全国地価マップを使って、売却する「土地の相場」を調べよう!

土地の相場

土地の売却を進めていく上で、その土地周辺の相場を知っておくことは重要です。相場を知っておくことで、不動産業者が出してきた査定額が高いのか低いのかを判断する材料とすることが出来ます。

そこで今回は「全国地価マップ」を使って土地の相場を調べる方法をまとめます。これから土地の売却を考えている人はぜひご覧ください。

土地の相場を知る重要性とは?

土地の売却を進めていく上で最初に行うことは、不動産業者に土地の査定価格を出してもらうことです。ですが、不動産会社によっては他の会社よりも高く出したほうが任せてもらえる可能性が上がるだろうと、あえて高めに査定額を出してくる業者さんもいらっしゃいます。

また逆にその土地に精通していないがために相場観を掴んでおらず、相場よりもかなり低めに出してくるという業者さんもいらっしゃいます。そんな査定が上がってきた際に、自分自身が判断できるようになるためには「相場」を知っておくことが一番の近道です。

なお、土地の査定をしてもらう際には「机上査定」と「訪問査定」の2種類のいずれかを選ぶことになります。

机上査定とは

机上査定は売却予定の土地への訪問はせず、過去の売却実績や現在の周辺の売却事例、売主から貰った情報(設置している道路の幅員など)から査定額を算出いたします。

訪問査定とは

訪問査定は、売却予定の土地へ来てもらい、周辺環境や土地の状態なども加味した上で査定額を算出する方法です。

この2つで言いますと、訪問査定の企業数を増やしてしまうと対応にかなりの時間を取られてしまいます。よって、机上査定の段階で土地の相場感を把握しておき、訪問査定に来てもらう企業を4社程度に絞り込むということが重要です。

では次に、土地の相場を確認するために使う「全国地価マップ」とは一体どんなサイトなのか見ていきましょう。

全国地価マップとは

「全国地価マップ」は、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供しているウェブサイトです。似たようなウェブサイトしては、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」というサイトがあります。

公示価格に差があるので注意!

なお、上記2サイト間で「公示価格」の差があります。

これは評価システム研究センターのものが国や地方公共団体が公開している情報を独自に集めたものであり、土地総合情報システムとは調査期間が違うために生まれているものです。

では次に、全国地価マップで確認できるそれぞれの評価情報を見ていきましょう。

全国地価マップで分かる4つの評価軸とは

全国地価マップでは各地域の以下4つの価格を調べることが出来ます。

固定資産税路線価とは

固定資産税路線価とは、道路に付けられた価格のことで、その道路に接している土地の1平米あたりの価格を示しています。

例えば1平米10万円の道路に接している50平米の土地があったとします。この場合、土地の固定資産税評価額は500万円となります。

相続税路線価とは

相続税路線価とは、相続税や贈与税を算出する際の基準となる路線価のことです。この路線価は国税庁が毎年7月初旬に「財産評価基準書」によって公表されます。

地価公示価格とは

地価公示価格とは、国土交通省が全国に定めた標準値を対象に毎年1月1日時点の価格を公示するというものです。この地価公示価格は土地の取引の重要な指標の1つとして用いられます。

都道府県地価調査価格とは

都道府県地価調査価格とは、各都道府県の知事が毎年7月1日時点における調査時点の正常価格を判定するのです。

これは国土利用計画法施行令第9条にもとづいて行われています。この都道府県地価調査価格を用いて、土地取引規制の際の価格審査や地方公共団体などによる買収価格の算定の基準を作っています。

以上の価格を調べることが出来るのですが、ではここからどうやって相場を出していくのか見ていきましょう。

全国地価マップで相場を確認する方法とは

全国地価マップのサイトを開いていただき「次へ」ボタンを押します。すると利用への同意画面が出てきますので「同意する」を押して次に進めます。左側のリンクもしくは日本地図をクリックして、売却する土地周辺の地域を表示させます。

詳細地域が出てきた時点で表示されているのは「固定資産税路線価」ですので、タブの切替をして右端の「地価公示・地価調査」のタブを開きます。
この時点で、地図上に黒い四角で表示されている地点が「公示地価の標準地」・赤い三角になっているのが「基準地価の標準地」です。

もし見たい土地の周辺に四角も三角もない場合は表示する範囲を広げてみて下さい。

この四角または三角にカーソルを合わせると、地価公示価格や地価調査価格が表示されます。この中の「価格(円/㎡)」が1平米あたりの価格となっています。

土地の形状や周辺環境によっても変動がありますので完全に同じ値段という訳にはいきませんが、この価格に売却予定の土地の面積をかけることでおおよその売却想定額をだすことが出来ます。

また、全国地価マップでは過去数年分のデータも見ることが出来ます。
よってその地域の土地が上昇傾向なのか下降傾向なのかといったトレンドも確認することが出来ます。

もし上昇トレンドだった場合は多少強気に交渉に出たとしても十分に売れる見込みはあるといえるでしょう。
なお、上昇トレンドか下降トレンドかということを訪問査定に来た不動産会社の担当に聞くことで、その担当者がどの程度その土地に詳しいか、を見ることも出来ます。

以上のようにして全国地価マップを使って相場を確かめることが出来ます。土地売却の交渉の場で不利にならないように、事前の準備はしっかり行うようにしましょう。

まとめ

以上、全国地価マップを使って相場を調べる方法をまとめさせていただきました。

相場情報を知らない状態で交渉のテーブルに付くことは、何の装備も持たずに戦いの場に行くようなものです。

しっかりと自分自身が損をしないための知識や情報を手に入れた上で、納得できる説明をしてくれる不動産会社と契約をし、満足できる取引ができるように対応していきましょう。

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