土地を売る際の不動産売買で必要な印紙税と、その他の税金

税金

高齢化社会が進むに連れて、親の土地を相続するという機会に遭遇する人も増えてくることでしょう。この時に大切なのは、売却前にどの程度の経費や税金が取られるのかということを知っておくことです。そうすることで、思いがけない出費で計算が狂うということがなくなります。

そこで今回は土地の売却の際に必要な税金をまとめさせていただきました。計算方法も掲載させていただきましたので、そちらも見て実際のイメージを膨らませて下さい。

印紙税

売買の契約をする際に契約書に貼る収入印紙代として支払うのが「印紙税」です。収入印紙を買うことで印紙税を納付していますので、あまり税金を払っているという意識にはなりづらいでしょう。

なおこの印紙税は平成30年3月31日までは軽減措置がかけられており、下記のように売買契約書の記載金額によって負担額が変わってきます。

印紙税
売買契約書の記載金額 軽減措置 本則
1万円~10万円まで 200円 200円
10万円を超え50万円まで 200円 400円
50万円を超え100万円まで 500円 1,000円
100万円を超え500万円まで 1,000円 2,000円
500万円を超え1,000万円まで 5,000円 10,000円
1,000万円を超え5,000万円まで 10,000円 20,000円
5,000万円を超え1億円まで 30,000円 60,000円
1億円を超え5億円まで 60,000円 100,000円
5億円を超え10億円まで 160,000円 200,000円
10億円を超え50億円まで 320,000円 400,000円
50億円~ 480,000円 600,000円

土地の売却の多くの場合は、よほど大きな土地でない限り500万円から1億円の範囲で収まります。よって、平成30年までであれば「5,000円~60,000円」となり、平成30年以降は「10,000円~100,000円」となります。

補足ですが、この印紙税は売買契約を成立させる木で作成されている文書であれば、名称に関係なく課税の対象となります。うっかり漏れていたということがないように注意しましょう。

譲渡所得税

売却した際の税金で注意したいのが譲渡所得税

土地の売却を行う際に一番税金が高くなるのが、売却した際に出た利益に対する税金である「譲渡所得税」です。

この譲渡所得に対してかかる所得税と住民税ですが、他の給与所得や事業所得に対してかかる所得税や住民税とは通算できず、独自に課税される仕組みになっています。よって、譲渡所得で税金が高そうだから事業所得の方で赤字を出して納税額を調整しようということは出来ませんので、注意しましょう。

では、こちらの譲渡所得税を算出する方法を見ていきましょう。計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税額=課税譲渡所得×譲渡所得税率
課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除額
譲渡所得=譲渡収入-譲渡費用-取得費

譲渡所得税は売却益が出たら税金を払いなさいという極めて単純なものです。ですが、その土地を取得する際にかかった費用や控除できるものを引いた額に対してかかってきます。

よって、上記の「譲渡収入」「譲渡費用」「取得費」を正確に計算でき、どのような控除が使えるかわかれば譲渡所得税の金額を正確にだすことが出来ます。

では、それぞれの算出方法を見ていきましょう。

譲渡収入の計算

譲渡収入に該当するのは、買主から受け取った売却代金と「固定資産税と都市計画税の清算金」が該当します。

なぜ「固定資産税と都市計画税の清算金」が該当するかといいますと、固定資産税などの支払い義務はその年の1月1日時点の所有者と決まっており売主に納税義務は無いためです。

よって「固定資産税と都市計画税の清算金」は単に売買条件の1つとみなされ、譲渡収入であるとみなされるのです。

譲渡費用

土地の売却を行う際に直接発生した費用であれば、全てこの「譲渡費用」として計上して問題ありません。

代表的なものとしては以下のとおりです。

  • 土地の測量費用
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙税

取得費

不動産の取得費として計上できるものは大きく下記の2つに分かれます。

1.取得代金

その名の通り、取得する時にかかった代金。なお相続した物件であっても、最初に購入した人が負担した代金が該当します。

2.取得諸費用

取得時に直接発生した費用を指します。不動産屋さんに払った仲介手数料・税金・借入金の利子・測量費などの費用が該当します。

なお、相続した土地で取得費がわからないといったこともあると思います。

そんな時は、譲渡収入の5%を取得費に出来ると決まっています。なお、取得費が売却代金の5%に満たないときも5%で計算して良いとなっています。

以上のようにして算出した金額を用いて、譲渡所得税を計算しましょう。

登録免許税

登記免許税は不動産売買で必ず行う「所有権移転登記」に伴ってかかる税金です。通常この税金は買主が負担します。

ただし下記のような場合は、売主側で当期の費用を負担する必要が出てきます。

1.現住所と登記上の住所が異なっている場合

印鑑登録証明書の住所と登記上の住所が異なっている場合、住所変更を行うに際して登記の費用がかかります。

2.ローンが残っている場合

ローンが残っている場合、銀行がその土地の抵当権を持っています。よって売却で得た代金を持ってローンの返済を行うのですが、その後に抵当権の抹消を行う必要があります。

その際にも抵当権抹消登記の費用が必要になります。

消費税

土地の売買には消費税はかかりませんが、その仲介をしてくれた不動産会社に払う仲介手数料には消費税が課税されます。

この仲介手数料ですが、下記のような上限額が決められています。

仲介手数料
売買価格 仲介手数料 消費税8%
200万円までの部分 5% 5.40%
200万円を超えて400万円までの部分 4% 4.32%
400万円を超える部分 3% 3.24%

なお400万円以上の土地で、ざっと仲介手数料を計算するには下記の計算式を用いることが多いです。

仲介手数料=売却価格×3%+6万円

例えば土地の取引額が400万円だった場合は下記のようになります。

400万円×3%+6万円=12万円+6万円=18万円

これに8%をかけますので、消費税は14,400円となります。

まとめ

以上、土地を売る際に必要な税金をまとめさせていただきました。

もし相続した土地であれば取得費用が分からないや、そもそも所有者が祖父になっていたなど様々な問題が起きてくると思います。

そんな時でも必ず支払わなければならない税金の計算を忘れないよう、今回お伝えしたことは必ず覚えていただければと思います。

なお、これらの税金のことも相談できるような担当者を見つけるということも、土地の売却を成功させる上で重要な要素のひとつですので、妥協せずに良い会社を見つけるようにしましょう。

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