マンションを売却する13の注意点|失敗しない対策を紹介

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相続で引き継いだ物件を処分したり、急な転勤などで住み替える場合にはマンションを売却することになります。マンションの売却はとても金額の大きい取引になりますが、そう何度も経験することではなく慣れている方は少ないでしょう。

マンションの売却価格も決まったものがある訳ではなく、また売却までには時間もかかります。売買の際には様々なことでトラブルになることも多いため、スムーズに売却するには注意しておくべき点があります。今回の記事ではマンション売却の際の注意すべき13個のポイントについて、詳しく解説していきます。マンションを保有している方や、これからマンションを売却する予定のある方はぜひ今回の記事を参考にしてください。

マンションを売却する際の13の注意点

マンションに限らず不動産の売買には、独特の流れやルールがあります。このことを知らず売却してしまうと、後で後悔することにもなりかねません。ここではマンションを売却する前に最低限知っておきたい13個の注意点について、詳しく解説していきます。

①相場を把握しておく

まず一つ目の注意点は、売却する前にマンションの相場を調べておくことです。これはマンションに限らず不動産を売却する際の基本とも言えます。不動産の価格は常に変動しており、特にマンションの価格は景気による価格の影響を受けやすいですから、必ず事前に売却するマンションの相場を調べておきましょう。

相場を知っておくことで高く売却が出来る

マンションの相場を事前に調べておく事で、マンションを高く売れる可能性が高まります。不動産の売買価格には決まった水準なく、売主と買主が価格交渉を行なって売買価格を決めます。そのため事前に相場を調べておくことで、買主との価格交渉をスムーズに行う事が出来ます。

特にマンションの場合は、近隣で行われた取引事例の価格が重要です。近い時期に行われた近隣の事例価格は交渉のたたき台になる場合も多いです。同じマンションでの売買事例がある場合などは、必ず確認しておきましょう。このように事前に相場を調べておくことで、少しでも高く売却出来る可能性が高まります。

相場の把握は一括査定がおすすめ

取引事例の他には、不動産会社の査定を取る方法も有効です。査定は不動産のプロが物件を見て、おおよその売却価格を算定します。当然近隣の取引事例の価格や、不動産相場なども織り込んだ価格になりますから、ある程度信頼できる価格と言っても良いでしょう。

しかしそうは言っても、一社の査定だけを鵜呑みにするのは危険です。不動産のプロである不動産であっても、得意な物件やエリアはそれぞれ違います。マンションが得意でない不動産会社もありますから、査定を取る際には必ず複数社から取るようにしましょう。

複数社の査定を比較する際には、下記の一括査定サイトが便利です。一度の依頼で複数の不動産会社の査定を取ることが出来るので、効率良く不動産会社選びを行うことが出来ます。

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②ただ、査定額だけで不動産会社を選ばないようにする

一括査定サイトを使って査定額を比較すると、おおよそのマンション相場が把握出来ます。また査定を比較することで、複数の不動産会社とも接点を持つことが出来るので、売却を依頼する不動産会社を選ぶことも出来ます。この時に、査定額だけで不動産会社を決めないことが二つ目の注意点です。

査定額は不動産会社によって違う

何故かと言うと、査定額には不動産会社の思惑も織り込まれている場合もあるからです。不動産会社にとっての無料査定は、売却を依頼してもらうことを目的としたサービスの一環です。査定だけでは不動産会社にとっては何の報酬もないですから、査定を通じて売却依頼まで繋げたいのが狙いです。

そのため査定額を敢えて高めに出してくる不動産会社もあることを理解しておきましょう。査定額が不動産会社によって違うのは、このようなことも原因の一つです。そのため、単純に査定額の高い不動産会社に依頼をしなようにしましょう。

マンション売却に慣れている不動産会社を選ぶことが重要!

マンションを売却する場合は査定額だけで判断せず、マンションの売却に慣れている不動産会社に依頼をするのが重要です。不動産にはマンションだけでなく、戸建てや投資用不動産、商業用物件などたくさんの種類があり、不動産会社によってそれぞれ得意な分野があります。

査定額が高くてもマンション売却に不慣れな不動産会社に依頼をしてしまうと、中々買主が見つからずいつまでたっても売却が出来ない場合もあります。売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、マンション販売に長けている不動産会社を選ぶようにしましょう。

③権利証や不動産登記など各書類の内容を把握しておく

3つ目の注意点は、マンション売却に必要な書類関係を把握して準備しておくことです。マンションなどの不動産売買の際には、実に多くの書類が必要になります。売主としては必要な書類をきちんと揃えておくことで、買主に安心感を与えることが出来ます。本来必要な書類が揃っていない物件だと、買主の購入意欲を落とすことにもなってしまいます。

マンション売却の際に必要書類には下記のようなものがあります。

書類名 内容
権利証 正式には「登記済権利書」、もしくは「登記識別情報通知」と言います。この書類が物件の真の所有者を表すものになりますので、とても重要な書類です。
登記簿謄本 法務局に登記されている登記簿の写しのことで、謄本を見ることで部屋の広さや構造、権利関係などの物件概要を確認することが出来ます。手元にない場合は管轄する法務局で誰での取得することが出来ます。
売買契約書 こちらは主に売却後の確定申告の際に必要になります。当初の購入価格などが確認出来ます。
重要事項説明書 こちらの売買契約書と同様に準備しておきましょう。物件に関する重要な項目が記載されていますので、買主への説明にも便利です。
間取り図 マンションの部屋の間取り図を正確に伝えるために必要になります。販売図面の作成や不動産会社の査定の際にも必要になります。
固定資産税納税通知書 売買の際には売主と買主の間で日割りで固定資産税を清算するのが一般的です。そのため正確な固定資産税の金額を確認するために必要です。
マンションの管理規約 管理組合の規約や使用ルールなどを記載したもの。共用部分の使用方法やペットを飼って良いかなどの、重要なことが記載されています。通常はマンションを購入した際に配布されています。
マンションの維持に関する書類 マンションを所有している方が負担するべき管理費や修繕積立金などが記載された書類です。
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書 耐震診断やアスベストに関する調査を受けているマンションの場合は、準備をしておきましょう。
パンフレットや広告など マンションを購入した際のパンフレット類なども準備しておくと良いでしょう。売却に必要な販売資料を不動産会社が作成するのに役立ちます。
住宅ローン返済予定表・残高証明書 住宅ローンの残債がある場合は、売却に伴って返済も必要になります。返済予定表などで残高を確認しておくようにしましょう。手元にない場合は金融機関に依頼をすれば発行してもらえます。
印鑑証明・実印・身分証明 売買の際や不動産会社の契約、登記関係の際に都度必要になります。印鑑証明は複数枚必要になりますから、事前に多めに取っておくと良いでしょう。

④売却にも費用がかかる

4つ目の注意点は、マンション売却には諸費用がかかる点です。購入の際にも様々な費用が必要なのと同様に、売却にも諸費用がかかります。そのため売却価格がそのまま手元に入る訳ではありませんので、あらかじめかかる諸費用も計算して価格を決めるようにしましょう。売却に必要な諸費用には、次のようなものがあります。

仲介手数料

売却にかかる諸費用の中で大きな割合を占めるのが仲介手数料です。仲介手数料は売却を依頼した不動産会社に支払う報酬で、下記の計算式で算出します。

【仲介手数料】

(売却価格×3%+6万円)×消費税

一般的には売却価格の約5~7%程度の諸費用がかかると言われますが、その内の3%は仲介手数料が占めていることが分かります。

印紙代

続いての諸費用は印紙代です。印紙代は売買契約書に張り付けする印紙代で、売買価格によって下記のように決められています。

記載された契約金額 税額
1万円未満のもの 非課税
1万円以上 10万円以下のもの 200円
10万円を超え 50万円以下のもの 400円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 1万円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 2万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 6万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

参照:国税庁「印紙税」より

引っ越し・ハウスクリーニング費用

マンションを売却する訳ですから引っ越しの費用も必要になります。引っ越しの費用は移動距離や荷物の量、またシーズンによっても違いますが、夫婦と子供一人の3人家族の場合で10~30万円程度の費用相場になります。

またマンションを売却する際、あまりにも汚れがひどい場合には売主の負担でハウスクリーニングを行う場合もあります。ハウスクリーニングの一般的な費用相場は下記のようになります。

間取り 空室の場合 居住している場合
ワンルーム 20,000~30,000円 30,000~50,000円
1LDK~2LDK 30,000~70,000円 45,000~80,000円
3LDK~4LDK 60,000~90,000円 70,000~100,000円
5LDK以上 80,000円以上 100,000円以上

その他の費用

他にも住宅ローンの残債が残っている場合は、金融機関に繰上げ返済の手数料が必要になります。繰上返済手数料は金融機関によっても違いますが、数千円~数万円程度です。またローンが残っている場合は同時に抵当権の抹消費用が必要になります。抵当権抹消にかかる費用は司法書士の報酬も含めて、2~3万円程度が相場です。

⑤売却益への税金を知っておく

5つ目の注意点は、売却に伴って税金が発生する可能性があることです。特に会社員の方であれば、普段あまり税金を意識するケースは少ないため、マンション売却の際には税金については意識をしておきましょう。マンション取引は金額が大きくなるため、税金も高額になる場合もあります。

譲渡所得税とは

マンションを売却する際に発生する税金は、譲渡所得税です。譲渡とは売却を意味しますので、譲渡所得税は売却して利益が出た際に課税される税金です。つまり買った価格よりも高い価格で売却した際には税金がかかる訳ですが、所得を計算する際には売却にかかった諸費用も差し引くことが出来ます。譲渡所得税は下記の算式で算出出来ます。

譲渡所得=譲渡収入−(取得費+諸費用)

上記の計算式で算出した所得に税率をかけて税額を算出をしますが、マンションを売却していた期間によって税率は下記のように変わります。

【短期譲渡所得】

譲渡所得×30%

【長期譲渡所得】

譲渡所得×15%

マンションの保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得となります。短期と長期の分かれ目となる5年ですが、売却した日で判定するのではなく売却をした年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定をします。

⑥確定申告が必要な場合を知っておく

6つ目の注意点は、確定申告が必要なことです。確定申告とは1年間の個人に発生する所得を税務署に申告をして、所得税を確定させるための手続きです。収入が給与のみの会社員の場合は、給料から税金が差し引かれるのであまり確定申告に馴染みのない方も多いでしょう。

しかし確定申告をうっかり忘れてしまうと延滞税などが発生するケースもあるので、マンションを売却して利益が出た場合には確定申告が必要なことはしっかりと意識しておきましょう。確定申告はマンションを売却した年の翌年、2月15日~3月15日頃に行う必要があります。

売却益がなくても申告が必要な場合も

マンションを売却して所得が出なかった場合でも、確定申告を行った方が良い場合もあります。マンション売却に伴う価格は金額が大きくなることから、税金も高額になってしまいがちです。そのため円滑な不動産取引を推進する意味もあり、マンションを売却した際には様々な税制優遇制度が定められています。

マイホームを売却した際の3,000万円控除 マイホームを売却した際の所得を3,000万円まで控除出来る
マイホームを売却した際の軽減税率の特例 所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際の税率が10%の軽減税率が適用できる
買い替えの場合の特例 買い替えに伴う所得を将来に繰り延べることが出来る
損失が出た場合の損益通算や繰越控除 損失が出た場合、他の所得と損益通算したり翌年に繰越が出来る

上記のように様々な制度があり、中には売却益が出ていない場合でも使える税制もあります。これらの制度を適用するためには確定申告が必要になります。このように売却益が出ていない場合でも、確定申告をすることで税制メリットを受けることが出来ます。各制度を適用するには細かい要件がありますので、詳細は国税庁のホームページで確認するようにしましょう。

⑦最低売却価格を決めておく

7つ目の注意点としては、売却価格の最低ラインを決めておくことです。マンションの売買価格は交渉によって決まるため、買主からは値引き交渉をしてくる場合が殆どです。マンションの価格交渉に慣れている買主の場合、巧みに価格を引き下げられ気が付けば値下げに応じてしまっている事も少なくなりません。

転勤などの特殊な事情があってどうしても急いで売却する必要がある場合は別ですが、最低限の売却価格は事前に決めておくようにしましょう。交渉が続く中で気が付けば希望価格よりも大きく低い価格で売却してしまって、後て後悔することを防ぐことが出来ます。

値下げを見越して高めの価格設定がポイント!

先程も説明したように買主は値引き交渉をしてくる場合が殆どです。そのため敢えて価格を高めに設定して売りに出すのも方法の一つです。そうすることで多少の値引き交渉には応じる姿勢を見せることが出来るので、買主としても購入の決断がしやすくなります。

このような戦略が使えるかどうか、またどれぐらい高めの価格設定が妥当かはマンションの条件にもよります。人気の高いマンションであればある程度強気の価格設定でも十分買主候補は見つかるでしょうし、逆にあまり人気のないマンションで強気の価格設定をしてしまうと買主候補すら見つからないケースもあります。このあたりの戦略は不動産会社とも相談しながら、売却価格を決めていきましょう。

⑧媒介契約の種類を知っておく

8つ目の注意点は媒介契約の種類と特徴をしっておくことです。不動産会社に売却を依頼するということは、不動産会社の媒介契約を結ぶことになります。売主と買主の間に立って不動産の契約を媒介するので、媒介契約と呼びます。そしてその媒介契約には実は3種類あり、下記のようにそれぞれ特徴があります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社との契約 × ×
自分で買い手を見つけられるか ×
契約期間 決まりはないが3ヶ月が多い 3ヶ月 3ヶ月
レインズへの登録義務 × 契約から7日以内 契約から5日以内
販売状況の報告義務 無し 14日に1回以上 7日に1回以上

上記のように3種類あります。それぞれの違いは、他の不動産会社とも媒介契約が出来るかという事と、自分で見つけてきた買主に売却することが出来るかという事の違いが大きな点です。また一般媒介契約には明示型と非明示型があります。明示型は他の不動産会社と媒介契約を結んでいることを明示する必要があり、非明示型はその逆で明示する必要がありません。

不動産会社側からすれば、自社以外に競合のない専属戦媒介契約が一番良く、そのため売却活動にも力が入るでしょう。しかし競争の原理が働かないので、人気のある売りやすいマンションなどの場合は一般媒介にして幅広く買主を募集した方が良いです。

一方売りにくい物件の場合は専任媒介や専属専任媒介で契約をする方が、不動産会社も売却活動に力が入るので早く売れる可能性が高まります。媒介契約の特徴と物件の売れやすさなどを考慮したうえで、適切な媒介契約をすることが重要です。

⑨不動産会社としっかりコミュニケーションを取る

9つ目の注意点は、不動産会社とコミュニケーションをしっかりと取ることです。不動産会社の担当もいち営業マンで当然目標やノルマがありますから、成約出来そうな物件に力を入れてしまいます。営業マンの中で優先順位が下がってしまうと、どうしても売れにくくなります。

売却を依頼した当初は内覧が多くあっても、時間の経過とともに内覧者が減った場合には注意です。優先順位が他の物件に移ってしまっている場合があります。このような時は自分から不動産会社にコミュニケーションを取ってみることも重要です。

これまでの内覧者の反応を聞いて、売りやすくするためのアドバイスや相談が出来るかもしれません。また売主から連絡が来れば、営業マンとしても気落ちが引き締まるでしょう。人間ですから何度かこのような相談を繰り返すことで、お互いに信頼関係が生まれる可能性もあります。

中々売却出来ない時には不動産会社を変えてみる

それでも中々売却できない場合は、他の不動産会社に依頼をしてみるのも一つの方法です。不動産会社によって売却活動のやり方や抱えている顧客も違うので、他の不動産会社に依頼することで新しい買主を見つけられる可能性もあります。

不動産会社としても中々売れない物件よりも、新しく依頼の入った物件を優先させる傾向にあります。そのため中々売れないような場合には、他の不動産会社にも声をかけてみるようにしましょう。

⑩内覧時は部屋をキレイにしておく

10個目の注意点は、内覧時の部屋を綺麗にしておくことです。マンションの購入を検討している買主の殆どが、購入の決断をする前に物件の内覧を行います。内覧の際の印象によって物件の購入が決まると言っても良いほど、内覧の際の印象は大事です。

そのため内覧の際には事前に室内の清掃を徹底して行い、内覧の印象を良くすることが重要です。清掃は特に汚れが気になる水回りを中心に行い、臭いにも注意して内覧前には換気を行いましょう。出来るだけ明るく見せるためには電気も全てつけて、窓も開けておくようにしましょう。

ハウスクリーニングやリフォームは必要?

マンション売却の際にリフォームやハウスクリーニングを行うかどうかで迷う方も多いでしょう。しかし、一般的にはリフォームもハウスクリーニングも不要であり、掃除を徹底して行うことで十分です。何故かと言うと、費用をかけてまでリフォームやハウスクリーニングを行っても、その費用ほど売却価格が上がる訳ではないからです。

また中古マンションを購入する方はリフォームを前提としている方が多いため、売主がリフォームを行ってしまうと買主の好みに合わず、かえって買主候補者を減らしてしまうことにもなります。そのためマンション売却前には、リフォームやハウスクリーニングは基本的には費用です。

しかし自分での清掃では落ちないほど汚れがひどい場合などは、部分的にハウスクリーニングを行うようにしましょう。内覧者が購入を躊躇するほど汚れている場合には、費用はかかりますがハウスクリーニングを行っておくことでスムーズな売却へと繋げることが出来ます。

⑪付帯設備表と告知書はしっかり作成する

11個目の注意点は付帯設備表と告知書をしっかりと記載することです。中古マンションの売買では、売却後にトラブルに発展するケースも少なくありません。その要因の一つに物件の瑕疵(かし)があります。瑕疵とは不具合や故障などを意味する言葉で、不動産においては物件の構造上の欠陥や設備の故障などを表します。

中古マンションを購入した後に、購入時には聞いていなかった瑕疵が発覚してトラブルになるケースは少なくありません。このようなトラブルを出来るだけ防ぐために売主が作成する書類が、付帯設備表と告知書です。付帯設備表は設備に関する瑕疵を、告知書は設備以外の瑕疵を記載するための書面です。

これらの書類を隠すことなく正直に記載することで、売却後の無用なトラブルを防ぐことになります。しっかりと記載しておくことで、売却後の「言った言わない」のトラブルを防ぐことへと繋がります。付帯設備表と告知書に記載するべき事項は、次のようなものがあります。

付帯設備表

①住宅設備機器 ②電気関係機器 ③その他
給湯器や湯沸かし器、浴槽

オーブン

キッチンシンクや換気扇

シャワーやトイレ、洗面台

照明機器

冷暖房機器

テレビのアンテナ

インターホン

カーテンレールやカーテン、ブラインド等

網戸や雨戸、シャッター

下駄箱や収納スペース

畳みやふすま、障子

告知書

①すべての物件に共通する告知事項 ②マンションの場合の告知事項
土地や建物に関する瑕疵

周辺環境に関すること(騒音や臭気、嫌悪施設の有無)

土壌汚染

事件・事故などの履歴

管理費や修繕積立金の現状や変更予定

大規模修繕の計画

給排水・漏水に関する事項

物件に住んでいる売主だからこと知っている瑕疵も多いはずですが、それらの事項をきちんと記載しておくことで後々のトラブル防止に繋がります。

⑫買主の与信が低いと契約解除になることもある

12個目の注意点は買主の与信です。与信とは信用を与えるという意味の言葉ですが、この場合ではローンの借入が出来るかどうか、という意味になります。マンションの売買は高額になりますので、マンションの買主の殆どは金融機関から借入をして購入します。

そのため売買契約をした後であっても、買主が上手く借入できないな場合は実際には売却出来ないことも珍しくありません。特にマンションを購入する買主は、法人ではなく個人の方が中心になるため与信が低い可能性も大いににあります。このような理由から契約が解除になっていまうケースはあることは認識しておきましょう。

ローン特約より現金買いを優先すべき!

不動産の売買契約をする際に、ローン特約という特約を付けることはとても多いです。ローン特約とは買主が先ほど説明したように与信が低く、上手く借入ができなかった場合には契約が解除出来る特約です。そのため売主からすれば売買契約をしたとしても、解除になってしまうというリスクがあります。

そのため同じ金額での買主候補が二人いたとすれば、ローン特約無しでも契約してくれる買主を優先しましょう。ローン特約が無くても契約する買主は、現金購入が出来る買主ということになります。金融機関からの借入が不調だったことによる契約解除となるリスクがないので、売主にとってはとても優良な買主と言えるでしょう。

⑬ローンの残債がある場合は返済も必要

13個目の注意点は、ローンの残債が残っている場合には返済が必要になる点です。マンションを売却する際には、住宅ローンの残債が残っているケースは多いです。このような場合には、マンションの売却資金でローンの残債を一括返済することが必要になります。

何故ならローンの残債があるということは、金融機関が抵当権を設定しているからです。抵当権が設定されたままの状態では、所有権登記を移転することも出来ません。そのためマンションを売却する際には、ローンの残債を全額返済することが必須になります。

ここで注意が必要なのは、売却価格がローンの残債を下回る場合です。このような場合でも売却するためにはローンを返すことが必要なので、差額分は自己資金で捻出する必要があります。マンションの価格が上昇している都心部を除けば、基本的にはマンション価格は年数の経過に伴って下落していきます。そのため多くのケースで売却に伴って自己資金の捻出が必要になると言えます。

マンションを売却する際には、このような事態も計算に入れて売却価格を設定することが重要です。ローンの残債だけでなく、先ほど説明した売却に必要な諸費用や税金なども踏まえたうえで売却価格を決めておくことで、マンション売却に成功することで出来ます。

まとめ|マンション売却成功の秘訣は不動産会社選びが重要!

夫妻に物件案内する女性
今回の記事では、マンション売却の際に押さえておきたい注意点について詳しく解説をしてきました。マンションに限らず不動産の売却は不慣れな素人が行うことが多い一方で、売買に慣れている交渉に長けた買主がいるのも事実です。そのため事前の予備知識がないまま売却に臨んでしまうと、安く売ってしまって後悔をしてしまうことになります。

マンション売却の際には、今回の記事で紹介したような注意点を事前に押さえておくことがとても重要です。注意点を知っておくだけで、知らないよりはかなりスムーズに売却が行えます。もう一つ重要なポイントは、信頼出来る不動産会社を見つけることです。

マンションの売却において不動産会社の果たす役割はとても大きいです。マンションの売却に慣れた不動産会社を見つけて売却の依頼をすることが、マンション売却の成功への近道と言えます。マンションに強い不動産会社を探すには記事中でも紹介した無料査定を活用するのが良いでしょう。査定には不動産会社の特徴が出ますから、マンションに強い不動産会社を探す際には査定を比較することがポイントです。

複数の不動産会社から査定を取る際には、ぜひ下記の一括査定サイトを活用して下さい。一度の依頼で複数の不動産会社から査定を取ることが出来るので、とても便利です。マンションを売却する際には、今回の記事を参考にして効率良く不動産会社選びをすることが、売却成功の秘訣です。

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