不動産仲介業者に依頼して土地を売却するとなると、当然その企業に料金を支払うことになります。また、それ以外にも売却に際して必要な諸経費や税金があります。

そういった諸経費や税金を知らないと、売却後手元にいくら残るか計算できませんよね。そこで今回は、売却時にかかる諸経費と税金をまとめて解説します。

土地の売却で必要な諸経費まとめ

土地売却時に売却価格から引かれるのは下記の諸経費です。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 抵当権抹消登記費用（該当時）
• 残額のローン返済（必要時）

上記に加えて税金が惹かれた額が手元に残るお金です。ではそれぞれどんな費用か説明していきます。

仲介手数料

仲介手数料は不動産仲介業者に支払う費用です。その名の通り、売主と買主を仲介してくれた手数料として支払います。なお、土地売買の際に一番調整できる可能性が高い金額はこちらの仲介手数料です。

ただし、契約した後にゴネたとしても既に契約してしまっている場合は後の祭りです。

よって、契約時に「複数社と検討していて、もしこの条件（手数料）でお願いできるのであれば御社にお願いしたいのですが・・・」といった形で交渉材料として使うようにしましょう。

印紙代

次に紹介するのは、印紙代にかかる印紙税です。

不動産売買契約書を交わす際に、収入印紙を購入して貼り、その受けから消印をする必要があります。この不動産売買契約書は買主と売主双方の分が必要になり、それぞれに印紙を貼る必要があります。

なお、印紙の金額は下記のとおりです。

不動産売買契約書の印紙代

記載金額	印紙税額
1万円未満	非課税
1万円超50万円以下	200円
50万円超100万円以下	500円
100万円超500万円以下	1,000円
500万円超1000万円以下	5,000円
1000万円超5000万円以下	1万円
5000万円超1億円以下	3万円
1億円超5億円以下	6万円
5億円超10億円以下	16万円
10億円超50億円以下	32万円
50億円超	48万円

抵当権抹消登記費用（該当時）

今回売却する土地を担保に銀行から借り入れを行っている場合、その借り入れを行っている銀行が「抵当権」をその土地に設定しています。

この抵当権がついている土地を買う人はいませんので、売却前には抹消する必要があります。そのためには銀行への返済後に抵当権の抹消をする必要があります。

自分で行う場合は不動産1つにつき1,000円の費用を法務局に払うだけですみますが、司法書士などの代理人にお願いした場合は1万円弱の手数料が必要となりますので注意しましょう。

残額のローン返済（必要時）

上記の抵当権抹消とも関係してくるのですが、土地を売却する場合はローンを完全に払ってしまわないといけません。なぜならば、銀行でローンを組んでいるのであればその銀行が土地の抵当権を持っているために売れないからです。

なお、ローンの繰り上げ返済をする場合は事務手数料が5,000円ほどかかりますのでご注意ください。

以上が土地売却時にかかる諸費用です。次に売却時にかかる税金をまとめて紹介いたします。

土地の売却で必要な税金まとめ

不動産を売却して得た所得のことを「譲渡所得」といいます。土地を売却した際は、この譲渡所得を基に「所得税」と「住民税」が計算されます。注意点としては、この税金は「売却価格」ではなく「売却してえた利益」にかかるものです。

よって、利益が出ていないのであれば税金を払う必要もないですし、確定申告をする必要もありません。

なお、かかる税金は「その不動産を何年持っていたか」によって変わってきますが税率は下記のとおりです。

税率

	所得税率	住民税率
短期譲渡所得（所有5年以下）	30%	9%
長期譲渡所得（所有5年超）	15%	5%
復興所得税　※H49年まで	所得税×2.1％

もし親から相続した土地を売却しようと思っている場合は、所有期間の定義に注意しましょう。この所有期間は「自分が親から相続した期間」ではなく「親がその土地を持っていた期間+相続した期間」となります。

では、次に譲渡所得をどのように計算するかを見ていきます。譲渡所得を算出する計算式は以下のとおりです。

上記式に入っている「譲渡費用」は先程紹介させていただいた「諸経費」のことを指しています。次に「取得費」は「その土地の購入代金」や「購入時にかかった諸経費」をあわせたものです。

この合計が今回の売却価格よりも高い場合は、売却に際して税金を支払う必要はありませんし、確定申告をする必要もありません。

確定申告する際の注意点

土地を売却して譲渡所得が発生した場合には、譲渡した翌年の確定申告の時期（2月16日～3月15日）の間に確定申告を行い、納税する必要があります。

住民税の支払いは確定申告後に住民税納付書が5月に送られてきますので、その到着後に支払うことになります。

ちなみに、不動産の譲渡所得は「申告分離課税」と呼ばれるもので、他の給与所得等と合算して申告を行うことが出来ません。ただし、同じ年度内に複数の不動産を譲渡して所得を得ている場合は、それらを合算して申告することは可能です。

また、下記の事例に該当する場合は譲渡所得から引くことが出来る控除や特例がありますので確認するようにしましょう。

• 平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却する
• 平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却する
• 公共事業のために土地・建物を売却した
• 特定土地区画整理事業のために土地を売却した
• 特定住宅地造成事業のために土地を売却した
• 農地保有の合理化のために土地を売却した

まとめ｜土地の売却では税金にも注意しよう

以上、土地を売却する際に必要な諸経費と税金をまとめさせていただきました。

土地の売却の場合、所有期間が5年を超えているかどうかで支払う税率が大きく変わります。

もし売却しようと思っている土地がもうすぐで5年を超えるという場合は、支払う固定資産税なども考えた上で、今すぐ売るのか5年経つまで待つのかを決めるようにしましょう。

また、控除や特例も随時新しいものが出たりしますので、損をしないように自分で確認したり、不動産仲介業者に相談の上で売却を進めていくようにしましょう。