住宅ローンを利用して不動産を購入するとき、金融機関はその不動産に抵当権という権利を設定します。これは、もし返済が滞った場合に、不動産を差し押さえて回収できるようにするためのものです。しかし、住宅ローンを完済したら、その抵当権は必要ありません。そこで、抵当権を登記簿から消す手続きを抵当権抹消と呼びます。この記事では、抵当権抹消の必要性や方法、費用について解説します。

抵当権とは？

抵当権とは、不動産を担保として金融機関に借りたお金を返すことを約束する権利です。抵当権は、不動産の所有者（抵当権設定者）と金融機関（抵当権者）の間で契約し、法務局に登記します。登記することで、抵当権の存在が公示され、第三者に対しても効力を発揮します。

抵当権は、住宅ローンのような有担保ローンの場合に設定されます。無担保ローンの場合は、抵当権は設定されません。有担保ローンは、無担保ローンに比べて金利が低く、借入額が多く、返済期間が長いというメリットがあります。しかし、返済が滞った場合は、抵当権を行使されて不動産が差し押さえられるというリスクもあります。

抵当権は、住宅ローンを完済するまで残ります。完済したら、抵当権を抹消する手続きを行う必要があります。抹消しないと、不動産の売却や譲渡ができなくなります。

抵当権の設定の方法と費用

抵当権の設定は、住宅ローンの借入時や借り換え時に行われます。抵当権の設定には、以下のような書類や費用が必要です。

• 印鑑登録証明書
• 登記原因証明情報または抵当権設定契約証書
• 金融機関の資格証明書
• 委任状
• 登記済権利証または登記識別情報
• 住宅用家屋証明書
• 登録免許税
• 収入印紙代
• 司法書士報酬費用（司法書士に依頼した場合）
• 印鑑登録証明書の発行手数料
• 登記事項証明書の発行手数料

これらの書類や費用は、金融機関や不動産会社からの指示に従って準備します。抵当権の設定には、専門的な知識が必要なので、通常は司法書士に依頼して行われます。司法書士に依頼する場合は、登録免許税や収入印紙代などの経費も含めて、10万円～15万円程度の報酬がかかります。

登録免許税は、住宅ローンの借入額の1000分の4の税率で計算されます。ただし、2024年3月31日までは、住宅の床面積が50平方メートル以上などの条件を満たす場合は、1000分の1の税率で軽減されます。例えば、住宅ローンの借入額が3000万円で、軽減特例が適用される場合は、登録免許税は3万円になります。

抵当権の設定が完了すると、抵当権設定登記の履歴事項証明書や権利証などの書類を受け取ります。これらの書類は、大切に保管しておきましょう。

抵当権はどのように設定されるか？

抵当権は、住宅ローンの契約と同時に設定されます。具体的には、以下のような手順になります。

1. 住宅ローンの契約をするときに、金融機関から抵当権設定のための書類を受け取ります。その書類は、抵当権設定者（金融機関）の印鑑証明書、抵当権設定者の抵当権設定同意書、抵当権設定者の抵当権設定委任状、抵当権設定者の抵当権設定申請書です。これらの書類は、有効期限があるので、早めに手続きを進めましょう。
2. 不動産の登記事項証明書を法務局から取得します。登記事項証明書は、不動産の登記簿の内容を証明する書類です。登記事項証明書は、法務局の窓口やインターネットで申請できます。窓口で申請する場合は、600円の手数料がかかります。インターネットで申請する場合は、480円から500円の手数料がかかります。
3. 抵当権設定の申請書を作成します。申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。申請書には、不動産の所在地や地番、所有者の氏名や住所、抵当権設定者の氏名や住所、抵当権の種類や債権額などを記入します。申請書には、所有者と抵当権設定者の印鑑が必要です。
4. 申請書と書類を法務局に提出します。申請書と書類は、法務局の窓口に持参するか、郵送で送付します。郵送の場合は、書留で送ることをおすすめします。申請書と書類を提出するときには、登録免許税を支払います。登録免許税は、住宅ローンの借入額に0.4％の税率を掛けた額が原則ですが、住宅の床面積が50m 2 以上などの要件を満たすと税率が0.1％に軽減されます。
5. 抵当権設定の登記が完了すると、法務局から登記完了の通知書が送られてきます。通知書には、登記の日付や登記番号が記載されています。通知書は、大切に保管しておきましょう。

抵当権抹消の必要性

抵当権抹消は、住宅ローンを完済したらすぐに行うのが望ましいです。抵当権が残っていると、以下のようなデメリットがあります。

• 不動産の売却や譲渡ができない
• 新たに住宅ローンや他の融資を受けにくい
• 抵当権設定者が存在しない場合や書類が紛失した場合、抹消に時間と費用がかかる

抵当権は、不動産の所有者と金融機関の間の契約です。そのため、不動産の所有者が変わる場合には、抵当権を抹消してから引き渡す必要があります。

抵当権が残っていると、買主や相続人は不動産の所有権を完全に得られません。また、抵当権があると、金融機関はその不動産に対して優先的な権利を持っているとみなされます。そのため、新たに住宅ローンや他の融資を受ける際に、審査が厳しくなったり、抵当権の順位が下がったりする可能性があります。

さらに、抵当権設定者が合併や倒産などで存在しなくなった場合や、抵当権抹消に必要な書類が紛失した場合には、抵当権抹消の手続きが困難になります。このような場合には、裁判所に申し立てをするなどの特別な措置が必要になり、時間と費用がかかります。

抵当権抹消の方法

抵当権抹消の方法は、大きく分けて2つあります。一つは、自分で法務局に申請する方法です。もう一つは、司法書士に依頼する方法です。それぞれの方法について、手順や必要な書類を紹介します。

自分で法務局に申請する方法

自分で法務局に申請する方法は、以下のような手順になります。

1. 住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消のための書類を受け取ります。その書類は、抵当権設定者の印鑑証明書、抵当権設定者の抵当権抹消同意書、抵当権設定者の抵当権抹消委任状、抵当権設定者の抵当権抹消申請書です。これらの書類は、有効期限があるので、早めに手続きを進めましょう。
2. 不動産の登記事項証明書を法務局から取得します。登記事項証明書は、不動産の登記簿の内容を証明する書類です。登記事項証明書は、法務局の窓口やインターネットで申請できます。窓口で申請する場合は、600円の手数料がかかります。インターネットで申請する場合は、480円から500円の手数料がかかります。
3. 抵当権抹消の申請書を作成します。申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。申請書には、不動産の所在地や地番、所有者の氏名や住所、抵当権設定者の氏名や住所、抵当権の種類や債権額などを記入します。申請書には、所有者と抵当権設定者の印鑑が必要です。
4. 申請書と書類を法務局に提出します。申請書と書類は、法務局の窓口に持参するか、郵送で送付します。郵送の場合は、書留で送ることをおすすめします。申請書と書類を提出するときには、登録免許税を支払います。登録免許税は、不動産の個数に応じて、1,000円かかります。例えば、土地と建物の2つの不動産に抵当権が設定されていた場合は、2,000円かかります。
5. 抵当権抹消の登記が完了すると、法務局から登記完了の通知書が送られてきます。通知書には、登記の日付や登記番号が記載されています。通知書は、大切に保管しておきましょう。

司法書士に依頼する方法

司法書士に依頼する方法は、以下のような手順になります。

1. 住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消のための書類を受け取ります。その書類は、抵当権設定者の印鑑証明書、抵当権設定者の抵当権抹消同意書、抵当権設定者の抵当権抹消委任状、抵当権設定者の抵当権抹消申請書です。これらの書類は、有効期限があるので、早めに手続きを進めましょう。
2. 不動産の登記事項証明書を法務局から取得します。登記事項証明書は、不動産の登記簿の内容を証明する書類です。登記事項証明書は、法務局の窓口やインターネットで申請できます。窓口で申請する場合は、600円の手数料がかかります。インターネットで申請する場合は、480円から500円の手数料がかかります。
3. 抵当権抹消の申請書を作成します。申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。申請書には、不動産の所在地や地番、所有者の氏名や住所、抵当権設定者の氏名や住所、抵当権の種類や債権額などを記入します。申請書には、所有者と抵当権設定者の印鑑が必要です。
4. 申請書と書類を法務局に提出します。申請書と書類は、法務局の窓口に持参するか、郵送で送付します。郵送の場合は、書留で送ることをおすすめします。申請書と書類を提出するときには、登録免許税を支払います。登録免許税は、不動産の個数に応じて、1,000円かかります。例えば、土地と建物の2つの不動産に抵当権が設定されていた場合は、2,000円かかります。
5. 抵当権抹消の登記が完了すると、法務局から登記完了の通知書が送られてきます。通知書には、登記の日付や登記番号が記載されています。通知書は、大切に保管しておきましょう。

以上が、自分で法務局に申請する方法の手順です。この方法は、費用が安く済むというメリットがありますが、書類の作成や提出に手間がかかるというデメリットもあります。また、書類に不備があると、登記ができなかったり、やり直しになったりする可能性があります。そのため、自信がない場合は、司法書士に依頼する方法を検討しましょう。