マンションを売却に出す(売り出し中)方法と、売る上での2つの注意点!

マンションを売却

マンションを売るには、一般的には不動産会社に間に入ってもらい、買い手を探してもらう必要があります。そのための媒介契約にはいくつか種類があります。また価格はどうするか、物件の不具合はどうするかなど、気をつけるべき点があります。

ここではそんなマンションを売り出す方法と、注意すべき2つのポイントを解説します。

マンションを売るには

マンションを売るには、たいていの場合は不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。すると不動産会社は、ネットに物件情報を載せたり、広告やチラシを打つなどして、買い手を探してくれます。

購入希望者が現れたら、内覧会で実際にマンションを見てもらいます。相手が物件を気に入り、価格に折り合いがついたら、買い手と売り手の間で売買契約を結びます。

その後、マンションの代金が買い手から売り手へと支払われ、物件が売り手から買い手へ引き渡されます。不動産会社に対しては、売り手から仲介手数料が支払われます。これが一般的にマンションを売る場合の手順です。

もう一つ、マンションを売るには、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。ただしこちらは不動産会社が転売目的で買うため、売却価格は市場価格の6〜7割程度と安くなってしまいます。

よって何か事情があって一刻も早くマンションを売りたいという人でもない限り、たいていの人は不動産会社の仲介によってマンションを売ります。

不動産会社との契約は3種類

不動産会社に仲介を依頼するさいには、媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には三つのタイプがあります。それぞれの特徴を把握し、自分にあった契約を結びましょう。

専属専任媒介契約

一つの会社とだけ契約を結べ、その会社が見つけた買い手にしか売ることができません。不動産会社は1週間に1度、依頼者に販売活動の状況を報告する義務があります。

専任媒介契約

一つの会社とだけ契約を結べ、その会社が見つけた買い手と、自分で見つけた買い手にのみ売ることができます。不動産会社は2週間に1度、依頼者に販売活動の状況を報告する義務があります。

一般媒介契約

複数の会社と契約を結ぶことができ、自分で見つけた買い手に売ることもできます。不動産会社には、依頼者に販売活動を報告する義務はありません。

三つの契約のなかで、マンションを高く売りたいなら、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだほうが有利です。これらは依頼をうけたマンションを売れるのは自分たちだけで、依頼者への報告義務もあるため、販売活動も熱心に行います。

一般媒介契約の場合、他の会社が売買を成約させる可能性があるため、業者も販売活動に力を入れない傾向があります。そのため売却までに時間がかかり、結果的に価格も下げざるをえなくなるケースがあります。また依頼先が複数だと、内覧のスケジュール調整や連絡なども何かと面倒です。

そのようなこともあり、マンションを売る場合、たいていの人は専任媒介契約を選んでいるようです。ただ売れるまで気長にまつ時間がある場合は、まずは一般媒介契約で複数の会社の対応を見て、そのうえで1社との選任媒介契約に切り替えるといった方法もあります。

また専任媒介契約は1社としか結べないため、契約する会社を誤ると、かえってなかなか売れない結果になることもあります。訪問査定などで、信頼でき、販売力のある業者かどうかをしっかり見極めたうえで、専任媒介契約を結ぶようにしましょう。

マンションを売るうえでの二つの注意点

価格設定は相場内で

マンションを売るさいに、誰もが悩むのが最初の売り出し価格をどうするかです。自分が気に入って買ったマンションを売るわけですから、なるべく高く売りたいと思うのは当然です。その結果、どうしても売り出し価格を相場より高めに設定しがちです。

今は、一括査定で誰でも簡単にマンションの相場を調べることができます

相場を無視した高い価格をつけても誰も見向きもせず、売却までの期間が長引くだけです。またあまりにも安すぎても、その物件に何か問題があるのではないかと不安がられてしまいます。

最高売却額がわかる!
カンタン60秒査定

全国1000社以上の優良業者を徹底比較、最大6社の査定書を即日お取り寄せ!

価格設定はあくまで相場の範囲内で、不動産会社とよく相談して決めましょう。ただ、たいていの場合、売り出し価格からある程度値引きした価格で売れることが多いので、時間的な余裕があるなら、最初は売りたい価格より少し高めに設定しておくのも手です。逆に少しでも早く売りたいなら、最初から相場や査定価格より安い値段で売り出す方法もあります。

ローンが残っていても売れるのか?

マンションを売る際に、住宅ローンが残っていても売れるのかどうかを心配される方もいるようです。結論からいうと、住宅ローンが残っていても売ることはできます。厳密には、売却の時点で住宅ローンが完済状態、抵当権が抹消されていなくてはならないのですが、売却したお金でローンの完済ができる見込みがあれば普通は問題ありません。

問題点を正直に伝える

マンションをなるべく高く売りたいからといって、査定や内覧会の際に、マンションの問題点や不具合を隠すことは禁物です。そのようなことをしても、その道のプロである不動産会社にはたいてい見破られてしまいます。

仮に不具合を隠したまま売ることができても、後で賠償問題などのトラブルになりかねません。物件の問題点や不具合、また修理した場所や過去に不具合があった場所なども、不動産会社や買い手には正直に伝えるようにしましょう。

ときには売買契約を結んだ後になって、それまで気づかなかった不具合が見つかったり、設備等が故障することもあります。そこで通常は、「瑕疵担保責任」といって、物件の受け渡し後、買い手が気づかなかった瑕疵(不具合)が発覚したときに、誰が責任を負うかを売買契約書で取り決めておきます。

一般的には、売り主が責任を負うのは引き渡しから1〜3か月以内に瑕疵が見つかったとき、または最初から売り主の責任を免除するような取り決めをしていることが多いようです。

まとめ|マンションを売るには、不動産会社との信頼関係が大事

マンションを売るには、不動産会社と媒介契約を結び、買い手を探してもらう必要があります。その契約には三つの種類があるので、自分にあったものを選びましょう。またマンションを売るうえでは、相場とかけはなれていない適切な価格設定をすること、また物件の状況をマイナス要素を含めて正確に不動産業者や買い手に伝えることが大切です。

はてなブックマーク

最高売却額がわかる!
カンタン60秒査定

全国1000社以上の優良業者を徹底比較、最大6社の査定書を即日お取り寄せ!

この記事に関連する記事

この記事と同じカテゴリーの記事

あなたの不動産今売ったらいくら?かんたん60秒査定

最高売却額がわかる!カンタン60秒査定