土地の売却、成功の秘訣は「良い仲介業者を見つけること」

売却成功

土地の売却があなたが思い描いている遠いに実現するかどうかは、実はどの仲介業者に依頼するかで決まってきます。

では、良い仲介業者と悪い仲介業者の見極めはどのように行えばいいのでしょうか。

今回はそんな仲介業者の見極め方をまとめました。

免許番号と行政処分歴を確認しましょう

まず最初に確認すべきことは、その仲介業者の免許番号の確認です。これを確認することで、大前提として無免許業者との取引を避けることができます。

また、業者名が分かれば下記のサイトから行政処分の有無を確認することができます。

上記のサイトでは直近5年分の行政処分情報を公開しており、なおかつ1ヶ月に1回は情報の更新を行っております。検索システムの方は入力項目が複数ありますが、業者名だけでも検索は可能です。

なお、これだけでは安心できないという方は免許を交付した省庁に行けば業者名簿を無料で閲覧することができます。国土交通大臣免許の場合は「国土交通省地方整備局」に、都道府県県知事免許の場合は「当道府県庁」に行けば閲覧することができます。

多くの人は不動産売買の経験が少ない中で仲介業者の見極めを行う必要があります。よって、上記のような活用できる情報は有効活用していくようにしましょう。

では、行政処分などの問題がない業者とわかった場合、大手企業と地元密着の企業ではどちらがオススメなのでしょうか。

大手企業と地元密着がどちらがおすすめ?

仲介業者を選ぶ際に多くの人が迷うのが、大手企業に依頼すべきか、地元密着の企業にお願いするべきかという点です。

これにはそれぞれ下記のようなメリットとデメリットがあります。

大手企業に依頼するメリット・デメリット

大手企業に依頼する場合、持っている顧客リストの数は地元密着の中小企業よりは多いでしょう。よって、その顧客リストの中からすぐに見込み客を見つけてくれる可能性が高いというメリットがあります。

逆にデメリットとしては、その土地出身でない人が営業として働いている場合があるので、地元の事情に詳しくないことがあることです。

地元密着企業に依頼するメリット・デメリット

地元密着の企業に依頼する一番のメリットは、その地域の情報をよく把握していることです。例えば買主が現地見学をしたいとなった際も、地元に詳しくないと紹介できないような情報を伝えることで購買意欲をそそることができます。

デメリットとしては、企業によっては昔ながらの手法で土地の売却を行っており、インターネット広告などを使っていない可能性があるということです。よってこの点はしっかりと契約前に確認する必要があります。

以上それぞれのメリットとデメリットを紹介しましたが、契約時に見るべきは「どのように売却物件のPRを行っていくか」という点です。

現在はインターネットで物件を探す人が増えているため、インターネットで広告を打つかどうかという点は大きな分かれ目となります。

もしインターネットで広告を打たないというのであれば、どのような代替手段で見込み客を集めるのかを必ず確認するようにしましょう。

以上の2つをクリアーした企業と契約を進める際は、3種類の契約形態のうちどれにするかを考えておきましょう。

契約の種類にも注意しましょう

信頼できる仲介業者が見つかったのであれば、次はどの形態で契約を結ぶかという段階に進んでいきます。

仲介業者と結べる契約形態は下記の3つのいずれかです。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約期間 原則なし 3か月以内 3か月以内
自己取引 認められる 認められる 認められない
他の業者への依頼 出来る 出来ない 出来ない
報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズへの登録義務
・登録完了日
なし 7日以内に登録。登録後、登録済み証を交付 5日以内に登録。登録後、登録済み証を交付

上記の内「専任媒介契約」および「専属専任媒介契約」の場合は、最初に依頼した1社の仲介業者としか契約を結ぶことができません。よって、もしこの1社が積極的に営業活動を行ってくれないような会社であった場合、土地の売却の目処が立たないという事態になってしまいます。

では一般媒介契約にすれば問題ないのかとなるとそうではありません。一般媒介契約の場合は売主自らで買主を見つけて売買契約を結ぶこともできますし、複数の仲介業者と契約を結ぶこともできます。

これによって、営業力のある会社であったとしても、その土地の売却には積極的に動いてくれないということになりかねません。

以上から鑑みるに、この会社ならウェブ広告や土地売却に向けての営業をしっかりとやってくれる!と思った会社があれば「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結び、この会社大丈夫かな・・・と不安が残っている場合は「一般媒介契約」にするようにしましょう。

ちなみに、このような判断をする材料の一つとして一括査定を使ってみるという手もあります。

一括査定を使うメリットとは

一括査定で机上査定(簡易査定)を依頼すれば、仲介業者の訪問無しで複数社の査定を手に入れることができます。このときに、その地域の相場よりも明らかに高かったり安かったりするような業者は信頼できませんので、選定の対象外にするといったことができます。

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注意点としては、全ての仲介業者が一括査定に登録しているわけではないということです。

一番多くの企業を登録している一括査定サイトでも、公表しているのは1,000社ほです。ですが全国には免許の数だけで言うと12万社ほどの仲介業者がいます。

よって一括査定で反応のあった業者だけでなく、知人がおすすめする仲介業者があった際にはそちらの話も聞くことをオススメいたします。

まとめ

以上、良い仲介業者を見極める方法と重要性をまとめさせていただきました。

先に紹介した「行政処分データベースサイト」や「一括査定」など、インターネットを駆使することで、なるべく自分の時間をかけずに情報収集出来る手段はいくつかあります。

これらの手段を有効活用して、効率的により良い仲介業者を探していくようにしましょう。

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