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不動産はどうやって売る？不動産売却の方法を知ろう！
不動産を売却しようと思った場合、どうやって売ったらいいのでしょう？土地や一戸建て、あるいはマンションなど、不動産も資産のひとつですですが、いざ売るとなると不要になった本やDVDをリサイクルショップなどで売るのとは勝手が違います。
動く金額が桁違いですし、様々な諸手続きもあるわけです。また売り方によって売却金額が全然違ってきます。より高額で効率よく不動産を売却するには、まず不動産の具体的な売却方法を知っておきましょう。
まずは不動産の売却価格を知ってこう！
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不動産を売るにはどんな方法がある？
不動産売却には、仲介業者を介して行うのが一般的です。不動産を売ろうと考えたとき、その方法を知っている人は業界人くらいで、普通の人はまず売り方をよく知らない人が多いでしょう。不動産は大きな資産ですので、手持ちの不用品をリサイクルショップなどで売り払うのと比べ、結構手間がかかります。
不動産の売却方法
- 個人で売買する
- 専用のネットオークションを利用する
- 不動産業者に買い取ってもらう
- 仲介業者に委託する
という方法があります。
「1」は業者を介さず、不動産の売買手続きをすべて自分で行うことです。「2」も個人で行えますが、業者が絡むケースもあります。そして「3」と「4」はいずれも“その道のプロ”に頼む方法です。それぞれメリット・デメリットがあり、その方法で不動産を売るかは、売る側のケースによって異なってきます。自分が不動産を売却する場合、どの方法を選ぶかを考えてみましょう。
個人で不動産売却をすることは可能か？
不動産も個人の資産ですので、基本的に業者に頼らず、個人で売却することは可能です。自分で買い手を探し、交渉して契約します。不動産会社など仲介業者が売却に関わった場合、当然仲介手数料などが発生しますが、個人で売却できればそうした経費は節約できるわけです。不動産を売却しようと思った場合、当然考えられる方法ですが、実際に考えて個人で不動産売却は可能なのでしょうか？
不動産売却には資格が必要？宅建がなくても不動産売却はできる！
不動産の持ち主が商売ではなく、個人的の事情で売却する限り、宅建の資格なしでも合法です。
これはある意味当然の話で、自分の資産を売却するのに、特定の資格が必要ということはありません。ただ多少なりとも不動産業界に知識のある方だと、不動産の売買や賃貸を行う場合、その事業者は規模に合わせて一定人数の宅建資格を持った人を雇わなければならないことになっています。
このルールはあくまで不動産の売買や賃貸を“業として行う事業者”に適用されるものです。業界で“エンドユーザー”と呼ばれる一般人は、宅建の資格がなくても不動産を売却できます。
不動産の個人売却は必ずしも得とは限らない？
個人で不動産を売却すれば、不動産業者に委託しない分、手数料などが節約できてお得と考える人は少なくないでしょう。不動産は売買の際に動く金額も大きくなりますので、数パーセントの手数料もバカになりません。しかし不動産売却の手続きを全て個人で行うのは大変です。
まずは買い手探しから始まって、買い手との交渉や諸手続きなどを全て自分でこなさなければなりません。
大抵の場合、業界知識が多少あったところで、不動産売却の手続きに掛ける手間と経費は、専門の仲介業者に支払う手数料より高くつくでしょう。むしろ仲介業者に任せた方が、物件をより高く売れるアドバイスを受けたりすることが可能で、より有利な条件で売却できたりするわけです。
個人売却が有利なのは知り合いに不動産を売る場合！
個人で不動産を売却する時、明らかに仲介業者を通さず直接契約した方がいいのは、買い手が信頼できる親戚縁者や友人知人だった場合です。このケースだけは仲介業者が間に入るより、有利な条件で不動産を売却できる可能性があります。
買い手が赤の他人ではなく、信頼できる相手であれば、相場とは関係のない価格で話をすることができますし、物件の瑕疵に関しても大きなトラブルに発展することも少ないでしょう。
ただし買い手はホントに信頼できる相手あることが絶対条件です。不動産は大きな資産ですので、多額のお金が動きます。今まで親戚だからとか、ちょっと気が合うと思っていた友人知人も、数百万とか数千万という金額が絡んだ話になると、途端に人格が変わる可能性もあるわけです。知り合いに不動産を売却するというのは、そういうリスクをはらんでいることを考えて慎重にやりましょう。
今や不動産もネットで売れる？不動産専門ネットオークションとは？
近年インターネットを利用してショッピングをするのは、すっかり一般化しましたし、不用品をネットオークションで処分する人も随分と増えてきました。さらにネットオークションでモノを売るモノはだんだん高額化していて、車や不動産もオークションに出品されるようになってきています。
不動産に関しては専門のオークションサイトがいくつもできていますので、そこで不動産を売却するという方法も選択肢に考えてみてもいいでしょう。
ネットオークションによる不動産売却のメリット①宣伝効果は抜群！
不動産売却をネットオークションで行う場合、メリットは
- 多くの買い手に素早く告知できる
- 短期間で売れる可能性が高い
- 上手くいけば相場以上の価格で売れる
といったところでしょう。
不動産売却で、一番大きなハードルは買い手を探すことだと言っても過言ではありません。特に個人で不動産の買い手を探すのは大変です。ネットオークションはその点、サイトに出品すれば、その情報は日本全国どころか世界中に発信されます。
もちろん大抵は日本国内で買い手を探すのが妥当ですが、インターネットによる情報の発信力はメディアの中では最強です。不動産の買取を考えている買い手に、自分の不動産売却情報を幅広く伝えるには最適の方法かもしれません。
ネットオークションによる不動産売却のメリット②短期間で勝負できる！
ネットオークションを利用して不動産を売却しようとした場合、多くの買い手に情報が告知されるのと同時に、入札までの期間が決められます。つまり入札期限になれば、入札者のうちで一番高値をつけた人に落札されてしまうわけです。
普通に業者に売却を委託したり、個人で売却物件を宣伝するだけでは、購入希望者がいつ現れるかわかりません。
また仮に購入希望者が現れたとしても、交渉中にもっといい条件で買いたいという購入希望者が出てきたりすることもあるわけで、契約終了までの期間がハッキリ見通せなかったりします。その点、オークションは物件を出展してから入札期間が決められていますので、オークションが終了した時点で落札者（購入希望者）との交渉の始まりです。
つまり不動産を売りに出してから、購入希望者と交渉を始めるまでの時間が、オークションを利用するとハッキリと決められます。事情があって売却を急ぐ場合だと、オークションは大きな効果があると言っていいでしょう。
ネットオークションによる不動産売却のメリット③相場以上で売れることもある？
オークションで不動産を売却する場合、落札希望者が殺到すれば相場以上の価格で落札されることもあります。不動産に限った話ではありませんが、オークションは出品された物件に対して、落札したい人が落札希望金額を入札するシステムです。
ネットオークションだと入札期限は時間で設定され、期限時間内にもっとも高額な落札金額を入札した人が落札者となります。
また出品する側、つまり不動産を売却する人は、最低でもこのくらいの金額で落札してほしいという“最低落札金額”を設定してします。オークションはこの最低落札価格からスタートしますので、一人でも落札者が現れれば、その価格で交渉ができるわけです。
さらに落札者が複数表れ、最低落札価格を超える金額で入札があった場合、予想以上の価格で不動産が売却できる可能性があります。
ネットオークションによる不動産売却のメリットばかりではない！
何だかメリットが沢山あるようなネットオークションですが、もちろんデメリットもあります。
ネットオークションでの売却デメリット
- 入札が必ずあるとは限らない
- 交渉段階でのトラブルが起きやすい
といった点が上げられます。
オークションの最低落札価格は、当然出品者である不動産の売却希望者が決められますが、ホントに好き勝手な値段をつけていいというモノではありません。もちろん入札する前、オークション運営サイトが査定を行い、相場は提示されます。
そんな相場に沿って出品したとしても、落札希望者が誰も現れないという事もあるわけです。同じ物件を再度出品することも可能ですが、短期間で売却ができるというオークションのメリットは損なわれてしまうでしょう。
またネットというのは、人間関係が希薄で赤の他人が“緩く繋がる”というのが特徴です。オークションにもそうした点が良くも悪くも反映します。オークションの入札はマウスのクリックとか、スマホのワンタップで気軽に出来てしまうだけに、問題もおきやすくなるわけです。
極端な話、どうせ落札されないと思って、冗談で入札をするような人もネットには実在するわけで、いざ落札者と交渉を始めたら急に話が流れてしまったりすることもあります。また不動産を出品する側も落札する側も素人だった場合、具体的な交渉中に書類トラブルが発生することも珍しくありません。
とはいえ、不動産売買のネットオークションは市場としては発展中で、今後どんどん広がってトラブルに対応するサービスも充実していくでしょう。個人での売却手段してだけではなく、仲介業者もオークションによる売却を薦めるケースも増えてきています。不動産の売却を考える場合、ネットオークションの利用は検討してみる価値はあるでしょう。
不動産業者に売却するのが買取！
不動産売却を考えた場合、不動産業者に物件を売却するという方法もあります。業界的には“買取”といわれるモノで、業者が買い手を探す“仲介”とは違い、不動産業者が売却希望者から不動産を直接買い上げるわけです。この買取だと最終的なエンドユーザーが見つかるまでの時間や交渉、あるいは契約などの手間はなく、後腐れもありません。
買取のメリットとデメリットとは？
売却したい不動産を業者に買い取ってもらう買取におけるメリット
- 短時間で現金化が可能
- 確実に売却できる
- 瑕疵問題など後でトラブルにならない
といった3点です。
買取におけるデメリット
- 相場より安くなる
という1点のみでしょう。しかしその1点が大変なデメリットだと言えます。
確実に短期間で現金を手に出来るのが買取！
買取による不動産売却のメリットは、確実に短期間で売却が可能だという点です。不動産売却を個人で行う場合、宣伝や買い手との交渉といった手間や時間が掛かります。またそれらの手続きを仲介業者に委託したとしても、やはり買い手が見つかって契約が成立するまでスンナリとはいかないわけです。
それに対して不動産業者に不動産を買取ってもらう買取は、不動産業者そのものが買い手になりますので、買い手を探す手間はかかりません。その上相手はプロですので、手続きの不備でトラブルになるといったこともないわけです。
また普通に売りに出したら、到底買い手のつかないような田舎の民家とか、過去に人が死んだことがある、いわゆる“事故物件”でも確実に売却ができます。
買取で唯一の、そして最大のデメリットとは？
買取における不動産売却のデメリットは、相場より価格が安くなることです。メリットに比べてデメリットは少ないので、買取はお得なような気もしますが、その唯一のデメリットがとても大きなモノになります。不動産業者が不動産を買取る目的は、特殊な事情を除けば再び別のエンドユーザーに転売することです。
ですから買取価格は相場より安く買わないと不動産業者は商売になりません。不動産の買取の場合、その価格は相場70％程度だと言われています。つまり他の方法で売却した場合より3割も安くなってしまうわけです。
買取を選択するのは、どうしても短期で売却したい場合！
相場より大幅に安くなってしまう買取ですが、それでも利用する意味がある場合があります。それは
- 売却を急ぐ場合
- 普通に売りに出しても簡単には売れない物件である場合
というケースです。
不動産に限らず、資産を売却したいと思った時、少しでも高く売れるに越したことはありません。
しかし様々な事情によって、まとまった現金が必要になった場合、背に腹は替えられません。不動産を売却する場合、少しでも有利な条件で売却しようと思うと、どうしても時間が掛かります。そんな悠長なことを言っていられない場合、相場より格安になっても確実に不動産を売却するには、やはり不動産業者に買取ってもらうのがベターだと言えます。
また不動産業者が買い手になった場合、査定の段階で瑕疵問題などは折込済です。売った後で瑕疵問題が発覚してトラブルになることはないでしょう。殺人事件とか自殺があったような事故物件を売却したい場合、あるいは遺産相続などで、とても買い手がつかないような田舎の家など、後腐れなく手放したいような物件を売却する場合も買取は確実性の高い売却方法です。
不動産を売る場合の王道？不動産仲介
不動産の売却の諸手続きを不動産業者に委託して売却するのが“不動産仲介”です。不動産も個人資産ですから、その気になれば個人で売却することも可能ですが、諸手続きに掛かる手間や時間、あるいは経費などはバカになりません。そこでそうした不動産売却の手続きを業者に委託してしまうのが不動産仲介になります。
不動産仲介とは？そのメリットとデメリット
不動産仲介を行うのはほとんどの場合、不動産業者です。不動産仲介は業者が不動産の売却希望者の行う手続きを代行することで、売却を希望する不動産の買い手探しから契約交渉、そしてアフターケアまで全てを売却希望者に代わって行ってくれます。不動産仲介業者は普通不動産を扱う業者で、不動産の買取も行いますが、買取との違いはあくまで売却希望者と買い手のエンドユーザーの仲介に過ぎません。
不動産売却を買取ではなく、不動産仲介で行う場合のメリットは
- 業者に売却するわけではないので、適正な相場価格で売ることが出来る
- 個人で売買するより、確実に買い手が見つかりやすい
- 諸手続きがスムーズで、トラブル対応も業者がしてくれる
といった点でしょう。
それに対して不動産仲介を頼んだ場合のデメリットは
- 仲介手数料を取られる
- 業者を間違えるとトラブルに巻き込まれる可能性がある
といった点になります。
プロに任せるのが一番？不動産仲介は手堅い方法！
不動産仲介の最大のメリットは、その道のプロが諸手続きをアドバイス、または代行してくれることです。個人で不動産を売却しようと思った場合、自分で相場を調べたり、買い手を探したりしなければなりません。
現在はネットがありますので、適正な相場を調べたり、オークションに出品することも可能です。しかし買い手との交渉や契約書類の作成など、業界知識のない一般人がやろうと思うと大変な手間がかかります。
そうした手間を省き、円滑な不動産売却を代行してくれるのが不動産仲介です。不動産仲介業者は、普通その道のプロですので、売却したい不動産の適正な相場をつけられます。また業界人ですので、効率よく買い手を探すコネクションも持っているでしょう。
その上、買い手との交渉や契約までのノウハウ、さらには契約後のアフターサービスも仲介業者に丸投げすることが出来るわけです。
すべてが優良業者とは限らない？不動産仲介の落とし穴とは？
不動産売却を仲介業者に頼んだ場合のデメリットは大きく分けて2つあります。ひとつは個人で売却手続きをする場合と違って、仲介業者に仲介手数料を支払わなければならないということです。これは考えてみれば当然の話で、仲介手数料が業者の利益になります。
ただ仲介ではなく業者に買取で不動産を売却するのに比べれば、手元に入ってくる現金は多くなるケースがほとんどです。
また仲介業者を頼まずに個人で売却手続きを行った場合、手数料こそ発生しませんが、業界知識のない一般人が手続きに掛ける手間と経費は、手数料の額を超える可能性もあります。ですから仲介手数料を払っても、不動産仲介を専門の業者に委託する価値はあるわけです。
ただもうひとつのデメリットには注意しなければなりません。それは不動産仲介を依頼する業者が必ずしも優良業者とは限らないということです。不動産仲介は業者にすべてを丸投げできるというメリットを上げましたが、業者の中にはそうした希望通りにいかないこともあります。
不動産売却希望者が素人だと侮って、より多くの利益を掠め取ろうという悪徳業者という連中が実在するわけです。あるいは人間と人間の繋がりで不動産の売買交渉は進むわけですから、ちょっとした誤解が生まれることもあります。そうしたトラブルを収めるだけの経験のない者が担当になった場合、不動産仲介が良い結果にならないこともあるわけです。
まとめ～不動産売却はケース・バイ・ケース
効率の良い不動産売却の方法は、ケース・バイ・ケースです。不動産を売却したいと思う事情は人それぞれで、実際に不動産売却する動機や状況によって、どんな方法で不動産売却すると最も良いかは変わってきます。
たとえば親戚や友人知人の中に不動産を買ってくれる人がいる場合は、個人同士で話し合って売った方が早いでしょう。上手くいけば相場以上の条件で売れることもあります。
あるいはどうしても早くまとまった金額は必要で、切羽詰っている場合は、業者に買取で処分してしまった方が確実です。もちろんこの場合、相場の適正価格を下回った金額にしかなりませんので、それを覚悟する必要はあります。
そんわけで、不動産売却には色々な方法がありますが、どの方法がベストなのかは売りたい人の都合で変わってくるわけです。ただひとつ言える事は、業界の知識が全くない状態で不動産を売却しようとすると、損する可能性が極めて高いということでしょう。不動産売却の流れを十分理解し、自分にとってベストな売却方法を検討しましょう。
更新日：2019年04月25日
