土地売却の査定価格決定のカラクリ|査定価格はこうやって決められる

定価格

土地を相続したのでもし売るとしたらいくら位になるのだろう。そのように考えて査定をしてみたとしても、どのような基準で価格が付けられるのかを知らなければ適正な価格かどうかを判断できません。

よって今回は土地の査定価格がどのように決まるのかを見ていきましょう。

土地の査定価格の決まり方

土地の査定価格は大きく下記の4つによって決まります。

  • 土地の路線価と面積
  • 過去の売買取引実績
  • 所在地
  • 土地上の建物の有無

では、それぞれどのように算出されるのかを見ていきましょう。

土地の路線価と面積

路線価というのは、毎月7月に国税庁が発表している価格のことです。主に相続税や贈与税の計算に使われています。

この価格は土地に隣接する道路に付けられるのですが、その価格に土地面積を掛けることでその土地の評価額を調べることができます。

もしあなたの土地に隣接する道路の路線価が「53(単位:千円)」「48(単位:千円)」だった場合は、高い53の方で計算するようにしましょう。

あなたの土地が約60坪(200平米)だった場合は、下記の計算式になります。

53,000(円)×200(平米)=1,060万円

上記価格は相続税の計算のもとになる価格ですので、実勢価格を出すためには大まかに1.25倍すれば出てきます。 

1,060×1.25=1,325万円

よって、1,325万円が路線価をもとに算出した査定価格となります。

過去の売買取引実績

次に見ておくべきは、自分が売ろうとしている土地周辺の過去の売買取引実績です。

どのように見るかといいますと、国土交通省がまとめてくれている「土地総合情報システム」から見ることができます。

上記画面で、年度・不動産の種類・地域を選ぶことで過去の該当地域の取引実績を見ることができます。また、実際のデータを開いたあとは「駅からの距離」や「土地の形状」などでソートを掛けることができます。これらを使って、自分が売ろうとしている土地と近い物件が過去に売買されていないかを調べます。

これを行うことで、査定をして貰う前にある程度の相場観をつかむことができます。加えて、過去から前年までの価格推移を見ていけば土地の値段が上がっている地域なのかどうかも見ることができます。

これを知っておくことで、その不動産会社の査定額が適切かどうかを判断する基準にもなりますね。

所在地

多くの場合土地を買う人の目的は自分の家をその場所に建てることです。よって、その家がどんな場所にあるかも査定に関わってきます。

  • 駅からどの程度離れているのか
  • 近隣の小学校・中学校までの距離はどの程度か
  • スーパーは近くにあるのか
  • 病院などの医療機関は充実しているのか

上記の他にも様々な点からチェックされます。

これらの条件を1つでも多く満たしている利便性の高い土地であれば、その分査定額も高くなります。

土地上の建物の有無

最後に見られるポイントは、その土地の上にどのような建物が建っているかという点です。この建っている建物の状態によっては査定額がマイナスになる可能性もあります。

例えば上に建っているものが明らかに取り壊さないと住めないような建物だった場合、その土地を買ってしまうと取り壊しの費用まで買主が負担することになってしまいます。そうなってしまうと、買いたいと希望する人が減ることが容易に想像できますので査定額は低めになってしまいます。

逆に築5年~10年といった築浅の建物が建っているような土地であれば、その建物ごと購入したいという人は一定数いると想像できますので査定額は高めに設定されます。

以上の4つの情報をもとに土地の査定価格は決まっていきます。では、この査定価格が高い不動産業者に売買をお願いすれば良い結果になるかといいますとそうとは言い切れません。

いちばん重要なのは「お願いしようとしている不動産会社が、その地域の土地売却に強い会社なのかどうか」という点です。

不動産会社によって強みが違うことを理解しておきましょう

仲介業者と一口に言っても、扱う不動産の種類は多数あります。よって、仲介業者によって「一戸建ての建売販売が得意」「マンションの売却が得意」「土地の売却が得意」と得意分野がそれぞれ異なってきます。

上記の例でいくと「建売販売が得意」という不動産会社に土地の売却をお願いしたとしても、自社独自のノウハウがなく遅々として売却が進まない可能性が大いにあります。

ここを見極める上でも、複数の不動産会社に査定価格を出してもらえる「一括査定サービス」を有効活用するのがオススメといえます。

土地の一括査定サービスの有効な使い方とは

土地の一括査定サービスでは「机上査定」と「訪問査定」の2種類を使い分けることができます。

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よってまずは「机上査定」で多めの不動産会社に査定価格を出してもらうようにしましょう。机上査定であれば売却予定の土地へ同行する必要もありませんので、時間を盗られるといった心配もありません。

その机上査定の価格をもとに、その後の訪問査定に来てもらう企業を決めていきます。この際に見るべきは、査定価格が土地の相場感とかけ離れていないかどうかという点です。

もし相場よりも明らかに高かったり低かったりした場合、その不動産会社は相場感が分かっていないか安く買い叩こうとしている可能性があります。よって、そのような会社は候補から外すようにしましょう。

また、訪問査定をして貰った際にも下記のような質問を行うことで土地の売却が得意かどうかを見極めることができます。

  • 過去に似たような物件を販売した経験があるか
  • 販売経験がある場合は、相場よりも高く売れたか
  • 高く売れた場合は、具体的にどうやって売ったのかを聞く
  • 土地を売却するためのノウハウや戦略を持っているか

上記のような質問にスラスラと答えられるような会社であれば、一度話を聞いてみても良いといえるでしょう。

まとめ|土地査定の仕組みは土地売却に必須の知識

以上、査定価格決定の仕組みをご紹介させていただきました。

このような仕組みを知っていると知らないのとでは、自分の土地の査定価格に対する見え方が変わってきます。もし土地の売却を検討されているのであれば、このあたりの知識を勉強した上で査定をお願いするようにしましょう。

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