抵当権抹消費用の役割と、準備すべき金額|住宅ローンを利用して不動産購入

抵当

住宅ローンを利用して不動産を購入していた場合、住宅ローン完済時に抵当権を抹消する必要があり、抵当権抹消には費用がかかります。
抵当権抹消にはどのくらいのお金がかかるのでしょうか。

抵当権とは

不動産売買における抵当権とは、不動産購入時に住宅ローンを利用する場合、その不動産を担保として提供することを言います。
こうすることで、住宅ローンを借りた人の返済が滞った時に、銀行は抵当権を利用して対象の不動産を差し押さえて、その売却資金を残債の返済に充てることが可能となります。

抵当権は、住宅ローン実行時に所有権移転と同時に抵当権設定手続きを行い、不動産の登記簿の乙区に銀行等の抵当権設定者と債権額が記載されることになります。

抵当権には順位がある

抵当権には順位があり、通常は1つの不動産に第1順位の抵当権が設定されるのみですが、1つの不動産に複数の抵当権が設定されることもあります。

抵当権が2つ以上ある場合、それぞれには順位が設定されており、対象不動産が差し押さえられる事態に陥った場合には、最初に第1順位の抵当権者が優先してお金を受け取ることができ、残った金額がある場合には第2順位の抵当権者にも権利が与えられることになります。

資産価値の低い不動産では順位の低い抵当権はほとんど意味をなさないことが多く、通常住宅ローンは第1順位の抵当権しか認められず、他の抵当権が残っている間は融資を受けることができません。

抵当権を設定しない住宅ローンもある

通常、住宅ローンは住宅ローン借入時に対象不動産を担保として提供する有担保ローンですが、金利は高くなりますが対象不動産を担保として提供する必要のない無担保住宅ローンもあります。
不動産を担保として提供したくない場合には利用を検討してみても良いでしょう。

根抵当権とは

一般の住宅ローンとはあまり関係がありませんが、事業をしている場合等融資を受けるために不動産に根抵当権を設定することがあります。

根抵当権を設定すると、不動産の担保に応じて、例えば1億円までの間であれば何度借りたり返したりしてもその都度抵当権を設定したり、抹消したりする必要がありません。

根抵当権を抹消する時も、抵当権と同様残債が0円になってから抹消する必要があります。

住宅ローン完済と抵当権抹消

抵当権は住宅ローンを完済したら自動的に登記が消えるわけではありません。

抵当権の抹消手続きは、不動産の所有者と金融機関など抵当権者とが共同で抹消登記を申請することになります。

住宅ローンを完済した後

住宅ローンを完済したら、金融機関など抵当権者から抵当権抹消のための書類が渡されるはずです。それらの書類をもとに、自分で抵当権抹消登記をしても良いですし、司法書士に手続きを依頼しても良いでしょう。

実際には、抵当権の効力は住宅ローンが完済した時点で消失していますが、登記をしないでおくといざ不動産の売却等する場合に書類を紛失していたり、相手方が存在しなくなっていたりと面倒なことになってしまう可能性があります。

抵当権の効力は消失していたとしても、登記簿に抵当権が残っていたままでは不動産取引をすることはできないため、住宅ローン完済後すみやかに抵当権抹消手続きを行っておくのが良いでしょう。

抵当権抹消登記の書類が紛失していた場合

抵当権抹消登記の書類は、住宅ローン完済時に金融機関等から受け取りますが、手続きを行っておらず、時が経つ間に書類を紛失していた場合には金融機関等から再発行してもらうことになります。

この手続きに数日から数週間かかり、不動産取引がそれだけ長引いてしまうことになります。

また、大変なのが抵当権者が存在しない場合です。

この場合、最悪の場合弁護士や司法書士を通じて裁判を起こす必要があることもあり、そうなると多くの時間と費用が必要となってしまいます。

住宅を買い換える場合、抵当権が抹消できなければ買い換えられない

抵当権は住宅の買い換え時にも注意が必要です。
元の住宅を住宅ローンを利用して購入しており、その住宅を売却し、住宅ローンを完済して新しい住宅を購入する場合には、元の住宅の住宅ローンを完済して抵当権を抹消できなければ買い換えることができません。

通常、住宅ローンを満額に近い額で借りていた場合、売却額は住宅ローン残債よりも少ないことが多く、差額を現金で用意できなければ住宅ローンの完済と抵当権の抹消手続きをすることができず、そうなると不動産取引自体ができなくなってしまいます。

抵当権抹消費用について

抵当権抹消手続きは、司法書士に依頼して手続きを行うこともできますが、自分で手続きを行うこともでき、費用が異なります。

司法書士に依頼して抵当権抹消手続きを行う場合

抵当権抹消手続きを、司法書士に依頼して行う場合、司法書士に支払う司法書士報酬と、登録免許税を支払う必要があります。

抵当権抹消手続きの司法書士報酬は、一般的に1万円程度となります。
また、登録免許税は不動産の個数×千円を支払えば良く、例えば土地1筆と建物1筆にそれぞれ抵当権が設定されていた場合、1万円×2+千円×2=2万2千円となります。
また、上記以外に登記事項証明書など諸経費がかかります。

自分で抵当権抹消手続きを行う場合

自分で抵当権抹消手続きを行う場合、当然ながら司法書士報酬を支払う必要はなく登録免許税の、不動産の個数×千円のみを支払えば良いこととなります。
例えば土地1筆と建物1筆にそれぞれ抵当権が設定されていた場合、千円×2=2千円となります。
また、自分で手続きを行う場合も、確認のために登記事項証明書などを取得するための費用が必要なこともありますが、いずれにしてもお安く済ませることができます。

併せて住所変更登記等が必要なことも

抵当権抹消手続きと併せて、抵当権設定時から現在の住所が変わっていた場合で、住所変更登記をしていない場合には住所変更登記を行わなければなりません。
住所変更登記も司法書士に手続きを依頼しても、自分で手続きをしても良いですが司法書士に依頼する場合には抵当権抹消登記と同様、司法書士報酬として1件につき1万円程度、登録免許税として不動産の個数×千円支払う必要があります。

まとめ|抵当権抹消手続きは住宅ローン完済後速やかに

住宅ローンを完済したとしても、抵当権抹消手続きが済んでいなければ不動産の取引をすることができないため、住宅ローン完済後は速やかに抵当権抹消手続きを行うのが良いでしょう。
抵当権抹消費用は自分でする場合でも、司法書士に依頼する場合でもそう大きな費用がかかるものではありませんが、事前にどの程度かかるのか確認しておくと良いでしょう。

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