坪単価の計算方法は?注意点や知ると得するポイントを紹介

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家族全員が納得する家を購入したい。そう考えて注文住宅購入をする人も少なくありません。

その際、多くの人がハウスメーカが提示している坪単価から予算設定をしているようですが、この坪単価を基準にハウスメーカーを選ぶ際には十分な注意が必要です。

その理由はハウスメーカーによって、坪単価の算出方法がまったく違っているからです。よって、必ずしも坪単価から計算した建築予算が、実際の建築費用とイコールになるわけはありません。

実際の建築費用は坪単価で計算した建築予算よりも、割高になると考えておいた方がいいでしょう。

そこで今回は適正な予算設定を算出するためにも、坪単価の基本的な計算方法を理解してもらい、計算する際の注意点や、知っておくと得するポイントを紹介していきます。

注文住宅の購入を検討している人は、ぜひ最後まで目を通してもらい、適正な予算設定の算出に役立ててください。

坪単価とは?

一般的に坪単価と言えば、土地評価額を表す際に用いられます。

「あの辺の坪単価は〇〇円だ」といったような会話を耳にしたことがある人は多いことでしょう。

しかし、ハウスメーカーの広告等に表示されている坪単価は、その意味合いが全く違ってきます。

ハウスメーカーが表示している坪単価は、1坪(約3.3㎡)当たりにかかる、建築費用を表すために使用されているのです。

家の建築を検討している人や、家を購入したことがある人ならば、周知のことでしょうが、それ以外の人なら知らないことも多いでしょう。

各ハウスメーカーはこの坪単価を表示することで、いくらで家を建築できるかを、家の建築を検討している人に提示し、家の建築を検討している人は、この坪単価を元に建築費用がいくらになるかを計算し、ハウスメーカー選びに役立てています。

しかし、この坪単価を元にして建築費用を計算する際には、その計算方法をよく理解しておく必要があります。

間違った計算方法をしている人も多いので、まずは正しい計算方法を紹介していくことにしましょう。

坪単価の計算方法

坪単価から建築費用を求める計算式は下記の通りです。

延床面積(坪)× 坪単価

延床面積が50坪、坪単価が40万円ならば、下記の通り、建築費用は2,000万円になります。

50坪 × 40万円 = 2,000万円

簡単な計算ですね。しかし、この計算をする際には、注意してもらいたいポイントがあります。

それは、この計算式を用いて建築費用を算出する時には、必ず延床面積を用いて計算するという点です。

不動産広告には専門用語が羅列されており、似たような用語が多く見られます。

そのため、これら用語の違いをはっきりと理解できず、延床面積を他の用語と混同して、間違った計算をしてしまう人は少なくありません。

その最たる例が、建築面積との混同です。

これら2つの用語は似てはいますが、下記のように全く意味合いが異なります。

延床面積 建物各階の床面積の合計値
建築面積 建物を真上から見た時の外周面積

敷地に対して建物がどれくらいの大きさを占めるのかを、表すのが建築面積です。

大抵の場合、一番広くなる1階部分の面積が建築面積に該当しますが、1階よりも2階部分の方が大きい場合は2階部分の面積が建築面積になります。

そして、建築面積に対して延床面積は建物各階の床面積を合計したもので、奥行きが2mを超えるひさしや玄関がある場合はその面積も合算します。

となれば建築面積の方が、延床面積よりも小さくなるのは分かってもらえますよね。

延床面積よりも小さくなる、建築面積を用いて計算すれば、建築費用は全く違ったものになってしまいます。

この違いが分かってもらえば、建築費用の計算には延床面積を用いなければならないと、よく理解してもらえることでしょう。

坪単価で適正な建築費用は算出できない!

ハウスメーカーが表示している坪単価から、建築費用を簡単に算出できることは、お分かりいただけたでしょう。

しかし、この計算によって求められた建築費用は正直あてにはできません。

冒頭でも言ったように、ハウスメーカーが提示している坪単価は算出方法が異なるからです。

ハウスメーカーが表示している坪単価は自社ルールに基づいて算出されているため、何を根拠に導き出した数値なのかが各社で異なります。

建築費用の内訳を大きく分けると、下記の3つです。

  • 本体工事費用
  • 別途工事費用
  • 諸費用

これらすべてを合算した上で導き出された坪単価ならば、先ほどの計算式で適正な建築費用を求めることができるでしょう。

しかし、そんな坪単価を表示しているハウスメーカーは皆無なのが実情です。

本体工事費用だけで算出しているところもあれば、本体工事費用と別途工事費用から算出しているところもあるといったように、坪単価を導き出す根拠が全く違っています。

そのため、その坪単価から適正な建築費用を算出することはできないのです。

注文住宅の坪単価には表示ルールがない!

基本的に販売業者は、消費者利益を守るために施行された、景品表示法という法律によって、誤解を招くような、不当な広告表示が禁じられています。

ですが、注文住宅の販売に対しては、この景品表示法にが適用されていません。

新築分譲住宅や新築分譲マンションを扱う業界には、この景品表示法に基づく公正競争規約という自主規制が定められているため、坪単価表示に一定のルールが定められています。

しかし、注文住宅では一切のルールが定められていないため、ハウスメーカー各社が自社ルールにのとった坪単価表示を行うことができるのです。

注文住宅の建築を検討している人は、この点を十分に理解しておいてください。

坪単価をあてにして建築予算を設定すると、後から別途工事費用と諸費用が加算されるため、何百万も予算オーバーしたという話はざらにあるのです。

目安にするくらいなら問題ありませんが、正式な予算組に利用することは絶対に避けてください。

ここまでの話を理解してもらえれば、坪単価を元にメーカー比較することにも、意味がないことはお分かりいただけるでしょう。坪単価が安いから、建築費用が安くなるわけではないからです。

しかし、坪単価はまったく参考にならない情報というわけではありません。ハウスメーカーへの確認さえ怠らなければ、坪単価は建築予算を組む際や、ハウスメーカー選びに役立ってきます。

それでは引き続き坪単価を役立てるために、ハウスメーカーに確認すべき情報にはどんなものがあるのかを解説していくことにします。

本体価格に何が含まれているかを確認しよう!

ハウスメーカーによって坪単価が違うのは、坪単価に含まれる建築費用に違いがあるからです。

先に解説したように、ハウスメーカーには坪単価を明示する義務はありません。よって、こちらから問い合わせしなければ、ハウスメーカーが坪単価に含まれる費用を説明してくることはないでしょう。

建築予算やハウスメーカー選びに、坪単価を利用したいのであれば、必ずハウスメーカーに坪単価に含まれている建築費用を問い合わせてください。

先に話したように、正確な坪単価を計算する際に必要になるのは下記の3つです。

  • 本体工事費用
  • 別途工事費用
  • 諸費用

これら3つの合計額が、建築にかかる総費用になります。恐らく問い合わせて、返ってくるのは本体工事費用でしょう。

これを除外して坪単価表示していることはまず考えられません。本体工事費用の主な内訳は下記の通りです。

費用項目
仮設工事費用
基礎工事費用
木工事費用
屋根・板金工事費用
外装工事費用
サッシ・ガラス工事費用
タイル・左官工事費用
断熱・気密工事費用
木製建具工事費用
金物工事費用
電気・水道工事費用
空調工事費用
防腐・防蟻工事費用
内装仕上げ工事費用
住宅機器設備工事費用

本体工事費用は建物を建築するために必要な、大部分の費用が含まれており、総費用の75%から80%が相場です。

そして残りの費用が別途工事費用で、総費用の15%から20%が相場になります。

その主な内訳は下記の通りです。

費用項目
解体工事費用
地盤調査費用
地盤改良工事費用
引き込み工事費用
敷き設事費用
外構工事費用
造園工事費用
屋外電気工事費用
特殊設備工事費用
空調設備工事費用
照明器具工事費用
空調工事費用
カーテン工事費用
設計費用

ここで覚えておいて欲しいのが、この工事費割合を利用すれば本当に必要な建築費用を算出できるということです。

仮にハウスメーカーの表示している坪単価が、本体工事費用で算出したものだったとしましょう。

この場合、下記条件で建築費用を計算すると、金額は2,000万円になります。

  • 坪単価:40万円
  • 延床面積:50坪

ですが、これは総費用の75%から80%にしかすぎませんよね。

ここからが味噌です。

算出したこの2,000万円を、総費用を占める本体工事費用の0.75、もしくは0.8で割ってやれば、下記のように別途工事費用を含んだ総費用を求めることができます。

2,000万円 ÷ 0.75 = 2,666万円

2,000万円 ÷ 0.75 = 2,500万円

ハウスメーカーが表示している坪単価を鵜呑みにして計算すれば、上記のように総費用とは大きくかけ離れた金額になってしまいます。

予算として建築費用を工面したはいいが、最終的に600万円もオーバーしてはたまったものではありませんよね。

そうならないためにも、坪単価を利用する場合には今解説した計算方法で適正な建築費用を算出するようにしましょう。

諸費用の存在も忘れないで!

適正な建築費用を計算するために、忘れてはならないのが諸費用です。諸費用くらいどうにでもなるだろうと、安易に考えている人もいるでしょうが、この諸費用を舐めてはいけません。

というのも、場合によっては諸費用だけで数百万にもなるからです。

しかも諸費用は基本的には現金支払いとなり、住宅を取得する前後に支払います。主な諸費用は下記の通りです。

費用項目
登記手数料
住宅ローン保証料
物件検査手数料
仲介手数料
印紙税
消費税
登録免許税
固定資産税
都市計画税
不動産取得税
住居賃貸料(仮住まい)
引っ越し費用
家具購入費用
予備費用

諸費用は現金支払いとなる上、支払先も異なるので、まず坪単価に含まれることはありません。

ここでしっかり覚えておいて欲しいのは、諸費用は決して安くはないということです。諸費用の相場は建築費用の5%から7%です。

しかし、条件等によって最終的な諸経費は変わってくるため、諸経費は建築費用の10%が妥当だと言われています。

2,500万円の家を建てるためには、250万円の諸経費が必要になってくるというわけです。

250万円と言えば、決して安い金額ではありません。必要になる費用は施主によって違いがありますが、建築費用を計算する際には、必ず忘れないように加算してください。

坪単価を計算する際は悪質なハウスメーカーに注意!

坪単価に注意しなければならない理由は他にもあります。それは悪質なハウスメーカー対策のためです。

悪質なハウスメーカーになると、あたかも総費用のように話を進めて本体工事費だけの見積り金額で契約し、後から何百万円と追加費用を請求してくることがあります。

先に解説したようにハウスメーカーは坪単価の明示義務がないため、それを悪用して騙されてしまうケースがあるのです。

ハウスメーカーは坪単価表示を低くして、購入希望者を募ろうとする傾向が見られます。これは販売するためのテクニックの1つですから、ある意味では仕方のないことでしょう。

その商法に惑わされないようにするためにも、消費者自身が坪単価に含まれる費用確認を行う必要があるのです。

悪質なハウスメーカーに騙されないよう確認を怠らないことを心がけ、あまりに低い坪単価表示をしているところは避けるようにしてください。

坪単価を左右するその他の要因

不動産業者

坪単価に違いが見られるのは、計算に用いられる工事費用が異なるためですが、他にも坪単価を左右する要因がいくつかあります。それは下記の3つです。

  • 延床面積か施行床面積か?
  • 家の形状はどうか?
  • どんな仕様や設備を選ぶか?

ここではこの3つが、坪単価にどう影響してくるのかを解説します。

延床面積か施行床面積か?

一般的にハウスメーカーが表示している坪単価は、本体工事費用を延床面積で割って算出されています。

しかし、中には延床面積ではなく、施行床面積で算出しているところも少なくありません。

延床面積と建築面積の違いについては既にお教えしましたが、まずはこの施行床面積について簡単に解説しておきましょう。

施行床面積は延床面積では除外されている、実際に施行した部分の面積全て含めたものです。その除外部分は主に下記のものが挙げられます。

  • 玄関ポーチ
  • バルコニーの先端から2mまでの部分
  • 屋根裏収納
  • ロフト

これら面積を加算した施行床面積は、当然、延床面積よりも大きくなるため、これを用いて計算すると坪単価は安くってしまいます。

この利点を利用して、坪単価を安くするために施行床面積で計算しているというわけです。

特に注文住宅の場合は施工主の意向が反映されるため、分譲住宅よりも施行床面積が大きくなる傾向にあります。

施行床面積で坪単価を算出すれば、延床面積と比べて坪単価は大きく変わってくるでしょう。

これって詐欺だろうと思われた人もいるでしょうが、先に話したように坪単価表示にルールはありません。ハウスメーカーがどちらを用いて坪単価を算出しようが問題ないのです。

そのため、坪単価の確認をする際には「この坪単価は、延床面積と施行床面積のどちらで計算したものですか?」という一言も忘れず付け加えるようにしてくださいね。

家の形状はどうか?

次に注意してもらいたいのが家の形状です。最近の分譲住宅は箱形のもが多く見られますが、これは建築費用が安く上がるからです。

40坪2階建ての木造建築だと竣工から着工までにかかる期間は、3ヵ月から4ヵ月が相場ですが、箱形だと早いものなら2ヵ月ほどで着工します。

つまりそれほど手間暇がかからないため、人件費を安く抑えられるというわけです。さらに形状が複雑でない分手間がかからず、使用する材料費も安く抑えることができます。

家の形は複雑いなるほど工事の手間がかかり、材料費も高くなるため、自ずと坪単価は高くなるというわけです。

注文住宅の場合は家のデザインにこだわることも多いため、想定していた坪単価よりも上昇する可能性があるので特に注意が必要です。坪単価で2、3万円アップすることも珍しくありません。

この点を十分に理解し、設計段階でどのようなデザインにするのかを、建築費用を考慮しながら検討する必要があるでしょう。

複雑なデザインを希望する場合は、その分、割高となると覚悟しておいてください。

どんな設備や仕様を選ぶか?

またどんな設備や使用を選ぶかでも、坪単価は違ってくるので注意が必要です。

家には下記のように入居後に使用する様々な設備が設置されます。

  • キッチン
  • トイレ
  • 浴室
  • インターホン
  • 自動センサー付き証明
  • シーリングファン
  • 床暖房

この設備で注意して欲しいのが、購入価格です。これら設備は様々なものが販売されており、グレードによって購入価格が違ってきます。

浴槽1つとってもどんな浴槽を選ぶかで、購入価格は下記のように数十万もの違いが出てくるのです。

商品名 価格
イデアトーン浴槽 494,000円~
アーバンシリーズ 210,000円~
グランザシリーズ 384,000円~
シャイントーン浴槽 160,000円~
グラスティN浴槽(高齢者向け) 94,500円~
洋風バス 157,000円~
ポリエック 51,200円~
ホールインワン 80,400円~
ポリーナ 126,400円~

*LEXEL商品ラインアップから参照

また近年は下記のような家電を浴室に設置する人が多くなっており、その分も設備費用は割高となる傾向にあります。

  • 浴室エアコン
  • 浴室暖房乾燥機
  • 浴室テレビ

また家の仕様をどうするかも建築費用に影響してきます。内壁や外壁をどんな仕様にするかでも、材料費が大きく違ってくるのです。

一般的に外壁にはサイディングという建材が用いられますが、おしゃれさを狙って͡、コテ塗に変更したとしましょう。

その際の費用は下記の通りです。

  • サイディング→コテ塗:890,750円のアップ

驚くほど、金額が跳ね上がっていますよね。

このように自由性に富んだ注文住宅の場合は、適正な坪単価を算出したとしても、その坪単価が必ずしも正しいものになるわけではありません。

よって適正な坪単価を算出するには、これら坪単価を上げる要因をしっかりと把握する必要があります。

せっかく建てる家ですから家族全員の意向を十分反映したものにすべきですが、まず問題となってくるのは予算です。

まずはいくらまでの予算が準備できるのかを確定して、それに則した家づくりを行うことをおすすめします。

坪単価を計算する上で知っておくと得する3ポイント

売却成功

それでは最後に、坪単価について知っておくと得する情報をお教えします。

最後まで目を通して、家づくりに有効利用するようにしてください。

同メーカーなら坪単価比較は有効!

ハウスメーカーを坪単価で比較しても意味はないと言いましたが、同メーカーが用意しているプラン比較には有効です。

注文住宅は施主の意向を反映させて1から設計を起こすことになりますが、近年のハウスメーカーでは費用を抑えることを目的に、ある程度デザインや間取りを設定したプランが用意されています。

仕様や間取りが異なる数種類のプランがあり、その中から希望のプランを選択することができるのです。

この場合、プランを変更するとどれくらい割高になるのかを、坪単価の比較で知ることができます。

同メーカーならば表示している坪単価は、同じ計算方法で算出されているはずです。依頼先が決まった場合には、ぜひ利用してみましょう。

延床面積が小さいほど坪単価は割高になる

「坪単価40万円で2,000万円の家が建てられます。」といった謳い文句で広告を打っているハウスメーカーは多く見られます。

この条件だと50坪の家が建つことになりますが、30坪の家なら「坪単価40万円×30坪=1,200万円」の算段になりますよね。

しかし、これはそんなに簡単な話ではありません。延床面積を小さくすると、坪単価が上昇してしまうからです。

その理由は延床面積の大きさにかかわらず、まったく値段の変わらない、下記費用があるからです。

  • キッチン、浴室、トイレなどの住宅設備
  • 住宅設備の設置費用
  • 住宅設備や建築資材の運搬費
  • 人件費
  • 諸費用

これら費用は家を建てるために必ず必要になる費用です。延床面積を小さくしたとしても、この費用が変わることはありません。

確かに材料費分は安くなりますが、これら費用は変わらないため、延床面積が小さくなってしまうと、確実に坪単価は上がってしまうのです。

この点は勘違いしないように、よく理解しておきましょう。

ですが、悪い話ばかりではありません。延床面積が大きくなると、坪単価が下がるからです。

延床面積が大きいほど、お得に家が建てることができます。少々、頭がこんがらがってしまう話でしたが、「坪単価は延床面積が小さくなるほど高くなる」ということを、豆知識として覚えておいてくださいね。

坪単価には地域差がある

またこれも豆知識として覚えておいてもらいたい話ですが、建築費用は全国共通ではありません。

住んでいる地域によって、建築費用は異なるため、坪単価も違ってくるのです。ハウスメーカーが表示している坪単価を見る際は、この地域差を考慮する必要があるでしょう。

下記の表は国税庁が発表した、「地域別・構造別の工事費用表(令和元年分用)」です。

木造 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 鉄骨造
北海道 172 (151) (179) (209)
青森県 (161) 286 288 (205)
岩手県 176 241 256 (205)
宮城県 171 259 258 (225)
秋田県 (165) (209) (208)
山形県 170 (22) 252 (161)
福島県 174 (199) 261 (218)
茨城県 (168) (189) (215) (210)
栃木県 (166) (165) (244) (209)
群馬県 (168) (186) (235) (210)
埼玉県 (162) (228) 264 240
新潟県 175 (209) (187) (201)
長野県 186 244 248 (222)
千葉県 170 427 248 (230)
東京都 177 272 312 285
神奈川県 (167) 270 274 255
山梨県 180 259 (230)
富山県 175 (143) 278 (193)
石川県 170 (207) 239
福井県 (167) (211) 236
岐阜県 (169) 319 (215) 235
静岡県 176 235 (228) 238
愛知県 175 (211) (234) 241
三重県 183 (191) 237
滋賀県 (161) (212) (207) (222)
京都府 170 290 (240) 237
大阪府 (159) (127) (233) (226)
兵庫県 (167) (208) (233) (230)
奈良県 (161) (156) (177) (222)
和歌山県 (162) (176) (157) (229)
鳥取県 177 (194) (202)
島根県 173 (219) (182)
岡山県 181 (18) (203) (221)
山口県 171 (222) (230)
徳島県 (162) (196) (187)
香川県 175 (201) (200) (199)
愛媛県 (167) (12) (163) (204)
高知県 176 (189) (213)
福岡県 (163) (192) (200) (216)
佐賀県 (162) (217) (199)
長崎県 (165) 333 (209) (217)
熊本県 (167) (135) (201) (212)
大分県 (162) 254 (183) (226)
宮崎県 (153) (206) (184)
鹿児島県 (165) 272 (190) (194)
沖縄県 192 (190) (205) 250
全国平均 170 235 245 234

*単位:千円

隣接していても県をまたげば、建築費用が違っていることには驚きですね。大手ハウスメーカーの場合、東京都の建築費用を元に坪単価を表示している可能性があります。

まずは全国平均の建築費用を元に、自分が住んでいる地域がどうなのかを比較してみましょう。

また、坪単価はどこの地域を元に表示しているのかを、ハウスメーカーに確認してみるようにしてくださいね。

坪単価の計算方法のまとめ

今回解説したように、ハウスメーカが表示している坪単価は全くあてにはなりません。

鵜呑みにして建築予算を立てたり、ハウスメーカー選びに利用することは、絶対にしないようにしてください。

また、適正な坪単価の計算方法もお教えしましたが、注文住宅の場合は、坪単価に影響してくるいくつもの要因が存在します。

よって、建築予算を予測するのは、容易なことではないでしょう。家を建てるためには、慎重な予算組が必要になります。

まずは安心して任せられるハウスメーカー選びを慎重に行い、どれくらいの予算が必要になるのかを、担当者と相談するようにしましょう。

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