土地を売却する際には、上に建物が建っているか・整地されているだけか・更地になっているかで地価が変わってきます。
また、上モノを解体業者に依頼して壊すのであれば注意すべき点があります。

今回はそんな売却予定の土地を高値で売れるようにする知恵をまとめさせていただきました。これから土地を売却予定の方はぜひご覧ください。

更地とは、建物や建造物が建っておらず、借地権や地上権などの土地利用を制約する権利が付いていない宅地のことです。更地には、固定資産税や売却、活用などのメリットやデメリットがあります。

更地の定義と特徴

更地とは、建物や建造物が建っておらず、借地権や地上権などの土地利用を制約する権利が付いていない宅地のことです。更地は、建物がないために土地の形や広さが分かりやすく、建築の自由度が高いという特徴があります。

建物がないことによるデメリットもある

また、建物がないことで、土地の価値が下がるというデメリットもあります。更地にするには、建物を解体する必要がありますが、解体費用や廃材の処分費用などがかかります。また、更地にした場合、固定資産税が高くなる可能性もあります。

更地にするためにかかる費用と注意点

更地にするためには、建物を解体する必要がありますが、解体費用は建物の構造や規模、立地条件などによって異なります。一般的には、木造の建物は鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物よりも解体費用が安く、建物の坪数が多いほど解体費用が高くなります。
また、重機が入りにくい場所や瓦礫の搬出が困難な場所では、解体費用が高くなることもあります。

解体費用の相場

木造で30坪あたり120万円～180万円、鉄骨造で150万円～210万円、鉄筋コンクリート造で180万円～240万円程度と言われています。

解体費用を節約するには

事前に自分でできる片付けを行ったり、複数の解体業者から見積もりを取ったりすることが有効です。
また、解体業者によっては、解体後に土地を整地してくれるところもありますが、整地費用は別途かかる場合もありますので、作業内容や費用の内訳を確認することが大切です。整地とは、解体後に残った木くずやコンクリートなどを取り除き、重機で土地を踏み固める作業のことで、整地された土地のほうが売却や活用に有利になることが多いです。

参考：解体見積もり広場

更地の固定資産税の計算方法と減税措置

更地にすることで固定資産税が高くなることも

更地にした場合、固定資産税が高くなる可能性があります。固定資産税は、土地や建物の固定資産税評価額に税率を掛けて計算されますが、住宅が建っている土地には、小規模住宅用地の特例や一般住宅用地の特例という減税措置が適用されます。これらの特例は、固定資産税評価額に6分の1や3分の1を乗じて課税標準額を計算するもので、住宅用地の固定資産税を軽減するためのものです。
しかし、更地にした場合は、これらの特例が適用されなくなります。その代わりに、負担調整という制度によって、課税標準額が固定資産税評価額の70％程度となるように調整されます。

例えば、土地面積が150㎡、固定資産税評価額が1,800万円の土地に、木造の住宅が建っている場合と、更地にした場合の固定資産税を比較してみましょう。固定資産税の税率は1.4％とします。

住宅が建っている場合の固定資産税

更地にした場合の固定資産税

このように、更地にした場合は、住宅が建っている場合に比べて、固定資産税が約4.2倍になります。ただし、空き家を放置すると、特定空き家に認定されて固定資産税が高くなったり、行政代執行によって強制的に解体されたりするリスクもありますので、注意が必要です。

更地の売却方法と売れやすさ

更地にした場合、売却するときにはどのような方法があるのでしょうか？また、更地のほうが売れやすいのでしょうか？ここでは、更地の売却方法と売れやすさについて見ていきましょう。

更地の売却方法

• 不動産会社に仲介依頼する
• 不動産会社に買取依頼する
• 土地活用会社に委託する
• インターネットで自己売買する

不動産会社に仲介依頼する

不動産会社に仲介依頼する場合は、不動産会社が売却活動を代行してくれますが、仲介手数料がかかります。

不動産会社に買取依頼する

不動産会社に買取依頼する場合は、不動産会社が直接買い取ってくれますが、買取価格は相場よりも安くなる可能性があります。

土地活用会社に委託する

土地活用会社に委託する場合は、土地活用会社が土地を借りて建物を建てて賃貸するなどの方法で土地を活用してくれますが、契約内容や条件によっては、土地の所有権や利用が制限される場合があります。

インターネットで自己売買する

インターネットで自己売買する場合は、仲介手数料がかからないメリットがありますが、売却活動や契約手続きなどを自分で行う必要があります。

更地は建物があるより売りやすい

更地の売れやすさは、土地の立地や広さ、形状、用途などによって異なります。一般的には、交通や生活の利便性が高く、広くて整形の土地は売れやすいと言われています。
また、更地のほうが建物がある土地よりも売れやすいという意見もあります。これは、更地のほうが土地の状態が分かりやすく、建築の自由度が高いという理由からです。しかし、建物がある土地のほうが売却価格が高くなる場合もあります。これは、建物の価値や需要が高い場合や、建物の解体費用が土地の価値を上回る場合などが考えられます。

更地の活用方法と事例

更地にした場合、売却する以外にも、様々な方法で土地を活用することができます。以下に、更地の活用方法と事例を紹介します。

賃貸する

更地を賃貸することで、定期的な収入を得ることができます。賃貸する場合は、駐車場やコンテナハウス、菜園や花壇などの用途に応じて、契約内容や条件を決めます。賃貸するメリットは、土地の所有権を保持しながら収益を得られることや、空き地の管理や防犯に役立つことです。賃貸するデメリットは、賃貸料の設定や契約の更新などの手間がかかることや、賃借人とのトラブルが発生する可能性があることです。

建築する

更地に建物を建てることで、自分の住まいや事業所として利用したり、売却や賃貸したりすることができます。建築する場合は、建築費用や建築基準法などの法令に注意しながら、建物の設計や施工を行います。建築するメリットは、土地の価値を高めることや、自分の好みや目的に合った建物を作ることができることです。建築するデメリットは、建築費用が高くなる可能性があることや、建物の管理や維持に費用がかかることです。

貸し農園にする

更地を貸し農園として提供することで、農業に興味のある人に土地を貸すことができます。貸し農園にする場合は、土地の区画や設備、利用料などを決めます。貸し農園にするメリットは、土地の有効活用や緑化に貢献することや、農業の普及や交流に役立つことです。貸し農園にするデメリットは、農業の知識や経験が必要な場合があることや、利用者とのトラブルが発生する可能性があることです。

整地とはどういう状態を指すの

最後に整地と更地の違いを見ていきましょう。

整地とは

整地とは、土地の上にあった建物を解体した後にコンクリートやこぶし大の石・木くず・ガラスなどを手や重機ですくい綺麗にし、その後に重機で踏み固める「転圧作業」を行った土地のことを言います。

これに加えてトンボを掛けたりほうきで清掃をすることもありますが、これは業者によって様々です。特に見積もりに整地に関して記載がある場合とない場合がありますので、見積もりの段階でしっかりと確認しておきましょう。

土地売却を行う際の注意点とは？

整地をする際は、単に上モノを解体して転圧作業だけをすればいいのか、売却用に綺麗にしておくのかなど、使用用途に応じてどこまで行うかを決めます。

今回のように土地売却を行うのであれば、冒頭にも書いたとおり地価にも影響しますし、綺麗にしておくことが望まれます。

よって、整地の際には真砂土（山砂）などの化粧砂を敷くようにしましょう。この真砂土というのは、花崗岩が風化した砂です。これを敷くことによって、整地しただけの土地よりも見栄えを良くすることが出来ます。

なおこの真砂土ですが、地域によってはよく採れるからという理由でサービスで引いてくれる業者もいます。しかし、基本的には解体工事の3%から5%ほどの追加経費がかかることが一般的です。

この部分は解体業者によってまちまちですので見積もりを取る際に確認し、後から揉めることのないようにしましょう。

では最後に、解体業者を選定する際に注意すべき点を2点見ていきましょう。

解体業者に依頼する際の注意点とは？

土地売却を行う上で、解体業者に依頼する際に注意すべき点は下記の2点です。

整地内容をはっきりさせておきましょう

最初にも述べたように、整地をどこまで行うかは業者によって様々です。この部分に関しては見積もりに記載がない場合のほうが多いです。

こぶし大の石を取り除くのか・トンボを掛けてくれるのかなども分かりませんし、解体工事前に説明を行ってくれる業者も少ないです。解体工事後に現地に来てみて「こんなはずじゃなかった・・・」と思っても後の祭りです。

ですので、今回のように解体後の使用用途が決まっているのであれば事前に希望を伝えるようにしましょう。そうすれば、どこまでは解体工事の費用に入っていて、どこからは追加費用がかかるのかを確認することが出来ます。

このように、事前にしっかりと合意を取った上で工事を行ってもらうようにしましょう。

信頼できる解体業者に依頼しましょう

解体工事を行ってくれる会社はインターネットで探せばたくさん出てくることでしょう。

しかし解体工事業者とひとくちで言っても様々なところがあります。しっかりと熟練の腕を持つ職人さんがいる所・解体初心者の外国人がたくさんいる所・安い下請けに依頼しているだけの所などです。

もし運が悪く技術がない解体業者に当たってしまった場合は、工事によって発生した「建材ゴミ」がキレイになっていないというケースも考えられます。なお、土地売却を考えているのであれば「表面だけきれいになっている」だけでは不十分で、「土の中に少しも建材ゴミが残っていない」状態になっていないといけません。

なぜならば、建材ゴミが土の中に残っていると、月日が経つにつれて地中に残った建材ゴミが腐敗し、土の中に空洞が生まれてしまいます。この空洞が上の建物の重みで潰れ、地盤が沈下する土地となってしまうからです。

さらにいうと、安いからという理由だけで決めてしまうと「廃棄物撤去費用削減のため」という理由のために、発生した建材ゴミを地中に埋めるというような業者に当たってしまう可能性があります。

もしこれが発覚したら、土地の価値は下落してしまいますし、その地中に埋められたゴミを自身の費用で撤去しないといけなくなります。なお、この場合に支払う費用は相場の2倍以上の値段が一般的といわれています。

以上のように、単に値段だけで業者を決めてしまうと後からリスクが降り掛かってくる可能性があります。しっかりと信頼できる業者に依頼をするようにしましょう。

なお、周りにどのような解体業者がいるかわからないという場合は「一括査定サイト」を使うのがオススメです。
多くの査定サイトでは掲載前に問題がない会社か審査を行っております。その審査基準をクリアーした会社を紹介しているので、安心して依頼することが出来ます。

まとめ｜生地と更地の違いや売却する際に注意すべき点

以上、生地と更地の違いや売却する際に注意すべき点は以下のとおりです。

• 整地とは、解体後に建材ゴミを撤去し、転圧作業を行った土地のこと
• 更地とは、建物や建築物等の定着物がないまっさらな宅地のこと
• 整地した状態で売却するなら、化粧土を敷くのがオススメです
• 解体業者に依頼する際は、内容を事前に確認しましょう
• 値段だけで業者を決めると、後でリスクを負う可能性があります
• 解体業者を選ぶなら、一括査定サイトがおすすめです

初めてのことでわからないことが多い人は、しっかりと相談できる会社を見つけて納得した上で解体工事を行うようにし、より高値で売れる整地を作るようにしましょう。