マンション売却までの流れ|査定から販売、費用受け取りまで

不動産業者との打ち合わせ

マンションを高く売るには、早め早めに的確な対応をとる必要があります。まずはマンション売却までの流れをきちんと知っておく必要があります。ここではマンションを売却するうえでどのような手続きが必要なのか、いつ何をすればいいのか、順を追って説明します。

マンション売却の流れ

①情報収集(マンション価格の相場)をする

何事も最初の準備が大切です。マンションを売ろうと思ったら、まずは自分の物件と同じエリアの同程度のマンションがどれくらいの価格で売られているのか、チラシや不動産情報サイトなどで相場を把握しましょう。無料で簡単に利用できる当サイトの不動産一括査定サービスを利用するのもおすすめです。

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またマンションを高く売るうえで重要なのが、どの不動産会社に仲介をお願いするかです。地元の知人に聞いたり、ネットで調べたり、新聞折り込みチラシなどで売却物件を募集している地元の不動産会社に相談して、仲介する不動産会社の候補をあげておきましょう。

②不動産業者にマンション査定を依頼する

ある程度、販売価格や不動産業者に関する情報を集めたら、複数の業者にマンションの査定を依頼します。正確な査定をしてもらうには実際にマンションまで来てもらい、室内や設備の状態をチェックしてもらう必要があります。訪問査定の際には担当者に様々な質問をし、その業者や担当者の知識や販売戦略、また誠実に対応してくれそうかどうかをチェックすることをおすすめします。

③媒介契約を結ぶ

訪問査定をしてもらった業者のうち、信頼できそうな業者と媒介契約を結び、マンション売買の仲介をお願いします。媒介契約には以下のように専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。それぞれにメリットデメリットがあるので、自分にあった契約を結ぶようにしましょう。

また媒介契約を結ぶ業者は、単に査定額が高いからという理由で選ぶのは危険です。マンションは必ずしも査定額通りに売れるわけではないからです。査定額そのものよりもその根拠、きちんとした販売戦略やノウハウを持っているかどうか、担当者の人柄や対応なども考慮して不動産会社は選びましょう。

専属専任媒介契約

他の不動産会社に売却を依頼することはできず、自分で見つけた購入希望者と直接売買契約を結ぶこともできません。売却活動の状況を1週間に1回以上、売り主に報告する必要があります。

専任媒介契約

他の不動産会社に売却を依頼することはできないが、自分で見つけた購入希望者と直接売買契約を結ぶことはできます。売却活動の状況を2週間に1回以上、売り主に報告する必要があります。

一般媒介契約

売り主は他の不動産業者とも媒介契約を結ぶことができ、自分で見つけた購入希望者と直接売買契約を結ぶこともできます。レインズへの登録や売却活動を報告する義務はありません。

④価格を決めてマンション販売開始

媒介契約を結んだら、いよいよ実際にマンションの販売を始めます。媒介契約を結んだ業者は、物件の情報を自社のホームページや不動産ポータルサイトに掲載したり、不動産流通機構が運営するコンピュータネットワークシステム「レインズ」に登録したり、さらに新聞折り込みチラシを配布したりして購入希望者を探します。

売り出し価格は不動産会社が出した査定額と自分が希望する販売額をもとに決めます。なるべく高い値段で売り出したいのは人情ですが、業者の査定額は相場やそのエリアの取引事例をもとに出されています。あまり査定額より高い価格で売り出しても、いつまでも買い手が見つからないだけです。ある程度時間がたっても買い手が見つからないときは、売却価格を見直しする必要もあります。

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⑤マンションの内覧会を開く

マンションを売る場合、たいていの場合は購入希望者に実際に物件を見てもらう内覧会を行う必要があります。マンションを高値で早く売るうえではこの内覧会での印象がとても重要です。不動産会社におまかせにするのではなく、よく相談のうえ効果的な内覧会を行うようにしましょう。

⑥マンションの売買契約を結ぶ

内覧会で見たマンションが気に入った人は、不動産業者に申し込み手続きをします。その際、物件の引き渡し日や購入価格、代金の支払い方法などについて買い手から要望が出る場合もあります。その場合、売り主は不動産会社に自分の希望を伝え、両者が合意できるよう調整してもらいます。

そのうえで双方が販売価格や支払い方法などに納得したら、売買契約を結ぶことになります。不動産会社は重要事項説明書を作成し、買い主に物件の状況を詳しく説明します。契約を結んだ後のトラブルを防ぐうえでも、事前に物件はもちろん設備や備品の不具合や欠陥などは隠さず正直に伝えておく必要があります。

そのうえで売り主、買い主双方が売買契約書に署名・捺印をします。その後、通常、売り主はマンション価格の5〜10%程度の手付金を受け取ることになります。さらにこの時点で、不動産業者に仲介手数料の半額を支払うケースが多いようです。

⑦決済とマンション引き渡し

無事、売買契約が結ばれたら、いよいよ売却代金の決済と物件の引き渡しを行います。また物件の引き渡し日までに、公共料金の精算や引っ越しを済ませておく必要があります。引き渡しは備品や設備を含め、契約時に定めた状態のまま行わなくてはならないので、最後にきちんと確認しておきましょう。

手付け金を除いた残りの代金の決済と引き渡しは同時に行います。たいてい買い主が住宅ローンを借りる金融機関などに売り主、買い主、不動産会社、司法書士などが集まって行われます。通常は買い主から売り主に代金が支払われ、同時に所有権移転や抵当権の抹消などのための登記書類が司法書士に渡されます。そのうえで物件の鍵が売り主から買い主に渡され、引き渡しとなります。不動産会社への仲介手数料の残金、司法書士への報酬などもこの時支払われます。

マンションの契約から引き渡しに必要なもの

売買契約時に必要なもの

  • 実印・印鑑証明書
  • 登記済権利証
  • 固定資産税等納税通知書
  • 本人確認書類(免許証、パスポートなど)
  • 印紙
  • 仲介手数料の半額

物件引き渡し時に必要なもの

  • 登記費用
  • 登記済権利証
  • 仲介手数料の残金
  • 印鑑証明
  • 実印
  • 預金通帳
  • 住民票、本人確認書類(免許証、パスポートなど)
  • 物件の鍵
  • 管理規約、物件パンフレット、建築確認書など

まとめ|マンション売却は心配しすぎる必要はありません

マンション売却までの流れは以上の通りです。一見、やることが多くて大変そうですが、実際の手続きや必要書類の準備は、仲介を依頼した不動産会社がサポートしてくれます。大まかな流れを抑えたうえで、わからないことなどはその都度、業者に質問したり、相談したりすればよいので、最初からあまり心配する必要はありません。

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