マンション売却がはじめてでも高額で売る方法

マンション売却

離婚や転勤などライフスタイルの変化により、住み慣れたマンションを売却することもあるでしょう。できるだけ手元に残るお金を増やしたいと思われる方が多いと思いますが、実際は思っていた額より低いケースが多いです。

マンションの売却は、購入したときと違い売却活動など、売主側がやらなくてはいけないこともたくさんあります。

そこで今回は、マンションを売却するとき、なにに注意すればいいのか、失敗しない売り方についてご紹介します。

マンション売却の流れとは?

はじめてマンションを売却する人にとって、売れるまでどのような流れなのかわからない人が多いと思います。

売却といえば簡単そうに見えますが、実際はさまざまな項目をクリアしないといけないため、短期間のスケジュールでマンション売却とはなりません。

マンション売却の流れは、次のスケジュールで行われます。

  • 1.マンションの査定をしてもらう
  • 2.不動産会社と媒介契約をする
  • 3.売却活動をする(宣伝や内覧など)
  • 4.売買契約をする
  • 5.決済とマンションの引き渡し

上記の流れをみると売却活動や売買契約など、一度も経験したことのないものばかりで不安が募るばかりだと思います。

最初に不動産へ査定依頼の申し込みをする以外は、ほとんど不動産会社の方がサポートしてくれるので、難しいことはありません。

しかし、マンションを少しでも高く売るためには、売主側も売却方法について、ある程度覚えておくといいでしょう。すべて不動産会社にお任せだと「本当なら高く売れるのに安く売れてしまった・・・」などの失敗談がよくあります。

このように失敗しないためにも、マンションの売却で大切なポイントを確認しておきましょう。

マンション売却する前に相場を知っておくべき理由

マンションの売却を考えるなら、できるだけ早く自分が思った金額で買い主に引き渡したいですよね。売却価格や時期など、思っている以上にスムーズに取引が成立することも多いのですが、その中にはマンション売却に後悔している人もたくさん見かけます。

その理由で多いのが「相場よりも価格が低く販売されていた」です。

不動産会社によって物件の売却価格のつけ方が異なります。費用は土地の立地や建物の状態、日当たり、交通の便など、さまざまな要因が査定の対処となります。

マンションの売却は、日常生活の中でも滅多に行わないため、右も左もわからない状態の人が多いと思います。不動産会社はわからないというデメリットをいいことに、相場より低い価格をつけて物件を売却してしまうケースがよくあります。

不動産会社へ依頼する前に、似たような築年数や間取り・条件などを売買物件から見つけて、相場をあらかじめ確認しておくことで不動産会社に騙されずに済みます。

マンション売却の査定は複数へ依頼すること

マンションを少しでも高く売るためには、ひとつの不動産会社だけに依頼査定するよりも複数にお願いした方がメリットが大きいです。

マンションの査定額は不動産会社によって異なるため、いくつか依頼してどれくらいの売却価格になるのか比較しましょう。高いところと低いところの差は、100万単位になることもよくあります。

不動産会社の依頼方法は、大きく分けて2つあります。

  • 自分で不動産会社へ査定依頼をお願いする
  • インターネットの一括査定を利用する

地元で有名な不動産会社へ、直接足を運んで査定依頼をする方法もありますが、これだと時間がかかってしまいます。インターネットの一括査定なら、複数の不動産会社へ無料で査定依頼ができるため、時間も費用もかけずに済ませられますよ。

マンション売却の手続きは信頼できる不動産会社へ

不動産会社で査定してもらった後は、一番信頼できると思った不動産会社と契約します。契約すると売却活動や売買契約という流れになるのですが「思ったよりも売れない」ということもあるでしょう。

不動産会社の中には、契約する前まで連絡などこまめに取っていたのに、契約した途端こまめな連絡がなくなったというケースも少なくありません。

なかなか売れない!そんなときは不動産会社と解約も考えよう

信頼できる不動産会社を見つけ、売却活動をしてもらって1カ月が経過しても、まったく売れないということはよくある話です。中にはお問い合わせや内覧の希望すらないケースもあり、さすがにマンション売却にひとつもアクションが無ければショックですよね。

不動産会社の売却活動は幅広く、その広告方法もたくさんあります。

  • 折込チラシ
  • フリーペーパへの掲載
  • ホームページで紹介など

どの広告活動もマンション売却に大切な行動ですが「物件を魅力的に見せる」ことができなければ、いつまでたっても買い主さんは現れないでしょう。

売却活動でもっとも大切と言われているのが「写真」です。広告へ掲載する写真が暗かったり狭い印象を与えたりと、メリットに感じる部分を伝えられていなければ意味がありません。

なかなか売れない、対応に少し不満がある時は、取引している不動産会社を解約して別のところへ依頼することも考えましょう。

マンション売却で失敗しないためにすること

マンションを少しでも高値で売却したいなら、そのまま不動産会社へ査定依頼してはいけません!少し手を加えるだけで、万単位で査定額や購入者が現れやすくなるので、どういった方法で失敗しないのか確認しておきましょう。

掃除をしてキレイにする

部屋全体を掃除するタイミングは、不動産会社へ査定依頼する前です。「マンションを売却しよう」と思ったら、すぐに掃除に取り掛かるのがおすすめですね。

マンションの査定で見られやすいのが、次の4つです。

  • キッチン
  • トイレ
  • お風呂場
  • バルコニー

もっとも見られやすい場所は水回りです。

マンションの購入者は、年配の方よりも子育て世代の若い人が多いため、女性目線を考えて水回りはとくにチェックされやすいポイントです。
あと、意外に忘れられやすいのがバルコニーです。カビが発生しているとジメジメしたバルコニーと思われてしまうため、キレイに掃除しておくことをおすすめします。

居在中なら物を片付ける

マンションが売却されるまで住み続けるのなら、部屋に置いてある物はできるだけ処分したり片付けましょう。

家具や小物など多い部屋は、どうしても全体的に狭く見えてしまいます。いずれ引っ越すときに、物の処分をする方が多いと思います。そのときに片付けるのではなく、査定依頼や内覧前までに処分しておくと、売却するマンションの魅力度が高まりますよ。

豪華な内装よりシンプルがいい

マンション売却で重要なのは「住みやすさ」なので、使いにくい洗面台やキッチンなどは不人気な物件となります。場合によっては、査定額も低く設定される可能性もあるでしょう。

少しでも査定額を高くするために、部屋をシンプルにするのがポイントです。

たとえば、部屋の圧迫感を取るためにペンダントライトよりもシーリングライトにするなど、おしゃれな空間より住みやすさを重視した内装がおすすめです。

内覧会では周辺環境のアピールポイントも忘れずにする

売却活動がはじまると、買い主側から内覧の申し込みが必ずといってあります。

このとき、購入希望者に少しでも購買意欲を出すために、部屋のいいところばかり伝えてしまいがちな人が多いのですが、別視点でのアピールも大切なポイントです。

たとえば、マンションに住んだ人だけしかわからないことを、内覧で訪れた方に伝えてみましょう。

  • 5分以内に大きな病院がある
  • 徒歩圏内にスーパーが3件ある
  • 近隣住人がみんな優しい
  • 近くに交番があり治安がとてもいい

住んだ後のことを想像させることで、購入希望者も明るい未来が見えて、購入する決めてになるかもしれませんよ。

マンション売却は税金が発生する

マンションの売却の相場が平均3000万円だった場合、頭の中では「3000万円が手に入る」とイメージする方が多いと思います。

実際は、仲介手数料や登記費用、税金などさまざまなコストが発生するため、3000万円がそのまま手元に残るわけではありません。

マンション売却すると、どういった手数料や税金が引かれるのか確認していきましょう。

【例】3000万円でマンションを売却した場合

・5000万円で購入したマンションを3000万円で売却
・フラット35で住宅ローンを借り入れ
・住宅ローンがまだ10年残っている

費用名 内訳 金額
仲介手数料 不動産会社への手数料
※3000万円の物件なら「取引額×3%+6万円」で計算
103万6800円
登記費用 ・住宅ローンを組んでいる人のみ発生
・抵当権抹消の費用
・決済時に現金で支払う
・司法書士が対応
・司法書士への報酬もプラス払い
約2万円
印紙税 ・契約書を作成した時の税金
・3000万円の物件なら軽減税率が適用される
1万円
譲渡所得税 ・購入額より売却額が高かったときに支払う税金
・利益分に譲渡所得税が発生する
0円
一括繰り上げ
返済手数料
・住宅ローンが残っている方のみ
・抵当権抹消のため住宅ローンの残額を一括払いする
・手数料は金融機関により異なる
(※フラット35は無料)
0円

3000万円でマンションを売却した場合、手数料で「105万6800円」支払う計算になります。マンション売却額から手数料を引くと『2894万3200円』です。

実際はもう少し多く手元に残ったり、低い額しか手元に残らない可能性があります。住宅ローンの借り入れしている金融機関などで、手数料額が左右されるので、事前に一括繰り上げ手数料など確認しておくことをおすすめします。

マンション売却で気をつけるべき注意点

上記で「マンションを査定依頼する前や内覧するときの注意点」についてお伝えしましたが、売却額を少しでも高くするためには、売却する時期や売却状況に気をつけてほしいポイントがあります。

良かれと思った行動が、実際の売却価格より安くなってしまう可能性があるため注意しましょう。

マンション売却前にリフォームをしない

マンションを少しでも高く売るために、リフォームを検討されている方がたくさんいます。住みやすさを求めての行動だと思いますが、リフォームはその方の好みで部屋の内装をアレンジできるため、あまりおすすめできません。

また、リフォームするにも高額な費用がかかってしまうため、マンション売却時は元を取るために高値で販売しなくてはいけません。相場より高いマンションは、よほどの好条件でなければ売れ残る可能性が高いと言えるでしょう。

リフォームは購入してから考える人が多いので、ムダなお金を掛けないためにも現状のまま引き渡しするようにしましょう。

マンション売却は4月より3月

一年の中でもっとも引っ越しが多い時期といえば3月。この時期は新生活のために物件探しをする人がもっとも多いため、不動産会社も大忙しです。

もし、生活に支障がないならマンションを売却するのは「2月~3月」が高く売れる可能性が高いのでおすすめです。

新居探しするなら売却時期と同時に行う

マンション売却の理由が、新しい新居へ住み替えする方に限りますが、次の住処を見つけるときはマンション売却と同時がおすすめです。

もし先に住む場所が決まってしまうと、新しく住宅ローンが始まるため短期間でマンション売却しなくてはいけません。お問い合わせが少ない中で早期売却は、価格を下げないと売れないことが多いため、希望価格より安くなる可能性があります。

マンション売却はおすすめブログから学ぶと失敗しない!

はじめてマンションの売却をする人にとって、不動産選びから苦戦するかと思います。マンションを売却した方たちの口コミを見ると、せっかくいい査定額をつけてもらったのに、まったく売れずに困っている方がたくさんいます。

マンションを売るためには、信頼できる不動産会社と契約することがポイントとお伝えしてきましたが、そのほかにも「売れるために努力をする」ことも重要です。

こういったポイントは、実際にマンションを売却した方たちのブログを見ると、とても参考になります。

  • 契約した不動産会社に不信感があるとき
  • 不動産会社のサービスについて
  • 内覧会で訪れた人へのおもてなしなど

不動産会社によって提供しているサービスが異なりますので、こちらのポイントを比較してみるのもおすすめです。

マンション売却のまとめ|客観的アピールで高値で売ろう

マンションの売却をすべて不動産会社に任せてしまうと、失敗してしまうケースが多いです。自分でも売却相場を調べたり、内覧会のときに住みやすい物件をアピールするなど、少しでも高く早く売る努力が必要です。

マンションを1万円でも高く売るために、まずは信頼できる不動産会社から見つけることをおすすめします。

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