土地を専門業者に依頼して売却する場合、買主と契約が成立した際には「仲介手数料」を支払う必要があります。この不動産仲介手数料ですが、どのような計算式で決まっていていくらが適正な価格なのかということを知らない方が多いことでしょう。

そこで今回はそんな仲介手数料の仕組みを解説させていただきます。

不動産仲介手数料とは

まずは不動産仲介手数料の概要から説明させていただきます。

不動産仲介手数料とは、不動産会社が設定している成功報酬のことを指しています。土地に限らず、不動産の売買や賃貸で「買主を見つけてくれた」「借り主を見つけてくれた」という際に支払います。あくまで成功報酬ですので売買・賃貸の契約が成立しなければ、この仲介手数料は発生しません。また、契約が無効になったり取り消しになった場合も支払う必要はありません。

なお、宅地建物取引業の資格を持っていない人が仲介手数料を請求することは違法となりますので、注意しましょう。

では次に不動産仲介手数料の計算方法を見ていきましょう。

不動産仲介手数料の計算方法

仲介手数料は法律によって設定して良い上限金額が決まっております。それを超えない範囲であれば自由に設定して良いとなっていますが、基本的には上限ギリギリまで設定している会社が多いです。

まず不動産売買の仲介手数料ですが、こちらは売買する不動産の価格を3つの価格帯に区切ります。その上で所定の割合をかけて得た金額を合計した金額が上限となります。

不動産売買の仲介手数料

売買金額（税別）	仲介手数料
200万円以下	5%+消費税
200万円～400万円以下	4%+消費税
400万円超	3%+消費税

では実際に金額を計算してみましょう。

売買価格が150万円の土地だった場合、仲介手数料は5%+消費税（=5.4%）となります。よって、計算式は以下のとおりです。

150万円×5.4%=81,000円（税込）

こちらの報酬額はその不動産会社の事務所ごとに掲示するように宅建業法で義務付けられています。もしこれを行っていない業者であった場合は違法行為となりますので、そのような不動産会社には売却の依頼をされないほうが良いでしょう。

なお最近は買主もしくは売主の仲介手数料を無料にする会社も出てきております。不動産会社の報酬である仲介手数料が無料でどのように儲けているのでしょうか？

次はそのからくりを見てまいります。

不動産仲介手数料の会社はどうやって儲けてるの？

先程もご紹介したように、不動産仲介手数料は法律で上限が決まっており、それ以上に設定をすることができません。しかし企業努力で引き下げをすることなら可能です。

最近増えている「不動産仲介手数料」の企業は、例えば下記のような場合に適用しています。

• 売主が不動産会社/買主が個人の場合、売主からのみ仲介手数料を貰い、個人である買主からは手数料をもらわない。
• 上記の逆のパターンで、売主が個人/買主が企業の場合も貰わない

上記のようなパターンに加えて、下記のような企業努力で仲介手数料無料を実現しているパターンも見受けられます。

効果の高い広告のみに絞って出稿を行う

土地や住宅の売却に関する折込チラシやポスティングはよく見かけると思います。これらの広告は効果の割にはかなり高額な広告費がかかってしまいます。

よく言われている言葉として「せんいち」「せんみつ」ということがあります。

これは、チラシ1,000枚配布して1件～3件の反応があれば上出来だということを指しています。なおかつ、1,000枚で折込チラシを出させてくれるようなところは少なく、何千枚・何万枚と費用を掛ける必要があります。

よって、上記のような広告を出稿せずにインターネット広告だけに絞るなどの企業努力で経費を削減している会社もあります。

人員を最小限にして、人件費をカット

上記のようにインターネットからの集客をメインにした場合、店舗に配置する人数を最小限にして問い合わせベースで物件の紹介を行えるようになります。

これにより、例えば土地の購入をおすすめするような営業電話の人員の人件費を削減することができますので、より経費を少なくすることができます。

上記のような企業努力で仲介手数料無料を行ってくれる企業も増えてきておりますが、まだまだ少数派と言えます。

よって、仲介手数料を払う際には自分が払いすぎていないかをしっかりと考える必要があります。では、最後に仲介手数料を払いすぎていないかが分かる方法をご紹介いたします。

不動産仲介手数料の払い過ぎに注意！

仲介手数料の払い過ぎを防ぐ方法、それにはずばり「不動産売買のどれが課税対象で、どれが非課税なのかを知る」ということが重要となります。

不動産売買の場合1つの金額が大きいので、消費税だけで数万円から数十万円変わってきます。

もう1つ注意しないといけない点は「不動産仲介手数料を算出する売買価格」は消費税を含まない価格で計算しないといけないということです。

もしこの点を見落としていて税込の価格で計算され、200万円・400万円をオーバーするようなことが起きた場合、不動産仲介手数料を余分に取られてしまっているということになります。

売買金額（税別）	仲介手数料
200万円以下	5%+消費税
200万円～400万円以下	4%+消費税
400万円超	3%+消費税

なお、土地関係の場合は、課税・非課税は下記のように決まっておりますので、頭の片隅に置いておきましょう。

土地の課税・非課税区分

土地の購入	非課税
庭木・石垣・庭園などを宅地と一体化して購入	非課税
借地権・地上権などの購入	非課税
土地の貸付	非課税
独立して取引対象となる定着物の購入（立木など）	課税
土地の造成や整地にかかる費用	課税
1ヶ月未満の土地の貸付	課税
サービスの提供を伴う土地の貸付	課税
区画の整備などを行っている土地の貸付	課税

まとめ

以上、土地を売却する際に必要な「不動産仲介手数料」をご説明させていただきました。不動産仲介手数料に関して知っておいて頂きたい点は以下のとおりです。

• 不動産仲介手数料の計算方法を知っておきましょう
• 不動産仲介手数料無料の会社があることを知っておきましょう
• 自分が不動産仲介手数料を払いすぎていないか、確認するようにしましょう

以上のような点に気をつけて、自分が売却したいと思っている土地をより早く・高く売ってくれるような不動産会社を見つけるようにしましょう。