして売り出すのも、ひとつの方法でしょう。逆に、購入後のリフォームありきで、とことん安く売却するのも、「少しでも安く買いたい」という層にアピールできます。

築40年以上の老朽化したマンションを売却するポイント

築40年以上のマンション売却査定の現状

売却するのも、このまま持っているのも大変な老朽化マンション

はっきり申し上げて、築40年以上の老朽化したマンションを売却するのは、非常に大変です。しかし、このまま持ち続けても管理費や修繕積立金を払い続けなければならないので、それはそれで大変! ならばいっそのこと腹をくくって、「売却価格うんぬんよりも、まずは興味を持ってくれる人を探す」というスタンスで、マンション売却に向けて歩を進めましょう。

管理費や修繕積立金の状況は、売却査定に大きく響く

築40年以上のマンションを売却しようとする場合は、「管理組合がしっかり動いているかどうか」が、査定の上で大きなポイントになります。修繕積立金が十分にプールされ、管理が行き届いてなければ、ゴースト化してしまう可能性があるからです。

若年層や投資家などが物件に目を付けたとしても、修繕計画については必ずチェックしてくるでしょう。今後建て替えるのか、それとも住み続けるのか、まさに岐路に立たされている築40年超物件。売買の際も、修繕や建て替えは話題の中心になるかもしれません。

<築40年以上のマンション売却の方策>

できるだけ沢山の不動産屋に査定を依頼する

老朽化したマンションを売却するなら、できるだけ沢山の不動産業者に声をかけ、査定を依頼することです。その中から一番好意的で、査定金額の納得できる不動産業者を選びましょう。

イエポタの不動産売却査定で、「無料60秒診断」を試し、数件の不動産業者から査定を出してもらうのが、ベストの方法です。それによって売却するマンションに対して好意的な印象をもっている不動産業者がどこかわかるので、物件をきちんと評価してくれる業者と媒介契約を結びましょう。

場合によっては、不動産業者から内装のフルリフォームを提案されるかもしれません。最近は団地のリノベーションも流行っているので、室内をおしゃれで開放的なイメージにリノベして売却すると、買い手も付きやすくなります。

容積率にゆとりのあるマンションは、建て替えも視野に入れて売却を

40年以上前は、高度成長期の波に乗って団地型のマンションが数多く建てられました。その中には、容積率にゆとりがあって、建て替えがしやすいマンションもあります。

こうしたマンションは、上手くいけば負担金もほとんどなく建て替えることが可能です。そのため、いずれ建て替えるときのことを見込んで、購入を考える人もいるでしょう。

「マンション敷地売却制度」があるのを知っていますか?

マンションの建て替えを促すために、国が設けた制度
2014年に、老朽化したマンションの建て替えを促すための「マンション敷地売却制度」が設けられました。これによって、区分所有者の5分の4(80%)以上が賛成すれば、マンションを一括で売却して区分所有関係を解消できるようになりました。

それまでは民法の原則によって全員の合意が必要だったため、ほとんどのマンションが合意に至りませんでした。この制度ができたことで、築40年以上のマンションの建て替えは、ようやく現実的な問題となったのです。

もちろん、5分の4の賛成を得るのは、けっして簡単ではありません。しかし、建て替えという可能性が出てきたことは、売却する側にとっても購入する側にとっても大きなメリットと考えられます。

築年数別マンション売却査定に関するまとめ

人生の選択の中で「結婚」と並んで最も大きいのが、「住宅選び」です。マンションを買うときの選択も大変なら、売却するときの選択もまた大変。いつ売るべきか、売るときにはどうするべきかを、築年数別に比較して検討してみるのも、大切なことではないでしょうか。

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