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マンション売却はこうやって乗り切る!査定から契約までをスムーズに進める7つのポイント

ポイント

マンションを売却するときにとても重要なのが、「いかにトラブルなく、スムーズに売却を進められるか」ということです。住宅の売却は、人生で最も大きな出来事のひとつ。ところが、今まで経験しなかったことが次々とやってくるので、予想もしないようなトラブルが起こりがちです。

でも、ご心配なく! 査定から売り出し・契約までをスムーズに進める7つのポイントさえ、しっかりつかんでおけば、大きなトラブルもなく賢く乗り切ることができます。では、そのポイントとは?

【査定から契約までをスムーズに進めるポイント①】不動産売却一括査定サイトを積極的に活用する

不動産売却一括査定サイトは、ネット時代に生まれたマンション査定の“新しい常識”

マンションの売却を考えたときに、誰もが最初に突き当たるのが「いったいいくらぐらいで売却できるのだろう?」という問題です。かつてはマンションの査定といえば、知り合いの不動産会社に依頼したり、近所の不動産屋に頼んで回るのが一般的でした。

ところが、インターネットが日常生活に浸透するようになると、何もわざわざ不動産会社に出向かなくても、簡易査定までならネットを通じてすぐに出してもらえるようになったのです。それが「不動産売却一括査定サイト」です。

マンション査定はネット上で迅速に進め、空いた時間に“高く売却する方法”を考える

「ネット上で自分の不動産の査定額を聞くなんて、ちょっと抵抗がある」と思う人もいるかもしれません。でも、世の中は今やネット情報に溢れている時代。不動産に限らず、日常の買い物からチケットの手配まで、すべてネット上で行うことができます。

それならば、むしろインターネット査定を積極的に活用し、空いた時間に「どうすれば高く売却できるか」を考えた方が得策というものでしょう。

「イエポタ」の“カンタン60秒査定”を利用すると、すぐに査定額がわかる

当サイト「イエポタ」の“カンタン60秒査定”を申し込むと、数社の不動産業者からすぐにメールや電話があり、マンションの査定額の報告があります。これは「簡易査定」と呼ばれるもので、実際には「訪問査定」をしてみないと具体的な金額はわかりませんが、おおよそ「マンションがいくらぐらいで売れそうだ」という目安は知ることができます。

その金額をもとに、あらためて家族で「本当に売却すべきかどうか」を話し合っても良いでしょう。もしかしたら「この売却額では、買い替えは無理だね」という話になるかもしれません。そのときは、どの不動産会社からメールや電話があっても、断れば良いだけです。

これが街の不動産会社だと、そうはいきません。会って話をしている内に情が湧いてしまい、「ぜひうちでマンションを売却させてほしい」などと説得されて、契約することにもなりかねません。

不動産売却一括査定を利用するメリット

  • 地域の物件に強く、マンション売買に強い不動産業者から、すぐに査定がもらえる
  • 数社の不動産業者が提示する査定額を、比較検討できる
  • インターネット上の査定なので、気が向かなければ気軽に断れる
  • 悪徳不動産業者に引っかからずに済む
  • 査定はすべて無料なので、金銭的な負担がまったく無い

【査定から契約までをスムーズに進めるポイント②】不動産情報サイトなどをよく見て、物件の調査を常に心がける 

「SUUMO」や「LIFULL HOME’S」などの不動産情報サイトを、常に確認すること

「SUUMO」や「LIFULL HOME’S」「アットホーム」「Yahoo!不動産」などの不動産情報サイトは、マンション売却中に必ずチェックしたいサイトです。たとえば“家を買う”の項目で中古マンションを選び、お住まいの地域でどんなマンションがいくらで売りに出ているかを、常に確認するようにしましょう。

特にマークしたいのが、同じマンション内の売却物件です。「2階の同じ間取りの部屋が、100万円値を下げた」というようなことがあった場合は、こちらも即座に値下げなどの対応をしなければならないかもしれません。価格競争は避けたいところですが、常にライバル物件の動向には目を光らせておくのが、スムーズに売却を進めるコツです。

【査定から契約までをスムーズに進めるポイント③】相性の良い不動産仲介会社を見つけることに力を入れる

不動産業者選びは、マンション売却成功の最重要ポイント!

相性の良い不動産仲介業者を見つけることは、査定から売却までをスムーズに進めるために、最も重要なポイントです。なぜなら、不動産取引におけるトラブルの多くが、不動産仲介業者とのトラブルだからです。

もちろん購入希望者とのトラブルもありますが、売主と買主がトラブルになりそうになったときは、誠実な不動産仲介業者が間に入っていると、丸く収まることも少なくありません。

どの不動産業者が良いかを見極めるためにも、査定は最初から1社に絞らずに、不動産売却一括査定サイトで連絡のあった会社の中から少なくとも2~3社は選びましょう。そしてそれぞれに訪問査定をしてもらって、「この会社なら安心してマンション売却を任せられる」という不動産仲介業者を見極めた上で、媒介契約を結ぶことが大切です。

良い不動産業者を選ぶポイント

  • 査定価格は高過ぎず、安過ぎず、妥当な価格を提示してくる
  • 電話やメールなどでの対応が丁寧で、誠実さを感じる
  • 「第〇〇〇〇〇号」という免許番号を掲載している(免許番号が無いのは違法業者)
  • マンション周辺の不動産の売買実績を数多く持っている
  • 営業マンが積極的に売却する意欲を示し、同じような物件を成約した経験もある

【査定から契約までをスムーズに進めるポイント④】物件に合った媒介契約方法を選ぶ

不動産会社を1社に絞るかどうかは、物件の人気度や売主の状況次第

無事にマンション売却を済ませるためには、どんな媒介契約を選ぶかも非常に重要です。不動産会社との媒介契約方法には、「専任媒介契約(専属専任媒介契約を含む)」と「一般媒介契約」の2種類があります。

マンション売却を1社に専任でお願いするなら「専任媒介契約」、ひとつの不動産会社に絞らずに広く買い手を求めるなら「一般媒介契約」を結びます。不動産会社を1社に絞るか、それとも広くいろいろな不動産会社に紹介してもらうかは、物件の人気度や売主の状況によってもさまざまです。

多くの人にとって魅力的な物件は、一般媒介でも購入希望者がつく

具体例を挙げると、「急に夫の転勤が決まり、築浅の駅チカマンションを売却しなければならなくなった」という場合は、どちらを選んだら良いでしょうか?築浅で駅チカという点で、購入希望者にとってはかなり魅力的な物件といえます。

また、売主が急いでいるという点で、より広告の露出度が高い方が、成約に至る確率も高まるでしょう。そのため、一般媒介契約を選ぶ方が良いかもしれません。

築年数が古く、売りにくそうなマンションは、専任媒介契約を選ぶのが賢明

逆に「ひとり暮らしの母が他界し、実家の築古マンションを売却することになった」という場合はどうでしょうか?この場合は売り急ぐ必要がなく、マンション自体も古くて売りにくい状況です。

このようなマンションを一般媒介契約に出してしまうと、不動産仲介業者の営業マンも「どうせ一般媒介だし、一生懸命やっても売りにくい物件だから」と、無視されてしまう可能性も高いでしょう。このようなマンションを売却する場合は、専任媒介契約を結んで1社に一生懸命やってもらった方が賢明といえます。

専任媒介契約 ・特定の不動産業者と媒介契約を結ぶ方法
・有効期間は3ヶ月以内で、その後も3ヶ月ごとに更新する
・1社限定なので、不動産業者が熱心に動いてくれる
・ほかにも「専属専任媒介契約」という方法があり、この契約方法を選ぶとさらに熱心に販売をしてもらえるが、その反面制約もある
一般媒介契約 ・複数の不動産業者に広く仲介を依頼できる契約方法
・人気のあるマンションや、希少価値の高いマンションは、この方法を選ぶケースも多い

【査定から契約までをスムーズに進めるポイント⑤】売却のための約束事を、家族でしっかりと決めておく

家族間が理解し合っていないと、トラブルを招く原因に

 
マンションを売却に出していざ成約となったときに、今までノータッチだった夫が突然「こんな金額では売れない!」と言い出すのは、よくあるパターンです。夫は仕事が忙しいため、すべてを妻任せにしてしまいがちで、妻は妻で夫に何も報告せずに話を進めてしまうため、このような事態に陥るのです。

また、一度はマンションを売却するつもりになっていた妻が、話がまとまったとたんに「やっぱり子育てをした思い出の地から離れたくない」と言い出す場合もあります。売却スタート後に夫婦のコミュニケーションが足りないと、こういうことにも成りかねません。

共有名義のマンションの場合は、特に注意が必要

こうしたトラブルが起きないようにするためには、夫婦間、家族間で常に話し合いの機会を持ち、「値下げ交渉で何円以下になったら却下する」「売却期間は6ヶ月をリミットにして、それでも売れなければ諦める」といった約束事を、しっかりと決めておく必要があります。

特にマンションの名義が夫婦共有名義の場合は、いざ売買契約となったときにどちらかが反対すれば、契約は成り立ちません。売却価格や売却期間、リフォームを行うかどうか、諸費用の負担をどうするかなどについても、事前によく話し合っておきましょう。

【査定から契約までをスムーズに進めるポイント⑥】住宅ローンが残っている場合は、銀行に連絡を

抵当権抹消の手続きをスムーズにするため、銀行には事前に連絡をすること

売却するマンションに住宅ローンの残債がある場合は、不動産業者と媒介契約を結んで販売に動き出す時点で、必ず銀行に連絡しましょう。

マンションの買手が見つかった際、所有権を売手から買手へ移転する手続きは、ローンの抵当権抹消手続きをしないと実行できません。とりあえず銀行にマンション売却の意思があることを伝えておくことで、こうした手続きをスムーズに進めることができます。

「まだ売れるかどうかわからない」と思ってそのままにしておく人もいるのですが、抵当権抹消の話をいきなり銀行に連絡すると心証も悪く、トラブルの原因になり得ます。銀行にマンション売却の打診をして、もし結果的に売れなければ、それはそれで銀行に報告すれば大丈夫です。

【査定から契約までをスムーズに進めるポイント⑦】売買物件に傷や不具合などがある場合は、購入希望者に必ず伝える

売主は買主に対して「瑕疵担保責任」がある

マンションの購入希望者が現れたときに、もしも売却物件に傷や不具合などがある場合は、必ず相手に伝える必要があります。

売主は買主に対して「瑕疵担保責任」があり、売却後に買主が知らなかった傷や不具合などが見つかった場合は、責任を問われる可能性があります。それによって購入した目的が達せられない場合には、契約解除もあり得るという怖い法律です。

しかも買主は購入してから10年以内に瑕疵を見つければ、それから1年以内に損害賠償を求められるとあって、売主は非常に長いスパンで瑕疵担保責任のリスクを負うことになります。マンション売却から9年後に「こんな不具合は知らなかった」と損害賠償されることの無いよう、傷や不具合などは必ず事前に了解を得ておきましょう。

賢いマンション売却術 まとめ

売却するマンションの査定から契約までをスムーズに進めるための、7つのポイントをご紹介しました。どうでしたか?ちょっと面倒な手続きはありますが、それほど実行するのが難しいポイントはなかったのではないでしょうか?

不動産の売却は、人生の中でそう何度もあるものではありません。したがって、ほとんどの売主さんが“売却初心者”です。それでいて、マンションの売却は多額のお金が動く作業なので、「初心者だから間違えました」と笑って済ませることもできません。

上に挙げた要注意ポイントをしっかりと守って、淡々とマンションの売却を進めていきましょう。そうすれば大きなトラブルもなく、無事に売却を進めることができるでしょう。そしてより高く、より早く、よりスムーズにマンションを売却されることを願っております。

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