土地を売却しようと考えた時に、売却する方法としては大きく「自分で買主を探す」と「業者に依頼して買主を探す」と2つに分かれます。
上記の後者を選んだ場合、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。今回は不動産業者に依頼する際のメリット・デメリットを見ていきましょう。
仲介業者・不動産業者の仕事とは？
では最初に、メリット・デメリットを見る前に依頼しようと思っている仲介業者・不動産業者がどのような仕事をしているのか見てみましょう。
もしこのような仕事を自分でもできるということであれば、依頼しなくても問題ないといえるでしょう。
売出し物件の調査
まず最初は売出前の物件に関する調査から始まります。
物件の設備の確認、法令上の制限に引っかかっていないかの確認、登記している事項との間に食い違いはないかを確認します。
物件の紹介および見学案内
上記で売り出しても問題ない旨が確認できたら、買いたいと思っている人への物件の紹介と、現地の確認希望の方への案内業務が発生します。
この時にしっかりとその土地の魅力、その地域の魅力をPR出来るかどうかで買主の購買意欲も格段に変わってきます。
物件購入にかかる諸費用の計算および説明
上記で購買意欲がある買主と出会えた際には、実際に購入するにあたって必要となる諸費用をまとめる必要があります。この諸費用は土地代金の他に、不動産会社への仲介手数料・契約書にはる印紙税・登録免許税・手続きを行う司法書士への報酬が必要となります。
もしご自身でやる場合は仲介手数料分安くなりますね。
買主との交渉調整
必要な費用総額がわかったところで、買主が希望する条件との交渉に入ります。
ここで頑なにすべての交渉をはねのけてしまうと売れなくなってしまいますので、押す所と引くところを使い分ける必要があります。
「重要事項説明書」および「売買契約書」の作成
売買価格と契約日がまとまったら、契約書を作成します。
特に注意しないといけないのは、重要事項説明書に関しては「宅地建物取引主任者」という資格を持つ人の記名捺印と高騰での説明が必要になることです。
以上の他にも様々な業務がありますが、一番ネックになるのは「重要事項説明書」ではないでしょうか。自身で宅建の資格を持っていない場合は依頼せざるを得ません。
では、仲介業者・不動産業者に依頼するメリット・デメリットを見ていきましょう。
仲介業者・不動産業者に依頼するメリット
仲介業者・不動産業者に依頼するメリットは以下のとおりです。
レインズに登録してもらえる
まず1つ目のメリットはレインズというシステムに登録して貰えることです。
このシステムに登録してもらえれば、依頼している不動産会社以外の会社にも「この土地を売却しようとしてますよ」という情報が渡るようになっています。
これを自分で行おうと思っても、そもそも土地を買いたいと思っている人を知っている人に出会うことから初めないといけません。
仲介業者の費用で広告を打ってくれる
2つ目のメリットは、仲介業者がその土地を売るために自社の費用でインターネット広告などに出稿してくれることです。これを自分の費用で行うと思うと、かけられる費用にも限りがありますしそもそも土地売却のノウハウがない状態で広告を出稿しないといけません。
そうなってしまっては、広告代が無駄になってしまう可能性がかなり高いです。
自身が宅建の資格を持っていなくても問題ない
最後に先程も説明した「重要事項説明書」の部分です。土地の売買を行う際は「重要事項説明書」という書類を作って読み上げる必要があるのですが、この業務ができるのは宅地建物取引主任者の資格を持った人だけです。
よって、自分で全部完結させようと思うと自分で宅建の資格を取る必要があります。
以上のように仲介業者・不動産業者に依頼するメリットは多々あります。ですが、契約時に知っておかないとデメリットが発生してしまうこともあるんです。
仲介業者・不動産業者に依頼するデメリット
仲介業者・不動産業者に依頼するデメリットは下記のとおりです。
契約によっては複数社と契約できないことに
不動産仲介業者と結ぶ契約は3パターンあり、そのうちの1つを選択する必要があります。
この3パターンは「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と呼ばれています。このうち特に気をつけないといけないのは「専属専任媒介契約」です。
この契約は「自分で買主を見つけるのはNG」「契約してよいのは1社とだけ」「その代わり1週間に1度以上、販売活動状況の報告をしてもらえる」というものです。よって、契約する不動産会社を見誤ってしまうと「延々と3ヶ月間売れない報告だけが上がってくる」という状況が発生します。
この契約は3ヶ月以内で切ることが出来るのですが、期限付きで売りたいと思っている時に3ヶ月間足止めされるのは流石に厳しいです。よって、不動産業者を選ぶ際にはしっかりと実力を見極める必要があります。
不動産業者との契約前には一括査定で対応を確認
不動産業者がどのような対応を取るかを知る上で、一括査定サービスを有効に活用しましょう。
査定価格を送ってもらった際に、地域の相場よりも明らかに高いような業者や、明らかに低いような業者はまず候補から外してしまいます。
その後4社程度に絞ったところで、実際に売却予定の土地に来てもらい、売るとしたらどのような戦略で売っていくのか・独自のノウハウはあるのかということをヒアリングします。
ここで良さそうだと思う不動産業者がいれば詳しくヒアリングしてみて契約をするというようにしましょう。決して直感だけで不動産業者と契約を進めないようにしましょう。
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まとめ
以上、土地売却を仲介業者・不動産業者に依頼するメリット・デメリットをまとめました。
不動産業者に依頼することはメリットも多数ある一方で、何も知らずに契約を勧めてしまっては土地がいつまでたっても売れないという事態になってしまいます。
しっかりと業者の実力を見極めた上で、契約する不動産業者を決めるようにしていきましょう
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