土地を売却する|査定で高く買ってもらう!売るポイント2つ!

土地売却

マンションや戸建てといった住宅だけでなく、土地も大きな資産価値を持つ大切な不動産です。住宅の建築用地などを購入する人がいる一方で、相続したまま使わない土地や住宅を建てるつもりで購入したものの使わなくなった土地など、さまざまな理由で土地を売却する人も存在しています。

土地を売却する際、査定で高く買ってもらうためにはどのような点に気を付けるべきなのでしょうか? 土地の査定額を算出する方法を交えてご紹介していきます。

土地売却の査定額算出方法

土地の価値は住宅などの建物と違って、使うことで目減りしたりなくなったりはしません。固定資産税を算出するための税制上の価値もそうですし、実際に人が使った年数によって土地の価値がなくなるということもありませんよね。

1つの土地に対する価格は、実は1種類ではありません

公的な価格だけでも1つのエリアに対して次の4種類の地価があり、それぞれが土地の査定額を算出する根拠として利用されています。

地価の種類 正式名称・所轄行政庁 概要
路線価 相続税路線価・倍率価格・相続税評価額:国税庁、自治体 相続税や贈与税、地価税などの算出基準となる価格。国税庁が毎年7月上旬に発表。
公示地価 地価公示価格:国土交通省、土地鑑定委員会 「住宅地」「商業地」など7つの分類があり、それぞれの標準地を選んで全国の地価を毎年3月下旬公示。
基準地価 都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果:都道府県 都市計画区域や林地なども含めて不動産鑑定士が調査し、毎年9月下旬に発表。国内の土地取引価格の目安。
固定資産税
評価額
地方自治体(総務省) 国の固定資産評価基準をもとに、3年ごとの3月下旬に発表。固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出基準として使用。

土地の売却ではこれらの要素を総合的に判断し、さらに実際のマーケットで取引されている土地の相場(実税価格)を加味して査定額を算出するわけです。エリアに応じた面積当たりの単価を算出し、広さをかけて全体の価格を出し、さらにその土地固有の要因によって加算・減算をして査定額を決定します。

ベースとなる公的な地価がこのようにいくつかに分かれており、さらに固有の要因に対する査定額の付け方が異なるため、不動産業者によって査定額が大きく異なってきます。

土地売却の査定額に影響する要因

土地の査定額に最も大きな影響を与える要因は、エリアと広さです。しかしたとえ隣接する土地で広さがまったく同じであったとしても、極端に狭い土地や傾斜がある土地、間口が狭い土地などと使いやすい手ごろな広さの土地を、同じ価格で取引することはできません。

このように土地の査定額に影響する要因としては、次のようなものが挙げられます。

査定額への影響要員 概要
接道状況 前面道路の道幅、舗装状況、間口(道路と敷地が接する部分)の広さ
周辺環境 最寄駅までの距離、スーパーや病院など生活利便施設の数や距離、通学・通勤距離、日照、地盤、上下水道・都市ガスの整備状況
面積 広すぎたり狭すぎたりしないか
形状 旗竿地・三角地などの不整形地、傾斜地ではないか
その他 角地かどうか、方角はどうか、高低差があるかなど

もちろん場所によって差がありますが、これら一つひとつの要因がもたらす価格への影響は、おおむね5%程度だと考えてください。

土地売却の査定で高く買ってもらう売るポイント2つ

土地の取引方法には、「業者買取」「仲介売却」の2種類があります。不動産業者に所有権を直接売り渡す業者買取なら、数日程度で土地を現金化できるので、「すぐに売りたい!」という人はそちらを選びましょう。

ただし、高値が付きやすい売却方法は、一般的に仲介売却といわれています。これは、不動産業者に売却活動を依頼して買主を探してもらう方法です。こちらではこの仲介売却で高値を付けるためのポイントをご紹介していきましょう。

【売るポイント1】まずは査定額を比較!

土地などの不動産を高く売却するためには、まず複数の業者に査定を依頼してその金額を比較することが大切です。その際入力の手間を減らすとともに、業者にけん制をかける意味で「不動産の一括査定」を利用しましょう。

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一括査定を使えば一度に複数の業者に査定が依頼でき、比較できるので相場が把握しやすくなります。査定を比較していることが相手に伝わるので、極端に低い査定額を出す業者があまりあらわれません。査定額が低いと早く買い手が現れるかもしれませんが、大切な資産を安く手放すことになってしまいます。

反対に高い査定額をみるとうれしくなるかもしれませんが、相場からかけ離れた査定額を出す業者に任せるのは危険です。売主の機嫌を取って契約を取り付けることだけを目的として、高値を提示しているかもしれません。

実際の売却の際は購入希望者との交渉も必要に

顧客とのやり取りには企業体質があらわれるので、査定依頼の際のやり取りも判断基準として活用しましょう。質問等に的確に答えてくれる、頼れる担当者のいる業者にまかせれば安心です。

「とりあえず知っている業者に相談しよう」とすると、そのままなし崩し的に「媒介契約」という売却活動の仲介をまかせる契約を締結するよう勧められます。相場を把握せずに契約すると、損をする可能性が高いので、くれぐれもまずは査定を比較してください。

【売るポイント2】周辺の地価や売却相場をチェック!

上記のように査定額を業者ごとに比較することも大切ですが、それと同時に周辺の地価や相場についても自分でチェックしておきましょう。

ご紹介した「路線価」「公示地価」「基準地価」「固定資産税評価額」の4つは、インターネット上で公開されていてかんたんに情報が手に入ります。いくら不動産業者がプロだからといっても、自分の知識がまったくない状態では正しい判断ができません。これらの知識を入れておくだけで、不動産業者とのやり取りが主体的にできるようになります。

土地の情報も収集しよう

相場を把握するためには、査定額の比較だけでなく実際に取引されている土地の情報をチェックすることも大切。これらもインターネット上で情報収集をしてみましょう。土地の情報はマンションや戸建て住宅に比べるとやや少ないのですが、複数のサイトをあたってみるとある程度情報が集まってきます。

まとめ|土地の売却前に情報収集をしっかりと

土地の売却にあたり、査定で高く買ってもらうためのポイントをご紹介しました。

土地の価格の決まり方には、複雑なルールがあります。それらすべてを把握することは難しいかもしれません。しかし、ある程度集められる知識は事前に収集しておきましょう。不動産業者を選び際は、複数の業者を比較することが大切。信頼できる業者を見つけ、土地という大切な資産を悔いなく売却しましょう。

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